Чем отличается реконструкция от перепланировки или капитального ремонта квартиры в жилом доме, также, что это такое и каков порядок согласования и узаконения работ?

Главная » Жилищные споры » Перепланировка » Отличие перепланировки от реконструкции

Понятие «ремонт» — очень расплывчатое. В некоторых случаях это может быть небольшое переустройство, на которое не требуется разрешение, а в других – полная перепланировка или реконструкция, которые без согласования проводить запрещено. Что значат эти термины и чем они отличаются в плане выполняемых работ – читайте в этой статье.

Терминология

Реконструкция – это изменение технических характеристик здания без внесения корректив в его планировку. Реконструкцией считается капитальный ремонт фасада или изменение внешнего вида строения, остекление лоджий, облагораживание проемов дверей или окон и так далее.

Реконструкция может состоять из таких видов работ:

замена инженерных сетей или перемены в их расположении;
возведение пристроек;
строительство нового балкона или лоджии, либо остекление уже имеющихся;
восстановление или полное изменение отделки фасада;
реставрация несущих конструкций;
обустройство новых входов или их тамбуров;
демонтаж старых частей фасада и монтаж новых;
изменение этажности помещения, например за счет добавления антресоли.

Данные работы могут производиться как в комплексе, так и отдельно. Несущие конструкции и наружная отделка в процессе реконструкции меняются лишь частично.

Перепланировка – это изменение размеров и конфигурации здания и его функциональности. Работы касаются внутренней части строений и не затрагивают фасад, за исключением оконных проемов.

Ключевая цель перепланировки – улучшение качества помещений для того, чтобы после ремонта можно было более комфортно и эффективно ими пользоваться.

При перепланировке проводятся такие работы:

снос старых и строительство новых перегородок;
изменение положения и размеров оконных и дверных проемов;
демонтаж старых стен, изменение их положения или постройка новых.

Перепланировка – это одна из частей реконструкции, которая включает большее количество работ, являясь более многоплановым понятием по сравнению с перепланировкой.

Ремонт или реконструкция

Материал предоставлен журналом «Расчет» (№5, 2003)

Ознакомиться с содержанием номера вы можете в разделе
«Периодика»
либо непосредственно на сайте журнала
www.raschet.ru
Бывает так, что фирма принимает работы по реконструкции своих основных средств за ремонт. Это одна из самых распространенных ошибок, которые находят налоговики при проверке. Как ее избежать и доказать проверяющим, что реконструкции не было, рассказывает наш эксперт Юлия САВИЦКАЯ.

Распространенная ошибка

Те фирмы, у которых есть основные средства, рано или поздно сталкиваются с необходимостью их капитального ремонта или реконструкции. Не стоит путать эти виды работ: они совершенно по-разному отражаются в бухгалтерском и налоговом учете. Затраты на ремонт основных средств можно учесть при расчете налога на прибыль сразу после того, как закончены работы (ст. 260 НК). А реконструкция увеличивает балансовую стоимость основного средства и списывается через амортизационные отчисления (п. 2 ст. 257 НК). Понятно, что для организации выгоднее ремонт. Но отличить капитальный ремонт от реконструкции порой бывает довольно сложно. И бухгалтер, далекий от строительства, в большинстве случаев не сможет этого сделать, если слово «реконструкция» не будет прямо указано в договоре. В договорах же упоминают о реконструкции очень редко. Обычно стараются ограничиться простым словосочетанием — «ремонтные работы». Термин «реконструкция» появляется лишь тогда, когда проводимые работы очень значительны. Поэтому многие фирмы, не вдаваясь в подробности, относят расходы по таким договорам сразу на себестоимость. Однако то, что написано в договоре, еще ни о чем не говорит. И при проверке налоговики будут прежде всего смотреть не на договор, а на характер проведенных работ. Обнаружив нарушение, они доначислят налог на прибыль и налог на имущество. Как правило, суммы бывают довольно велики. Еще одна ошибка многих организаций — они не относят к реконструкции так называемые сопутствующие Пекарь» из Санкт-Петербурга. — Все строительные работы выполняла одна компания. А проектную документацию готовила совершенно другая. Мы списали расходы на проектные работы сразу на себестоимость. При проверке налоговики сказали, что их следовало отражать в учете так же, как и строительные работы. Ведь они непосредственно связаны с реконструкцией. В принципе я была с этим согласна. Пришлось доплатить налоги и штрафы».

На что смотрят налоговики

Обнаружив у фирмы договор на ремонтные работы, налоговики прежде всего попросят сметы, акты выполненных работ и другие документы. Например, ежемесячные справки о стоимости выполненных работ и затрат (форма № КС-3). Если им покажется, что ремонт может оказаться реконструкцией, налоговики начнут «копать глубже». В том случае, если работы проводились в здании или помещении, они попросят технический паспорт здания, его поэтажные планы и экспликации к ним (расшифровку поэтажных планов), составленные до и после работ. Ведь, как известно, любые изменения в планировке помещений следует фиксировать в БТИ. Кроме того, на многие виды работ необходимо получать разрешение (например, в инспекции архитектурно-строительного надзора). Правда, зачастую организации не делают этого и реконструируют свои объекты, как говорится, «тихой сапой». Они считают, что в случае их продажи сумеют оформить все необходимые документы задним числом. На практике это вполне возможно и случается сплошь и рядом. Чтобы выяснить, не скрываете ли вы какие-то документы, налоговики могут сделать запрос в БТИ. Хотя эти учреждения обычно относятся к просьбам проверяющих равнодушно и часто их игнорируют, рассчитывать на такое везение не стоит. Поэтому если вы все-таки вносили изменения в документы на свое здание или помещение, то их придется показать налоговикам. Получив документы, инспектор на какое-то время займется их изучением. Если налоговик окажется дотошным, он будет кропотливо сличать все данные до и после проведенных на объекте работ. Если изменения в техпаспорт по окончании работ не вносились, инспектор может осмотреть все помещения, сравнивая их с поэтажными планами и экспликациями. По результатам анализа и осмотра он сделает свои выводы и отразит их в акте. Поэтому, не дожидаясь проверки, вы можете поднять документы, связанные с работами, и посмотреть на них еще раз глазами налогового инспектора. При этом постарайтесь определить, действительно ли у вас был ремонт или все-таки реконструкция. А для этого надо знать, в чем их отличие.

Как отличить

В Налоговом кодексе нет определения ремонта, а понятие реконструкции дано лишь в общих чертах (п. 2 ст. 257 НК). Поэтому организация может воспользоваться определениями, которые применяются в строительстве. Такое право нам дает пункт 1 статьи 11 Налогового кодекса. Так, к примеру, существует письмо Главной инспекции государственного архитектурно-строительного надзора от 28 апреля 1994 г. № 18-14/63 (см. врез). Этого письма нет в консультационных базах, оно существует для внутреннего использования сотрудниками инспекции. В нем разъясняется отличие капитального ремонта от реконструкции. Если быть краткими, суть письма сводится к следующему. Работы по реконструкции приводят к изменению основных технико-экономических показателей здания или его назначения. Например, меняется количество и качество помещений, строительный объем и общая площадь здания, вместимость, пропускная способность и т. д. При капитальном ремонте таких изменений не происходит. Поэтому прежде всего следует сопоставить основные показатели здания или помещения до и после работ. Если, к примеру, площадь помещений увеличилась в результате каких-либо пристроек или надстроек или офисные помещения вы преобразовали в торговый зал, это реконструкция. Хотя и здесь нельзя быть категоричными: при определении характера работ следует исходить из каждой конкретной ситуации. Дело в том, что, согласно письму, и реконструкции, и ремонту присущи однотипные виды работ (например, перепланировка). И главное в них — это конечный результат. В любом случае при сравнении техпаспорта БТИ до и после работ вы, опираясь на письмо строительной инспекции, сможете определить, насколько существенны изменения основных показателей здания. Кроме того, если в процессе работ вам пришлось оформлять акт приемки законченного строительством объекта (типовая форма № КС-11) или акт приемки законченного строительством объекта приемочной комиссией (форма № КС-14), это верный знак того, что у организации проводилась реконструкция. Имея на руках такой документ, налоговики уже не оставят вас в покое.

Стоит ли в суд

Не исключено, что, оценив свои работы, вы решите, что это ремонт. И, конечно же, не исключено, что налоговики с вами не согласятся. Довольно часто они принимают за реконструкцию простую перепланировку или замену напольных или потолочных покрытий. В таком случае вы скорее всего встретитесь в суде. Судьи, как правило, не очень сведущи в вопросах строительства, поэтому они могут принять как вашу сторону, так и сторону налоговой. Если вам не повезет и налоговики выиграют первую инстанцию, можно попросить провести судебную экспертизу. Для этих целей существуют специальные центры судебных экспертиз. Они есть практически в каждом большом городе. Стоить услуги центра могут по-разному — в зависимости от объема работ. Эксперты анализируют начальные и конечные показатели ваших помещений на основании смет, техпаспортов БТИ, поэтажных планов и экспликаций и выдают свое заключение. При этом они опираются на различные строительные документы, в том числе и на письмо инспекции государственного архитектурно-строительного надзора. Собственно говоря, это письмо мы получили как раз от одного судебного эксперта. «При проведении экспертизы, — рассказал нам эксперт, — мы действуем совершенно независимо и не заинтересованы ни в выигрыше налоговой инспекции, ни в выигрыше организации. Мы просто изучаем полученные документы и делаем свои выводы. Хотя, по моим наблюдениям, налоговики довольно часто фиксируют нарушения, совершенно не разбираясь в строительных вопросах. Они видят реконструкцию в любом ремонте. Зачастую отличить одно от другого они не могут просто потому, что не обладают необходимой квалификацией. Поэтому их точку зрения не следует воспринимать как окончательный приговор».

О правильном толковании терминов «новое строительство», «капитальный ремонт», «реконструкция», «расширение»

Госстрой России ГЛАВНАЯ ИНСПЕКЦИЯ ГОСУДАРСТВЕННОГО АРХИТЕКТУРНО-СТРОИТЕЛЬНОГО НАДЗОРА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ (Главгосархстройнадзор России)
ИНСТРУКТИВНОЕ ПИСЬМО

От 28 апреля 1994 года N 18-14/63

[О правильном толковании терминов «новое строительство», «капитальный ремонт», «реконструкция», «расширение»]

В связи с поступающими запросами от территориальных органов Госархстройнадзора России по правильному толкованию терминов «новое строительство», «капитальный ремонт», «реконструкция», «расширение», Главгосархстройнадзор России разъясняет: При исполнении данных терминов следует руководствоваться определениями, содержащимися в следующих документах: Инструкция о порядке составления статистической отчетности по капитальному строительству, утвержденная постановлением Госкомстата России от 24.09.93 N 55-87(р), ВСН 58-88(р), ВСН 42-85(р), ВСН 42-85(р), Положение о проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений, утверждено постановлением Госстроя СССР от 29.12.73 N 279. В указанных документах под «новым строительством» понимается строительство на новых площадях вновь создаваемых предприятий, зданий, сооружений, а также филиалов и новых производств, которые после ввода в эксплуатацию будут находится на самостоятельном балансе. Если строительство предприятия, здания, сооружения намечается осуществлять очередями, то к новому строительству относятся первая и последующие очереди до ввода в действие всех запроектированных мощностей. К новому строительству относятся также строительство на новой площадке предприятий такой же или большей мощности взамен ликвидируемого. «Капитальный ремонт здания» — ремонт здания с целью восстановления исправности (работоспособности) его конструкций и систем инженерного обеспечения, а также поддержки эксплуатационных показателей. Капитальный ремонт должен включать исправление неисправностей всех изношенных элементов, восстановление или замену (кроме полной замены каменных и бетонных фундаментов, несущих стен и каркасов) их на более долговечные и экономичные, улучшающие эксплуатационные показатели ремонтируемых зданий. При этом может осуществляться экономически целесообразная модернизация здания или объекта, его перепланировка, не вызывающие изменений основных технико-экономических показателей здания. Реконструкция здания — комплекс строительных работ и организационно-строительных мероприятий, связанных с основных технико-экономических показателей (количества и качества квартир, строительного объема и общей площади здания, вместимости, пропускной способности и т.д.) или его назначения, в целях улучшения условий проживания, качества обслуживания увеличения объема услуг.

При реконструкции зданий помимо работ, выполняемых при капитальном ремонте, могут осуществляться: изменения планировки помещений, возведение надстроек, встроек, пристроек, а при наличии необходимых оснований, их частичная разборка; повышение уровня инженерного оборудования, включая реконструкцию инженерных путей (кроме магистральных); улучшение архитектурной выразительности здания. При реконструкции объектов коммунального и социально-культурного назначения может предусматриваться расширение существующих и строительство новых зданий и сооружений подсобного и обслуживающего назначения. К реконструкции действующих предприятий относится переустройство существующих цехов и объектов основного, подсобного и обслуживающего назначения, как правило без расширения имеющихся зданий и сооружений основного назначения, осуществляемое по комплексному проекту на реконструкцию предприятия в целом, в целях увеличения производственных мощностей, улучшения качества и изменения номенклатуры продукции, в основном без увеличения численности работающих. К расширению действующих предприятий относится строительство дополнительных производств на действующем предприятии, а также строительство новых и расширение существующих отдельных цехов и объектов основного, подсобного и обслуживающего назначения на территории действующих предприятий или примыкающих к ним площадках в целях создания дополнительных или новых производственных мощностей. К расширению действующих предприятий относится также строительство филиалов и производств, входящих в их состав, которые после ввода в эксплуатацию не будут находиться на самостоятельном балансе.

ПРАКТИЧЕСКАЯ ЭНЦИКЛОПЕДИЯ БУХГАЛТЕРА

Полная информация о правилах учета и налогах для бухгалтера. Только конкретный алгоритм действий, примеры из практики и советы экспертов. Ничего лишнего. Всегда актуальная информация.

Подключить бератор

Различия между перепланировкой и реконструкцией

Данные работы имеют принципиальную разницу.

В процессе реконструкции	При перепланировке
Не производится перенос несущих конструкций или изменение их характеристик, выполняется лишь их восстановление для достижения первоначальных свойств	Изменения или перенос возможны
Работы могут затронуть фундамент	Перемены не касаются фундамента
Может меняться площадь комнат за счет пристроек и дополнительных помещений	Изменения не выходят за границы фактической площади помещений
Полная замена коммуникаций с применением современных материалов	Замена инженерных сетей проводится крайне редко, только при необходимости их соответствия новой конфигурации здания
Может проводиться полная замена наружной отделки фасада	Ремонтные работы не затрагивают фасад, за исключением оконных проемов
Первоначальный проект здания не меняется: ключевые объекты остаются на своих местах. Поэтому новый техпаспорт не оформляется. Для проведения реконструкции нужен проект, а для объединения лоджий или балконов – разрешение от городской архитектуры	Требуется замена техпаспорта недвижимости, по причине изменений площади и расположения помещений

Ключевым отличием между перепланировкой и реконструкцией является:

перепланировка не затрагивает фасад строения;
в ходе реконструкции можно увеличить или уменьшить площадь помещений за счет коррекции несущих конструкции, а также изменения внешних стен здания.

Ремонт в жилом помещении

Основания и порядок проведения ремонтных работ в жилых помещениях регулируются гл.4 ЭК РФ.

Согласно законодательству, перепланировка может осуществляться только после согласования работ с уполномоченными органами. По окончанию перепланировки, все изменения проверяются и подтверждаются актом приемочной комиссии.

Ремонт в нежилом помещении

В нежилых помещениях не может проводиться самовольная перепланировка. Таким образом все корректировки в таких зданиях автоматически приравниваются к реконструкции.

Реконструкции нежилых зданий включают в себя увеличение их полезной площади, а также внесение изменений в несущие конструкции.

Данные работы регулируются ст.25 ЖК РФ, где перечислены все работы, которые можно считать переустройством:

установка, перенос или ремонт инженерных сетей;
монтаж нового или полная замена старого санитарно-технического или электрического оборудования.

Виды переустройства

Переустройство – это внесение масштабных изменений в систему технического, инженерного, а также электрооборудования.

Перепланировка включает в себя демонтаж стен, если, к примеру, нужно из двух отдельных квартир сделать одну, а также возведение новых перегородок.

Согласно ст.25 ЖК РФ есть несколько видов переустройства:

замена коммуникаций;
монтаж нового оборудования или изменение старого с целью экономии энергоресурсов и воды;
замена газовой техники на электрическую;
обустройство туалета, ванной и кухни;
коррекция расположения отопительной, сантехнической и газовой систем.

Также переустройством может быть полная ликвидация инженерного оборудования или подводящих коммуникаций. Это можно делать только при условии, что все стояки для подачи воды и отвода стоков остаются.

Пример проекта перепланировки нежилого помещения

Вперед

Для определения стоимости профессиональных услуг в сфере перепланировки необходимо воспользоваться калькулятором.

Ответственность за противозаконные работы

Главным требованием при проведении перепланировки является обеспечение безопасности жилого помещения и здания с технической точки зрения.

За самовольно проведенные работы предусмотрена административная и уголовная ответственность:

потеря права собственности на недвижимость в некоторых случаях;
штраф за незаконную перепланировку в размере от 2 до 2,5 тысяч рублей и предписание Жилищной инспекцией восстановить изначальный внешний вид здания;
уголовная ответственность может наступить в случае, если перепланировка стала причиной угрозы для здоровья или жизни окружающих.

Почему перепланировкой должны заниматься профессионалы?

Необходимость в перепланировке офисов, магазинов и других нежилых объектов возникает достаточно часто. Описанная в действующем законодательстве процедура отличается высокой сложностью и ответственностью, любая допущенная при проектировании или при выполнении монтажных работ ошибка может привести к возникновению различных проблем с контролирующими службами.

Нарушать описанную выше процедуру планирования и реализации перепланировки нельзя. В действующих нормативах предусмотрены достаточно неприятные наказания за незаконную и самовольную перепланировку. Если выполнить ремонт без получения всех необходимых разрешений в лучшем случае придется заплатить штраф, а в худшем, если новые характеристики и особенности объекта нарушают строительные, противопожарные и санитарные нормы, собственника могут заставить устранить последствия ремонта и вернуть объекту первоначальные характеристики.

Таким образом, собственник сам заинтересован в том, чтобы перепланировкой в его нежилом объекте на всех этапах занимались квалифицированные и опытные специалисты. Экономить при выборе проектных и строительных организаций не стоит, каждый сохраненный рубль может привести к потере десятков, а то и сотен рублей в будущем.

Как узаконить перепланировку

Если перепланировка дома или квартиры была сделана без изначального ее согласования, то ее последующее узаконивание может проводиться через суд. Для этого нужно получить от местных органов управления разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

В Градостроительном кодексе написано, что для осуществления реконструкции нужно получить разрешение, так как без него все выполняемые работы являются самовольными, а объекты – самостроями.

Владелец, который произвел реконструкцию или самовольно возвел какой-либо объект, сможет получить права на него только если суд примет положительное решение по данному вопросу.

Для оформления права собственности на самовольно построенное помещение, либо на проведенную перепланировку, реконструкцию или переустройство, необходимо:

Чтобы участок под возведение был частной собственностью.
Получить разрешение от уполномоченных органов.

Перечень данных органов может варьироваться в зависимости от вида работ. Пакет требуемых документов зависит от местного и регионального законодательства.

Может понадобиться:

проект;
заключение строительного эксперта;
урегулирование вопросов с коммунальными службами;
разрешение от санэпидемстанции и пожарной охраны.

До того, как оформить отказ в признании права собственности на самовольное строение или в сохранении здания в измененном виде, администрация может потребовать предоставление и других документов.