Принятие решения о создании фонда капитального ремонта
Для проведения текущего капремонта владельцы квартир обязательно должны перечислять определенную сумму на специальный счет. Его владельцем может быть управляющая организация или региональный оператор. Закон запрещает открывать дл этой цели спецсчета физическим лицам. Самый простой способ формирования фонда капитального ремонта– это заключение специального договора с региональным оператором.
Все многоквартирные дома включаются в региональные программы, на основании которых происходит их ремонт. Поэтому жильцы такого дома обязаны в течение полугода принять решение о том, каким именно способом будет происходить формирование фонда. Для этого требуется назначить общее собрание жильцов с соответствующей повесткой дня.
Важно знать, что процедура формирования фонда капитального ремонта не требует дополнительных затрат.
Решение о формировании фонда капитального ремонта принимается большинством голосов хозяев помещений вмногоквартирных домах. Если жильцы многоквартирного дома не смогли принять необходимое решение, то это за них сделают местные органы власти. И тогда их лишь поставят в известность о том, как осуществлялось формирование фонда капитального ремонта на специальном счете.
От способа формирования фонда капитального ремонта зависит многое. Особенностью сотрудничества с региональным оператором является то, что у этого способа больше гарантий на осуществление ремонта или возврат средств. Тем не менее, и собственники имеют право принимать активное участие в проверке деятельности этой организации, избавив себя от многих обязанностей.
При выборе способа формирования фонда капитального ремонта необходимо учитывать, что сбор денег для ремонта – процедура довольно сложная и занимает много времени.
Особенно, если здание старое. К тому же, управляющая организация, которая будет самостоятельно осуществлять эту деятельность, должна быть надежной. Как только решение овыборе способа формирования фонда капитального ремонта на счету регионального оператора будет принято, необходимо заключить договор и начать выплачивать взносы.
Изменение способа формирования фонда капитального ремонта также осуществляется на собрании жильцов. При этом если жильцы многоквартирного дома хотят провести формирование фонда капитального ремонта на специальном счете, им необходимо решить ряд дополнительных вопросов. К ним относятся:
- размер взноса, который собственники обязуются выплачивать каждый месяц;
- объем ремонтных услуг;
- сроки проведения капремонта;
- выбор владельца специального счета и кредитной организации.
Фонд капитального строительства: за что и кому платим?
Жители домов уверены, что фонд капитального ремонта это для них благо. Они платят в Фонд капитального ремонта (ФКР) свои деньги и ждут, когда в их доме станут проводить капитальный ремонт. Люди, и особенно пожилые, думают, что Фонд не обманет, что Фонд гарантированно через подрядные организации отремонтирует в их доме крышу, проведет реконструкцию ГВС и ХВС, другие работы. А что происходит на самом деле и как расходуются деньги жильцов домов?
На самом деле, игра жуликов в три наперстка выглядит гораздо честнее , чем распределение средств собственников жилья Фондом. Простой вопрос всем собственникам жилья: “Вы готовы оплачивать ремонт соседних домов из своих средств?”. Примерно на такой “благотворительности” и построена работа Фонда: собрать с жителей дома деньги, потом разработать некую Программу по ремонту домов, а затем уже, по графику этой Программы начинать капитально ремонтировать дома. Но вот собственник квартиры платит год, два, три. И ждет, когда в его доме Фонд отремонтирует крышу, которая уже давно протекает.
На дворе конец 2021 года, но многие жильцы, которые платят и продолжают платить, даже и не знают, что согласно графику Программы, крыша вашего дома стоит по графику ремонта например, на 2024 год. Но вы продолжаете платить и ждете ремонта! Если посмотрим эту Программу объемом в 225 листов, то например, жители дома по улице Емлютина, дом 44-А будут ждать капитального ремонта крыши до 2033 года, а жители дома № 8 по улице Бардина ремонта крыши предстоит ждать до 2035 года. До 2041 года утепления фасада, судя по графику Программы , предстоит ждать жителям домов № 26, 26- А, Б и В по улице Академика Антонова… Каждый желающий может найти в Интернете и посмотреть- на какой год их дом включен в график капитального ремонта по той, или иной позиции.
Вот примерно по такой схеме наше государство решает проблемы жилищного фонда за счет… самих же жильцов, ни вкладывая при этом ни рубля. И при этом- существенно отодвигая сроки ремонта. А если вдруг завтра прорвет канализацию, потечет крыша, или прорвет систему ГВС? Ждать даты ремонта по графику Программы капитального ремонта?
Многих наших людей, особенно пожилых, ничему не учит история с МММ когда были обмануты миллионы людей. А обещали золотые горы. С такой же легкостью и доверчивостью люди верят и государству. Платят свои деньги в Фонд, который, как рулетка: ваш дом могут поставить в график ремонта уже на следующий год, а могут, поставить в график лет через пять, десять, или пятнадцать. Отремонтируют крышу соседнего дома за ваш счет из средств Фонда, а вы останетесь с дырявой крышей, но будете и дальше платить. Не абсурдно ли вообще, по своему замыслу такое образование, как Фонд?
При этом, Фонд, по нашему мнению, является черной и никем не контролируемой дырой, а контроль за деньгами отсутствует: граждане лишены контроля за средствами, которые они же и вносят. Нет, формально можно потребовать отчет у Фонда капитального ремонта, по закону он обязан его публиковать. Но что толку? Отчет будет выглядеть примерно так: поступило столько-то денег, израсходовано столько-то. А куда, зачем и почему – никакого объяснения вам никто не даст. Скажем, никто вам не объяснит, на какие нужды ФКР Саратовской области израсходовал около 120 миллионов рублей? В Интернете вы найдете лишь одно короткое пояснение: ” На собственные нужды”. На какие “собственные”, если Фонд аккумулирует деньги жителей домов? Это что, коммерческая структура? Такая же схема, как и в Пенсионном фонде: граждане отчисляют часть своих средств из заработной платы всю жизнь, а как расходуются их деньги, где и кем “прокручиваются”- неизвестно. Известно лишь одно — нищенская пенсия в конце жизни. Так и с Фондом- можно отчислять в него много лет подряд, а дом отремонтируют уже тогда, когда собственника, который исправно платил деньги в ФКР, уже может и не быть в живых.
Консультант организации “Защита прав собственников жилья Саратова” , так комментирует деятельность Фонда:
“Программа капремонта хаотична, не отработана, полна пробелов и не нацелена на улучшение состояние жилфонда. Единственные, кому программа точно сможет принести и уже приносит реальную выгоду, это подрядные организации. Их выбирают как попало, их работа не контролируется. Хороший ремонт при таких условиях сделать невозможно. Если ваш дом не числится в Программе капремонта в ближайшие пять-десять лет, если вы живете в большом многоквартирном доме, то перспективы проведения у вас капитального ремонта крайне туманны и в настоящий момент никто не сможет предсказать, вернутся ли вложенные жильцами деньги”.
Весь период существования ФКР подтверждает правоту этих слов: только за несколько лет в Фонде сменилось шесть директоров, возбуждены уголовные дела, проведены десятки прокурорских проверок.
Вот куда, кому, и на что люди сдают деньги – тем, кто нарушает закон, и видимо, возглавлял Фонд преследуя одну лишь цель: “капитализировать” средства, полученные от собственников домов и получить прибыль. А дома с капремонтом- подождут! Так, в феврале 2017 года прокуратура Саратовской области провела проверку исполнения законодательства, регламентирующего организацию системы проведения капитального ремонта многоквартирных жилых домов. Было установлено, что вследствие ненадлежащего исполнения возложенных обязанностей должностными лицами НО “Фонд капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах в Саратовской области” были нарушены сроки выполнения работ по капитальному ремонту в многоквартирных домах области. Краткосрочным планом утвержден ремонт 1030 видов работ в 773 многоквартирных домах. Однако, на момент проверки не были произведены работы по ремонту крыш на 153 объектах, по ремонту холодного водоснабжения на 54, ремонт горячего водоснабжения не произведен на 27 объектах. Распоряжением губернатора области за эти грубейшие нарушения был уволен генеральный директор НО “Фонд капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах в Саратовской области” Дмитрий Любушкин.
Стоит ли в таком случае жителям домов, доверять Фонду, руководимому такими директорами, свои деньги? Можно ли иметь гарантии, что ваш дом капитально будет отремонтирован согласно графику, если директора Фонда которые меняются каждый год, нарушают Законы? Как можно доверять свои деньги такому Фонду, и какого качества работ следует ждать людям?
Прокуратура только и успевает, чтобы хоть как-то поставить Фонд на место и заставить работать нормально: территориальными прокурорами области защищены жилищные права почти 20 тысяч жителей области! И это – следствие ненадлежащего исполнения Законов должностными лицами Фонда по организации и проведению аукционов по отбору подрядных организаций для проведения капитальных ремонтных работ в жилых домах.
Выясняется, что деньги собственников домов аккумулируются на счетах Фонда и не “работают” в интересах граждан. Прокуратурой были выявлены факты включения домов, которые фактически являются аварийными, но в результате ненадлежащей организации работы органами местного самоуправления юридически таковыми не признаны. Так, администрация г. Саратова без проведения обследования технического состояния 15 многоквартирных домов, обладая сведениями об их аварийности, направила информацию в министерство строительство и ЖКХ области для включения их в краткосрочный план. В результате региональному оператору причинен ущерб на сумму свыше 12 млн. рублей. Теперь, по направленным прокуратурой материалам проверки СУ СК по Саратовской области возбуждено и расследуется уголовное дело по ч. 1 ст. 293 УК РФ (халатность). А жители домов продолжают доверять свои деньги Фонду!
Полагаем, что большинство граждан, которые платят деньги за капитальный ремонт, не знают, что согласно Уставу Фонда ему предоставляется право, как сказано в Уставе… “размещать временно свободные средства” и получать от них доходы! То есть, житель дома платит за капремонт, а с этих денег разрешено получать доход! Легальная схема такова, что Фонду дается законное право прокручивать свободные средства в банках и фонд автоматически превращает платежи граждан за капремонт в свое имущество.
Еще одна “хитрость” капитального ремонта Фондом. Срок капремонта сильно растянут по времени. Некоторые дома будут капитально ремонтироваться лет через 10- 25. Для чего устанавливаются такие длительные сроки, не догадываетесь? Не для того ли, чтобы ”размещать временно свободные средства фонда”, как это позволяет делать Устав, на счетах банков?
Только в июле 2021 года Областной Фонд капитального ремонта потратит оплату юристов 12 миллионов рублей, которые в судах будут защищать интересы Фонда. Это еще один пример использования средств граждан. Разве жители домов оплачивают не капитальный ремонт, ауслуги юристов?
Еще один пример. Разве жители домов сдают свои деньги не на капитальный ремонт, а на оплату ремонта исторических памятников? Так, недавно УФАС уличило Фонд капремонта в нарушении закона о конкуренции при реставрации памятников на Московской: Фонд капремонта заключил договоры со строительными фирмами на сумму более 100 млн руб. на… разработку научно-проектной документации и выполнение ремонтно-строительных и реставрационных работ по сохранению объекта культурного наследия по 14-ти памятникам на ул. Московской. Фонд, по итогам проверки, был признан нарушившим ФЗ “О защите конкуренции”.
То, о чем мы рассказали, это только маленькая часть айсберга. Есть еще немало фактов, которые скрывают от прессы, как на самом деле работает Фонд и куда идут деньги собственников жилья. Но это -тема отдельного, большого разговора.
Что же делать в данной ситуации жителям домов? К счастью, эта ситуация не тупиковая и есть иная альтернатива Фонду, и куда более здравая. Единственный выход, который кажется логичным и безопасным для жильцов домов, это переведение своих средств на специальный счет дома, а затем- управление этим счетом и самостоятельный поиск подрядчиков. Для этого собственники дома, должны провести собрание на котором такое решение ими может быть принято. Но и тут (!!!) есть свои подводные камни: властными структурами придуманы различные барьеры, чтобы не дать “уйти” жильцам в “свободное плавание”. Ведь в этом случае, власть теряет контроль над деньгами собственников, контроль над чужими деньгами, которые этой власти не принадлежат, но которыми она хочет управлять, да еще и получать прибыль!
Не логичнее ли самим жителям решать куда, и на какие цели им направлять свои деньги на содержание своего дома, а не дожидаться 2025 или 2045 года когда их дом по Программе Фонда начнут ( начнут ли?) капитально ремонтировать?
( продолжение темы в следующем номере)
Источник
Обязанности собственников помещений при формировании фонда
Права и обязанности жильцов многоквартирного дома при создании фонда регулируются федеральными законами и нормативными актами местных органов власти. В соответствии с ними хозяева квартир многоквартирных домов обязаны:
- на основе платежных документов вносить средства на счет регионального оператора;
- уплачивать установленные законом штрафы за просрочку платежей;
- возмещать региональному оператору средства, которые организация для проведения капремонта добавила в счет будущих платежей;
- изучать всю информацию о будущем ремонте дома, представленную региональным оператором, и принимать решение о проведении ремонтных работ;
- участвовать во всех заседаниях, на повестке дня которых решение вопросов о проведении капитального ремонта;
- изменять способ формирования фонда капитального ремонта;
- принимать оказанные подрядными организациями работы и услуги;
- выполнять другие обязанности, предусмотренные законом.
Фонд капитального ремонта многоквартирных домов. Не действует срок давности?
Статья 169. Взносы на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме
1. Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны уплачивать ежемесячные взносы на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, за исключением случаев, предусмотренных частью 2 настоящей статьи, частью 8 статьи 170 и частью 5 статьи 181 настоящего Кодекса, в размере, установленном в соответствии с частью 8.1 статьи 156 настоящего Кодекса, или, если соответствующее решение принято общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, в большем размере.
(в ред. Федерального закона от 29.07.2017 N 257-ФЗ)
2. Взносы на капитальный ремонт не уплачиваются собственниками помещений в многоквартирном доме, признанном в установленном Правительством Российской Федерации порядке аварийным и подлежащим сносу, а также в случае принятия исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления решений об изъятии для государственных или муниципальных нужд земельного участка, на котором расположен этот многоквартирный дом, и об изъятии каждого жилого помещения в этом многоквартирном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности Российской Федерации, субъекту Российской Федерации или муниципальному образованию. Собственники помещений в многоквартирном доме освобождаются от обязанности уплачивать взносы на капитальный ремонт начиная с месяца, следующего за месяцем, в котором принято решение об изъятии такого земельного участка.
2.1. Законом субъекта Российской Федерации может быть предусмотрено предоставление компенсации расходов на уплату взноса на капитальный ремонт, рассчитанного исходя из минимального размера взноса на капитальный ремонт на один квадратный метр общей площади жилого помещения в месяц, установленного нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, и размера регионального стандарта нормативной площади жилого помещения, используемой для расчета субсидий, одиноко проживающим неработающим собственникам жилых помещений, достигшим возраста семидесяти лет, — в размере пятидесяти процентов, восьмидесяти лет, — в размере ста процентов, а также проживающим в составе семьи, состоящей только из совместно проживающих неработающих граждан пенсионного возраста, собственникам жилых помещений, достигшим возраста семидесяти лет, — в размере пятидесяти процентов, восьмидесяти лет, — в размере ста процентов.
(часть 2.1 введена Федеральным законом от 29.12.2015 N 399-ФЗ)
3. Обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт возникает у собственников помещений в многоквартирном доме по истечении восьми календарных месяцев, если более ранний срок не установлен законом субъекта Российской Федерации, начиная с месяца, следующего за месяцем, в котором была официально опубликована утвержденная региональная программа капитального ремонта, в которую включен этот многоквартирный дом, за исключением случая, установленного частью 5.1 статьи 170 настоящего Кодекса.
(в ред. Федеральных законов от 28.12.2013 N 417-ФЗ, от 29.06.2015 N 176-ФЗ)
4. Доходы от передачи в пользование объектов общего имущества в многоквартирном доме, средства товарищества собственников жилья, жилищного кооператива, в том числе доходы от хозяйственной деятельности товарищества собственников жилья, жилищного кооператива, могут направляться по решению собственников помещений в многоквартирном доме, решению членов товарищества собственников жилья, решению членов жилищного кооператива, принятым в соответствии с настоящим Кодексом, уставом товарищества собственников жилья, уставом жилищного кооператива, на формирование фонда капитального ремонта в счет исполнения обязанности собственников помещений в многоквартирном доме по уплате взносов на капитальный ремонт и (или) на формирование части фонда капитального ремонта сверх формируемой исходя из установленного минимального размера взноса на капитальный ремонт, которая может использоваться на финансирование любых услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме.
(часть 4 в ред. Федерального закона от 29.06.2015 N 176-ФЗ)
Правомочия и обязанности регионального оператора при формировании фонда капремонта
После формирования фонда капитального ремонта многоквартирного дома на счету регионального оператора, он обязан заключить с жильцами договор о предоставлении услуг. После этого региональный оператор на основании региональной программы ставит собственников в известность о том, что планируется проведение капремонта их дома.
Если они согласны со стоимостью, сроками и объемом ремонта, организация начинает выполнять свои функции.Региональным оператором в данном случае должна быть осуществлена деятельность по поиску подрядных организаций, закупке материалов и т. д.
Он проводит специальный тендер, в результате которого выбирает лучших специалистов и заключает с ними договор.
В случае, когда у жильцов не хватает средств для срочного проведения ремонта многоквартирного дома, региональный оператор имеет право оказать финансовую помощь в счет будущих платежей. Эти деньги берутся из бюджета или фонда капремонта соседних домов. Другими словами, он полностью обеспечивает осуществление капремонта многоквартирных домов. За этим следят не только хозяева квартир, но и уполномоченные государственные органы.
Региональным оператором также выполняются следующие обязанности:
- технический мониторинг зданий;
- подготовка домов к предстоящему ремонту;
- постоянный контроль за работой подрядных организаций при ремонте многоквартирных домов;
- прием проведенных подрядчиками работ, в том числе и в составе государственных комиссий;
- возвращать владельцам их средства в случаях, указанных в нормативных актах.
