Оформление реконструкции частного дома

Основные понятия

Понятие реконструкции водится и регулируется следующим нормативно правовыми документами:

• Градостроительным Кодексом РФ,
• Гражданским Кодексом РФ,
• Жилищным Кодексом РФ,
• Федеральным законом № 384 «Технический регламент о безопасности заданий и сооружений» от 30.12.2009
• других нормативно – правовых документах.

Для начала определимся с часто встречающимися терминами – перепланировка, реконструкция и капитальный ремонт. На первый взгляд они достаточно схожи, но с юридической точки зрения они достаточно сильно отличаются, от этих небольших нюансов и будет зависеть необходимость получения разрешения на предполагаемые действия, а также список документов, которые потребуется подготовить.
Капитальный ремонт – обновление старых материалов строительства на новые более технологичные и современные, а так же замена или восстановление частей несущих конструкций здания. Капитальный ремонт улучшает техническое состояние здания. При этом на его проведение не требуется получения разрешения. Примерами работ по капитальному ремонту являются замена кровли, систем отопления или водопровода, замена перегородок и так далее.
Перепланировка представляет собой изменение внешнего вида и расположение частей помещения, появления новых перегородок, объединение отдельных объектов, изменение положения окно или дверей. Перепланировка может быть проведена только внутри помещения. Статья 25 Жилищного кодекса России определяет перепланировку как изменение части помещения, которое требует внесения новых измененных данных в технические документы помещения. К таким изменениями принято относить:

• Перемещение проемов окон или дверей,
• Возведение, снесение, перенос перегородок,
• Установка дополнительных санитарно – технических узлов и так далее.

На проведение перепланировки помещения так же потребуется получение разрешения, но в более простом порядке.

Реконструкция подразумевает существенное изменение технических параметров помещения во всей его конфигурации, например, достраивание дополнительных этажей, или снос части постройки, создание дополнительных пристроек, прокладывание новых коммуникационных или инженерных сетей. В ходе реконструкции нельзя изменять несущие конструкции, то есть старые основы (стены, перекрытия и пр.) должны быть сохранены. Так же к реконструкции относятся строительные работы по сносу старого здания и возведению нового.

Особенностью реконструкции является то, что она направлена на изменение таких параметров дома, как площадь или этажность.

Проведение реконструкции требует обязательного получения разрешения. Разрешение на реконструкцию представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации дома регламентам градостроительства, проекту планировки и межевания территории. В случае его отсутствия, все действия по облагораживанию здания могут быть признаны незаконными. Многие владельцы считают, что изменение внешнего вида частного дома это их личное дела, которое никаким образом не касается административных или проверяющих инстанций. Но это далеко не так. В случае нарушений технологий строительства задание может быть разрушено, может обвалиться на соседние постройки.

Статья 51 Гражданского Кодекса РФ обязывает граждан получать разрешение на проведение реконструкции зданий в случае если частный дом располагается на земельных участках следующего разрешенного использования:

• Для индивидуального жилищного строительства,
• Для ведения личного подсобного хозяйство,
• Для малоэтажного жилищного строительства.

Если участок расположен на землях, выделенных под садоводство или дачное строительство, то получать разрешение не потребуется. В подобных ситуация постройка будет оформлена через внесение данных в ЕГРН. Для этого по факту завершения строительных работ потребуется подать в отделение Росреестра или МФЦ соответствующее заявление, технический паспорт и документы о правах собственности на участок. В остальных случаях потребуется предварительно получить разрешение государственных органов.

Получение обязательного разрешения на реконструкцию связано с тем, что ее проведение чаще всего связано с работами, которые так или иначе могут затронуть несущие конструкции. Подобнее требования не являются предметом обсуждения, так как диктуются законодательством. Кроме того, в ходе проведения подобных работ должны быть соблюдены:

• Безопасность их проведения,
• Правильность размещения и фиксирования несущих конструкций,
• Требования санитарных норм и пожарной безопасности,
• Имущественные интересы жильцов самого дома и их соседей.

Реконструкция дома

Со временем любая жилплощадь нуждается в ремонте, а иногда и в обновлении. Реконструкция – это полное или частичное изменение некоторых технических параметров.

Например, можно выполнить пристройку к дому, восстановить фундамент, надстроить или убрать дополнительные этажи, добавить коммуникации или инженерные системы.

Без соответствующей подготовки и разрешения строение может разрушиться и навредить соседним постройкам. По закону запрещается убирать или менять несущие конструкции, а добавление новых комнат или этажей производится при сохранении несущих стен.

Согласно ст. 51 Градостроительного кодекса РФ, резолюция является обязательной, если частный дом находится на участках с:

• личным подсобным хозяйством;
• индивидуальным жилищным строительством;
• малоэтажным жилищным строительством.

Реконструкция дома имеет некоторые особенности и отличается от капитального ремонта или перепланировки. Капитальным ремонтом считается восстановление или замена устаревших частей дома, например, замена перегородок, кровли, отопления, водопровода, без внесения изменений в технический план.

Перепланировка касается изменений только внутренней части дома с внесением корректировок в технический план, например, перенос проемов дверей или окон, устройство дополнительных санузлов.

Пошаговая инструкция получения разрешения

1. Уточнить список требуемых документов для подачи заявления на проведения реконструкции. Он может отличаться для разных регионов. Узнать точный перечень документов возможно в отделе Архитектуры города или населенного пункта.
2. Как правило, в пакет документов входят: кадастровый и технический паспорта, документы о правах собственности на участок земли и постройку, документы, удостоверяющие личности собственников, выписка из домовой книги о прописанных лицах, согласие собственников и прописанных лиц и соседей на проведение реконструкции, архитектурный проект изменений, топографический анализ местности при его необходимости. К документам на проект относятся: пояснительная записка, документы по инженерным сетям, план расположения зданий и построек на участке, объекты, подлежащие сносу.
3. Обратиться в БТИ с заявлением на проведение реконструкции дома или его фасада. На основании заявление в БТИ будет проведена экспертиза и выдана справка определенного образца. На сбор документации и согласование может уйти порядка месяца.
4. Параллельно стоит заручиться разрешениями от коммунальных служб о том, что реконструкция не нарушит нормальное функционирование всех технических систем.
5. Пригласить профессионального архитектора, который составит эскиз реконструкции и подготовит профессиональный проект.
6. Обратиться в отдел Архитектуры местной администрации с заявлением на получения разрешения и собранным пакетом документов. В заявлении должна быть указана причина для проведения реконструкции или для расширения дома.
7. Сотрудник Архитектурного отдела посетит участок, проведет необходимые замеры и экспертизу проекта. Анализ документов и принятие решения проводится в срок до 30 дней.
8. В случае если, изменения никак не повлияют на качество постройки, то выдается разрешения на проведение работ по реконструкции. На выданном разрешении должна быть подпись главного архитектора района.
9. С полученным разрешением следует обратиться в отделения МЧС и СЭС за дополнительными разрешениями от этих инстанций. Если при реконструкции затрагиваются внешние коммуникации, то потребуется разрешение от коммунальной службы.
10. После проведения работ по реконструкции обновленный объект принимается комиссией на предмет соответствия выполненных работ заявленным в проекте.
11. Получить разрешения на ввод дома в эксплуатацию в органах местного самоуправления, которое выдается в срок до 10 рабочих дней после подачи заявления и документов на проведенную реконструкцию.
12. После приемки дома следует обратиться в отделение Росреестра для получения обновленного технического паспорта. Для этого потребуются следующие документы: заявление на внесение изменений, документы о правах собственности на дом и земельный участок, выписка из ЕГРН, паспорт заявителя-собственника, разрешение на проведение реконструкции, акт о приемке выполненных работы, документ, подтверждающий оплату государственной пошлины.

ВАЖНО если планируется проведение работ, которые могут повлиять на прочность возводимой конструкции, то к работе в обязательном порядке привлекаются организации, которые имеют допуск к СРО, в остальных случаях они могут быть проведены любой строительной компанией или самостоятельно владельцами.

Самостоятельно разрешается проводить работы в постройках/пристройках/надстройках, площадь которых не превышает 10 квадратных метров. В остальных случаях работы должен выполнять сертифицированный специалист.

Разрешение на проведение реконструкции выдается на срок, ограниченный десятью годами. Если за это время не будет проведено строительных работ, то оно будет аннулировано. Для его получения потребуется снова собирать документы и подавать заявления на рассмотрение и одобрение.

Перестройка частного дома

К перестройке дома относятся работы по надстройке еще одного этажа либо пристройке помещений к самому дому, то есть работы, направленные на увеличение площади дома.

В случае увеличения площади дома за счет пристройки к нему дополнительных помещений, потребуется получить в БТИ разрешение. После осмотра и проведения экспертизы сотрудники БТИ выносят свое решение по возможности проведения реконструкции. Основной критерий при принятии положительного решения – сохранность несущих конструкций и стен, так как их изменение может оказаться опасным для жизни и здоровья жильцов.

При пристройке к дому хозяйственных построек типа веранды, амбара, кладовки изменяется его инвентарная стоимость. Отсутствие правильного оформления пристроек может быть расценено, как уклонение от налогов, так как налог на недвижимость рассчитывается от ее инвентарной стоимости.

При возведении дополнительного этаже изменяется и статус дома, и эти изменения должны быть отражены в кадастровых и технических документах. Если крыша у жилого дома изначально высокая, то возможным вариантом будет переоформление чердачного помещения в мансарду, которая уже может быть переведена из нежилого помещения в жилое. Это не потребует проведения реконструкции. При планировании возведения очередного этажа как надстройки над крышей потребуется проведение достаточно тщательного анализа:

• Характеристик грунта на земельном участке,
• Допустимости в существующих положениях по градостроительству поведения планируемых изменений,
• Технических характеристик и качества имеющейся постройки и ее элементов.

Получение разрешения на реконструкцию жилых построек является ее обязательным условием. Игнорирование данного условия приводит к наложению административных штрафов в размере до 5 000 рублей (ст. 9.5 Кодека об административных правонарушениях России). Кроме того, реконструированное здание будет признано самовольной постройкой со всеми вытекающим последствиями. То есть ее нужно будет узаконить, если это возможно, либо снести, если она не будет соответствовать установленным градостроительными и иным нормам. Дома с не узаконенной реконструкцией не могут выступать предметом имущественных сделок, а, следовательно, их нельзя продать, обменять, передать в дар или по наследству.

Для того чтобы узаконить проведенную реконструкцию необходимо получить в БТИ новый кадастровый паспорт, который с остальными документами требуется предоставить в отдел архитектуры города для получения разрешения. Другим вариантом является узаконивание проведенной реконструкции в судебном порядке.

Стоимость получения разрешения на проведение реконструкции

Расходы на получение разрешения складываются из:

• Оплаты услуг по составления проекта реконструкции (цена устанавливается в индивидуальном порядке в зависимости от сложности работы и площади помещения),
• Оформления нового технического паспорта в БТИ,
• Оплаты государственной пошлины за выдачу документов,
• Оплата государственной пошлины за регистрацию прав собственности на обновленный дом.

Могут ли отказать в выдаче разрешения на реконструкцию дома?

Основания для отказа перечислены в статье 51 Градостроительного Кодекса РФ:

• Неполный комплект документов при подаче заявлении,
• Несоответствие документов требования для проведения реконструкции.

Средства на реконструкцию

Большинство владельцев участков выполняют реконструкцию и строительство за свой счет. Но у некоторых категорий граждан существует возможность реконструировать дом за счет материнского капитала. Процедура возможна после принятия положительного решения в Пенсионном фонде РФ.

В таком случае деньги перечисляются на личный банковский счет. Сначала на него приходит половина средств, которые можно снять в течение 2 месяцев, а через полгода приходит второй перевод. Но для этого нужно документально подтвердить факт переустройства частного дома.

Чтобы обратиться в ПФР с просьбой о выделении средств, следует подать заявление, соответствующий сертификат государственного образца и документы на дом.

Материнский капитал можно использовать на реконструкцию, если:

• ребенку уже исполнилось 3 года;
• площадь жилплощади не превышает 18 кв. м на каждого члена семьи;
• жилплощадь оформлена в совместную собственность;
• площадь помещения будет увеличена.

Если перестройку дома необходимо выполнить до исполнения ребенку 3 лет, то сначала проводятся работы, а после этого семья получает мат. капитал на компенсацию расходов. Согласно ФЗ № 256, можно погасить кредит, взятый на реконструкцию, воспользовавшись государственной субсидией.

Стоимость получения разрешения

Сколько стоит разрешение на реконструкцию? При оформлении разрешения придется понести некоторые расходы, например:

• оформление техпаспорта в БТИ;
• оплата услуг специалиста для составления проекта реновации (цена зависит от сложности проведенных работ и площади дома);
• оплата госпошлины за регистрацию права собственности, которая равняется 350 рублей.

Штраф

Согласно п. 1 ст. 9.5 Кодекса об административных правонарушениях РФ, если реконструкция проводится без официального одобрения местных властей, то на собственника постройки накладывается оплата административного штрафа за реконструкцию дома без разрешения в размере от 2 до 5 тысяч рублей.

Реконструированное здание признается самовольной постройкой. Чтобы узаконить дом в БТИ необходимо получить новый кадастровый паспорт и отправить документы в администрацию. В дальнейшем на реконструированное жилье можно зарегистрировать право собственности. Узаконить реконструкцию можно также через суд.

Итак, для проведения реконструкции дома необходимо получить разрешение. Без него не положено проводить строительные работы, так как существует вероятность нанесения вреда своей постройке и соседним зданиям.