Ипотека – это отличная возможность обзавестись личным жильем для тех, кто не имеет возможности собрать необходимую сумму сразу.
Относительно небольшие ежемесячные платежи, которые необходимо вносить в течение долгих лет, хотя и оказывают влияние на семейный бюджет, однако для многих ипотека представляет собой единственный выход из ситуации при решении жилищного вопроса. В рамках настоящей статьи мы поговорим о том, кто может рассчитывать на ипотечный кредит, дадим пошаговую инструкцию как оформить ипотеку, а также остановимся на ряде важных моментов, о которых стоит знать тем, кто планирует обратиться в банк за кредитом.
Все ли могут рассчитывать на ипотеку?
Рассматривая заявки на получение ипотеки, банки стараются оградить себя от рисков невыплат, и тщательным образом оценивают текущую платежеспособность заемщика, а также вероятность того, что до момента полного погашения кредита он также его финансовая состоятельность не ухудшится. Поэтому к заемщикам предъявляются определенные требования, соответствие которым повышает шансы банка получить предоставленную сумму в полном объеме.
Первое, и самое главное, что необходимо сделать потенциальному ипотечнику – это доказать банку свою финансовую состоятельность.
Основными сведениями
(представляющими интерес для банка)о лице, претендующим на кредит, являются следующие:
1. возраст заемщика;
2. образование;
3. наличие стабильного места работы;
4. платежеспособность клиента;
5. статус и кредитная история.
Во всех банках при выдаче займа на жилье устанавливаются возрастные ограничения – понятно, что среднестатистический выпускник школы редко имеет доход, позволяющий делать ежемесячные взносы. По требованиям банка заемщику должно быть (как правило)
не менее 21 года. Верхняя возрастная планка, соответственно, определяет вероятность того, что заемщик доживет до момента полного выполнения обязательств. Многие требования основаны на исследованиях, проводимых разными банками и финансовыми учреждениями, социальными службами на предмет социальной адаптации и ответственности. Образование играет роль немалую, хотя главной ее не назовешь, но, как правило, люди с высшим образованием вызывают больше доверия.
Ключевые требования для выдачи ипотеки — наличие постоянного места работы или иного источника стабильного дохода (официально подтвержденного)
, что и определяет платежеспособность клиента.
Если обращается в банк человек, у которого стаж работы порядка 10-15 лет, а уровень заработной платы выше среднего, тогда любой банк с радостью предложит ему выгодные условия. А вот студент, едва закончивший ВУЗ, вряд ли может рассчитывать на оформление ипотеки, даже если он имеет трудовой опыт и более или менее хорошую зарплату.
Иными словами, речь идет о том, что банк не даст кредит, необеспеченный какими-то гарантиями. Однако такими гарантиями может быть поручительство лиц, которые подходят под требования банка, залоговое обеспечение (например, квартира родителей)
или солидный первоначальный взнос. Если заемщик в состоянии обеспечить перечисленные гарантии, то банк с удовольствием выдаст деньги на хороших условиях.
Большое значение имеет и кредитная история заемщика (сегодня данные о крупных займах хранятся в Кредитных Бюро, к которым банки имеют доступ), поэтому наличие в этой истории просрочек по кредитам или вообще невыплат резко снижает шансы получить кредит.
Основные этапы оформления ипотеки на вторичном рынке
Оформление документов – сложный и кропотливый процесс, который занимает много времени и сил. Условно выделим семь основных этапов оформления ипотеки:
1. Сбор пакета документов;
2. Подача документов и ожидание решения банка;
3. Заключение договора купли продажи жилья (ДКП)
;
4. Страхование залогового имущества (квартиры, для покупки которой нужен кредит)
;
5. Заключение кредитного договора с банком;
6. Внесение первоначального взноса (он может составлять от 10 до 50% от запрашиваемой суммы)
;
7. Оформление права собственности на жилье (с обременением в пользу банка)
.
Начать нужно со сбора пакета документов. К числу стандартных документов, которые требуются при оформлении ипотеки, относят следующие: копия паспорта, документы по залоговому имуществу, заявление по форме, ксерокопия трудовой книжки заемщика и справка – 2НДФЛ, иные документы, подтверждающие доходы.
Что касается документов по имуществу, которое заемщик закладывает при оформлении вторички, то следуют представить следующие документы:
• Технический паспорт объекта недвижимости;
• Сведения о кадастровой стоимости;
• Выписка из домовой книги и Единого реестра об ограничении прав;
• Оценка стоимости залогового имущества (независимым экспертом)
.
Кроме того, у заемщика могут попросить и дополнительные документы. К таковым относят военный билет, права, дипломы или аттестат и так далее. На сбор необходимой документации уходит приличное время, а потому лучше не откладывать дело в долгий ящик, если вы уже надумали приобретать жилище таким путем.
Сколько времени занимает процедура и из каких этапов состоит?
Процесс получения ипотеки включает в себя несколько этапов, они идут друг за другом и являются обязательными. Многие заемщики считают, что после одобрения заявки на кредит – дело в шляпе и можно праздновать получение ипотеки.
Однако впереди не менее важный момент – согласование недвижимости, на которую финансовая организация выдаст деньги. А еще проведение оценки, заключение страхового договора. Выдохнуть россиянин, решивший взять ипотеку, сможет только после регистрации в Росреестре.
Подготовка документов для кредита
Каждый банк предъявляет разные требования к заемщикам:
- одни предлагают кредит только при предоставлении справки о доходах;
- для других решающее значение имеет кредитная история;
- третьи реализуют большие или меньшие процентные ставки для заемщиков с различным уровнем дохода и уровнем надежности.
В среднем на подготовку документов уходит одна неделя. Пакет документов, необходимый на первой этапе, состоит из обязательных бумаг, справок, предоставляемых при наличии и тех, которые передаются по желанию.
Обязательные документы:
- Заполненная анкета-заявление на оформление кредита.
- Паспорт гражданина России.
- Заверенная копия трудовой книжки.
- Справка о доходах (2-НДФЛ, налоговая декларация, выписка из зарплатного счета).
- Свидетельство государственного пенсионного страхования.
Справку о доходах, например, работодатель обязуется предоставить работнику в течение трех рабочих дней после письменного заявления, выписки с банковских счетов передаются в течение пяти рабочих дней.
Дополнительно предоставляются:
- свидетельство о браке;
- военный билет;
- брачный контракт;
- водительское удостоверение;
- свидетельство о рождении детей – если есть.
Важно! К третьей группе документов относятся справки, которые банк может запросить для дополнительной проверки платежеспособности, например, свидетельства о недвижимости в собственности, выписки с банковских счетов.
Рассмотрение заявки
Может длиться от двух рабочих дней до недели. Сначала банк рассматривает кандидатуру самого заемщика, соответствует ли она требованиям. Во время встречи с потенциальным заемщиком агент банка снимает копии с его документов, предоставляет анкету для заполнения. Заявка на кредит утверждается и отправляется на рассмотрение.
Если к кандидатуре заемщика вопросов не возникает, банк согласовывает с ним выбранную недвижимость. Иногда процедура растягивается на срок до двух недель.
Проведение независимой оценки недвижимости
Дата проведения оценки зависит от самого заемщика, если он уже провел переговоры с собственником жилья, то оценщик может приехать в течение трех дней после утверждения кредитной заявки. Оценка нужна финансовой организации, чтобы знать, сколько на самом деле стоит покупаемое жилье – оно станет залоговым имуществом.
От заемщика требуется присутствовать в назначенное время, чтобы пустить оценщика в квартиру или договориться об этом с хозяином. Крупные компании готовят отчет по оценке в срок от трех дней до недели. Можно заказать ускоренный вариант (от одного до двух рабочих дней), но он обойдется заемщику гораздо дороже.
Рассмотрение предоставленных бумаг
Основной пакет документов может быть собран за один день при наличии предварительной договоренности с продавцом. Наиболее длительным может быть ожидание справки от органов опеки и попечительства. Максимальный срок достигает 30 дней, однако редко родители ждут так долго. Вердикт может быть дан уже через 5-10 дней.
Если заявитель согласен с предложенной суммой, банку потребуются документы на выбранную недвижимость для проверки юридической чистоты квартиры. Дело в том, что финансовая организация рискует не меньше заемщика, если окажется, что у недвижимости есть законный владелец, она может лишиться как кредитных средств, так и самого залога.
Обязательными бумагами для кредитора являются следующие:
- Правоустанавливающие документы.
- Техническая документация.
- Ксерокопии всех паспортов недвижимости.
- Выписка из домовой книги.
Часто к указанными документам добавляются дополнительные. Если продавец находится в браке, потребуется нотариально заверенное согласие его супруги/супруга. Все дееспособные совершеннолетние лица, зарегистрированные в квартире, должны предоставить заявления об осведомленности, что их квартира будет продана.
Несовершеннолетние владельцы квартиры могут участвовать в сделке только после получения согласия от органов опеки и попечительства. Сама процедура отнюдь не формальная – если правительство в лице органа выяснит, что в результате продажи квартиры жилищные условия ребенка ухудшатся – то разрешение никто не даст.
Страховка жизни и здоровья заемщика
Страховка является обязательной, даже если в кредитном договоре она указана в качестве рекомендательной опции – по факту без нее заемщик не сможет получить кредит или оформить его под ранее согласованную процентную ставку. Цена полиса варьируется в зависимости от суммы кредита, возраста получателя денег и региона его проживания, но, как правило, не превышает 50 тысяч рублей.
Справка! Иногда представители страховой компании находятся в самом офисе банка, на заполнение и подписание документ уходит не более 1 часа, полис начинает действовать сразу.
Ипотека на первичном рынке
Согласно статистике, до 70% займов приходится на первичный рынок. Под первичным рынком понимают квартиры от застройщиков, то есть, новостройки на разных стадиях строительства. Если заключить договор с застройщиком на этапе «котлована», что стоимость такой квартиры будет намного ниже среднерыночной стоимости аналогичного жилья на текущий момент.
Новостройки пользуются спросом благодаря высокому уровню комфорта современных квартир, в таких домах никто еще не жил, что также делает квартиры привлекательнее.
Важная особенность таких домов не только в том, что они еще только строятся. Квартиры не успели перейти в чью-то собственность, что на руку заемщикам, так как отсутствуют риски, связанные с юридической чистотой недвижимости.
При каждом переходе прав собственности
(в случае вторичного жилья)
могли нарушаться чьи-то интересы, в результате судебных разбирательств текущий собственник может лишиться жилья. По этой же причине первичный рынок считается наиболее удобным вариантом для банка, так как кредитная организация не подвергается риску лишиться залогового обеспечения.
Получить ипотеку на первичку намного проще, чем добиться одобрения банка на кредит по вторичной квартире.
Если вы решили взять в ипотеку новопостроенную квартиру, то изначально вам стоит выбрать подходящий вариант в вашем регионе и заключите двухсторонний договор с застройщиком
(ДДУ, договор долевого участия)
. Далее все происходит по общей схеме – сбор документации, обращение в кредитный отдел, заключение кредитного договора и первый взнос.
Поиск вариантов, предпочтения
Перед обращением просмотрите все варианты и выберите банк с наиболее привлекательными условиями (низкой кредитной ставкой, продолжительным сроком кредитования)
.
Некоторые перед оформлением ипотеки обращаются сразу в банк, чтобы выбрать объекты застройщиков, с которыми сотрудничает кредитная организация, это повышает шансы получить одобрение банка. Если вы решили изначально выбрать квартиру у застройщика, то вы можете узнать, есть ли у него аккредитация в каком-то банке. В случае успешного расположения строительных объектов, наличия всей проектной и другой документации, хорошей репутации, застройщик, чаще всего, получает аккредитацию от нескольких банков, что облегчает процесс привлечения денег дольщиков.
Кроме того, чем ближе будет дата сдачи объекта, тем более банк будет расположен выдать кредит.
Сколько нужно зарабатывать?
Отдельно и особенно тщательно необходимо рассматривать вопрос заработка. То, какая должна быть зарплата у заемщика, не указывается одним конкретным числом в договоре ипотеки. Все это рассматривается индивидуально, в каждом случае.
Пример расчета по ипотеке
Вместе с этим учитываются такие факторы:
- Сколько стоит квартира;
- На какой срок Вы берете кредит;
- Есть ли обеспечение по кредиту.
Для банка важнее всего, чтобы Вы смогли выплатить ипотеку полностью. А если размер ежемесячного платежа будет больше или даже близок к равенству с месячной зарплатой заемщика, то он не сможет продолжать вносить средства на протяжении всего периода кредита.
По сути, минимальная зарплата, необходимая для ипотеки, это когда у Вас остается еще примерно 30% от дохода, после внесения платежа. Наряду с этим учитывается, сколько Вы тратите на иждивенцев, другие кредиты и уплату налогов.
Подача документов и ожидание решения банка
Собрав весь пакет документов, и передав бумаги в кредитный отдел, претендент на кредит вынужден немного подождать, так как речь идет не об одной-двух тысячах рублей, решение может приниматься не одну неделю. Впрочем, многие банки выносят решение в течение недели.
Помимо оценки эксперта (работника банка)
, необходимо учитывать наличие системы скоринга — она автоматизирована и позволяет банку увидеть кредитный рейтинг потенциального клиента, включающий многие параметры. Как только решение будет принято, заемщику сообщат об этом. Приятной особенностью является то, что решение можно принять не сразу — да, вы будете знать сумму, которую готов предоставить вам банк в качестве кредита, но при этом, у вас будет от 1 до 3 месяцев на размышления
(в зависимости от банка)
.
Внесение первоначального взноса
Как правило, на необходимости внесения первоначального взноса настаивает каждый банк. Сумма взноса может составлять как 10%, так и 50%, в зависимости от ваших финансовых возможностей и особенностей банковских кредитных продуктов (процентная ставка, срок кредитования, ежемесячная сумма выплат)
.
Однако не исключается возможность оформление такой ипотеки, которая не подразумевает внесение первоначального платежан (так может быть при наличии дополнительного залогового обеспечения, поручительства)
. Все условия оговариваются с кредитным экспертом банка, куда обращается заемщик. Такая система дает человеку выбор, но важно помнить, что если вы способны внести крупную сумму изначально, тогда и доверие, а соответственно и кредитный лимит от банка будут значительно выше, как и условия кредитования.
Оформление ипотеки по специальной программе
Некоторые категории граждан попросту не могут потянуть обычные условия ипотеки, и поэтому им предлагаются специальные программы. По сути, они льготные, так как доступны лишь для некоторых категорий граждан, предусматривают сниженную процентную ставку и фактическое снятие необходимости платить ПВ. К таким программам относится:
- Молодая семья. Главное условие для получения этого кредита – чтобы супругам было не больше 35 лет. В таком случае, заемщики могут купить квартиру по сниженной ставке и пройти упрощенный процесс оформления ипотеки;
- Материнский капитал. Если берется ипотека при поддержке материнского капитала, то ПВ за заемщика платит государство. Фактически, деньгами, которые поступают по сертификату, будет погашаться долг. Вместе с этим, ставка будет сниженной;
- Военная ипотека. Это специальная программа, предусмотренная исключительно для военных. В таком случае, ставка будет не выше 11,5% годовых, а ПВ будет оплачиваться за счет средств из Пенсионного Фонда.
Для того, чтобы взять ипотеку, необходимо соответствовать всем параметрам банка. А именно, Вы должны зарабатывать достаточно для совершения регулярных платежей, иметь положительную кредитную историю, стабильную работу и подходить по возрасту. Важно подготовиться к оформлению заранее, собрав нужные документы сразу и прикинув дальнейший план действий.
Подписание ипотечного договора и перевод средств продавцу
Когда все вышеперечисленные этапы остались позади, можно переходить непосредственно к заключению кредитного договора с банком, а также залоговый договор, как гарантия безопасности банка. После подписания соглашения, продавец имущества получает денежные средства безналичным переводом в течение 1-3 банковских дней на счет, указанный при заключении ДКП.
С момента регистрации прав собственности (в случае с вторичным рынком)
, заемщик становиться законным владельцем жилья, с обременением, которое снимается сразу же после погашения долговых обязательств. Если речь идет о покупке недвижимости у застройщика, то дольщик после получения денег застройщиком становится обладателем «прав требования» на квартиру, которой пока еще не существует.
Важно выполнять условия кредитования, так как уклонение от принятых обязательств чревато оплатой пени и штрафов, прописываемых при заключении договора, а также ухудшением кредитной истории.
Сроки приобретения жилья для военных
Военная ипотека также оформляется в несколько этапов:
- Сначала желающий поучаствовать в программе подает и подписывает у командира части соответствующий рапорт.
- Документ регистрируется в Центре военной ипотеки, после чего потенциальный заемщик получает свидетельство о праве покупки жилья по военной ипотеке, весь процесс занимает не более 30 дней.
- Действие данного удостоверения ограничено 6 месяцами, за это время россиянин должен найти квартиру, выбрать кредитную организацию. Срок рассмотрения заявки не превышает 5 рабочих дней.
- После одобрения заключается договор займа, а также договор между «Росвоенипотека» и военнослужащим.
- До регистрации права собственности стороны подписывают договор купли-продажи на недвижимость и оформляют закладную, теперь можно подавать документы в Росреестр и, после недели ожидания, получить ключи.
