Помощь при покупке дома, дачи или земельного участка

Рассказываем, как не попасть в руки аферистов и обезопасить себя, если вы решили приобрести частный дом

Пандемия коронавируса вызвала ажиотажный спрос на рынке загородного жилья. Многие граждане перешли на удаленную работу и теперь могут жить там, где нравится, а не там, откуда ближе добираться до офиса. Кроме того, люди стали ценить большое пространство и возможность погулять на собственном участке во время локдауна. Интерес к дачам также вырос из-за закрытия границ в большинстве стран и невозможности провести отпуск за рубежом. Если вы решили приобрести или продать частный дом, нужно учесть несколько нюансов, чтобы не попасть в руки аферистов.

Юристы и риелторы рассказали, какие мошеннические схемы существуют на загородном рынке недвижимости и как покупателю себя защитить.

Схема № 1. Продажа нескольким лицам

Одна из наиболее распространенных схем мошенничества с загородной недвижимостью — продажа ее сразу нескольким лицам. «Как правило, это арендованный дом. Мнимые собственники подделывают свидетельства на право собственности после подписания договора аренды. Затем выставляется объявление о срочной продаже по очень низкой цене. Задаток в таких случаях обязателен — в нем сама суть аферы. После получения задатка, нередко от нескольких потенциальных покупателей, продавцы-мошенники исчезают бесследно. Направлен этот способ на очень доверчивых и невнимательных граждан», — рассказала юрист Виктория Данильченко (Коллегия адвокатов Виктории Данильченко).

Чтобы защитить себя от подобных мошенников, переводить деньги стоит только после регистрации договора купли-продажи в Росреестре, рассказал основатель и партнер юридической Сергей Соловьев. Он подчеркнул, что после регистрации стоит получить выписку из ЕГРП — убедиться, что собственником стал покупатель.

Документы для продажи у продавца участка дачного

Важно! Чтобы приобрести дачный участок, прежде нужно узнать о наличии у продавца некоторых документов:

• документа, удостоверяющего личность, и его копии;
• кадастрового паспорта на участок земли;
• свидетельства, подтверждающего факт регистрации права собственности (на строение и на участок), либо выписки из ЕГРН;
• акта приема-передачи участка в трех экземплярах;
• согласия мужа (жены), если участок куплен в период брака.

Схема № 2. Избушка на курьих ножках

Изощренным случаем мошенничества с загородной недвижимостью нередко становится продажа дома, построенного в кратчайшие сроки из материалов самого низкого качества. «Аферисты даже вкладывают собственные деньги, чтобы пустить пыль в глаза гражданам, мечтающим стать дачниками. Все усилия мошенников оправдываются с лихвой, ведь заявленная цена дома гораздо выше их затрат. Часто продавцом загородной недвижимости выступает ООО, которое осуществляет застройку нового жилого района. Продают они на самом деле воздух — участки без самих объектов недвижимости и документов на них. Бывает, что для убедительности несколько домов для демонстрации в районе все-таки строятся, но на этом строительство затухает и постепенно сходит на нет, сами строители-аферисты тоже исчезают», — рассказала Данильченко.

Чтобы не попасть в руки аферистов, нужно проверить компанию на наличие разрешения на строительство, проектной декларации на объект, документов на земельный участок (собственность или аренда), а также оценить деловую репутацию застройщика (какие проекты реализовывал, соблюдались ли сроки ввода объектов в эксплуатацию), уточнил Соловьев. По его словам, необходимо найти девелопера или объект строительства в Единой информационной системе жилищного строительства (ЕИСЖС) и установить партнерство компании с ведущими российскими банками.

Схема № 3. Поддельные документы

Подвоха часто можно ждать при оформлении сделок. «Бывает, что продажа производится по подложным документам, а действительный собственник даже не в курсе. Такое может произойти с арендным загородным домом — скажем, наниматель-аферист продает недвижимость по поддельному паспорту или доверенности, а сам снял дом на месяц», — рассказал руководитель аналитического центра риелторской Дмитрий Таганов.

Защитить себя от мошенников в этом случае можно стандартными способами — не спешить с покупкой, установить личность продавца и предлагаемые к подписанию документы, рекомендовал член Ассоциации юристов России Коба Оржония. Он отметил, что также стоит познакомиться с будущими соседями — они могут знать, кто является настоящим владельцем.

Какие документы должен подготовить покупатель

Покупателю не нужно собирать множество документов для приобретения дачной земли и участков в Садоводческих некоммерческих товариществах.

Ему достаточно собрать следующее:

• документ, удостоверяющий личность, и его копию;
• если от имени покупателя действует представитель, нужно предоставить выданную ему соответствующую доверенность для подтверждения его полномочий;
• договор купли-продажи (составляется вместе с продавцом).

Схема № 4. Дом без участка

Важно при покупке загородной недвижимости помнить, что приобретается не только дом, но и земельный участок. «При покупке дачи необходимо обязательно подписать два договора на оба объекта. Иначе впоследствии может выясниться, что земля, на которой расположен частный дом, принадлежит другому лицу», — рассказала Данильченко.

Чтобы обезопасить себя и не стать жертвой аферы, нужно обязательно сверить реальную площадь с зафиксированной в документах — никаких пятен в виде незаконного владения в истории недвижимости быть не должно, посоветовала юрист. Она подчеркнула, что необходимо проверить и нотариально заверенные документы о переходе права собственности, и государственную регистрацию.

Какие оплошности нередко допускают при покупке дачи

Невнимательность и незнание законодательных нюансов после совершения покупки дачи часто приводят к неприятным последствиям.

Нужен
агентпо недвижимости?
Выбрать лучшего агента

Так какие ошибки наиболее часто совершают покупатели при покупке дачи:

• Не проверили кто собственник – продавцом может оказаться не только аферист. Им может оказаться реальный собственник дачи, но, например, на основании дарственной. В таком случае покупатель в будущем не сможет распоряжаться купленной дачей (к примеру, продать).
• Дом на участке не оформлен – это означает, что после покупки дачи придеться не только самостоятельно оформлять дом, но и тратить свои деньги и время. Иногда этот процесс затягивается на года.
• Покупка дачи с участком без межевания – такая покупка сравнима с «котом в мешке». Ведь незнание границ участка дачи может грозить в будущем не только судебными спорами с соседями. Например, аферисты таким образом могут продать в придачу часть дачного участка соседей – а это уже еще и финансовая потеря. Также может оказаться, что участок не той формы. Либо же, после межевания бывали случаи, что участка не было вообще.

• Когда земельный участок дачи используется не по назначение – назначение земли у дачных участков может быть разным. На одних можно выращивать плодовые деревья, на других только овощи и кусты. Но если на участке посажены не те культуры, то владельца дачи штрафуют. А через несколько лет могут даже лишить прав собственности на дачу.
• Не проверили воду – при покупке дачи всегда уточняйте, каким способом происходит подача воды: централизовано или из скважины (колодца). Оба варианта имеют свои недостатки и преимущества. Поэтому перед покупкой уточните у ближайших соседей, как на самом деле обстоят дела с водой. Если централизовано, то может оказаться, что подачи идут с перебоями либо напор мал. Если скважина, то возможно нужна водоподготовка.
• Не проверили почву – от типа почвы зависит не только, что будет хорошо расти на участке. Она также показатель, какой фундамент нужен для дома. Если планируете самостоятельно построить дом, а почва не очень хороша, то это может обернуться значительными финансовыми затратами. Если же дачный участок с уже готовым домом, то бывают случаи, что выбран не правильный фундамент – как следствие после покупки можно лишиться дома.
• Продажа дачи с поддельными документами – таким образом, покупателю могут продать дачу, у которой есть законный собственник. Либо в документах указаны недостоверные данные, что чревато штрафами, судами и невозможностью оформления дачного участка на себя.
• Дали аванс – иногда доверчивостью покупателей пользуются аферисты. Как результат вместо покупки дачи покупатель лишается не только части своих денег. Может оказаться, что на одну дачу претендует несколько покупателей.

Узнайте больше о сделках с недвижимостью!

Зачем нужен кадастровый паспорт дачного дома и как поставить недвижимость на учет

Схема № 5. Фейковые границы

Еще одна распространенная мошенническая схема — это продажа земельных участков с неверно установленными границами. «Мошенник, пользуясь незнанием покупателя, при ознакомлении с объектом недвижимости показывает один участок, а объектом договора купли-продажи становится совершенно другой. Также нередко случается, что продается участок меньшей площади», — рассказал Соловьев из «Бугров и партнеры».

Чтобы защитить себя, нужно установить, кем определяются границы земельного участка и где хранится информация о них, попросить продавца показать границы на месте и при необходимости сравнить их с документами, советует Соловьев. Он отметил, что покупателям также помогут выписка из ЕГРН на земельный участок и недвижимость и техническая документация на объект продажи.

Выписка из ЕГРН

Таким образом, единственный надежный документ – это выписка из ЕГРН. По ней можно отследить следующую информацию:

• характеристику объекта;
• право собственности;
• наличие притязаний на объект;
• ограничения и обременение или их отсутствие;
• проведение конфискации в пользу государства;
• схемы, границы и план.

Советуем прочитать: Что такое межевание участка и как его провести

Получить выписку может любой гражданин. Информация не относится к тайной и поэтому выдается по заявлению без каких-либо подтверждающих документов. Заявление подается в Росреестр или МФЦ. Необходимо знать адрес объекта или его кадастровый номер.

Время ожидания выписки в государственных органах длительное и поэтому, гораздо быстрее получить документ на сервисе егрпонлайн.рф. При заказе выписки на сайте указывается адрес электронной почты. В течение суток на нее приходит файл с электронной подписью. В нем содержится вся необходимая для покупки дачи информация. Электронная выписка обладает такой же юридической силой, что и бумажная.

Нюансы при проверке документов на земельный участок

При покупке дачи необходимо так же проверить документы на землю. Сравните реальную площадь с заявленной. У участка должны быть границы, и он не должны пересекаться с границами соседних участков.

С 2006 года действует дачная амнистия, в соответствии с которой можно оформить землю без межевания. Поэтому у многих участков нет четких границ. Покупая землю без межевания, покупатель рискует стать владельцем участка, на который претендуют соседи.

Информацию по границам можно проверить на публичной кадастровой карте в интернете. Карта содержит данные об участках, их площади, границах, местоположении и постройках. Чтобы получить информацию, необходимо ввести в строке поиска кадастровый номер участка. Если межевание не проводилось, появится надпись о том, что координат границ нет. В этом случае нужно попросить продавца провести межевание и только после этого покупать дачу.

Гарантия безопасности сделки – получение выписки из ЕГРН. Без нее покупать дачу не стоит.

Схема № 6. Подземные коммуникации

Земельный участок могут продать с подземными коммуникациями. «В этом случае мошенник готовит поддельную документацию о топографической и геологической съемке земельного участка. В поддельных документах назначение земельного участка может значится «для ИЖС», однако он может быть непригоден для строительства частного дома из-за инженерных коммуникаций, газопровода, водопровода. Такой участок может стоить гораздо выше его рыночной стоимости. Кроме того, если возвести строение на этой земле, власти могут потребовать снести постройку, оплатить перенос коммуникаций, а также выплатить штраф», — рассказал Соловьев. По его словам, в дальнейшем такой земельный участок будет сложно продать или построить на нем дом, вырыть колодец и так далее.

Чтобы обезопасить себя, нужно заказать геологоразведку земельного участка или обратиться в градостроительный департамент и запросить информацию о наличии (или отсутствии) коммуникаций на участке, пояснил эксперт. По его словам, также следует обратиться в Росреестр и проверить наличие и отсутствие обременений по использованию участка.

Как проверить кто собственник дачи

В первую очередь необходимо выяснить, кто является реальным собственником дачи. Сначала достаточно попросить копии документов на недвижимость. Продавец может предъявить 4 варианта бумаг:

1. Свидетельство о праве собственности, оформленное после 1998 года или выписку из ЕГРН. Выписка из ЕГРН при покупке дачи – это наиболее предпочтительный вид подтверждающего документа. Покупателю рекомендуется заказать новую выписку из ЕГРН, т.к. она действует 1 месяц. С момента выдачи дача могла быть продана или заложена.
2. Свидетельство, выданное до 1998 года. Информация о дачном участке не вносилась в ЕГРН и покупатель не сможет заказать выписку на объект. Сделку купли-продажи можно заключать только после внесения сведений об участке в Единый государственный реестр. Для этого продавец должен обратиться в Росреестр и подать сведения об объекте.
3. Судебное решение, свидетельство о наследстве, соглашение о разделе имущества. Если сведения в ГЕРН не были обновлены, необходимо дождаться изменений и после этого заключать сделку.
4. Членскую книжку – т.е. садовую книжку. Это означает, что право собственности у продавца отсутствует. Книжка подтверждает членство в некоммерческом товариществе, но не право владения. Покупать дачу у такого лица нельзя.