Покупка квартиры в строящемся доме в ипотеку

Главная / Недвижимость / Приобретение недвижимости / Ипотека

Назад

Опубликовано: 27.01.2018

Время на чтение: 5 мин

0

333

Для многих россиян ипотека в строящемся доме – один из немногих удобных способов обзавестись собственной новой квартирой, когда внести всю сумму единоразовым платежом не представляется возможности. Более того, часто стоимость такого жилья – на порядок ниже, чем цена квартиры на вторичном рынке.

  • Как приобрести квартиру в строящемся доме в ипотеку: с чего начать?
  • Основные этапы ипотеки на недостроенное жилье
  • Какие документы требуют банки?
  • На что обращает внимание банк при одобрении?
  • Как проверить застройщика: внимание – на документы
  • Риски покупки жилья в строящемся доме в ипотеку

Как приобрести квартиру в строящемся доме в ипотеку: с чего начать?

Спрос на жилье в доме еще на этапе его строительства популярен среди жителей российских городов уже потому, что позволяет сэкономить значительную часть средств, при этом, банковская ипотека делает удар по кошельку менее болезненным.

Если все идет по плану, праздновать новоселье можно уже через год-два, однако, если, в деятельности застройщика – не все так гладко, въезд в квартиру может затянуться на десяток лет.

  • Первый шаг в процессе – мониторинг рынка новостроек и подбор подходящего варианта. Выбирая квартиру в новостройке, потенциальный покупатель должен ознакомиться с характеристиками здания, условиями инфраструктуры в районе дома – транспортной развязки, наличия зеленой зоны, близости к муниципальным учреждениям и пр. Немаловажный фактор – ознакомление с репутацией компании-застройщика и отзывами реальных покупателей.
  • Второй шаг – визит в офис девелоперской компании и изучение списка банков-партнеров организации, которые участвуют в ипотеке. На данной стадии покупатель знакомится с детализированными условиями кредитования всех финансовых учреждений, выбирая приемлемый вариант.
  • Третий шаг – бронирование конкретной квартиры и переговоры с банком. Главная стадия процесса – оформление соглашения участия в долевом строительстве и переговоры с финучреждением предполагает отдельный последовательный алгоритм. Какие этапы он включает?

Варианты оформления ипотеки от застройщика

Обратимся за помощью к ч.2 ст.1 федерального закона №214 «О долевом участии в строительстве многоквартирных домов». Там указаны возможные юридические формы договоров на покупку квартиры у строительных организаций.

Договор долевого участияЭто наиболее приятная форма договора, в котором четко прописываются все возможные обязанности застройщика и права дольщика. В случае ДДУ банк может одобрить намного большую сумму, чем в иных, пусть и легитимных, формах оформления сделки.
ЖСК, или жилищно-строительный кооперативВторой по популярности в стране вид сделок с квартирами в новостройках. Особенности такого договора – в законности увеличения стоимости квартиры в процессе строительства через решение общего собрания кооператива.
ЖНК, или жилищно-накопительный кооператив.Практически то же самое, что и ЖСК, только квартира остается в собственности ЖНК до окончательной выплаты займа. При этом договор чаще всего не регистрируется в регпалате, а займ происходит за счет самого ЖНК. Наиболее не рекомендуемый юристами вид взаимоотношений дольщика и застройщика.

Основные виды оформления займа с застройщиком:

  • Вы можете оформить договор рассрочки с самим застройщиком. Часто работает в схеме с ЖНК и ЖСК. В случае с ДДУ оформляется предварительный ДДУ, затем после полной оплаты договора документы передаются в Регпалату – опасный вариант. В этом случае официально дольщиком вы становитесь только после оформления ДДУ, до этого юридически дольщиком вы не считаетесь.
  • Ипотечная сделка через банк – максимально удобная дольщику схема.
  • Приобрести пай через кредит в банке – здесь не идет речь об ипотеке, заемные средства оформляются как долевой пай. Малораспространенная ситуация на современном рынке.

Основные этапы ипотеки на недостроенное жилье

  • Этап 1. Определившись с объектом жилья, который планируется приобрести, покупатель подписывает соглашение с компанией-застройщиком: в данном договоре должны быть отражены технические параметры жилья, стоимость объекта, условия реализации сделки, включая возможность привлечения агентства недвижимости, диапазон первого взноса, период действия подписанного соглашения и пр.
  • Этап 2. Сбор необходимой документации, исходя из условий финансового учреждения, которое выступает кредитором.
  • Этап 3. Оформление запроса на ипотечный кредит в банке – потенциальный покупатель при этом прилагает к заявке необходимый пакет документов.
  • Этап 4. Получение одобрения заявки на ипотечное кредитование – после того, как клиент извещается о положительном решении, готовится документация, касающаяся непосредственно самого объекта кредитования. Как правило, здесь содействует агентство недвижимости, привлекаемое к сделке.
  • Этап 5. Проведение оценки имущественного объекта, страхование жилья (часто эти действия выполняет сам банк-кредитор).
  • Этап 6. Подписание договора ипотеки – реализация сделки и регистрации договора ипотеки.

Особенности ипотеки от застройщика

Важно! Следует иметь ввиду, что:

  • Каждый случай уникален и индивидуален.
  • Тщательное изучение вопроса не всегда гарантирует положительный исход дела. Он зависит от множества факторов.

Чтобы получить максимально подробную консультацию по своему вопросу, вам достаточно выбрать любой из предложенных вариантов:

  • Воспользоваться онлайн чатом в нижнем углу экрана.
  • Позвонить: Федеральный номер: +7 (800) 511-86-74

Для начала определимся с терминологией. Масса реклам, которые предлагают квартиры в ипотеку от застройщика, подразумевают покупку жилья в новостройках либо по особым программам в банках, либо по займу с помощью застройщика.

В последнем случае девелопер договаривается с банком об особом предложении, в котором кредит банк предлагает на небольшой срок под небольшой процент, и именно на этот процент застройщик предоставляет скидку. Де юре же застройщик не может предлагать именно ипотечный продукт, согласной ФЗ «Об ипотеке». Также существует ситуация, когда застройщик предлагает рассрочку платежа – это тоже отдельный вид займа.

Условия и требования застройщиков

Если в офисе девелопера вам предлагают ипотеку от застройщика, скорее всего, речь идет об одном из двух вариантов:

  • Договор займа с компанией-застройщиком. Здесь все просто – вы обязуетесь заплатить всю цену договора в рассрочку, на протяжении определенного срока и по определенным платежам. Достаточно выгодное предложение для тех, кому не хватает определенной суммы и тех, кто может найти эту сумму достаточно быстро.
  • Программу субсидирования ипотеки застройщиками. Этот продукт придется получать в банке. Здесь выгода в том, что проценты по кредиту часто гасятся не вами, а застройщиком – такой своеобразный маркетинговый ход. Проверьте, насколько отличается цена на квартиру без ипотеки у застройщика от той цены, на которую оформляется ипотечный кредит. Иногда сумма увеличивается как раз на ту скидку, которую якобы предлагает застройщик в счет процентов по ипотеке.

Чем отличается ипотека от застройщика от обычного займа?

Основные условия приобретения квартиры у застройщика в ипотеку несколько отличаются от традиционной системы получения займа на недвижимость:

Расчет производится только через аккредитивЭто позволяет банку контролировать все движения денежных средств. Для вас – больше гарантий, но и больше трат на оформление сделки – ведь услугу оплачивает покупатель.
Кредит выдается частямиЗдесь дольщик не получает ни бонусов, ни недостатков. Просто первая часть кредита застройщику перечисляется сразу после заключения ДДУ. А вторая – через определенный срок. Это фиксируется в самом договоре. Некоторые юристы считают, что это помогает и дольщику – если застройщик обанкротится в этот период, то сумма кредита будет сокращена на удержанную сумму.
Первоначальный взносРедко когда банки и застройщики соглашаются на ипотеку от застройщика без первоначального взноса.
Требуется весомой обеспечение по кредитуВ случае ипотеки от застройщика банки не так лояльно относятся к залогу в виде того самого жилья, которое только строится. Велик шанс того, что вам откажут в выдаче кредита, если у вас нет какого-то залога для обеспечения ипотеки.
Обязательная аккредитация застройщикаЕстественно, застройщик должен обязательно быть аккредитован в банке и у него должны иметься все разрешительные документации как на деятельность самой строительной фирмы, так и на работу с определенной стройкой.
Страхование заемщикаБанки требуют обязательное страхование имущества, которое передается в залог по ипотечному кредиту. Речь идет о квартире, которая обозначена в долевом договоре. Страхование действует на весь период стройки и ипотечного кредита.
Только договор долевого участия или иные формы, утвержденные в ФЗ-214Новостройки от застройщика в ипотеку должны продаваться только через договора долевого участия или иные, указанные в федеральном законе. Предварительные договора, паи и вексели в ипотечных процессах не принимаются.

Ипотека от застройщика без первоначального взноса – достаточно редкий случай. Обычно в таких ситуациях действует сразу несколько программ – военная ипотека или ипотека с государственной поддержкой.

Так, в случае с военной ипотекой человек участвует в специальной ипотечной системе – где средства накапливаются на протяжении всего срока службы. Эти деньги можно использовать для приобретения квартиры в новостройке в том числе в виде первоначального взноса. Но по факту – сам заемщик живые деньги банку не передаст.

Ипотека с господдержкой помогает социально незащищенным слоям населения. В качестве первоначального взноса также может выступать материнский капитал или особый вид жилищной субсидии, принятый на уровне локальных нормативных актов. Перед тем, как брать ипотечный кредит, стоит ознакомиться с постановлениями правительства той области, в которой вы проживаете. Часто молодая семья с детьми может рассчитывать на снижение процентной ставки и лояльность со стороны банка.

Какие документы требуют банки?

Пакет документов, которые требуют банки-кредиторы ипотечного жилья, не является универсальным, полный перечень того, что нужно от заемщика, лучше узнавать в каждой конкретной организации по запросу. В большинстве случаев требуется:

  • гражданский паспорт покупателя;
  • письменное согласие жены/мужа (если заемщик состоит в браке);
  • трудовая книжка и трудовой договор (заверенные копии);
  • выписка о доходах (форма 2-НДФЛ) или же копия налоговой декларации;
  • налоговая декларация (заверенная копия);
  • договор участия покупателя в долевом строительстве;
  • решение застройщика о продаже объекта недвижимости, где детализируются все технические параметры жилья, полная стоимость объекта (копия документа).

Если в качестве залога на ипотеку используется другое имущество заемщика, то банк запросит также и все правоустанавливающие документы и на залоговый объект.

Требования к заемщику

Для того, чтобы получить одобрение на ипотеку, человек должен удовлетворять следующим факторам:

  1. Быть достигшим возраста 21 года и не быть старше 65 лет.
  2. Иметь официальную работу и стаж на данном месте не менее трех месяцев. Возможность подтвердить это документально, а именно справкой с места работы и справкой по форме 2-НДФЛ.
  3. Общий трудовой стаж должен быть не менее 1 года.
  4. Не иметь плохой кредитной истории и желательно быть ранее не судимым.
  5. Найти двух поручителей.

Смотрите видео, в котором специалист подробно разъясняет, как купить квартиру в новостройке в ипотеку:

На что обращает внимание банк при одобрении?

Главный фактор одобрения заявки на ипотечный кредит – убеждение банка в платежеспособности заемщика на период кредитования. Здесь принимается во внимание не только уровень доходов потенциального покупателя на этапе подготовки сделки, но также и стаж работы на всех местах как фактор минимизации рисков того, что заемщик может оказаться безработным.

А вот кому наверняка откажут в ипотеке – так это тем клиентам, которые имеют невыполненные кредитные обременения или плохую кредитную историю.

Приобрести жилье в строящемся объекте в ипотеку будет гораздо проще, если он находится на завершающей стадии строительства, нежели, если проект находится на этапе работы с котлованом. Банки неохотно идут на выдачу ссуды на покупку жилья на первых этапах строительства.

Преимущества и недостатки ипотеки от застройщика

Итак, если вы решили приобрести квартиру в новостройке с помощью залоговых средств, учитывайте, что в такой ситуации есть свои плюсы и минусы.

Преимущества покупки квартиры у застройщика в ипотеку это:

  • Проценты по ипотечному кредиту меньше, чем в ситуации покупки жилья на вторичном рынке или простой ипотеке для новостроек.
  • Время сделки сокращается за счет того, что аккредитованные в банке застройщики уже предоставили основную часть необходимой документации.
  • К застройщикам, работающим с ипотекой, банки относятся намного лояльнее. Также такие девелоперы зачастую помогают будущим дольщикам с оформлением документов и сбором необходимых справок.
  • Процент одобрения заявок намного выше – так как застройщик подает в банк документы для тех дольщиков, которые, по его мнению, точно смогут выплатить кредит.
  • Если вы встретились с удачным случаем предоставления рассрочки у застройщика – то не требуется подтверждение доходов справками по форме банка, а достаточно обыкновенной справки 2НДФЛ.
  • Возможно участие в государственных программах, в том числе военных, а также в акциях для молодых семей с пониженной процентной ставкой.

Минусы покупки новостройки от застройщика с ипотекой:

  • Если речь идет о прямой рассрочке – то вряд ли срок такого займа будет превышать два года.
  • В случае ипотечного кредита придется рассчитывать на небольшой срок займа – обычно 10-15 лет вместо возможных 30 лет на вторичном рынке жилья.
  • Придется гасить в виде первоначального взноса достаточно весомую часть жилья – обычно от 50%.
  • Все равно остается опасность остаться без квартиры, но с ипотечным долгом.

Идеальным вариантом будет ипотека от застройщика на квартиры с отделкой. В таком случае заемщик берет ипотеку на договор долевого участия, но при этом дом находится на стадии сдачи. Через небольшой промежуток времени – обычно не более полугода – дом сдается и дольщик получает квартиру в собственность и ипотеку со сниженной процентной ставкой. Но такое случается очень редко.

Как проверить застройщика: внимание – на документы

Надежный настройщик – это первое условие минимизации всех возможных рисков при приобретении жилья в ипотеку. Вкладывать деньги в строительство дома следует только после тщательного анализа документальной базы проекта, а также реальных отзывов клиентов компании, которая ведет объект.

Что же следует проверять перед принятием окончательного решения о выборе девелоперской компании? Строительная организация по запросу клиента обязана предоставить пакет документов, состоящий из следующих позиций:

  • учредительная документация;
  • свидетельство или иное разрешение на владение земельной территорией, где возводится дом;
  • разрешение на ведение строительных работ, выданное местным муниципалитетом;
  • проектная декларация на объект;
  • инвестиционный договор;
  • решение о распределении квартир.

Проверка документов – не должна быть единственным способом проверки. Перед тем, как заключить договор, следует изучить репутацию застройщика: ознакомиться с реализованными проектами, отыскать мнения людей, проживающих в домах, а также реальные отзывы сотрудничества со строительной фирмой.

Тарифная и бестарифная система оплаты труда — какую выбрать? Узнать о том, как правильно рассчитать больничный во время вашей беременности, и разобраться в этом вопросе, вы можете здесь.

На какой максимальный срок можно рассчитывать при получении больничного, вы узнаете, если пройдете по ссылке и прочтете наш материал.

Рейтинг
( 1 оценка, среднее 4 из 5 )
Понравилась статья? Поделиться с друзьями: