Кому принадлежит подвал в многоквартирном доме? Все от А до Я

Какие бывают подвалы

По типовым проектам подвальная часть здания предназначена для технических нужд. С ее помощью часто решают следующие задачи:

• формирование надежного основания многоквартирного дома;
• изоляция от грунтовых вод;
• подключение магистральных и внутренних инженерных сетей;
• размещение насосного и другого технологического оборудования.

Оставшаяся свободная площадь пригодна для хранения свежих и консервированных продуктов питания, хозяйственного инвентаря, других вещей. При соответствующем оснащении можно создать мастерскую, спортивный зал, жилую комнату.

Внимание! Соответственно, подвалы бывают технические и со свободным назначением.

Технический подвал

Подвал многоквартирного дома по стандартной классификации определяется как отдельный этаж. Техническим подпольем (СНИП 31-01-2003) называют пространство в подвале многоквартирного либо частного жилого дома, которое предназначено исключительно для размещения оборудования, инженерных систем и коммуникаций. Такие помещения нельзя приватизировать, сдавать в аренду. В этом случае не имеет значения установленное по данным государственного реестра право собственности.

Обособленное частное помещение

В отличие от технических подвалов, такие части многоквартирных домов не предназначены для размещения оборудования (инженерных сетей). Соответственно – отсутствуют препятствия для приватизации. Однако до начала практических действий по передаче имущества в частную собственность следует внимательно оценить действительные потребительские характеристики.

В некоторых многоквартирных домах первый этаж занимают продовольственные и универсальные магазины, кафе и рестораны, ремонтные мастерские, другие коммерческие предприятия. Иногда они используют подвалы в качестве складских (подсобных) помещений. В любом случае такие компании обязаны предоставлять свободный доступ к тепловым узлам, иному общедомовому техническому оборудованию.

К сведению! Аналогичные требования относятся к другим собственникам. Даже после успешного завершения процедуры приватизации владельцы квартир не вправе блокировать доступ аварийных и обслуживающих служб.

Сложности с определением статуса подвала

Иногда невозможно точно установить границы, целевое назначение технических помещений. В этом случае рекомендуется обратиться в местную администрацию. По результатам работы созданной межведомственной комиссии будут установлены параметры, которые необходимы для точной идентификации. Итоговые решения используют для изменения соответствующих записей (границ) в кадастровом учете.

Если в базе «Росреестра» данные о собственнике отсутствуют, а компания или другой пользователь отказываются освободить помещение – жильцы обращаются в суд. Следует учесть, что в аренду подвал можно сдать только по согласования со всеми жильцами многоквартирного дома.

Блог

Достаточно часто у управляющей организации возникает желание использовать хорошие подвальные помещения в МКД под собственные нужды. Во многих подвалах располагаются подсобные помещения для дворников, уборщиц, хранения инвентаря. В некоторых — даже офисы УО. В данной статье попытаемся разработать порядок действий управляющей организации, для того, чтобы в рамках закона пользоваться подвальным помещением.

В соответствии со статьей 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами и внутри квартиры, обслуживающие более одной квартиры.

Правовое положение подвальных помещений определяет статья 36 ЖК РФ, согласно которой собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23 июля 2009 г. N 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания», к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона, вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Нередко подвалы переходят в собственность физических или юридических лиц сразу после ввода в дома в эксплуатацию. И даже в таких ситуациях собственники помещений МКД подают иски о признании права собственности на подвальное помещение, которые суды зачастую удовлетворяют. Так, ВС РФ Определением от 28 февраля 2021 г. по делу № А41-41428/2016, подтвердил позицию суда апелляционной инстанции и признал право собственности части подвального помещения за собственниками помещений МКД. Довод заявителя жалобы о том, что спорные помещения реконструированы и не несут прежнего функционального назначения, был рассмотрен судом и отклонен.

Как показывает практика, подобные иски удовлетворяют с большей вероятностью, если в отчуждаемых помещениях проходят какие-либо инженерные коммуникации.

Обратная судебная практика основывается на пропуске срока исковой давности и недоказанности принадлежности спорных помещений в составе общего имущества.

Так в Решении Арбитражного суда Волгоградской области от 11августа 2021 г. по делу №А13-1964/2015, суд указал, что при определении состава имущества, находящегося в общей собственности собственников помещений в многоквартирном доме, в частности при отнесении конкретных нежилых помещений либо к категории предназначенных для самостоятельного использования, либо к категории общего имущества,
следует,
как указано в пункте 4 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. N 491,
использовать сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. При этом необходимо учитывать, для каких целей предназначались первоначально помещения и как они в связи с этим использовались.
Необходимо иметь в виду, что в течение срока исковой давности по искам, направленным на оспаривание зарегистрированного права, начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о соответствующей записи в ЕГРП. При этом сама по себе запись в ЕГРП о праве или обременении недвижимого имущества не означает, что со дня ее внесения в ЕГРП лицо знало или должно было знать о нарушении права. Поскольку законом не установлено иное, к искам, направленным на оспаривание зарегистрированного права, применяется общий срок исковой давности, предусмотренный 196 статьей ГК РФ ( три года).

В связи с чем, прежде чем принимать решение о выкупе подвала стоит хорошенько оценить риск его возврата собственникам.

Как было указано выше, подвал (часть подвала) относится к общему имуществу собственников помещений МКД. В связи с чем, все вопросы по его отчуждению и передаче во временное владение могут решаться только на общем собрании собственников помещений МКД.

В соответствии с ч.3 ст.36 ЖК РФ, уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.

Таким образом, прежде всего, необходимо получить согласие всех собственников помещений МКД путем проведения общего собрания. Как показывает практика, в большинстве МКД это практически невозможно.

При этом, действующее законодательство предполагает возможность сдачи общедомового имущества в аренду, в том числе на длительный срок.

В соответствии, с ч.2 ст.44 ЖК РФ, к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся вопросы по использованию общего имущества собственников помещений, (в том числе решения о реконструкции многоквартирного дома, о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества). Решения общего собрания по указанным вопросам принимаются не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

Как правило, заинтересованные лица идут вторым путем и заключают договоры аренды нежилых помещений, входящих в состав общего имущества.

Набрать 2/3 голосов собственников на общем собрании – реально. В повестке дня следует согласовать срок аренды, условия договора аренды, уполномоченное лицо, которое от имени собственников будет подписывать договор аренды, размер арендной платы, порядок доступа к инженерным коммуникациям МКД (если они проходят внутри арендуемого помещения), а так же порядок расходования средств, полученных от аренды.

Следует понимать, что 50% успеха по данному вопросу зависит от грамотной подготовки документов общего собрания.

Получить реестр собственников помещений МКД, и сэкономить время на подготовку документации вам поможет наш сервис dom.burmistr.ru.

Обсудить статью и задать вопросы можно здесь.

Приватизация подвала

Переоформление в частную собственность подразумевает не только непосредственную эксплуатацию подвала многоквартирного дома с учетом выбранного целевого назначения. Помещения можно сдать в аренду для уменьшения общих затрат на содержание здания и придомовой территории.

Также процедуру приватизации выполняют для принудительного выселения частных лиц (организаций), которые самовольно захватили подвал жилого дома. Индивидуальные действия в данном случае неуместны, так как могут быть наказаны в рамках административного (уголовного) законодательства. Правильным будет освобождение помещений многоквартирного дома специализированной службой приставов по решению судебных инстанций.

Наличие дополнительной площади поднимает общую стоимость недвижимого имущества. Приватизацию подвала в комплексе с модернизацией выгодно проводить перед продажей квартиры. При корректной организации рабочих процессов сопутствующие затраты будут меньше, чем полученная прибыль.

Можно ли оформить в собственность

Ниже перечислены ситуации, когда дополнительные действия с обращением в суд не потребуются:

• жильцы многоквартирного дома согласны переоформить подвальные помещения в частную собственность с разделением долей;
• иные владельцы (пользователи) отсутствуют;
• подвал не записан базе данных «Росреестра» как собственность муниципалитета (УК).

Куда нужно обращаться

При отсутствии упомянутых выше препятствий применяют следующий алгоритм:

• организуют собрание жильцов многоквартирного дома;
• на основании утвержденного протокола выполняют распределение свободной площади;
• с помощью профильных специалистов создают предварительный проект реконструкции;
• подготовленные документы передают вместе с заявлением в специализированную межведомственную комиссию местного (регионального) уровня и архитектурное управление;
• итоговое положительное решение муниципалитета передают в «Росреестр» для государственной регистрации прав новых собственников.

Список необходимых документов

Кроме оформленного решения собрания жильцов многоквартирного дома понадобятся:

• гражданские паспорта (иные удостоверения личности) будущих владельцев подвальных помещений;
• ДКП, завещание, ДДУ, другие правоустанавливающие документы на квартиру с выпиской на этот объект недвижимости из «Росреестра»;
• подтверждение об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам;
• исходный план и проект реконструкции.

Порядок действий

Для правильного оформления волеизъявления жильцов многоквартирного дома организуют общее собрание. Письменные уведомления о нем передают жильцам не позднее, чем за 10 дней до проведения соответствующего мероприятия. Необходимо обеспечить присутствие 50% или большего количества собственников квартир. Решение будет принято, если за него проголосует более половины присутствующих. Протокол подтверждают личными подписями либо с помощью третьих лиц с нотариально заверенными полномочиями.

На следующем этапе для подготовки коллективного заявления собирают письменные ходатайства от всех участников приватизации. Понадобятся копии выписок из «Росреестра», подтверждающие имеющиеся права собственности. Выполняют официальное обследование подвала совместно с представителями эксплуатационных служб (ЖЭК, УК) для уточнения соответствия действительного состояния помещения техническому плану. Выявленные отличия (дефекты) фиксируют актом.

Подготовку плана реконструкции в жилом доме поручают профильной проектной организации. Опытные специалисты знают действующие нормативы и ограничения. Они помогут сделать корректные изменения, чтобы предотвратить проблемы на следующих этапах приватизации.

К сведению! В подготовленном пакете документов делают разметку технических, общих и личных помещений. Оставляют проходы для регламентного обслуживания. Отдельно указывают отсутствие изменений, способных нарушить нормальный режим эксплуатации.

Для утверждения проекта необходимо согласование следующих учреждений и организаций:

• архитектурного бюро или аналогичного по назначению подразделения муниципалитета;
• СЭС, МЧС;
• межведомственной комиссии (администрация).

На завершающем этапе права новых собственников регистрируют в «Росреестре». Госпошлина – 2 000 р. Подтверждение оплаты вместе с другими документами предоставлять не обязательно, но желательно.

Как приватизировать подвал, если собрание не проведено – к сожалению, для отдельного владельца квартиры других вариантов действующим законодательством не предусмотрено. Самостоятельное распоряжение совместным имуществом запрещено. Подделка подписей и другие неправомерные действия наказуемы.

Порядок оформления

Необходимо знать жителям цокольного этажа, из чего состоит технически приватизация подвального помещения:

1. Построить подвал под или чердак над квартирой можно после собрания всех жильцов. Об этом их следует предупредить посредством объявления. На заседании выполняется голосование. Потребуется также составить официальный протокол.
2. Человеку рекомендуется внимательно изучить законодательство, которое используется для регулирования взаимоотношений в данной области. Далее собирается пакет документов. В него входят заявления от всех жильцов с подписью и ее расшифровкой. Документы заверяются нотариально.
3. Вмешательство в структуру фундамента считается недопустимым. Все реконструкционные проекты должны быть согласованы и включены в договор. Допускается включать различные материалы, например бетон, в изначальный план.
4. Собранный пакет документов потребуется отнести в специальную комиссию, которая создается на местном уровне.
5. Если нужно сделать строительные работы в подвале, то дополнительно потребуется взять разрешение в Управлении архитектуры города.

Соберите необходимые документы для приватизации подвала

1. О приватизации имущества потребуется направить заявление в суд. Его следует в обязательном порядке дополнить разрешительными документами.
2. Права владения окончательно передаются после инвентаризации. Процесс проводится представителями БТИ или кадастровой службы.

Завершение всех процедур возможно при условии оплаты госпошлины. Квитанция прикрепляется к документам и относится в Росреестр. Для владельцев квартир процесс не станет сложным. Однако на него потребуется выделить существенные средства.

Как обустроить подвал под квартирой

Наиболее выгодным представляется решение обустроить пустующие подвальные помещения непосредственно под квартирой. В таком проекте можно сделать проход с лестничным пролетом из коридора или жилой части. При удачной реализации планов будет создан двухуровневый объект недвижимости с улучшенными потребительскими характеристиками.

В действительности придется учесть действующие ограничения:

• статус жилого помещения нижней части могут не присвоить по причине отсутствия источника естественного освещения (недостаток исправляется в некоторых цокольных помещениях);
• чтобы сменить целевое назначение объекта недвижимости (офис, торговое предприятие, производство) необходимо отдельное усложненное согласование;
• приватизация не выполняется при аварийном состоянии строения, запланированном сносе, капитальной реконструкции.

Следует заранее выяснить в местной администрации, можно ли приватизировать подвал в многоквартирном доме по определенному адресу. Технические возможности уточняют в рамках предварительных консультаций на стадии подготовки проекта. Так, для строительства туалета необходимо предусмотреть монтаж канализации с принудительным откачиванием стоков.

Чтобы оборудовать погреб правильно, надо учесть действующие нормативные ограничения. Отдельные требования:

• высота потолков при наличии магистральных коммуникаций – не менее 180 см;
• ширина проходов – от 100 см;
• равномерное распределение в общих коридорах светильников с выключателем около входной группы;
• вентиляционные отверстия с двух сторон здания с расстоянием от поверхности отмостки не менее 30 см.

Прочие уточнения

Тонкости процедуры

Бывает два вида подвальных помещений:

• Те, в которые обеспечен общий доступ. Такие помещения используются жильцами для личных целей.
• Без общего доступа, в которые могут войти исключительно специалисты, которые следят за работой инженерных систем.

О каком бы виде подвального помещения не шла речь, он является имуществом жильцов, поэтому сделать его приватной территорией получится исключительно при наличии их согласия. Получить его будет не так просто, поскольку для этого нужно провести собрание жильцов и получить их поддержку в данном вопросе.

Первый шаг – извещение всех особ, в чьей собственности находится подвальное помещение. Жильцы должны быть оповещены за 10 дней до проведения собрания. Посетить мероприятие должно не меньше половины собственников, кроме того, не менее половины из присутствующих должны поддержать перевод помещения в частную собственность.

В ходе подсчета голосов запрещено подделывать бюллетени и протокол. Каждый, кто не поддержал переход подвала в приватную собственность, имеет право обратиться в орган Госинспекции и просить про проведение проверки результатов голосования. Фальсификация будет сразу выявлена.

Чтобы запустить процесс приватизации, особа должна иметь на руках разрешающий документ, который оформлен надлежащим образом.

Переоснастить подвал возможно двумя путями:

• подготовить проект, согласовать его в соответствии с законом и провести все работы по реконструкции;
• осуществить все строительно-монтажные работы, после чего узаконить их посредством заказа и проведения всех экспертиз и оформления в БТИ разрешения на них.

Во время переоснащения нужно учитывать такие критерии:

• специалисты должны иметь свободный доступ к тем частям приватизированного подвала, где размещены коммуникации;
• не должны нарушаться противопожарные требования;
• в помещениях, где будут трудиться люди, должно быть освещение, вода и канализация, отопительная система.

После согласования планируемой реконструкции, новый владелец должен направить в БТИ письменное обращение про переоформление техпаспорта, в котором будут указаны все изменения

Стоимость вопроса

В результате продажи подвальных помещений в Москве в 2021 году бюджет получил почти миллиард рублей. Это на 13% больше, чем было получено в 2013 году, несмотря на то, что продано было почти на 1,5 тысячи квадратных метров меньше.

Общая стоимость помещений оказалась больше стартовой на 38% в 2019 году, и на 14% больше, чем планировалось в 2013 году. Ситуация показывает, что растет спрос на подвальные помещения. И это закономерно, ведь цена для многих служит определяющим фактором, а помещения в подвале стоят в разы дешевле остальных помещений в многоквартирных домах.

Активно покупают такие площади представители малого бизнеса, которые не боятся экспериментов и открывают торговые точки или сервисные центры. Еще один фактор, который помогает привлекать инвестиции – переход на электронные торги. Они делают минимальной возможность использования коррупционных схем, содействуют прозрачности процедуры.

Правила эксплуатации подвала в МКД

Используют приватизированные помещения многоквартирного дома в соответствии с установленным целевым назначением. Соблюдают правила пожарной безопасности, поддерживают хорошее техническое и санитарное состояние. В частности:

• обеспечивают эффективную вентиляцию;
• своевременно восстанавливают нарушенную гидроизоляцию;
• не блокируют технологические проходы.

Светильники, радиаторы отопления и другие устройства подключают к внутриквартирным коммуникациям и приборам учета потребляемых ресурсов. Оплата коммунальных услуг выполняется в обычном порядке. Увеличенная часть собственности облагается налогом на недвижимость. Соответствующие уведомления высылают осенью следующего года после завершения приватизации.

Для чего нужен подвал в многоквартирном доме?

Во многих многоквартирных домах, построенных в советское время, имеются технические этажи, которые предназначены для обеспечения жизнедеятельности квартир. В них находятся части инженерных коммуникаций, такие как стояки отопления и водоснабжения, трубопроводы, а также различные оборудования и сооружения.

Читать дальше: Когда можно выписать умершего человека из квартиры

Внимание! Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефонам Москва; Санкт-Петербург; доб.480 Бесплатный звонок для всей России.

Кроме основной функции подвалы многоквартирных домов (МКД) также выполняют и второстепенные, помещения могут использоваться жильцами для хозяйственных нужд:

• в подвальном помещении может быть организована мастерская, которая может применяться для воплощения коммерческой деятельности или эксплуатироваться для бытовых нужд;
• занимаемая площадь способна использоваться как погреб для хранения продовольствия, такого как: фруктово-овощные запасы на зиму, купорка или крупы;
• на техническом этаже могут храниться различные вещи жильцов: одежда, старая мебель или техника, велосипеды, санки и т. д.;
• после получения разрешения от БТИ и согласия от соседей собственники вправе осуществить перепланировку в подвале многоквартирного дома и сделать из его части дополнительную комнату, прорезав вход для неё в полу квартиры.

Можно ли сдавать подвал в аренду

Общее имущество многоквартирного дома можно сдавать в аренду по решению жильцов. Распоряжается этой недвижимостью товарищество собственников или управляющая компания. Ответственные сотрудники ТСЖ и УК без дополнительного согласования пописывают договоры, контролируют своевременность оплат.

После приватизации, как и любую другую личную недвижимость, новые помещения можно использовать для получения прибыли. Долгосрочная аренда частных помещений (от 12 месяцев и более) регистрируется в «Росреестре».

Законодательные акты

Приватизация проводится исключительно на основе законодательной базы. Все отношения между участниками сделки, собственниками, регулируются 36-й статьей Жилищного кодекса РФ.

Там указывается принцип определения прав на подвалы в многоквартирных домах. При возникновении спорных вопросов с правами следует руководствоваться именно этим кодексом, чтобы уладить все проблемные моменты.

К примеру, не стоит пытаться провести приватизацию помещения, в котором расположены инженерные сети, которые обеспечивают дом коммунальными ресурсами, а также электроэнергией.

Все прочие площади можно использовать как склады, магазины, в некоторых случаях даже как жилые помещения.

Приватизация подвалов возможна как частным лицом, так и сторонней организацией. Но предварительно необходимо заручиться письменным согласием всех жильцов дома.

Самовольный захват помещений

Если на этапе приватизации квартир подвальные помещения были проданы коммерческой организации, вернуть эту собственность не получится. Единственный законный способ – покупка. Некоторые застройщики поступают аналогичным образом, исключая часть здания из совместного владения дольщиками на стадии подписания ДДУ. При отсутствии подобных оснований жильцы могут ликвидировать самовольный захват через суд.

В публикации рассказано о том, как приватизировать подвал в многоквартирном доме с учетом разных исходных условий. Но в любом случае начинают реализацию планов с уточнения целей проекта после тщательной проверки. Вряд ли получится без крупных затрат обустроить качественное место хранения овощей при высоком уровне влажности. Дополнительные затраты возникнут при плохих изоляционных параметрах. Если существенные архитектурные недостатки отсутствуют, уточняют права собственности. Далее действуют в соответствии с рассмотренными выше правилами.

Ставьте лайки, делайте репосты, публикуйте собственные замечания в комментариях. Если приватизация подвала в многоквартирном доме сопровождается чрезмерными затруднениями – обращайтесь к дежурному юристу сайта. Профессиональная консультация в режиме онлайн поможет оптимальным образом решить сложные задачи.

Читайте далее, как приватизировать прилегающую придомовую территорию многоквартирного дома в собственность.

Переоснащение помещения

После получения согласия жильцов можно приступать к переоснащению площадей под свои нужды. Это можно сделать следующими способами:

1. Составление необходимой проектной документации, согласование ее в соответствии с требованиями, а затем выполнение процедур по переоборудованию при помощи строителей либо самостоятельно.
2. Выполнение работ по переоснащению подвального помещения, а затем оформление документации, проведение экспертиз и получение в БТИ документов, разрешающих реконструкцию.

При проведении переоборудования площадей нужно учитывать, что при наличии на приватизируемом участке инженерных систем, обеспечивающих здание, необходимо предоставить свободный доступ к ним специалистам для проведения регламентных и ремонтных работ. Также владелец не должен забывать о пожарной безопасности. Кроме того, существуют требования к подвальным помещениям в многоквартирных домах, и они тоже должны быть соблюдены.

После проведения процедуры согласования реконструкции собственник должен обратиться в БТИ с целью переоформления технического паспорта, указав в письменной форме все произведенные изменения. Такая процедура имеет большое значение для всех жителей дома, потому что сумма коммунальных расходов разделена между ними поровну. А вследствие реконструкции подвальная площадь уменьшится и количество плательщиков вырастет.

Можно ли приватизировать подвал в многоквартирном доме?

Жильцы имеют право приватизировать подвальные помещения в многоквартирном доме, если:

• они являются собственниками квартир;
• технический этаж не находится в чьей-либо собственности;
• подвальные помещения не принадлежат управляющим компаниям или муниципалитету.

Граждане приватизируют подвал, чтобы:

• пользоваться им в личных целях;
• поднять потенциальную стоимость квартиры, относящейся к данному техническому этажу;
• отсудить помещения у лиц, которые незаконно произвели его самозахват;
• получать собственную выгоду (сдача в аренду и т. д.).

Читать дальше: Как пишется слово притензия или претензия образец

Порядок действий

Для того, чтобы приватизировать подвал или технический этаж нужно:

1. С помощью объявления нужно собрать всех жильцов. На собрании при помощи письменного голосования нужно получить согласие на приватизацию подвала. Обязательно по всем правилам составьте протокол собрания.
2. Собрать все документы, включая нотариально заверенные копии правоустанавливающих документов на каждую квартиру, технический паспорт на подвал и заявление от имени собственников с подписями и расшифровкой.
3. Заключить договор на проект реконструкции подвала.
4. Документы и заявление нужно предоставить в специальную комиссию местной администрации.
5. Согласовать проект с санэпидемслужбой и пожарной охраной. Если дом расположен в исторической части города, то нужно предоставить разрешение управления исторической среды.
6. Получить разрешение на выполнение строительных работ управления архитектуры города.
7. Направить исковое заявление в суд о приватизации подвала, подкрепив все разрешительные документы.
8. Обратиться в БТИ и госкадастр для проведения инвентаризации подвала и получения кадастрового паспорта.

После этого, если все документы готовы, нужно оплатить госпошлину. Затем обратиться с заявлением и всеми документами в Росреестр. Как видим, этот проект действий не просто сложный, но и затратный.

Но если жильцы действительно заинтересованы в том, чтобы им вернули подвал, то при помощи этого алгоритма можно добиться желаемого.

Возможна ли долевая приватизация квартиры? Смотрите тут.

Как получить разрешение?

Если несогласные с общим собранием жильцы решат, что действия большинства нарушают их права, то они могут обратиться в суд. Также при помощи суда можно добиться, чтобы вернуть подвал в собственность жильцам дома, в случае, когда коммерческая фирма приобрела подвал в собственность.

Согласно закону РФ от 1991 года №1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», статье 17, государство или органы местного самоуправления могут выкупать у граждан подвальные помещения. Но это должно происходить только с разрешения всех жильцов.

Документы

После того, как получены соответствующие разрешения от администрации и различных органов, можно приступать непосредственно к получению права собственности на подвальное помещение. Подать заявление нужно в местное отделение Росреестра.

Приватизация подвала в многоквартирном доме возможна при наличии следующих документов:

• письменное заявление от имени всех жильцов;
• протокол с результатами общего собрания;
• технический паспорт из БТИ (бюро технической инвентаризации);
• квитанция об оплате госпошлины;
• кадастровый паспорт.

Если документы оформлены верно, то ждать придется не более недели.

Кому принадлежит подвал в доме?

Нередко жильцы дома не могут определить, кому принадлежит подвал в доме. Соседи должны учитывать, что помещения с запрещённым частным доступом (площадь, на которой располагаются инженерные сети, коммуникации, водоснабжение, отопление и т. д.) не могут быть переданы в частное владение.Но вся остальная часть технического этажа может быть использована гражданами с правом собственности по своему усмотрению. Согласно Жилищному Кодексу Российской Федерации в приватизированных многоквартирных домах собственниками (общедолевыми) подвальных помещений являются жильцы: в первой части 37-ой статьи ЖК РФ говорится о том, что они имеют право на такую долю от совместного имущества, которая пропорциональна размеру квартиры, принадлежащей владельцу. Но для этого должны быть соблюдены следующие условия:

• подвальные помещения многоквартирного дома не должны находиться в собственности на момент приватизации жилья;
• у технического этажа не должно быть никакого определённого назначения;
• подвал в обязательном порядке должен быть отделён от квартир многоэтажного дома.

Также важным условием для владения в равных долях нежилым помещением собственниками является наличие в нём технического оборудования, с помощью которого выполняется обслуживание более одной квартиры.

Следует учитывать, что если все квартиры многоэтажного дома принадлежат городу, то у помещений технического этажа не может быть собственника, а подвал должен быть использован только как техническая комната для инженерных коммуникаций.

Решающим фактором при определении права на данную собственность является вопрос о том, находится ли дом под контролем ТСК и входит ли он в состав ТСЖ, так как в этом случае общедомовые помещения в обязательном порядке будут принадлежать управляющим компаниям.

Чтобы определить, кому принадлежит подвал в многоэтажке, следует обратиться в Росреестр за выпиской: в ней будет указан не только настоящий владелец помещения, но также должна быть уточнена дата, когда он стал собственником данной площади и основания, благодаря которым технический этаж был приватизирован этим лицом. Сделать это можно, воспользовавшись официальным сайтом Росреестра (публичная кадастровая карта).

Основные положения закона

36 ст. ЖК РФ считает всех общедолевых собственников, которые проживают в многоквартирном доме владельцами подвального помещения, поэтому они вправе решать, как использовать свободный метраж данной площади.

При этом Высший Арбитражный суд РФ установил специальный порядок регулировки владения нулевыми этажами. Право на использование подвального помещения при условии индивидуального использования подвальным помещением наступает после оформления права на недвижимость.

Первоочередность оформления права собственности дает возможность выбрать положенный метраж подвального помещения для использования в личных целях.

ст. 235,290 ГК РФ указывает о том, что владельцы квартиры могут использовать следующие помещения:

• подвал в многоэтажном доме для расположения специального оборудования (пристройки, чердачные комнаты);
• межэтажные территории, лестницы;
• крыши, ограждающие пространства;
• лифты, коридоры.

Основным условием использования является отсутствие у помещения статуса специального назначения.

Видео — Подвалы домов будут оформлять в собственность