Гаражные кооперативы в своё время земельные участки под строительство получали у администрации в бессрочное пользование. Сейчас многие ГСК арендуют землю, то есть временно ей пользуются. Может так случиться, что земельный участок под гаражами муниципалитет «попросит» освободить, как только закончится срок аренды, это допустимо законами.
В этом случае собственникам гаражей светит лишь компенсация. Чтобы этого избежать, землю нужно оформить в собственность, то есть пройти такую процедуру, как приватизация земли под гаражом в гаражном кооперативе.
Цели приватизации земли под гаражом
Гаражные кооперативы редко располагаются на земельных участках, оформленных в собственность. Особенно это касается кооперативов, застроенных еще в советское время.
Наделы выделялись на праве пользования. Поэтому в настоящее время такие участки продолжают находится в муниципальной или государственной собственности. По факту собственник в любое время может отозвать наделы у пользователей, чтобы построить дорогу или возвести дом.
Конечно в случае отзыва участка, гражданин получит компенсацию. Однако она полагается исключительно за строение. А сумма не будет соответствовать рыночной стоимости строения. Максимум на что может рассчитывать владелец – это инвентаризационная стоимость объекта.
Чтобы избежать рисков, гражданин имеет право приобрести надел в собственность. Для этого нужно его приватизировать.
Гараж в кооперативе
В 2021 году лица, состоящие в гаражном кооперативе, наделяются преимущественным правом выкупа надела. Однако закон не предусматривает возможность оформления участка под одним из гаражей. Приватизация возможна только в отношении всей земли, на которой расположен кооператив.
В соответствии с законодательством, участок кооператива считается неделимым. Поэтому после выкупа, каждый участник станет долевым собственником. Доля в праве собственности будет равняться площади строения.
Гараж – отдельное строение
Если гараж является отдельным строением, а не входит в состав кооператива, то гражданину будет проще оформить приватизацию. Он не зависит от мнения владельцев других гаражей.
Важно! Такой вариант не подходит для переносных объектов.
Требования для оформления права собственности:
- гараж должен быть объектом капитального строительства (иметь фундамент);
- объект должен иметь собственный въезд;
- он должен располагаться отдельно от других строений.
Так как земельный участок находится в собственности государства или муниципалитета, то потребуется получить согласие Земельного комитета.
Нюансы
Проще приватизировать надел, где находится металлический, легко перемещаемый гараж. Такие строят специально, при необходимости строение можно краном переместить без повреждений.
Труднее будет с землей, которая предназначена для крупного, тяжелого объекта – строения с настоящим фундаментом.
Бокс (гаражное строение) расположен на общей государственной земле, пользователь лишь арендатор без прав, то приобретать надел придется за указанную кадастровую стоимость. Ее выявляет государственный оценщик.
Решаясь возвести свой гараж, человек должен изначально заручиться письменным согласием своего ГСК (если земля кооперативная). Далее строение по виду и характеристикам будет соответствовать принятым требованиям безопасности. Если нет, придется снести его, построить новое.
На практике зачастую выясняется, что приватизировать выданный ГСК надел практически невозможно. Ведь строения все имеют один общий фундамент. Соответственно, участок также считается общим. Тогда право собственности будет единым – общим, соответственно, оформляться одновременно на всех имеющихся участников ГСК.
Законодательство
Под приватизацией понимается выкуп земельного надела из государственной или муниципальной собственности. Такое право представляется гражданину 1 раз в жизни.
Нормативные акты, регулирующие приватизацию:
- Земельный кодекс;
- Закон о приватизации от 2001 года № 178;
- Закон о государственной регистрации недвижимости от 2015 года № 218.
Важно! Закон запрещает приватизацию наделов, которые зарезервированы для государственных нужд. Он может быть передан исключительно в пользование.
Как приватизировать территорию?
Требуется, чтобы все граждане в кооперативе погасили паи. Только после этого следуют дальнейшие действия.
- Получение каждым членом кооператива сертификата о праве владения гаражным боксом.
- Составление коллективной заявки на приобретение в собственность земельной территории под ГСК.
В ней перечисляются все члены кооператива с их паспортными данными и номерами свидетельств о собственности на гаражные боксы. Данное заявление передается в орган власти, где располагается территория. По истечении 30 дней выдается разрешение на выделение участка дольщикам для дальнейшего выкупа при условии, что он выделен после 30/10/2001 года.
Заключается договор купли-продажи. Все участки, полученные ранее, приватизируются бесплатно. Получение кадастровой документации на землю. Вызов специалистов для формирования плана территории.
Затем передача бумаг в Росреестр для оформления кадастровой документации на землю. С полученным разрешением от органов власти, кадастровым паспортом и квитанцией о выкупе земли, а также остальной документацией, требуемой для приватизации, нужно обратиться в Росреестр для оформления права владения землей.
Поэтому нужно оплатить госпошлину каждому члену кооператива в размере 100 рублей согласно статье 333.33 НК.
- Рассмотрение вопроса о регистрации в Росреестре. Выдача сертификата на землю.
Для отдельного строения процесс приватизации проходит несколько легче:
- 1 этап. Обращение в органы местной власти для получения разрешения на пользование территорией под гаражным строением. В течение 30 дней будет предоставлено решение.
- 2 этап. Сбор требуемых бумаг для постановки на учет земельной собственности. Если гараж был куплен позже 2001 года нужно будет произвести оплату стоимости участка. Также потребуется оплатить госпошлину в размере 350 рублей.
- 3 этап. Оформление кадастрового паспорта на земельную территорию. Необходимо вызвать инженера из БТИ для составления технической документации и проведения обмера земли.
- 4 этап. Составление заявления в Росреестре на приватизацию земли. Подача всех документов на рассмотрение.
- 5 этап. Через 10 дней выдача свидетельства на землю в Росреестре.
При приобретении гаража до 2001 года, до принятия Земельного кодекса, приватизация осуществляется бесплатно. Если гараж был получен позднее, то за оформление собственности придется заплатить.
Приватизация территории под гаражами достаточно длительный и хлопотный процесс. Но только при наличии документов на право владения не только нежилым объектом, но и земельным участком под ним собственник является полноправным владельцем.
Это дает ему возможность распоряжаться гаражом по своему усмотрению. Даже в случае сноса государство будет компенсировать не только стоимость объекта, но и стоимость участка, что заметно повысит цену компенсации.
Алгоритм
Процедура приватизации землю под гаражом включает:
- Оформление строения в собственность.
- Сбор документов.
- Получение разрешения Земельного комитета.
- Оформление договора купли-продажи.
- Государственную регистрацию.
- Получение выписки из ЕГРН.
Владелец должен оформить земельный участок надлежащим образом. Для этого необходимо:
- Провести межевание. Проводится специалистами БТИ по заявлению собственника.
- Оформить кадастровый паспорт. Подготавливается экспертом Росреестра в бумажном и электронном виде. Удостоверяется усиленной электронной подписью специалиста.
Как приватизировать
Если помещение для размещения автомобиля входит в единый гаражный комплекс кооператива, приватизация земли будет возможна только в долевую собственность всех владельцев. Для этого инициативная группа членов ГСК должна обратиться за изготовлением межевого плана на единый участок, после чего он будет поставлен на кадастровый учет и зарегистрирован в ЕГРН. Все владельцы гаражей получат право общей долевой собственности на единый участок, а размер доли будет определен соразмерно площади гаражного помещения.
Нужно учитывать, что регистрация долевого права на землю под ГСК допускается в безвозмездном порядке, если участок был предоставлен до вступления в силу ЗК РФ, т.е. до октября 2001 года. Если земельный надел выделялся из муниципального фонда после указанной даты, за переоформление прав на землю придется перечислить выкупную стоимость. Размер платежа будет определен исходя из показателей кадастровой стоимости на данный земельный участок.
Для оформления прав на землю под самостоятельно возведенным гаражом или отдельно стоящим строением в составе ГСК все необходимые действия выполняет сам владелец. Для этого нужно руководствоваться следующим алгоритмом действий:
- необходимо получить документ, подтверждающий завершение строительных работ и ввод гаража в оборот – такую справку могут выдать в правлении кооператива (для этого должна быть пройдена регистрация гаражного строения в местных органах власти), либо гражданин получает технический план и сам регистрирует гараж;
- на основании правоустанавливающего документа на гаражное строение, нужно обратиться к кадастровому специалисту — инженеру, который определит границы отдельного участка и согласует их с владельцами смежных наделов;
- после согласования границ будет изготовлен межевой план, который является основанием для постановки земельного объекта на учет в кадастровых органах и регистрации права;
- на основании межевого плана оформляется заявление в местный орган власти для приватизации земли путем выкупа (ЗК РФ предусматривает множество случаев освобождения от выплаты выкупной цены при строительстве частных гаражей);
- с договором и межевым планом необходимо обратиться в службу Росреестра или Многофункциональный центр для учетных действий и регистрации.
До декабря 2021 года обращение к кадастровому инженеру при оформлении прав на землю под гаражом было необязательно. Гражданин мог самостоятельно заполнить декларацию на гаражное строение и схему на участок, после чего регистрационные органы выдавали свидетельство о праве. В настоящее время, по правилам Федерального закона № 218-ФЗ, все действия осуществляются только после обращения к инженеру и получения межевого плана.
Основанием для изготовления межевого плана будет являться договор аренды с муниципалитетом, согласно которому предоставлялась земля под строительство. Нужно учитывать, что превышение размеров участка при возведении гаражного строения может создать множество сложностей, так как в этом случае согласовать границы со смежными участками будет проблематично без обращения в суд.
Какие нюансы могу возникнуть при регистрации права на отдельно стоящее гаражное строение? Если владелец гаража получил участок именно с целью строительства, ему не нужно выкупать землю через аукцион, в большинстве случаев земля будет переоформлена безвозмездно. Если целевое назначение земли было иным, может потребоваться его изменение через местный орган власти. Эта процедура может продлиться до 30 дней, поэтому регистрация права собственности неизбежно затянется.
В ряд случаев приватизация вообще будет невозможна, если земля под гаражом не предназначена для передачи в собственность частным лицам. Эти случаи определяются исходя из требования Правил застройки землепользования, которые утверждаются каждым муниципальным образованием. При таких обстоятельствах гражданину придется регулярно продлевать срок действия договора или добиваться изменения категории земли и вида разрешенного пользования.
Если по условиям землепользования приватизация будет проводиться на платной основе, цена участка будет определена не по итогам торгов, а на основании кадастровой стоимости. Для проведения регистрационных действий будет нужно представить платежное поручение об оплате все стоимости по договору купли-продажи (при безвозмездной приватизации это условие будет указано в тексте договора о передаче земли).
Итогом обращения в службу Росреестра будет являться внесение данных о земельном наделе в госреестр ЕГРН и выдача соответствующего правоустанавливающего документа – выписки из ЕГРН. После его получения гражданин сможет распоряжаться гаражным строением и участком под ним, по собственному усмотрению.
Сроки оформления и цена
Процедура может носить безвозмездный и возмездный характер. В первом случае пользователь не выплачивает государству денежные средства за надел. Однако полностью оплачивает процедуру оформления и регистрации.
Во втором – пользователь должен оплатить кадастровую стоимость надела. Остальные расходы также возлагаются на него.
Общий срок зависит от ряда нюансов:
- проведение межевания может занять от 30 дней до 3 месяцев;
- подготовка кадастрового паспорта занимает 30 дней;
- получение разрешения Земельного комитета осуществляется в период до 30 дней;
- государственная регистрация – 14 дней.
Приватизация земли под гаражом может носить безвозмездный или возмездный характер. Однако сумма оформления редко превышает кадастровую стоимость надела.
Наличие прав собственности имеет плюсы и минусы. С одной стороны, собственник может распоряжаться имуществом, продать, сдать в аренду, завещать. С другой – обязан регулярно выплачивать земельный налог и налог на имущество. Однако наличие прав защищает владельца от возможности неправомерного сноса гаража.
Ваша оценка статье
Регистрация документов в гаражном кооперативе
Начинать нужно с регистрации документов самого строения. Если у владельца гаража нет никаких официальных бумаг, то следует заняться их приобретением.
Только при наличии документов на строение, доказывающих право собственности в соответствии со статьей 39 ЗК, гражданин может воспользоваться приоритетным условием приватизации участка под гаражным боксом.
Для владельцев недвижимости в ГСК процесс получения документации на свое имущество достаточно непростой. Связано это с тем, что обычно постройка гаражей производится в виде здания, расположенного в одну линию, и все гаражи имеют общие боковые стены со смежными боксами.
В этом случае следует первоначально поставить на кадастровый учет здание, а затем гаражный бокс как отдельное помещение этого строения.
Поэтому владелец, который первым решил заняться регистрацией собственности, должен собрать все бумаги на строение кооператива, оформить на него техническую и кадастровую документацию. Только потом можно сделать свой отдельный бокс приватизированным.
При приватизации отдельно стоящего гаража его владелец находится в более выгодном положении. Он может воспользоваться правом на так называемую дачную амнистию, которая продлена до 01/03/2018 года.
