Виды разрешенного использования земли
ВРИ – одна из основных характеристик, которая прописывается в Кадастровом паспорте на недвижимость. Его первоисточником является целевое назначение территории. От вида эксплуатации надела зависит его кадастровая стоимость, из которой складывается земельный налог.
В законодательстве различают три вида – основной, вспомогательный и условно-разрешенный вид использования земельного участка.
Основное использование
Основные ВРИ в земельном законодательстве:
- Сельское хозяйство.
- ИЖС.
- Подсобное хозяйство.
- Фермы.
- Промышленные зоны.
- Водные объекты.
- Лесные угодья.
- Территории общего пользования.
Для населенных территорий ВРИ будут такими: ИЖС, ЛПХ и дачная застройка (садоводство, огородничество, разведение скота и т.п.). Цели использования при этом – индивидуальные, для семьи.
Так, если участок расположен на территории, предназначенные под жилую застройку, он может использоваться только при условии строительства на нем жилого дома и ведения подсобного хозяйства. Условно-разрешенным видом здесь являются также садоводство, огородничество и проч. Коммерческие объекты на такой площади возводить запрещено.
Условно-разрешенное использование
ВРИ работает только при четко оговоренном условии и является дополнительным к основному виду. За любой территорией органами государственной власти по градостроительному регламенту закрепляется список условно-разрешенных вариантов эксплуатации. По этому перечню можно определить, разрешены ли на данной площади строительные работы – жилого дома, коммерческого помещения и проч.
Вспомогательная категория применения
К списку вспомогательных относятся постройки и сооружения, которые помогают эксплуатировать основные. Сюда относятся:
- Подъездные пути.
- Ограждение.
- Гараж.
- Хозпостройка.
- Помещение для фермы.
- Трансформаторная будка.
- Площадка для парковки.
- Детская игровая площадка.
- Охранный пост, шлагбаум.
- Техническая зона.
Вспомогательные ВРИ прикрепляются не только к основным, но и к условно-разрешенным, всегда в качестве дополнения; основными они быть не могут.
Отказ в условно-разрешенном использовании
Причины, по которым в изменении ВРИ земельного участка может быть отказано:
- На участке имеется самозастрой.
- Поступили возражения в ходе публичных слушаний.
- Предельные параметры для запрашиваемого назначения не соответствуют площади участка.
- Участок предоставлен в аренду государственными или муниципальными органами для определенного вида разрешенного использования. Кстати, позиция суда по этому пункту также такова: не допускается менять назначение земли, находящейся в собственности публично-правовых образований. Считается, что таким образом арендаторы пытаются обойти процедуру торгов.
Существуют и другие причины для отказа, на усмотрение местной администрации. В законе не содержится закрытого перечня оснований для отказа. Уполномоченная организация может обосновать отрицательное решение любым аргументом о нецелесообразности такого предоставления.
Общие положения о землепользовании
Нецелевое использование наделов запрещено законом. Разрешенный способ указывается в документации на землю: Кадастровом паспорте и Свидетельстве права собственности. Если участок по бумагам предназначен для жилой застройки и подсобного хозяйства, на нем нельзя строить промышленные и административные здания.
Если собственник собирается изменить характер землепользования, для получения разрешения необходимо обратиться в соответствующую службу и внести поправки в паспорт надела. В случае невозможности замены способа использования территории придется продавать настоящую и приобретать новую.
Основным документом, которым руководствуются при этом государственные учреждения, является градостроительный план – в нем указываются цели и планы развития территорий в городе или сельском поселении. На муниципальном уровне устанавливаются правила застройки и землепользования. Их основой являются не только Земельный кодекс РФ, а также экономика и климат региона.
Они определяют:
- Общие направления развития региона.
- Разбивка на зоны (под жилое строительство, производство, инфраструктуру, сельское хозяйство и проч.) с описанием функционала и запретов по каждой.
- Список мер по защите окружающей среды.
- Границы населенных пунктов.
Благодаря четкой разбивке общей территории на промышленные, жилые, административные, сельскохозяйственные, лесные, природоохраняемые и прочие зоны удается добиться порядка и наиболее рационального использования земель – от них зависят условно-разрешенные виды использования. Чаще всего используется функциональная зона – площадь рядом с населенным пунктом.
Условно-разрешенные виды использования земли в 2021 году
Основное отличие условного типа пользования – для его присвоения объекту требуется дополнительное согласование с государственным органом власти. Основной ВРИ назначается для надела сразу, без дополнительных заявлений и слушаний комиссии.
К примеру, у торгового объекта и площадью в двести квадратных метров могут быть такие условные типы назначения:
- Административное учреждение.
- Офисное помещение.
- Торговый павильон.
- Подсобное помещение.
- Склад.
В помещениях такого типа также можно обустроить больницы, спортзалы или бассейны.
Для надела в сельской местности помимо основного (ЛПХ) условными типами эксплуатации могут быть:
- Разведение крупного и мелкого скота.
- Птицеводство.
- Возделывание сада и огорода.
- Цветоводство.
При этом участки делятся на приусадебные и полевые. В первом случае разрешено возводить коттеджи, дачные домики, гаражи. В поле запрещены любые постройки с фундаментом.
Условно разрешенный вид земельного участка: порядок назначения или изменения
Для того, чтобы изменить или назначить новое условие использования земельного надела, необходимо пройти процедуру разрешения и регистрации (регламентируется Градостроительным кодексом РФ):
- Необходимо собрать полный пакет документов, подтверждающих право собственности на недвижимость.
- С собранным пакетом обратиться в местную администрацию, написать заявление.
- Служащие администрации организуют комиссию и публичные слушания по делу.
- На их основании делается заключение – заявителю дается согласие или отказ от предоставления условно-разрешенного ВРИ.
- При положительном решении администрация направляет информацию в Кадастровую палату, где она фиксируется и заносится в Росреестр.
- После этого собственнику можно получить измененную выписку ЕГРН и использовать землю по назначению.
Образцом может быть перевод земли сельскохозяйственного назначения в землю под жилое строительство.
Загрузка…
Слишком долго?
Перезагрузить документ
| Открыть в новой вкладке
Как получить условно-разрешенный вид использования земли
Если вы решили, что хотите более эффективно использовать свой или арендованный участок, а желаемое назначение земли находится в условно-разрешенном списке, то ознакомьтесь с процедурой согласования ВРИ земельного участка.
- Заинтересованное лицо направляет заявление в комиссию органа архитектуры и градостроительства. Это можно сделать через МФЦ, в некоторых регионах – через портал Госуслуг, или лично по адресу уполномоченного органа.
- Порядок проведения публичных слушаний определяется местными нормативными документами.
Орган, ответственный за проведение слушаний, направляет извещения о дате и причине слушаний правообладателям смежных участков, собственникам строений на смежных участках и владельцам помещений, расположенных в зданиях на прилегающих участках.
В статье 39 ГрК РФ оговорено, что данные лица обязательно участвуют в слушаниях, если устанавливаемое назначение участка оказывает негативное влияние на окружающую среду. Извещения направляются в течение 10 дней с даты получения заявления заинтересованного лица.
Нажмите для увеличения изображения
Участники вправе предоставить свои замечания по рассматриваемому вопросу.
- Комиссия подготавливает заключение об итогах слушаний и опубликовывает его в СМИ, печатающем нормативные документы.
Срок с момента извещения участников слушаний до публикации заключения не должен быть более 1 месяца.
- На основании заключения комиссия готовит рекомендации, согласно которым она либо допускает, либо не рекомендует утверждать заявленное назначение, и передает их главе местной администрации.
- Должностное лицо подписывает постановление об утверждении выбранного назначения участка или об отказе, которое также подлежит опубликованию, в течение 3 дней.
- Отрицательное решение можно обжаловать в суде.
- Положительное решение вносится в ЕГРН, заявитель может использовать участок в соответствии с выбранным назначением.
Скачать для просмотра и печати: Статья 39 Градостроительного кодекса РФ
Объединение нескольких наделов и ВРИ
Объединить можно участки, которые имеют хотя бы одну границу. По закону они признаются смежными. Условия, при которых объединение разрешено:
- Согласие всех владельцев.
- На каждый надел имеется кадастровый паспорт (необходимо взять выписку ЕГРН).
- Одинаковый вид разрешенного пользования (указывается в выписке ЕГРН).
- Одна и та же земельная категория.
- Наделы соответствуют предельно минимальным и максимальным показателям в данной зоне расположения.
Если ВРИ участков разные и есть цель их объединения, можно попробовать подать заявку на смену типа эксплуатации одного из наделов. Для того, чтобы объединить территории, необходимо обратиться с предварительно собранным пакетом документов к кадастровому инженеру. Он составит план, который вместе с заявкой собственники подают в учреждение Росреестра или Многофункциональный центр.
Смена правообладателя и УРВИ
В законодательстве практикуются правила смены владельца при документально зафиксированном целевом назначении надела:
- Поскольку УРВИ привязывается к недвижимости, при смене собственника он не меняется.
- Вид пользования меняется, если при передаче прав собственности истекает срок его действия.
- Одновременно с передачей права владения может быть подана заявка о смене УРВИ.
При разделе одного надела на несколько условно-разрешенный вид использования земельного участка не меняется.
Выбор назначения земли при разделе участка
При разделе участка зачастую возникает необходимость в установлении хотя бы одному из образуемых участков условно-разрешенного вида использования. Это можно сделать через публичные слушания, придерживаясь вышеописанного порядка. Напротив, если градостроительный регламент настолько поменялся, что текущее назначение участка теперь содержится в условно-разрешенном списке, допускается устанавливать назначение образуемых участков, как у исходного участка, в соответствии со ст. 11.2 ЗК РФ, без проведения слушаний.