Перевод, переустройство и перепланировка жилого помещения
Жилищный кодекс РФ впервые закрепил правила о переводе, переустройстве и перепланировке жилых помещений (главы 3, 4 ЖК РФ), ранее эти вопросы регулировались подзаконными нормативно-правовыми актами и актами субъектов РФ. Каждый субъект устанавливал свои правила, которые отличались друг от друга, в некоторых случаях требовалось согласие жильцов соседних квартир и прочие условия, кроме того, они часто изменялись.
Источниками регулирования отношений, связанных с переводом жилых помещений в нежилые и наоборот, как следует из смысла ст. п.1 ст.22 ЖК РФ помимо ЖК РФ является законодательство о градостроительной деятельности (Градостроительный кодекс РФ от 29.12.2004)
ЖК РФ содержит следующие требования при переводе жилых помещений в нежилые (ст.22 ЖК РФ):
— не допускается перевод при отсутствии отдельного от жилых помещений входа в помещение и технической невозможности его переоборудования
— не допускается перевод части жилого помещения
— не допускается перевод жилого помещения, в котором проживают собственник и члены его семьи
— не допускается перевод жилого помещения, если оно обременено правами третьих лиц (залог, коммерческий наем)
-переводимая квартира многоквартирном доме должна располагаться на первом этаже дома, либо выше, но при условии, что помещения, находящиеся непосредственно под ней являются нежилыми
Перевод жилого помещения в нежилое в наемном доме социального использования не допускается.
Не допускается перевод нежилых помещений в жилые если :
— помещение не отвечает предусмотренным в законе требованиям к жилым помещениям и нет возможности обеспечить такое соответствие
— право собственности на нежилое помещение обременено правами каких-либо лиц
Решение о переводе принимается ОМСУ по месту нахождения переводимого имущества независимо от формы собственности на переводимые помещения на основании поданного собственником помещения (или уполномоченным им лицом) заявления. Распоряжение департамента строительства и архитектуры городского округа Самара от 11.03.2013 N Д05-01-06/18 «Об утверждении административного регламента предоставления муниципальной
В ст.23 ЖК РФ содержится полный перечень документов, которые необходимо представить в орган, осуществляющий перевод, перечень документов является исчерпывающим и значительная его часть носит технический характер (заявление, правоустанавливающие документы, план и технический паспорт жилого помещения, поэтажный план дома, проект переустройства, перепланировки в том случае если они требуются).В заявлении необходимо указать, что помещение не обременено правами других лиц, это связано с тем, что ОМСУ согласно ЖК РФ такого документа требовать не может, но проверить соблюдение обозначенных в законодательстве условий для перевода должен. Представляется, что необходимо указывать в заявлении и цель использования, так как в зависимости от нее определяются технические и иные возможно использования помещений в качестве нежилых, например размещение магазина требует одних условий, а предприятия общественного питания других в связи большим потреблением электроэнергии, такую нагрузку может выдержать оборудование не каждого дома.
Срок принятия решения – 45 дней и срок выдачи документа, подтверждающего решение –3 дня
В случае если в рамках перевода проводится переустройство (перепланировка), проект которых прилагался к заявлению о переводе отдельного разрешения на их проведение не требуется, их результат оформляется актом приемочной комиссии и подтверждает окончание перевода.
Вносятся изменения и в ЕГРП, несмотря на то, что собственник не меняется, меняется назначение объекта недвижимости
В п.5 ст.23 указывается об информировании собственников примыкающих к переводимому помещений о предстоящем переводе: по мнению ряда авторов комментариев к ЖК РФ (Шешко Г.Ф., Филимонов С.Л.) это положение означает необходимость учета их мнения, иначе такое информирование теряет смысл. Однако никаких правовых последствий не предусмотрено в случае непредставления соответствующей информации, кроме того, информацию соседи получают уже после принятия соответствующего решения.
——————————-
«Данное положение, — резонно замечает Г.Ф. Шешко, — не нашло логического завершения. Непонятно, какова «нагрузка» такого информирования. Казалось бы, данное положение очень важно, имея в виду необходимость соблюдения прав и интересов других лиц… Однако не обозначено, в какой форме может быть выражена позиция собственников иных помещений (согласие или непринятие решения о переводе) и могут ли эти собственники повлиять на реализацию такого решения в случае несогласия» (Шешко Г.Ф. Применяем Жилищный кодекс Российской Федерации // Цивилист. 2006. N 3).
Перевод (главным образом при устройстве изолированного входа в переводимое помещение) может привести к изменению режима пользования общим имуществом в многоквартирном доме, принадлежащим на праве общей долевой собственности собственникам помещений дома (п. 1 ст. 290 ГК РФ, ч. 1 ст. 36 ЖК РФ). Поэтому Верховный Суд РФ, руководствуясь ст. ст. 36, 40, 44 ЖК РФ, разъяснил, что:
а) несмотря на отсутствие в ч. 2 ст. 23 ЖК РФ указания о праве органа местного самоуправления потребовать от заявителя представления согласия всех собственников многоквартирного дома на стадии решения вопроса о переводе жилого помещения в нежилое (более того, в ч. 5 ст. 23 ЖК РФ прямо оговаривается исключительно ретроспективное информирование органом местного самоуправления о принятии решения собственников помещений, причем не всех, а лишь примыкающих к переводимому помещению, если такой перевод связан с необходимостью проведения работ по реконструкции дома либо с предоставлением заявителю в этих целях части общего земельного участка (при условии, что земельный участок передан в установленном порядке в общую долевую собственность собственников помещений многоквартирного дома), то в указанных случаях положения ч. ч. 2 и 3 ст. 23 ЖК РФ необходимо применять в совокупности с нормами, которые предусматривают необходимость получения согласия всех собственников либо решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме;
б) при проведении же перепланировки и переустройства жилых помещений не требуется согласия собственников помещений многоквартирного дома, за исключением случая, установленного ч. 2 ст. 40 ЖК РФ (Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда РФ за второй квартал 2008 г., утв. Постановлением Президиума ВС РФ от 17 сентября 2008 г.; ответ на вопрос N 4).
Аналогичная позиция прослеживается и в актах арбитражных судов.
Согласно ст.12 ЖК РФ определение условий и порядка переустройства и перепланировки жилых помещений относятся к компетенции РФ.
Перепланировка представляет из себя изменение конфигурации жилого помещения, требующее внесения изменений в технический паспорт.
Переустройство – это установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического и другого оборудования, требующие внесения изменений в технический паспорт жилого помещения.
В постановлении Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170 «Об утверждении правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» приводятся примерные виды изменений помещения по указанным группам.
ЖК РФ закрепил необходимость согласования принятого собственником решения о переустройстве или перепланировке с ОМСУ путем подачи им заявления.
Распоряжение департамента строительства и архитектуры городского округа Самара от 22.12.2010 N Д-05-01-06/73 «Об утверждении Положения о порядке согласования переустройства и (или) перепланировки жилых помещений, расположенных на территории городского округа Самара»
Заявителем может выступить только собственник жилого помещения или иное уполномоченное им лицо. Думается, что неверно лишен самостоятельной возможности выступить заявителем наниматель жилого помещения по договору социального найма. Так, ОМСУ выступает от лица наймодателя и уполномочивает нанимателя обраться в тот же ОМСУ с заявлением. При отсутствии согласия членов семьи нанимателя принудительное решение вопроса невозможно.
Заявление подается по форме, утвержденной Постановлением Правительства РФ от 28.04.2005 № 266 .Важным нововведением является закрепление на уровне ФЗ исчерпывающего перечня документов, необходимых для получения согласования (ст.26 ЖК РФ), а также сроков его проведения 45дней. (заявление, правоустанавливающие документы, проект переустройства, тех. паспорт жилого помещения, согласие членов семьи нанимателя, заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры, 45 дней) Между тем в самом ЖК РФ предусматриваются случаи, при которых для совершения переустройства (перепланировки) могут потребоваться иные документы: см. ст.40, 41 письменное согласие сособственников общего имущества.
Основное основание в отказе – несоответствие проекта установленным требованиям
Согласно ст.29 ЖК РФ самовольное изменение технического состояния жилого помещения (то есть несоблюдение установленного в ЖК РФ порядка либо совершение действий несоответствующих проекту) признается правонарушением, влекущим возможность применения мер юридической ответственности: жилое помещение по общему правилу должно быть восстановлено в прежнее состояние в разумный срок. Освобождение от обязанности по восстановлению жилого помещения может быть произведено только судом и только при условии, если в результате самовольного переустройства (перепланировки) не нарушены права и охраняемые законом интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни и здоровью.
Нововведением является установление строгих мер ответственности за неисполнение обязанности по восстановлению жилого помещения, так по иску органа, осуществляющего согласование, суд принимает следующее решение:
— у собственника принудительно прекращается право собственности в результате продажи помещения с публичных торгов, при этом собственнику выплачивается полученная от продажи сумма за вычетом расходов на исполнение судебного решения. Исполнение обязанности по восстановлению возлагается на нового собственника; (возможны повторные публичные торги при невыполнении обязанности новым собственником)
Для Анапы и сегодня актуальным остается вопрос о перепланировке жилья. Граждане по сей день обращаются с данным вопросом в Анапский отдел Управления Росреестра по Краснодарскому краю, как с устными обращениями, так и путем подачи заявления о внесении изменений в технические характеристики объектов недвижимого имущества.
С учетом положений статьи 219 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 1 статьи 25 Федерального закона от 21.07.1997г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», а также Градостроительного кодекса Российской Федерации разъясним следующее. Что значит переустройство (перепланировка)? Переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. Перепланировка жилых помещений может включать: перенос и разборку перегородок; разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир; расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений и прочее. Переустройство или перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований действующего законодательства Российской Федерации по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения. Между тем, если перепланировка повлекла изменение внешних границ объекта, то в данном случае имеет место реконструкция, а именно: изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей, площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения, в порядке статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации. Что необходимо представить в орган местного самоуправления? — заявление по форме, утвержденной Правительством Российской Федерации; — правоустанавливающие документы на жилое помещение; — проект переустройства и (или) перепланировки; — технический паспорт жилого помещения; — согласие нанимателя жилого помещения по договору социального найма и членов его семьи; — заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения обозначенных работ (если такое жилое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры). По принятому пакету документов выносится соответствующее решение. Разрешение или отказ в переустройстве (перепланировке) доводится до заявителя в установленный срок путем выдачи документа о согласовании (органом, осуществляющим согласование таких работ). На основании этого и производят работы по переустройству и (или) перепланировке. Завершение переустройства или перепланировки жилого помещения подтверждается актом приемочной комиссии, который подтверждает завершение переустройства или перепланировки. Что нужно для завершения всех работ по изменению объекта? В соответствии с пунктом 75 Методических рекомендации по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных Приказом Министерства юстиции Российской Федерации № 184 от 01.07.2002г., и пунктом 67 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации № 219 от 18.02.1998, к сведениям, которые не влекут за собой существенного изменения объекта, а также прекращения или перехода права на него, относятся, в частности, изменение объекта недвижимого имущества в связи с реконструкцией или перепланировкой (переустройством) без изменения внешних границ. Указанные сведения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним вносятся на основании документа, подтверждающего факт изменения соответствующих сведений, ранее внесенных в Единый государственный реестр прав, в порядке пункта 76 Методических рекомендации по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных Приказом Министерства юстиции Российской Федерации № 184 от 01.07.2002г.. Таким образом, для внесения изменений в Единый государственный реестр прав, согласно статье 16 Федерального закона от 21.07.1997г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», необходимо предоставить заявление о внесении изменений в Единый государственный реестр прав. Согласно пунктам 21 и 1 ст. 333.33 Налогового кодекса Российской Федерации необходимо оплатить государственную пошлину в размере 350 рублей для физических лиц и 1000 рублей для организаций, и предоставить документы-основания для внесения указанных изменений. В случае перепланировки квартиры документом-основанием является кадастровый паспорт, а при перепланировке нежилого помещения – план вторичного объекта недвижимости. Завершение переустройства и (или) перепланировки жилого помещения подтверждается актом приемочной комиссии. В соответствии с пунктом 1 статьи 25 Федерального закона от 21.07.1997г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» регулирующего регистрацию права собственности на вновь созданный объект, недвижимое имущество после реконструкции подлежит государственной регистрации в качестве вновь созданного объекта. Граждане, самовольно переустроившие свои жилые помещения, должны знать о том, что Жилищным кодексом Российской Федерации предусмотрены негативные последствия такого переустройства. Собственник или наниматель жилого помещения обязан привести жилье, самовольно переустроенное или перепланированное, в прежнее состояние в установленный (разумный) срок. Если это требование не будет выполнено, суд по иску органа местного самоуправления может принять решение о расторжении договора социального найма (в отношении нанимателя), о принудительном изъятии жилья (в отношении собственника).
Как узаконить уже сделанную?
Штраф за незаконную перепланировку составляет 2-2,5 тысячи рублей. Несмотря на то, что такой ремонт, проведенный без согласования, является прямым нарушением действующего законодательства, у собственников сохраняется возможность официально оформить переустройство квартиры.
Для этого потребуется обратиться в БТИ и заказать услуги внесения изменений в технический паспорт объекта недвижимости.
Далее необходимо обратиться в жилинспекцию для согласования проведенных ремонтных работ. Если данная организация даст положительное решение, собственнику нужно вновь обратиться в БТИ, для оформления нового кадастрового паспорта. В конце с этим документом необходимо обратиться в Росреестр и получить измененное свидетельство о собственности.
Через суд
Чтобы узаконить переустройство через суд, потребуется доказать, что проведенные работы не нарушают действующие противопожарные и санэпидемиологические нормы. Для этого потребуются соответствующие заключения от МЧС и СЭС.
