218 фз о государственной регистрации недвижимости

Все взаимоотношения в государстве регулируются законодательством, особенно это касается финансовых сделок с недвижимостью. Очень важно, чтобы все операции в этой сфере осуществлялись согласно законам, потому что в противном случае человек может лишиться своего имущества.

После покупки или принятия в дар жилья, владелец обязан его поставить на учет, в противном случае оно не будет считаться признанным государством как частная собственность. Эти процессы регулируются 218 ФЗ (Закон о государственной регистрации недвижимости).

Объекты недвижимого имущества

Учет прав оформляется в специализированном федеральном органе – Госреестре и его территориальных отделениях.
Регистрация – это процесс признания государством права собственности, т.е. законность совершенной операции и признание лица владельцем.

Какие объекты подлежат государственной регистрации прав на недвижимость? Среди них:

участки земли;
определенные участки в недрах земли;
здания;
конструкции;
помещения (жилые и нежилые);
объекты недвижимости, которые находятся в стадии строительства.

Люди стремятся быстрее официально закрепить свои права на имущество и, собрав все бумаги, пытаются его поставить на учет. Некоторые из них бывают крайне удивлены отказом, не зная, что некоторые объекты не подлежат государственной регистрации. К ним относятся:

Временные — к ним относятся торговые павильоны, минимаркеты на остановках, в силу того, что земля под их постройку выделяется временно, т.е. в аренду.
Вспомогательного назначения – это объекты недвижимости, которые выполняют только обслуживающую роль для какого-то участка земли или зданию. К ним относятся: заборы, блочный пункт газопровода, котельные.

Регулируется этот вопрос Постановлением Президиума ВАС РФ №1160/13, и поясняться тем, что вспомогательные предметы не имеют никаких самостоятельных качеств, поэтому и не могут быть поставлены на учет.

Но существуют исключения из данного постановления: учету подлежат постройки на дачных участках, так называемая «дачная амнистия». К ним относятся бани, теплицы, погреба и хозяйственные постройки.

Порядок осуществления государственной регистрации прав и государственного кадастрового учета объектов недвижимости установлен статьей 29Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее — Закон N 218-ФЗ) и включает в себя в числе прочих обязательных процедур проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных Законом N 218-ФЗ оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав (в соответствии со статьей 26Закона N 218-ФЗ) либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав (статья 27Закона N 218-ФЗ).

Решение о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав, о приостановлении или отказе в государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав принимается в каждом конкретном случае государственным регистратором прав самостоятельно по результатам правовой экспертизы представленных документов (часть 1 статьи 26, пункт 3 части 1 статьи 29, часть 1 статьи 64, статья 65Закона N 218-ФЗ). При этом в соответствии с частью 12 статьи 29Закона N 218-ФЗ приостановление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав и (или) отказ в государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав могут быть обжалованы заинтересованным лицом в суд. Согласно части 9 статьи 26Закона N 218-ФЗ решение о приостановлении осуществления государственного кадастрового учета (в тех случаях, когда Закон N 218-ФЗ допускает возможность осуществления государственного кадастрового учета без одновременной государственной регистрации прав) или решение о приостановлении осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав, принятые в отношении документов, необходимых для осуществления государственного кадастрового учета (далее — решение о приостановлении), по основаниям, предусмотренным пунктами 2, , — , — , — , , , , , , 52 части 1 статьи 26Закона N 218-ФЗ, могут быть обжалованы в порядке, установленном статьей 26.1Федерального закона от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ «О кадастровой деятельности» (далее — Закон N 221-ФЗ). Таким образом, законодательством Российской Федерации определен перечень причин, послуживших основаниями для принятия решения о приостановлении, при наличии которых установлен административный порядок обжалования таких решений. При этом согласно части 1 статьи 26.1Закона N 221-ФЗ за заинтересованным лицом сохраняется право на обжалование предусмотренного частью 9 статьи 26Закона N 218-ФЗ решения о приостановлении в судебном порядке при условии соблюдения порядка обжалования такого решения в апелляционную комиссию.

Порядок постановки на учет

Фиксирование прав владения осуществляется при оформлении операции:

покупка;
дарственная;
обмен;
рента или пожизненное содержание;
продажа предприятий;
аренда нежилых помещений или участков земли;
залог;
участие в долевом строительстве.

Сам процесс достаточно простой: все участники собирают необходимый пакет бумаг, составляют договор и приходят в государственное учреждение по месту расположения имущества, для оформления.
После рассмотрения дела, участникам приходит уведомление об итогах дела.

Процессы учета осуществляют отделения Росреестра (Федеральная служба кадастра и картографии), расположенные в том же регионе. Никто, кроме данных отделений не может осуществлять государственное оформление. Все подразделения выполняют определенные функции:

ведут системы кадастрового учета;
осуществляют надзор за земельными и геодезическими действиями;
контролируют землеустройство;
осуществляют государственную кадастровую оценку;
оформляют соглашения;
поддерживают навигационные данные;
контролируют саморегулируемые организации.

Каждый процесс оформления имущества требует взимания государственной пошлины за проведение операции. В госпошлину не включаются налоги, которые участники должны внести в государственную казну.
При постановке объекта на учет, располагающегося на территории разных округов, существует особый протокол. Далее все этапы осуществляются работниками территориальных учреждений.

Росреестр имеет официальный сайт, на котором размещается вся подробная информация относительно каждой осуществляемой им операции, поэтому ознакомиться с процессом оформления прав собственности будет просто.

Необходимые документы

Сроки подачи бумаг неограниченны, поскольку участники сделки сами заинтересованы в скорейшей подаче, чтобы решить все вопросы быстро. Чтобы оформить права владения, необходимы:

паспорта участников соглашения;
заявление на оформление;
договор (три экземпляра);
чек о выплате госпошлины;
кадастровый паспорт;
доказательства о выплате средств в письменном виде;
дополнительные справки, которые могут потребовать в учреждении.

По закону в Госреестре должен храниться экземпляр соглашения.

В случае подозрения незаконности операции, могут потребовать дополнительные бумаги, которые разъяснят ситуацию. Среди них:

согласие органа опеки, если одна из сторон несовершеннолетнее лицо;
согласие супруга на проведение операции, заверенное нотариусом, если объект – совместно нажитое имущество;
в случае соглашения с долей жилья, согласие остальных владельцев;
дополнительные письменные доказательства соблюдения порядка операции.

После получения расписки о подаче заявления начинается процесс проверки законности соглашения.

Проверка законности

Правовая экспертиза — это проверка предоставленных документов на достоверность и юридическую силу. Об этом говорит п.1 ст.17 Закона о государственной регистрации прав. Проверка входит в обязанности подразделений Росреестра. Государство должно убедиться, что заявитель подал действительные бумаги, и у него есть на это соответствующие права. Кроме этого, сотрудники проверяют, нет ли противоречий между сторонами, касательно объекта недвижимости, не существует ли причин для отказа.

Экспертизу проводят в определенном порядке:

Проверяются записи в ЕГРП касательно заявленного объекта.
Проверяется действительность и юридическая сила заявленных бумаг на права владения.
Проверяется правильность составления договора, если он есть.
Проверяются факт выплаты средств стороне, которая передает право владения.
Принимается решение о присвоении прав.
Происходит регистрация недвижимого имущества и оформляются соответствующие свидетельства.

Отдел, осуществляющий государственную регистрацию, может затребовать дополнительные бумаги для проверки сделки, и из-за этого сроки регистрации и выдачи свидетельств продлятся.
Целью экспертизы является подтверждение правомерности осуществляемой сделки. После экспертизы и оформления прав, соответствующие записи вносятся в ЕГРП.

Срок регистрации (вместе с проведением экспертизы) составляет 10 рабочих дней. В случае недостоверности представленных документов, ошибках в договоре или заявлении, а также неполном пакете бумаг, срок регистрации могут продлить, поэтому важно тщательно подготовиться к процессу оформления.

Стоимость и отказ

Итоговая цена за государственное оформление прав собственности зависит от способа оформления: с услугами нотариуса или без них. В среднем, нотариальное сопровождение обойдется участникам сделки от 2000 до 4500 рублей. Помимо этого, рекомендуют до заключения соглашения запросить справку из ЕГРП об объекте, где будет указаны права. Это следует сделать, чтобы исключить вариант мошенничества.

После подачи заявления, следует уплатить государственную пошлину:

физическим лицам – 2000 рублей;
юридическим лицам – 22000 рублей.

Итоговая сумма физическим лицам будет составлять от 2000 рублей, в случае самостоятельного оформления и от 4000 рублей, в случае нотариального сопровождения.

Отказать в оформлении и передаче прав собственности могут в нескольких случаях:

заявление подало ненадлежащее лицо;
бумаги не соответствуют требованиям;
объект не может быть зарегистрирован;
существуют противоречия между правами, заявленными ранее;
предоставлены не все документы;
заявитель не имеет прав и полномочий для осуществления сделки;
нет данных о координатах границ участка или в случае смежных участков.

Следует заранее проверить все подаваемые бумаги и прочие нюансы, во избежание неприятных ситуаций и потери финансов.

Новый закон о регистрации недвижимости

Законодательство регулярно изменяется, и 2021 год принес новые правила регистрации недвижимости. В законе о «Внесении изменений в отдельные законодательные акты» появились дополнения в 2021 году. Одним из новшеств стало упразднение выдачи свидетельств о праве владения, вместо этого с 2021 года орган выдает выписку из реестра прав.

Единый государственный реестр

ЕГРН — это система информации о всех существующих строениях, о правах на них, собственниках и правообладателях. Новая система объединит в себе данные из ЕГРП и ГКН. Кроме этого, среди изменений также:

электронная форма реестра;
увеличение зоны действия реестра (добавились лесничества, угодья);
введены дежурные кадастровые карты;
новый порядок регистрации недвижимости.

Данные нововведения были созданы с целью облегчения работы с реестром данных. Отныне процесс внесения информации в систему данных, а также предоставление выписки из него, будет осуществляться быстрее и проще.

Процедура постановки на учет и сроки

С 2021 года стала возможна доставка выписки из реестра прав на дом курьером за определённую плату. Кроме этого:

органа регистрации самостоятельно берет необходимые документы в налоговых инспекциях;
не обязательна подача заявления по адресу объекта;
для регистрации потребуется только 1 копия любого документа.

Кроме этого изменились и сроки рассмотрения соглашений. Если ранее он был стандартный для всех сделок – 10 суток, то теперь:

7 дней — для фиксации права собственности на основании сделке о купле-продаже, дарении, долевой продажи и дарения, мены;
5 дней — для постановки на кадастровый учет;
10 дней – для постановки на кадастровый учет и государственной регистрации прав на недвижимость;
5 дней – для осуществления учета жилой ипотеки.

Указанное количество дней в сроках о рассмотрении дела, подразумевает только рабочие дни с момента приема пакета документов! Сроки рассмотрения сокращаются в случае подачи документов в электронном виде через сайт Госреестра.

Машино-места

Ранее закон позволял узаконить парковочное место только как долю в общей собственности, но это вызывало определённые трудности при продаже. Поэтому через ФЗ №315 «О внесении изменений…» было введено новое понятие «машино-место» в состав недвижимого имущества.

Машино-место должно обладать определенными критериями:

находиться в строении;
быть предназначено для парковки автомобильного средства;
не быть ограниченным конструкцией;
иметь четкое ограничение.

В пункте 3 статьи 6 данного закона было установлено, что для государственного учета машинно-места, как предмета недвижимого имущества, необходимо предоставить сотрудникам подразделения учета соответствующую бумагу, которая определит порядок пользования объектом.

Новшества в отказе и приостановке рассмотрения

Все возможные причины для приостановки рассмотрения и отказа были расширены:

отказ в приеме документов возможен только в том случае, если их предоставляет лицо, без предъявления личного документа, удостоверяющего личность;
отказ возможен только в случае наличия поводов для приостановки рассмотрения дела и отказе их урегулировать;
были определены 55 оснований для приостановки учетных действий;
были увеличены сроки приостановки рассмотрения дела с 30 дней (инициатива органа) и 3 дней (инициатива заявителя) до 3 и 6 месяцев.

Важно! Чтобы не возникло неприятных ситуаций при подаче бумаг, следует заранее ознакомиться со списком возможных причин отказа.

Государственная пошлина

Сумма госпошлины осталась неизменной, но были изменения в законе коснулись суммы предоставления выписок из ЕГРН:

выписка с общедоступными данными составит 750 рублей;
выписка о недееспособности правообладателя — 950 рублей;
копия документа с содержанием сделки — 300 рублей.

ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»

Федеральный закон №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», принятый 13 июля 2015 года, вступит в законную силу с 01 января 2021 года.

Акт предполагает множество изменений в процессе регистрации недвижимого имущества юридических лиц и граждан Российской Федерации.

Создаётся Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН), который объединит данные, содержащиеся в ЕГРП и кадастре недвижимости (ГКН). Это позволит совместить процессы регистрации прав и кадастрового учёта.

Со следующего года, регистрация права будет осуществляться в течении 7 дней, со дня подачи заявления, постановка на учёт — не более 5 дней, а если, заявление подано и на регистрацию, и на постановку на учёт — органы должны справиться за 10 дней. Также, можно будет быстрее получить выписку об объектах недвижимости. В 2017 году, она будет выдаваться в течении трёх дней. Сегодня это занимает 5 рабочих дней.

С 1 января 2021 года, документы будут принимать в любом подразделении Росреестра. Теперь, если гражданин приобрёл недвижимость в другом городе, ему не придётся выезжать по месту расположения объекта. Для регистрации права, достаточно будет отдать документы в ближайшее отделение по месту нахождения. Многофункциональные центры (МФЦ) — подспорье в процедуре оформления перехода права собственности.

Базы данных ЕГРН будут храниться в электронном виде, а резервные копии обеспечат сохранность и защиту данных прав на объекты недвижимости. Также, новый реестр будет служить архивом для всех сведений, касающихся объектов недвижимого имущества. По новому закону, данные из него нельзя удалить или изъять.

Согласно текущим действующим правилам, юридические лица в обязательном порядке при регистрации права, предоставляют учредительные документы. Новый закон освобождает организации от этих действий. С 1 января 2021 года, сотрудники Росреестра обязаны самостоятельно запрашивать необходимую информацию у ФНС.

В целях повышения эффективности работы служащих органов регистрации, закон предусматривает установление ответственности должностных лиц за последствия ненадлежащего исполнения оформления и регистрации. Наказание следует за ошибки в документации, нарушения сроков и другие проступки, которые могут привести к ущербу заявителей. При этом, убытки понесённые гражданами вследствие ненадлежащих действий органов регистрации, будут полностью покрыты за счёт государственной казны.

Со следующего года, Росреестр в обязательном порядке, должен оповещать владельцев имущества обо всех заявлениях на регистрацию права, касательно их недвижимости. Это ещё один способ уменьшить количество мошеннических махинаций.

По новым правилам, при отправке документов почтой, необходимо заверить у нотариуса весь пакет документов (доверенности, сделки), иначе заявление рассмотрено не будет. На данный момент, достаточно нотариального заверения только для подписи гражданина на заявление.

Действующий закон не предполагает условий, ограничивающих приём документов на регистрацию у граждан. Закон о государственной регистрации же, закрепляет причину, по которой могут отказать в приёме документов. Это невозможность установить и подтвердить личность заявителя.

Согласно новому ФЗ №218-ФЗ, перечень оснований для отказа и приостановки регистрации права, а также постановки на учёт — расширен до 51 пункта. Сегодня, у органов регистрации — 7 поводов для отказа.

Приняты ещё несколько положений, которые повлияли на систему регистрации и постановки на учёт, а также на закон о государственной недвижимости:

Утверждает перечень лиц, имеющих право подавать заявления на учёт и регистрацию;
Уточняет условия возвращения документов без рассмотрения (неправильное заполнение бланка заявления);
Продлевает срок приостановления до 6 месяцев, по заявлению гражданина;
Предполагает внесение данных в ЕГРН органами межведомственного взаимодействия (ФМС, ФНС, нотариусы, суды) о физических и юридических лицах, без их участия.