Приостановление государственной регистрации права собственности головная боль многих граждан и организаций. Подав документы на регистрацию права собственности, лицо может получить документ из Росреестра о приостановлении госрегистрации соответствующего права. Процедура регламентирована в соответствии со ст. 26 ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости».
ВНИМАНИЕ: наш адвокат по недвижимости поможет Вам разобраться с проблемой приостановления государственной регистрации права собственности, уклонения стороны от государственной регистрации договора и многих иных вопросах: профессионально, на выгодных условиях и в срок. Звоните уже сегодня!
Основания приостановления регистрации права собственности
В каких случаях может быть приостановлена госрегистрация права по решению гос. регистратора? Перечень указанных случаев является достаточным большим, ниже приведены наиболее актуальные случаи:
- В заявлении лицо указано как правообладатель объекта недвижимости, но на самом деле не имеет прав на соответствующий объект и/или не имеет полномочий, чтобы распоряжаться правом на объект.
- При наличии противоречий между теми правами, которые заявляются, и уже зарегистрированными правами.
- Если при обращении за регистрацией права не представлены документы, которые нужны, чтобы зарегистрировать право собственности.
- Если представлены документы, но не в подлинниках, или сведения, которые указаны в документы, недостоверны.
- Если представлен документ, который по форме и/или содержанию не соответствует требованиям, установленным законодательством РФ.
- Если представленные документы подписаны или удостоверены лицом, которое не имеет правомочий на такое подписание или удостоверение.
- Если органом регистрации прав были запрошены документы или сведения, которые содержатся в документах, в порядке межведомственного взаимодействия и не получены соответствующие документы или сведения по таким запросам.
- Также госрегистрация будет приостановлена, если на запросы, указанные в п. 9, поступила информация о том, что запрошенные документы или сведения отсутствуют.
- Если ранее уже представлены документы для госрегистрации права собственности по другой сделки, но в отношении этого же объекта недвижимости, и решение госорганом не принято по данным документам.
- При признании сделки или акта соответствующего органа, которые являются основанием для регистрации права, судом недействительными.
- Если сделка, на основании которой должна быть произведена регистрации права, является ничтожной.
- При предоставлении для госрегистрации права в силу закона документов, которые не подтверждают, что у лица возникло право в силу закона.
- Если сделка не содержит ограничения прав сторон сделки, которые установлены федеральным законом или договором.
Остановка процедуры регистрации из-за возможного нарушения прав третьих лиц
- Если в соответствии с законом требуется согласие третьего лица или соответствующего органа на совершение сделки, а такое согласие отсутствует в представленных документах, если из федерального закона следует, что в этом случае такая сделка является ничтожной.
- Если продавцом объект недвижимости был приобретен с использованием средств, полученных в банке или иной кредитной организации. При этом не представлено совместное заявление сторон сделки и документ, который подтверждает согласие на это кредитора или займодавца.
Зачем нужна регистрация права собственности
Основной целью процесса регистрации права собственности является определение правового статуса конкретного недвижимого имущества.
Согласно статье 165 Гражданского кодекса РФ, при отсутствии регистрации в случаях, где она необходима, имущественные сделки считаются недействительными, поскольку юридически государство может признать возникновение или же прекращение (в результате отчуждения имущества) права на собственность только на основании этой процедуры.
О важности процедуры оформления права на имущество говорит тот факт, что сделка совершается не в момент подписания договоров купли-продажи, а в момент государственной регистрации.
Договор купли-продажи вступает в силу исключительно после ее заключения. До этого никто из участников не обязан передавать другому имущество или денежные средства. А кроме того, необходимость процедуры максимально снижает риск пострадать от действий мошенников.
Раньше только наличие свидетельства о регистрации давало возможность осуществить продажу имущества, так как при его отсутствии совершать любые сделки с недвижимостью не представлялось возможным.
С 2021 года, после создания Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), такой документ, как свидетельство о регистрации, был упразднен. Вместо него правообладатель может в любое время запросить выписку из ЕГРН. Этот документ равносилен свидетельству. Госпошлина за него исчисляется в размере 750 рублей.
Стоит отметить, что благодаря ЕГРН вся информация о недвижимости теперь хранится в электронной базе данных, а это значительно сокращает сроки оформления прав на жилье.
Регистрацией прав на жилье занимается Росреестр. Только этот орган исполнительной власти вправе оформлять закрепление прав на собственность. Однако принять документы может также и многофункциональный центр предоставления государственных услуг (МФЦ).
В Росреестр или МФЦ представляются следующие документы:
- документ, удостоверяющий личность участника сделки, обратившегося в Росреестр;
- договор, подтверждающий сделку, связанную с приобретением недвижимости;
- акт приема-передачи;
- документы, подтверждающие права продавца на владение недвижимым имуществом;
- свидетельство о регистрации продаваемого жилья;
- сведения о прописанных в данной квартире людях;
- документ, подтверждающий оплату госпошлины;
- если лицо, совершающее сделку со стороны продавца, состоит в официальном браке – согласие второго супруга на сделку (обязательно заверенное нотариусом);
- заявление участника сделки — продавца о том, что в браке не состоит;
- если оформление жилья происходит впервые (или же осуществлялась перепланировка собственности), необходим кадастровый паспорт.
В разных ситуациях могут потребоваться дополнительные документы. Их список можно и нужно заранее уточнить у государственного регистратора.
Отказать в приеме документов заявителю могут только при одном условии – если у него отсутствует документ, удостоверяющий личность.
Сам процесс относительно недолог – в зависимости от того, куда были поданы документы, он составляет от 7 (через Росреестр) до 9 (через МФЦ) рабочих дней.
Причины приостановления регистрации из-за объекта недвижимости
- Если заявление представлено на регистрацию права на объект, который не является недвижимостью.
- При пересечении границ земельного участка, на которое хотят зарегистрировать право собственности, с границами другого земельного участка, о котором уже содержатся в ЕГРН сведения.
- Если созданный объект недвижимости не соответствует виду разрешенного использования земельного участка, на котором он построен. Или не соответствует градостроительному регламенту в случае, когда лицо, являющееся правообладателем земельного участка, имеет право выбрать вид разрешенного использования соответствующего земельного участка без согласований и разрешений.
- Если объект недвижимости построен на земельном участке, который не предоставлялся и не передавался для того, чтобы на нем строили соответствующий объект.
- Если на объект наложен арест судебным актом или актом уполномоченного органа.
- Если продается комната в коммуналке постороннему лицу, а к заявлению о регистрации права не приложены документы об отказе собственников других комнат в этой коммуналке от покупки продаваемой комнаты, и не истек месячный срок со дня, когда продавец известил других собственников комнат в коммуналке о продаже своей комнаты.
- При наличии противоречий в сведениях об объекте, которые указаны в представленных документах на регистрацию, и в сведениях ЕГРН, касающиеся соответствующего объекта.
- и др. основания, указанные в законе.
Если попытаться обобщить основания для приостановления, то это может быть не соответствие сведений в документах со сведениями ЕГРН. Кроме того, нарушение границ земельных участков, не предоставление необходимых документов и т.д.
Приостановка регистрации
Не всегда процесс регистрации проходит гладко. В некоторых случаях возможна его приостановка. Самой частотной причиной «заморозки» является отсутствие одного или нескольких документов.
Максимальный срок приостановки закрепления прав на собственность, в соответствии с 218 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», равен шести месяцам. Возможны и случаи, когда регистрация прерывается по весьма серьезным основаниям.
Важно: государственная регистрация прав собственности может быть приостановлена только при наличии законных оснований.
Рассмотрим вероятные причины подробнее. Их несколько:
- Перечень документов, поданных в Росреестр, не полон (не хватает одного или нескольких документов).
- Данные, указанные в документах, не верны или расходятся (ошибки в именах, фамилиях, адресах и т.п.).
- Представитель Росреестра по объективным причинам сомневается в возможности проведения данной процедуры (на недвижимость наложен арест или заявитель является представителем, действующим по доверенности, но его полномочия недостаточно подтверждены).
Кроме того, возможны случаи, когда регистрация приостанавливается или полностью прекращается по решению суда или же один из участников сделки решил самостоятельно прекратить процесс (этот вариант развития событий рассмотрим подробнее чуть ниже).
Независимо от того, на каком основании пришлось прервать процесс, заявитель получает письменное уведомление о приостановке, а в ЕГРН вносится соответствующая запись. Если в оговоренный срок не устранить причины, побудившие государственного регистратора «заморозить» регистрацию, то в самом процессе заявителю будет отказано.
Обратите внимание: уведомление о приостановлении оформления права собственности подготавливается регистратором в самый день принятия решения о приостановке, а выдача его заявителю производится не позднее, чем в следующий рабочий день после дня принятия такого решения.
Сроки приостановки
Во всех вышеперечисленных случаях срок, на который возможна приостановка регистрации права собственности, – 30 дней. На уведомлении о приостановлении указывается не только дата начала приостановки, но и срок ее окончания, за который необходимо устранить причины для продолжения процесса.
Как правило, тридцати дней вполне достаточно для исправления недостоверных данных или переукомплектования пакета документов. Но что делать, если причина более серьезна и времени не хватает?
В этом случае, в Росреестр подается заявление с просьбой продлить срок и указанием уважительных оснований для этого. Регистратор, опираясь на российское законодательство, может продлить срок до трех месяцев, о чем заявитель также будет уведомлен.
Следует заметить, что в частных случаях, например, при приостановке оформления прав на недвижимое имущество, подвергнутое аресту, срок становится неопределенным – до момента снятия этого ареста.
Сроки для возобновления регистрации
В случае если причиной приостановки было отсутствие одного или нескольких документов, регистрация возобновится сразу, как только эти документы будут предоставлены заявителем.
Как только заявитель устранит причины, по которым была произведена «заморозка» регистрации (донесет недостающие документы, исправит ошибки в заявлении и т.д.), регистрация права собственности возобновится. Нужно иметь в виду, что в срок процесса с момента возобновления обязательно будет включен период до приостановления. Дата возобновления исчисляется с момента подачи недостающего документа. Она указывается в расписке о приеме.
Если же приостановка была произведена по инициативе одного из заявителей, то ее возобновление будет напрямую зависеть от заявителя-инициатора. Он должен подать в МФЦ или Росреестр заявление с просьбой возобновить процедуру. С этого момента происходит возобновление процесса оформления.
Если приостановление регистрации права собственности было произведено по инициативе государственного регистратора, то по устранении причин подавать заявление не нужно. Возобновление процесса начнется автоматически с момента подачи недостающего документа/исправления имеющихся.
Устранение причин приостановки
После того, как заявителю было выдано уведомление о приостановлении регистрации права собственности, для возобновления процесса необходимо устранить причины. Поэтому дальнейшие действия заявителей будут зависеть именно исходя из этих причин.
Если основанием послужил неполный пакет документов, то следует
предоставить недостающие документы регистратору. Важно не затягивать, так как срок, на который возможна приостановка, составляет 30 дней.
Если по истечении этого периода заявитель не донесет отсутствующий документ, государственный регистратор будет вынужден отказать в регистрации.
Случается, что приостановка происходит из-за ошибок в документации. Например, когда в заявлении указаны неверные фамилии участников сделки или адреса записаны ошибочно. Тогда заявителю достаточно исправить заявление. После предоставления верного документа регистрация возобновится.
Наложение ареста на жилье также может стать довольно серьезным поводом для приостановки регистрации. Чтобы проверить, так ли это, собственнику следует запросить в ЕГРН выписку.
Если действительно имеет место арест, необходимо устранить его причины – погасить долги или выплатить налоги. Тогда суд снимет арест, и можно будет возобновить процедуру регистрации собственности.
Приостановка регистрации прав по инициативе заявителя
Не всегда оформление прав на собственность доводится до логичного завершения. Даже если все документы в порядке, закон не исключает приостановку или даже прекращение процесса по инициативе одного из заявителей. Чаще всего это происходит из-за нарушения обговоренных условий, например:
- невыплата причитающейся суммы стороной, приобретающей недвижимое имущество;
- серьезные препятствия, связанные с выселением лиц, проживающих на жилплощади – объекте сделки;
- фактическое несоответствие продаваемой недвижимости условиям, прописанным в договоре.
Приостановить данную операцию может любая сторона и в любое время до принятия регистратором положительного решения. Для этого нужно подать заявление через МФЦ или в Росреестр. В заявлении указываются сроки приостановки, а также причина, по которой такая приостановка нужна. По умолчанию (если срок не указан), процесс приостанавливается на полгода.
Возобновить регистрацию можно будет также по заявлению.
Несколько иная картина при регистрации ипотечного жилья – в этой ситуации приостановление регистрации прав, равно как и ее возобновление происходит после подачи общего заявления. В качестве обязательного приложения необходимо письменное согласие кредитной организации.
