Для повышения эффективности или перепрофилирования коммерческой недвижимости в Москве нередко требуется перепланировка нежилого помещения — комплексное мероприятие, связанное с архитектурными и инженерными изменениями. Действие подлежит согласованию, самовольное переустройство карается штрафом.В отдельных случаях надзорные органы обязывают владельца недвижимости устранять незаконные изменения за свой счет.
Корректное согласование перепланировки в нежилом здании исключит штрафные санкции и дополнительные работы. Объект получит новый паспорт, содержащий актуальный план и технические характеристики.
Что может подлежать перепланировке в нежилом помещении?
При проведении перепланировки нежилых помещений разных типов возможны следующие изменения:
- организация новых и устранение существующих оконных проемов;
- смена высоты потолков за счет строительных или иных работ;
- перепланировка входа;
- изменение метража коммерческого помещения;
- смещение или устранение межкомнатных перегородок;
- модернизация инженерных систем;
- перенос санузла или газового оборудования на новое место.
Работы по архитектурному и инженерному переустройству нежилой недвижимости осуществляются силами собственника или наемных специалистов. Возможно привлечение компаний, поставляющих энергоресурсы.
Преимущества нашей компании — решать задачи комплексно
Утверждение архитектурно-градостроительного облика
Проработка потенциала земельного участка или объекта реконструкции
Проектирование всех стадий, разделов, любой сложности
Согласования и утверждение в ИСОГД
Получение разрешения на строительство
Этапы проведения перепланировки нежилого помещения в нежилом здании
Любая перепланировка нежилых помещений в нежилом здании незаконна без разрешения уполномоченных органов. Чтобы получить его, собственник собирает объемный пакет документов.
- Технический паспорт БТИ. Бумаги выдаются Бюро технической инвентаризации Москвы. Владельцу объекта потребуется написать заявление и оплатить госпошлину.
- Проект перепланировки. Проектное решение, отражающее изменения, вызванные переустройством объекта. Документация содержит сведения о специфике работ и порядке их выполнения. В ней представлены расчеты, архитектурные планы, схемы инженерных сетей. Проекты перепланировки нежилых зданий подготавливают организации, имеющие допуск СРО. Стоимость услуг определяется количеством разделов в документе и сложностью поставленных задач.
- Техническое заключение о допустимости перепланировки. Бумага выдается соответствующей комиссией и подтверждает, что переустройство не приведет к обрушению объекта, нарушению его функционала или изменению архитектурного облика.
- Документы на право собственности. Утверждение перепланировки нежилого помещения невозможно без свидетельства (заверенной выписки) и правоустанавливающего документа.
- Сведения об организации, запрашивающей согласование. Заявитель предоставляет учредительный договор, устав предприятия, приказ о назначении руководителя и иные бумаги, запрашиваемые надзорным органом.
На подготовку документов для перепланировки нежилого помещения, находящегося в Москве, потребуется несколько месяцев. При разработке сложных проектных решений этот срок составит около полугода.
Для согласования изменений в отдельно стоящем здании, в соответствии с постановлением Правительства Москвы № 621-ПП, собственнику необходимо посетить ряд инстанций.
- Москомнаследие. Организация контролирует состояние памятников культурного наследия, выдает согласования при перепланировке помещений в соответствующих зданиях.
- Москомархитектура. Согласование инстанции требуется при изменении облика здания.
- Мосгаз. Взаимодействие с представителями структуры необходимо при установке газового оборудования либо изменении конфигурации магистрали.
- ГБУ «Экспертный центр». Экспертное заключение запрашивается в случае, если изменения затрагивают несущие конструкции.
Количество ответственных организаций зависит от специфики перепланировки. В отдельных ситуациях требуется участие МЧС, Мосэнерго и прочих структур.
Согласованные бумаги передаются в ТБТИ. При отсутствии нарушений происходит утверждение перепланировки, в документы бюро вносятся соответствующие изменения.
Работаем в соответствии с постановлением Правительства РФ от 16.02.2008 N 87 (ред. от 21.04.2018) «О составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию»
В каких случаях нужно разрешение?
Перепланировка помещений подразумевает проведение внутренних работ: перенос коммуникаций, увеличение или уменьшение числа комнат и другие аналогичные работы. Можно выразиться проще, перепланировка – это внесение конструктивных изменений в исходный план строения.
Необходимо уточнить, что перепланировка бывает разной. Если работы проводятся с целью улучшить помещение, не затрагивая при этом несущих опор, инженерных коммуникаций и сохранится общее функциональное предназначение помещений, то получать разрешение в органах надзора нет необходимости. В Градостроительном кодексе об этом говорит статья 51 пункт 4.4. В иных случаях, разрешение необходимо в обязательном порядке.
В многоквартирном доме, для нежилых помещений, могут проводиться следующие работы:
- прорубание новых окон или дверных проёмов;
- перенос коммуникаций и расположения комнат;
- увеличение или уменьшения метража;
- ликвидация помещений, упомянутых в техпаспорте здания.
Все приведённые случаи требуют согласования в уполномоченных инстанциях. В противном случае, это будет незаконная перепланировка, которая влечёт за собой определённую законодательством ответственность.
По завершении работ по перепланировке, проводится оформление технического плана строения и ставятся в известность органы Кадастрового учёта. Вносятся соответствующие изменения в сведения ГКН (Государственный Кадастр Недвижимости), владельцу выдаётся новый техпаспорт помещения с внесёнными поправками.
Кроме этого, изменения будут занесены в Росреестр и ЕГРП (Единый Госреестр прав на недвижимое имущество). После этого, собственник получает новое свидетельство Госрегистрации права, где будут указаны новые данные.
Учтите, что в многоквартирных домах недопустимы работы, после которых будет ограничен доступ к инженерному оборудованию и коммуникациям. Кроме того, практически во всех многоквартирных домах есть нежилые помещения, которые состоят на учёте в штабе гражданской обороны. Проведение каких-либо работ в упомянутых помещениях без согласования категорически запрещается.
Проведение незаконной перепланировки повлечёт за собой штраф и гражданскую ответственность. Теперь поговорим о том, как документально заверить перепланировку нежилого помещения.
Помощь с оформлением перепланировки нежилого коммерческого помещения
Компания IR-PROEKT оказывает профессиональную помощь собственникам коммерческой недвижимости. Проводя оформление перепланировки нежилого помещения, организация работает с объектами различной сложности, осуществляет качественную и быструю подготовку документов.
Сотрудничество с IR-PROEKT позволит:
- Получить документы от БТИ и технические заключения. Компания взаимодействует со справочными и надзорными службами. Это обеспечивает приоритетную обработку ее запросов, снижает временные потери.
- Подготовить проектную документацию. Проект разрабатывается штатными инженерами. Он соответствует отраслевым нормативам, с легкостью проходит экспертизу. Заказчику достаточно составить техническое задание, озвучить свои пожелания и предложения.
- Сбор сопутствующих бумаг. Сотрудники IR-PROEKT получают дополнительные документы, необходимые для оформления разрешения. Отправляют запросы в соответствующие инстанции, координируют действия сопряженных служб.
Грамотная помощь в согласовании перепланировки нежилого помещения сэкономит заказчику время, деньги и нервы.
Особенности согласования капремонта
Согласование может вызвать немало сложностей у собственников, так как оно требует выполнения всего процесса перепланировки в полном соответствии с регламентом, описанным в действующем законодательстве — в Жилищном кодексе, местных и региональных правительственных постановлениях.
В соответствии с современными нормами, чтобы провести ремонт с согласованием, сначала необходимо собрать исходную документацию для строения: планы объекта из БТИ, экспликации помещений, техническое заключение о состоянии строительных конструкций и т. д.
Эти документы необходимы, во-первых, для создания проекта, соответствующего современным правилам перепланировки, во-вторых, для проверки разработанного проекта сотрудниками госслужб.
Кроме того, чтобы согласовать проект требуются и другие документы, полный состав которых определяется индивидуально, с учетом запланированных работ и статуса собственника. Если владельцем нежилого здания является физическое лицо, для согласования ему необходимо:
- подготовить нотариальную доверенность на перепланировку от других собственников объекта;
- получить согласие банка на капремонт, если квартира приобретена в ипотеку.
Если владельцем выступает юридическое лицо, то для согласования проекта перепланировки жилого помещения, магазина или офиса необходимы:
- копии уставных документов организации;
- доверенность на представление интересов фирмы.
Порядок оказания услуг
Визуальное обследование
Осмотр ключевых элементов здания, документирование полученных сведений. На этом этапе специалисты выполняют:
- осмотр несущих и ограждающих конструкций;
- подготовку обмерочных чертежей;
- анализ обнаруженных дефектов;
- подготовку фотоматериалов.
Возможно проведение дополнительных мероприятий, связанных с конструктивными особенностями объекта.
Согласование перепланировки нежилого помещения
Специалисты IR-PROEKT затрачивают минимум времени на согласование перепланировки нежилого помещения, поскольку сотрудничают с представителями контролирующих организаций на постоянной основе. Это гарантирует корректную подачу документов и беспрепятственное прохождение согласования. Бумаги оформляются в сжатые сроки, исключается сбор дополнительных справок и прохождение сторонних комиссий.
Риски владельца недвижимости, связанные с самостоятельным согласованием:
- подача неполного комплекта бумаг;
- некорректное заполнение заявления;
- отсутствие сведений о регламентах работы контролирующих органов;
- многочасовой простой в очередях, невозможность попасть к нужному специалисту;
- дополнительные финансовые потери.
Сотрудничество с IR-PROEKT исключит перечисленные сложности, позволит быстро получить разрешение на переустройство объекта.
Варианты согласования перепланировки
Специалисты, знакомые с процедурой утверждения капитального ремонта выделяют несколько вариантов согласования перепланировки:
- По проекту. Самый сложный вариант согласования, требующий предварительного проектирования ремонта, выполняемого профессиональными специалистами. Проект необходим, если во время ремонта в здании планируется проводить работы с несущими перегородками, создавать проемы в стенах или перекрытиях, изменять установленные коммуникации. Если в квартире планируется выполнить сложный ремонт, иногда может потребоваться предварительно получить разрешение на перепланировку от автора проекта дома.
- По эскизу. Второй вариант согласования, который считается упрощенным. Он предполагает создание эскиза на перепланировку, по которому допускается: демонтировать и переносить имеющиеся ненесущие перегородки, устанавливать новые перегородки, не увеличивающие нагрузку на конструктивные элементы здания, заменять отдельные элементы инженерных систем или оборудование на аналогичное.
- Ремонт без согласования. Иногда перепланировка нежилых помещений может выполняться без предварительно утверждения с ответственными органами. Чаще всего без проекта и согласования допускается только косметический ремонт в зданиях, который не затрагивает конструктивных и инженерных характеристик помещений и редко может считаться полноценной перепланировкой.
Требования законодательства в сфере согласования перепланировки различны для разных зданий и сооружений. Самые жесткие требования касаются нежилых помещений, расположенных на первых этажах многоквартирных объектов. Они обусловлены тем, что любые проблемы в таких помещениях могут негативно сказаться сразу на большом количестве жилых объектов, могут навредить многим людям.
В помещениях отдельно стоящих нежилых строений провести капитальный ремонт намного проще, так как от его качества будет зависеть надежность, функциональность только одного строения. И из-за допущенных во время перепланировки ошибок не пострадают другие собственники.
Стоимость разработки проекта перепланировки, согласования и утверждения в Москве
Итоговая стоимость услуг компании, разрабатывающей проект, зависит от специфики недвижимости и уровня поставленных задач. Определяющее значение при формировании цены имеет:
- количество организаций, необходимых для согласования документации;
- параметры здания;
- особенности вносимых изменений;
- сложность разрабатываемых проектных решений;
- необходимость изысканий;
- наличие дополнительных требований со стороны надзорных органов.
Выяснить ориентировочную стоимость работ можно у консультантов IR-PROEKT по телефону либо посредством электронной формы.Мы согласуем перепланировку нежилого помещения в Москве и МО с минимальным участием заказчика, снизим затраты на подготовку сопутствующих документов.
