Многие покупатели, а иногда и профессионалы рынка недвижимости не знают, в чем состоят отличия апартаментов от квартиры. Предложений по продаже апартаментов становится все больше. Например, на популярном сайте циан около 140 вариантов продажи апартаментов в Москве и Московской области, 42 варианта — в Санкт-Петербурге и Ленинградской области, 51 предложение — в Краснодарском крае, 3 предложения — в Ставропольском крае. Стоит отметить, что на подобных специализированных сайтах в описании продаваемого объекта отсутствуют какие-либо уточняющие моменты, касаемо сути апартаментов. Описание в принципе ничем не отличается от объявления по продаже квартиры.
Апартаменты — относительно новый вид жилья на российском рынке, поэтому о них мало кто знает.
Если вы, как и автор, представляете себе апартаменты в виде квартиры на последнем этаже высотки с большим балконом и бассейном на крыше, придется вас разочаровать. Потому что это не оно.
Что такое апартаменты
Из официальных источников, а именно из Приказа Министерства спорта и туризма РФ в 2011 г. понятие апартамент понимается как комната (или несколько комнат) в местах для размещения с наличием всех удобств для временного проживания.
По документам к апартаментам относятся помещения площадью не менее 40 квадратных метров. В комнатах установлены санузел и мебель. С юридической точки зрения апартаменты признаются нежилой недвижимостью.
Они бывают нескольких типов:
- собственно, апартаменты;
- сервисные апартаменты;
- апарт-отели;
- кондо-отели.
Первые три вида апартаментов нельзя купить в собственность, их можно только арендовать на короткий или длительный срок. При этом сохраняется гостиничное обслуживание. В кондо-отелях номера могут как сдаваться, так и выкупаться. Но все же отличия апартаментов от квартиры есть, о них мы и расскажем далее.
Ранее апартаменты были популярны только за рубежом. После обвалившегося спроса на офисные помещения, они появились и в Москве, после — в Санкт-Петербурге, Екатеринбурге, Ростове-на-Дону и в других крупных городах России. Застройщикам удобно продавать в одном здании коммерческие площади и квадратные метры жилья. Не продастся одно — продастся другое.
Что такое квартира
Все могут легко представить себе квартиру. Это отдельное помещение с обособленным входом, состоящее из одной или нескольких комнат, расположенное в многоквартирном доме и приобретаемое физическими или юридическими лицами. Целью приобретения квартиры является проживание или ее сдача в аренду. Стандартная планировка квартиры включает кухню, жилые комнаты, санузел.
Основными признаками квартиры можно назвать следующие черты:
- обособленность, что значит, что у каждого владельца имеется отдельный вход в дом;
- наличие одной или нескольких спален;
- наличие вспомогательных помещений для обеспечения удобства проживания (с/у, кухня, прихожая).
Основной характеристикой квартиры как объекта недвижимости является общая и жилая площадь. По документам общая площадь суммируется исходя из количества отапливаемых и неотапливаемых помещений, которые считаются по определенным коэффициентам. Значения коэффициентов определяются правилами технической инвентаризации.
К жилой площади относится та часть квартиры, которая предназначена для проживания. В нормативно-правовых документах, однако, нет точного определения жилой площади и метода ее расчета. Жилая площадь квартиры не включает: балкон, лоджию, кладовку и другие неотапливаемые помещения.
Мнение эксперта
Марианна Шмигирилова: Критерии выдачи кредитования объектов ужесточились ко всем объектам рынка в принципе. Поскольку у многоквартирных жилых домов есть проект, разрешение на строительство, конечно, им проще сотрудничать с банками. Жилые помещения – это более мелкие объекты, это малоэтажные дома, им труднее конкурировать на рынке с многоквартирными домами. Можно сказать, что требования увеличились ко всем, но конкурировать сложнее стало жилым помещениям по отношению к квартирам.
Рекомендуем прочесть: Аспирантам увеличили стипендию
Апартаменты и квартира: в чем разница
Главное отличие апартаментов от квартиры можно увидеть в свидетельстве о государственной регистрации права. Если приобретается квартира, в документе указывается назначение «жилое помещение», если апартаменты — «гостиничное размещение» либо «для объектов делового назначения», то есть для размещения офисов. Вот если последнее, такой апартамент не стоит приобретать, потому что юридически это нежилое помещение. Значит, и продать потом такую недвижимость под цель проживание не удастся, разве что как торговое помещение.
Нюансы при покупке
Нередко люди не хотят покупать жилье со статусом жилого помещения только потому, что думают, что оно чем-то хуже. Либо их так надоумили их родственники со знакомыми. Это мнение ошибочно.
Жилое помещение или квартира – в чем разница? Данные объекты практически
ничем не отличаются. Просто некоторым людям этот вид жилья попросту не подходит. Причин может быть множество, наиболее распространенная из них — условия банка. Когда банк выделяет деньги именно на покупку квартиры, а не другого вида жилья. В этом случае документы играют важную роль.
Преимущества и недостатки апартаментов
1. Красивый фасад
Если квартиры чаще всего строятся в ничем не примечательных жилых комплексах, апартаменты обычно расположены в отремонтированных зданиях известных фабрик, в доходных домах. Проживание в апартаментах — немного другой уровень. Презентабельный внешний вид, интересное архитектурное решение. В таком здании захотят жить многие.
2. Свободная планировка
В распоряжении владельцев большой площади помещение, которое можно обустроить по своему усмотрению. Только вот узаконить перепланировку будет сложнее, поскольку апартаменты все же считается коммерческой недвижимостью.
3. Ценовая доступность
Апартаменты стоят дешевле квартир, скорее всего, из-за особенностей регистрации (прописки) владельца. Специалисты рынка недвижимости утверждают, что квартиры дороже апартаментов в среднем на 10%-20%.
4. Готовая инфраструктура
Отличие апартаментов от квартир состоит и в том, что приобретая первое, вы вряд ли столкнетесь с проблемой отсутствия школ, детских садов и торговых центров. В крупных жилых комплексах и районах процесс обеспечения инфраструктурой может затянуться на несколько лет и даже десятилетий.
Недостатки покупки апартаментов сводятся к тому, что в отличие от квартиры это нежилое помещение и по этой причине в них нельзя прописать ни себя, ни родственников.
Многоквартирные дома, построенные за последние десять лет, окружены детскими садами, школами, поликлиниками, магазинами. То есть всем тем, что необходимо для нормальной жизни семьи. Хотя создание инфраструктуры полностью не перешло в зону ответственности застройщиков, строительные компании видят в этом свою выгоду.
К нежилым зданиям, в том числе, и к апартаментам не предъявляют строгих требований относительно наличия удобств. Это логично, ведь их предназначение не проживание.
Чем отличается статус «квартиры» от «жилого помещения»?
Главная
—
Новости
—
Новости недвижимости сочи
—
Чем отличается статус «квартиры» от «жилого помещения»?
27.10.2017 10:44:06
Особенность города Сочи, с которой сталкиваются иногородние, решившие купить тут квартиру, это статусы недвижимости. Если во всей России преимущественно это квартиры, в некоторых городах есть еще и апартаменты, то в Сочи подавляющее число новостроек имеет статус жилого помещения. С чем это связано, в чем различия и чем это может грозить – наиболее распространенный вопрос от покупателей. Разберемся совместно. Все различия в статусах помещений возникают вследствие статуса земельного участка, на котором возведен жилой комплекс. Апартаменты мы сейчас рассматривать не будем, остановимся на статусах Квартира и Жилое помещение. Для квартирного статуса необходим земельный участок с целевым назначением: «Земли населенных пунктов-многоквартирный жилой дом». В случае с жилым помещением, в свидетельстве на землю будет написано: «Земли населенных пунктов — для индивидуального жилого строительства». Такое же различие мы можем заметить, если посмотрим разрешение на строительство у застройщика. В случае с квартирным статусом в разрешении на строительство в графе «наименование объекта капитального строительства» должно быть написано: многоквартирный жилой дом. В случае жилого помещения в этой же графе мы увидим: «индивидуальный жилой дом». Почему так произошло именно в Сочи? Все просто. Это курортный город, и земель с целевым назначением под многоквартирные жилые дома тут очень мало. Застройщикам ничего не оставалось, как строить многоквартирные дома на участках ИЖС, а затем сдавать их, вводить в эксплуатацию по решению суда, делить на помещения и разделять лицевые счета на коммуникации. При сдаче многоквартирного жилого дома собственник получает на руки свидетельство, точнее Выписку ЕГРН на квартиру. В случае с жилым помещением, покупателю выдается 2 выписки: на владение помещение и на владение частью земельного участка. Не нужно путать с долей в доме, понятие доли в доме мы обсудим в следующих вопросах. Приобретение в собственность, кроме двух свидетельств, юридически, ничем от квартиры не отличается, там можно прописаться, получить кадастровый и технический паспорта, полный пакет документов. Банки одобряют ипотечные кредиты на жилые помещения, их можно продавать и совершать иные операции в том же порядке, как и с квартирами. Главный вопрос, какие могут быть риски при покупке жилого помещения? Собственно, точно такие же, как и при покупке квартиры. Если помещение приобретается на стадии строительства, никто не гарантирует на 100% его благополучное завершение, форс-мажоры возможны и в том, и в другом случае. Тут надо смотреть на репутацию застройщика. Проблемы с коммуникациями: газом, светом, водой, канализацией, могут возникнуть в равной степени как в квартирнике, так и в объекте с жилыми помещениями, если застройщик не обеспечит их реализацию на начальном этапе строительства. Совет тот же – обратить внимание на репутацию застройщика. Если дом жилой – пообщаться с потенциальными соседями, проживающими в доме. Они из первых уст озвучат все проблемы и плюсы жизни в комплексе. Главное преимущество, которое становится для покупателей решающим при выборе объекта со статусом жилого помещения – это цена. В Сочи цена жилых помещений стартует от 1 000 000 рублей, квартир – в два раза выше.
Возврат к списку
Юридический статус и вопрос прописки
Все, что могут сделать владельцы апартаментов, чтобы хоть как-то обозначить свои права на недвижимость, это оформить временную регистрацию сроком на пять лет. По окончании указанного периода необходимо вновь продлевать регистрацию. Без прописки вы также, как и жильцы квартир, сможете посещать поликлинику, пользоваться услугами общеобразовательных учреждений.
Формировать, например, в школе классы будут сначала из числа детей, которые прописаны в квартире, потом уже всех остальных.
Размер налога на имущество на апартаменты
Отличия апартаментов от квартиры заключаются в том, что этот вид недвижимости облагается повышенной налоговой ставкой. Если для квартир идут коэффициенты 0,1%-0,5%, для апартаментов — 0,5%-2%.
Хозяину квартиры возвращается налоговый вычет в размере 260 тысяч рублей.
Для апартаментов налоговых вычетов не предусмотрено, опять же по той причине, что эта недвижимость предназначена для размещения гостиниц и офисов.
Как перевести апартаменты в жилой фонд
Премьер-министр РФ Дмитрий Медведев не раз поднимал вопрос статуса апартаментов. По его мнению, проблема заключается в том, что застройщики и риэлторы понапрасну обнадеживают покупателей. Их уверяют, что купленная недвижимость вскоре будет значиться как жилая. На деле статус объектов не меняется. Больше всего от девелоперов и агентов недвижимости «попадает» жителям столицы, где в основном и строятся апартаменты.
И все-таки перевести апартамент в квартиру возможно. При условии, что он находится в жилом доме. Положительное решение будет принято при соответствии нормам СанПиНа.
Трудность перевода в жилой фонд состоит в том, что отсутствуют четкие инструкции, как это сделать. Стоит отметить, что за подтверждение жилого статуса придется заплатить госпошлину в размере от 20 тысяч рублей. Которая не возвращается в случае отказа.
На практике есть несколько ситуаций, когда сами застройщики на этапе проектирования меняли назначение объекта. Такое допустимо, если участок, на котором должен был быть построен апартамент, предназначен для жилищного строительства.
Власти Москвы предложили следующий вариант решения проблемы. Перевод в жилую недвижимость, но с отсутствием поблизости всех необходимых социально-культурных учреждений, повышенной налоговой нагрузкой для жильцов и дорогими коммунальными платежами. Пока что это все на рассмотрении.
Также власти отмечают, что процесс определения статуса апартаментов намного упростится после определения единых требований к жилым помещениям.
Виды апартаментов
По видам апартаменты можно разделить на две большие группы:
1. Бюджетные. Такие помещения обычно строят по проектам, приближенным к многоквартирным домам, но в силу имеющихся обстоятельств они не могут быть жилым фондом.
Это могут быть случаи, когда:
- здание возведено на участке земли, не предназначенном для жилищного строительства;
- примененные проектные решения не разрешены для строительства жилья.
В итоге застройщику такое строительство обходится достаточно дешево, потому и апартаменты в таком доме будут более заманчивы по цене для потребителя, чем квартиры.
2. Люксовые. Именно такого уровня помещения располагаются в деловых и офисных центрах. Они отличаются применением технологических новинок, архитектурными решениями. Но, поскольку первоначальное здание имеет под собой землю только для нежилой застройки, то и статус помещение в нем может иметь только апартаментов. Конечно, стоимость люксовых номеров значительно выше бюджетных и даже квартир, но и площадь, как правило, значительно больше, применяемые отделочные материалы и технологии отличаются высокой ценой.
Поэтому такие апартаменты, как правило, являются не единственным жильем для человека, купившего его, или источником дополнительного дохода при сдаче в аренду.
Что дороже: апартаменты или квартиры (коммуналка)
За коммунальные услуги придется платить по коммерческим тарифам. Сумма в платежных документах будет больше, чем если бы вы платили за пользование светом, газом, электричеством в квартире.
Если апартамент приобретается не для проживания, а для развития бизнеса, владельцев не будет сильно волновать вопрос оплаты налогов и коммуналки. Если же рассматривается вопрос покупки апартамента для непосредственного проживания, можно сказать, что выигрывая в цене лота, в долгосрочной перспективе владелец переплачивает.
