Как выгнать квартирантов с договором и без

Основания для выселения квартиросъемщиков согласно закону

• невнесение платы за проживание в течение 6 месяцев (при долгосрочной аренде) или же допущение 2 просрочек (при краткосрочном найме помещения);
• порча имущества, находящегося в съемной квартире;
• использование жилплощади в целях, для которых она не предназначена.

Нормативно-правовые акты

Важно. Основным нормативным актом, регулирующим отношения между собственниками квартир и нанимателями, является Гражданский кодекс РФ.

В данном случае речь идет о главе 35 «Наем жилого помещения», где прописаны права и обязанности сторон, порядок расторжения договора, возможные последствия и т.д.

Основания для выселения

Как выселить жильцов из сдаваемой квартиры? Просто так прийти в квартиру и заявить жильцам о том, что они выселены, наймодатель не вправе. Он обязан действовать в соответствии с нормами законодательства, а именно: ст. 687 ГК РФ указывает полный перечень оснований, по которым можно законным путем расторгнуть подписанный с нанимателями договор:

1. По желанию самих квартирантов в порядке, описанном в договоре найма;
2. По желанию наймодателя в соответствии с договором;
3. На основании судебного решения.

Особо закон указывает на сроки расторжения договорных обязательств. До того срока, на который был заключен договор найма, расторжение возможно только тогда, когда:

1. Жильцы стали использовать квартиру не по ее назначению, например, превратили в офис;
2. В процессе пользования квартирой жильцы нанесли серьезный ущерб ей самой и имуществу в ней;
3. Наниматели неоднократно нарушали права соседей;
4. Наниматели отказываются вовремя оплачивать квартиру. По закону квартирантов можно выселить досрочно в том случае, если они не оплатили вовремя 2 платежа при продолжительности срока договора до 12 месяцев. В случае долгосрочного договора (боле 12 месяцев) просрочка квартплаты не может быть более 6 месяцев;
5. Состояние квартиры или иные обстоятельства угрожают жизни нанимателей.

При обнаружении любого из перечисленных правонарушений собственник квартиры вправе потребовать от нанимателей устранить сами нарушения или покинуть жилплощадь. Однако, договор является в глазах закона первоочередным руководством к действию, если его положения не противоречат законодательству. Вот почему, жильцы, ссылаясь на договор, будут правы, когда наниматель потребует то, чего в договоре нет.

Как избавиться от жильцов из сдаваемого помещения без суда?

Ответ на данный вопрос во многом зависит от того, заключен или нет между сторонами договор аренды, так как в случае отсутствия этого документа наймодатель может в любой момент попросить квартирантов покинуть жилье, а если они не захотят делать это добровольно, то можно прибегнуть таким способам, как:

• сменить замки в помещении;
• вызвать полицию.

Если же составлен договор найма, то единственным способом выселения без суда будет разрешение проблемы мирным путем. Действовать нужно следующим образом:

1. Вначале необходимо переговорить с квартирантами и выяснить причину, по которой они нарушили условия договора (например, просрочили очередной платеж за съем жилья).
2. Если озвученная причина окажется весомой, то можно дать нанимателю дополнительное время для устранения проблемы.
3. Если же по истечении обговоренного срока ничего не изменится, проблема не будет решена, нужно предложить квартирантам выселиться из помещения мирным путем.

На этапе досудебного урегулирования разногласий, возникших с квартирантами, потребуются следующие документы:

1. Предупреждение – это письменное досудебное извещение, в котором собственник квартиры должен известить жильцов о том, что они нарушают условия договора аренды. Также тут можно напомнить о возможных последствиях.
2. Требование – это письменная претензия, в которой наймодатель выражает просьбу покинуть помещение, не прибегая к судебному разбирательству.

Справка. Если оба обращения, и предупреждение, и требование, направленные в адрес нарушителей, будут проигнорированы, то собственнику квартиры придется обращаться в суд с соответствующим иском.

○ Как выселить квартирантов, проживающих без договора?

Несмотря на то, что законодательство запрещает аренду квартир без официального договора, многие арендодатели пренебрегают этим запретом. Чаще всего это связано с нежеланием платить налоги с прибыли, получаемой за аренду. Реже основаниями является нежелание заниматься бюрократическими тонкостями или излишняя доверчивость.

✔ Основания для выселения.

Независимо от того, как пришли к подобному решению участники правовых отношений, следует учитывать, что отсутствие договора существенно повышает риск несоблюдения сторонами своих обязанностей.

Так, в этом случае, хозяин помещения может в любой момент отменить аренду в одностороннем порядке, что невозможно при заключенном соглашении. Причинами обычно является:

• Систематическое нарушение сроков платы за проживание.
• Нарушение определенных устных договоренностей с арендодателем.
• Использование жилплощади не по назначению.
• Отсутствие должного ухода за квартирой, вследствие чего состояние имущества ухудшается и др.

✔ Вправе ли собственник выселить арендатора?

Арендодатель может в любой момент прекратить аренду просто отменив ее. Перечисленные выше причины являются основанием для выселения при обращении в суд. Если собственник планирует своими силами справиться с проблемой, причины такого решения могут быть самыми разными. При этом арендатор не сможет противиться выселению, так как нет договора, который защищал бы его права.

✔ Права и обязанности квартиранта и собственника, если договор не заключен.

Если нет подписанного соглашения, отношения между хозяином жилплощади и арендатором регулируются ЖК РФ и ГК РФ.

• «1. Собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены настоящим Кодексом.
• 2. Собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, настоящим Кодексом (ст. 30 ЖК РФ)».

Так, хозяин обладает правом владения жилплощадью и возможностью совершать с ней различные операции, в том числе и сдавать в аренду.

Что касается квартиросъемщика, без существования договора, он имеет право пользоваться переданным ему имуществом и осуществлять ремонтные работы. Важно учитывать, что отсутствие подписанного соглашения практически оставляет квартиранта без прав.

✔ Способы выселения.

Если арендатор отказывается покинуть жилье в добровольном порядке, можно прибегнуть к определенным действиям, которые помогут разрешить ситуацию.

1. Сменить замок. Это самый быстрый и легкий способ закрыть доступ в квартиру арендатора. Однако следует учитывать, что если выселение происходит исключительно по желанию собственника без обоснованных претензий, то арендатор может подать иск на признание устного договора недействительным.
2. Полиция. Можно вызвать участкового, который засвидетельствует отказ квартиранта покинуть жилплощадь, а также зафиксирует реальное состояние жилища.
3. Суд. Это крайняя мера, до которой редко доходят участники правовых отношений без договора. Метод заключается в направлении иска с требованием освободить жилплощадь и указанием предпринятых действий.

✔ Особенности выселения для коммунальных квартир, малосемеек, квартирантов с детьми.

Когда речь идет о коммунальной квартире, основанием для выселения могут стать жалобы соседей на нарушения своих прав. Отсутствие договора значительно облегчает процесс освобождения жилплощади от арендатора.

Если арендуется комната в малосемейной квартире, основанием для выселения, как правило, является задолженность по оплате коммунальных услуг либо арендной платы. Также требование покинуть комнату может исходить от соседей, которые страдают от неподобающего поведения квартиранта. В данном случае они составляют иск, если сам арендатор уклоняется от него.

Также не является основанием для отмены процедуры выселения наличие маленького ребенка. В данном случае окончательное решение хозяина зависит от его совести. Однако если дело дойдет до суда, наличие маленького ребенка может быть признано смягчающим обстоятельством и основанием для отмены решения о выселении.

✔ Выселение в зимний период.

При отсутствии договора освободить жилплощадь от квартирантов можно с помощью полиции. Нужно обратиться в правоохранительные органы с заявлением о том, что в принадлежащей заявителю квартире находятся посторонние лица, отказывающиеся его покинуть.

Однако при этом следует учитывать, что взыскать долги по арендной плате и компенсацию за порчу имущества будет невозможно.

Уведомление о выселении арендаторов из съёмного помещения

1. Паспортные данные (ФИО) и фактический адрес нахождения в настоящий момент неблагополучных жильцов;
2. юридический адрес квартиры, из которой необходимо выселиться;
3. реквизиты судебного решения (номер и дата вступления судебного решения в законную силу);
4. просьба об освобождении помещения квартирантами с указанием конкретного срока выезда;
5. предупреждение о применении мер принудительного выселения в случае игнорирования направленного уведомления.

Как выгнать жильцов, которые не хотят уходить, через суд?

Важно. Если у вас возникла проблема и решить вопрос с выселением квартирантов не получилось мирным путем, квартиросъемщики не хотят съезжать, то единственным правильным выходом в таком случае будет судебное разбирательство.

Подобными делами занимаются районные суды. Именно туда нужно и обращаться с исковым заявлением на незаконное проживание квартирантов. Порядок действий в таком случае будет следующий:

1. Вначале нужно подготовить пакет документов согласно ст. 131—132 ГПК РФ, а именно:
   исковое заявление;
2. квитанцию, подтверждающую уплату госпошлины;
3. паспорт заявителя;
4. доверенность на представителя истца (при необходимости);
5. документ, подтверждающий попытки решения проблемы в досудебном порядке;
6. расчет суммы, которую хочет взыскать владелец квартиры (например, если был причинен ущерб имуществу);
7. бумаги, подтверждающие направление иска и приложений к нему, другим участникам разбирательства.
8. Отдельным этапом подготовки к судебному разбирательству будет сбор доказательной базы. Истец помимо документов из списка, указанного выше, также должен приложить к иску бумаги, доказывающие правомерность требований, выдвигаемых в адрес непорядочных жильцов. Это может быть такие как:
   договор найма;
9. показания жильцов соседней квартиры и управляющей компании МКД (многоквартирного дома);
10. фотографии испорченного имущества;
11. выписки с расчетного счета, из которых видно, что жильцы не платили за съем квартиры и др.
12. После того, как пакет документов будет собран, его необходимо отнести в канцелярию выбранного судебного органа.
13. Далее нужно дождаться повестки в суд и принять участие в заседаниях.

• госпошлина (300 рублей);
• подготовка искового заявления через юриста (от 5000 рублей);
• почтовые расходы (2000-3000 рублей);
• оплата услуг представителя в суде (от 10 000 рублей);
• выплаты свидетелям (компенсируются расходы на проезд, проживание и т.д.).

Выше были приведены наиболее часто возникающие судебные издержки. Однако это не исчерпывающий перечень. Следует иметь в виду, что в случае выигрыша судебного процесса, все расходы истца должен будет компенсировать ответчик. Об этом написано в п. 1 ст. 98 ГПК РФ.

Внимание. Согласно срокам, прописанным в гражданско-процессуальном законодательстве, на рассмотрение дела о выселении квартирантов может уйти до 2 месяцев.

После получения судебного решения, собственник квартиры вправе на законных основаниях требовать его исполнение. В случае, если жильцы все так же будут сопротивляться, можно привлечь в помощь в выселении силой судебных приставов.

Как выселить квартирантов из соседней квартиры

Многие сталкивались с отвратительным поведением квартиросъемщиков, занимающих соседнюю жилплощадь. Как выгнать арендаторов из квартиры в этом случае? Подобные вопросы часто мучают владельцев соседних квадратных метров. На самом деле в этом нет ничего сложного, главное запастись терпением и свободным временем.

Основания для выселения могут быть следующие:

• Постоянный шум из соседней квартиры, особенно в ночное время.
• Сознательная порча имущества (рисование на стенах подъезда, затопление из-за халатного обращения с имуществом собственника и так далее).

Выгнать квартирантов соседей можно мирным путем (побеседовав с владельцем жилья и объяснить причины), или обратившись в суд. Если первый вариант не дал положительного результата, нужно идти в судебные органы. К исковому заявлению гражданин должен приложить показания других соседей, которым так же мешают новые жильцы. Стоит отметить, что ответчиком в данном случае является владелец квартиры, а квартиросъемщик.

Как избавиться от мигрантов, если есть или нет договора найма?

Порядок выселения мигрантов из квартиры независимо от того, заключен ли договор найма, аналогичен процедурам, описанным выше по тексту. Это можно сделать двумя способами:

• в досудебном порядке;
• через разбирательство в суде.

Собственникам, заключающим договор найма с мигрантами, следует помнить о ряде рисков, которые тут возникают. Связаны они с возникновением административной ответственности в случае, если у гражданина чужого государства не окажется временной регистрации и РВП.

Дело в том, что согласно действующему порядку, наймодатели обязаны регистрировать в своем жилье иностранных квартирантов. В противном случае их ожидает штраф в размере 2000-4000 рублей за уклонение от постановки иностранцев на миграционный учет.

Можно ли выгонять нанимателей с детьми зимой?

Важно. В главе 35 ГК РФ, регулирующей правоотношения собственников квартир и нанимателей, не указаны какие-либо ограничения в отношении периода выселения квартирантов, наличия/отсутствия ребенка и т.д.

Отсюда можно сделать вывод, что владелец помещения имеет право в любой момент выдвинуть требование о расторжении договора найма с квартиросъемщиками имеющими детей (в случае, если вторая сторона нарушила его условия, например, выгнать за неуплату).

Однако в ст. 687 ГК РФ есть норма, согласно которой наниматель наделяется правом выдвинуть в суде просьбу об отсрочке исполнения судебного решения о выселении. Максимальный период такой отсрочки – 1 год. Таким образом, если судебный процесс будет проходить в зимний период, а нанимателю некуда будет переехать с ребенком, то можно просить суд о перенесении срока выселения после зимы, когда наступит более теплый период времени.

Как выселить квартирантов без суда

Единственным вариантом выселить квартирантов, не доводя дело до суда, является принятие обоюдного решения квартиранта и собственника о выселении, когда заключен договор аренды жилья, подписанный обеими сторонами. Если же договор аренды отсутствует, то принять решение о выселении квартирантов собственник может в любой момент, и квартиранты, по сути, не имеют рычагов влияния на данной решение.

Отсутствие подписанного и зарегистрированного договора найма жилья позволяет собственнику уклониться от уплаты налогов в бюджет за получение дополнительного дохода, но весьма невыгодно для квартирантов, поскольку они в реальности не имеют никаких прав на проживание в данной квартире, незаконно занимают чужую жилплощадь и в любой момент могут оказаться на улице.

Что делать, если соседи жалуются, что арендаторы шумят ночью?

• путем мирных переговоров с нарушителями (в большинстве случаев такая мера не приносит ощутимый результат);
• расторжение договора найма по основанию, прописанному в п. 4 ст. 687 ГК РФ.

Таким образом, для выселения квартирантов раньше срока, у собственника помещения должны быть законные основания. Однако и в этом случае действовать придется через суд, так как в большинстве случаев жильцы отказываются добровольно покинуть квартиру.