До начала 90 х годов прошлого века государство регулярно выделяло гражданам жилье. За него приходилось работать голами и стоять в очереди, но в итоге можно было «получить» заветные квадратные метры. Они могли быть не самыми удобными, а метраж рассчитывался строго исходя из количества членов семьи, но оно было совершенно бесплатным. Те, кто ждать не желал и при этом хотел получить более комфортабельные квартиры могли пойти капиталистическим путем – вступить в строительный кооператив (ЖСК) и выкупить личное благоустроенное жилье. Таким путем были построены тысячи квадратных метров жилья. Однако, до определенного момента такие помещения оставались имуществом кооператива.
Итак, возможна ли приватизация кооперативной квартиры и как оформить переход права собственности на такое жилье в 2020 году?
Нужно ли вообще приватизировать жилье?
Надо ли приватизировать квартиру? Решать пайщику, но нужно учесть, что:
- Неоформленное жилье нельзя продать, обменять, подарить по договору дарения, а не на словах.
- Неоформленное жилье нельзя передать в наследство.
- Не получится заложить такую квартиру в банке.
- Выделить доли детям или разделить ее между другими членами семьи тоже не получится.
- Если возникнут какие-то проблемы в кооперативе, нужно будет доказывать свое право собственности, то придется собирать кипу бумаг. А если бы было оформлено право собственности, достаточно получить выписку ЕГРН.
Так что право собственности лучше оформить.
Понятие кооперативной квартиры
Кооперативные жилплощади расположены в домах, относящихся к жилищным кооперативам (ЖСК). Такие кооперативы создаются будущими жильцами с целью строительства и последующего управления домом. Стоимость будущей квартиры для каждого члена ЖСК приравнивается к величине пая, после внесения которого в кооперативную кассу жилец получает возможность приватизировать квартиру (п. 1 ст. 129 ЖК РФ).
Строительство дома оплачивается за счет первоначальных паевых взносов, составляющих 10-30 % от общей суммы пая, оставшуюся часть пайщики погашают уже после постройки дома в течение нескольких лет. До оплаты полной суммы пая жильцы не имеют права владения кооперативными помещениями, они могут только проживать в них и размещать членов своей семьи, а также сдавать жилплощадь в аренду за плату (п. 1 ст. 128 ЖК РФ).
Под приватизацией кооперативного жилья понимается оформление прав владения путем оплаты паевого взноса в полном объеме.
Законодательное регулирование оформления прав на жилье в ЖСК осуществляется:
- главами 11, 12 Жилищного кодекса;
- ст. 218 Гражданского кодекса.
Жилищный кодекс описывает порядок функционирования ЖСК, а Гражданский кодекс указывает на возникновение прав собственности после оплаты паевого взноса. До оплаты пая владельцем квартиры является юридическое лицо – ЖСК.
Что это такое
Механизм приобретения жилья через вступление в жилищный кооператив был введен в период существования СССР. Данная форма улучшения жилищных условий сопровождалась выплатой денежных паев и кардинальным образом отличалась от обычных условий выделения жилплощади за счет государственно фонда.
Правовой статус квартиры в жилищных кооперативах (далее – ЖК) характеризуется следующими особенностями:
- при вступлении в ЖК заранее определялся перечень будущих владельцев квартиры, т.е. право собственности может оформляться только непосредственно на пайщика, а не на всех членов семьи (если член кооператива состоял в официальном браке, жилье будет распределяться в совместную собственность);
- недвижимость в жилищных кооперативах не относится к государственной или муниципальной собственности, что не позволяет распространять на них стандартные правила приватизационной сделки;
- владение жильем в кооперативе осуществляется на праве общей долевой собственности всех пайщиков до момента выделения на них конкретной доли.
Исходя из правового режима квартиры в жилищных кооперативах, ее нельзя отнести к объектам, подлежащим приватизации в рамках Закона № 1541-1. Приватизация заключается в переоформлении прав на государственное или муниципальное имущество, тогда как кооперативное жилье не входит в состав указанного фонда.
Тем не менее, наличие на жилье права общей долевой собственности членов ЖК не дает права отдельным пайщикам самостоятельно распоряжаться квартирой по собственному усмотрению (продавать ее, обменивать, официально сдавать в аренду и т.д.). Чтобы приобрести такое право, пайщик должен выделить принадлежащую долю, что возможно при соблюдении определенных условий.
Кто является собственником?
Чтобы это понять, необходимо вспомнить историю возникновения этого явления. Кооперативные квартиры не являлись собственностью государства изначально. Но и в частные руки она не передавалась.
Вместо этого они считались принадлежащими юридическому лицу – жилищно-строительному кооперативу. А он, в свою очередь, был добровольным объединением людей, желающих стать владельцами квартир.
То есть право собственности у граждан на квартиры в кооперативе не было. Но они могли ими пользоваться и обязаны были платить взносы. Как только размер выплаченной суммы достигал определенного размера — паевого взноса, участник кооператива становился ее собственником.
Но это не приватизация кооперативной квартиры, а реализация прав участника.
Право собственности не появляется автоматически. Факт смены собственника необходимо зафиксировать, то есть провести государственную регистрацию права.
Только после того, как в ЕГРП будет внесена запись, а новоиспеченный собственник получит Свидетельство о своем праве, оно будет иметь силу.
Нужно ли оформлять право собственности на квартиры, купленные до 1997 года?
Есть мнение, которое ошибочно, что квартиры, выкупленные до 1997 года, не нужно оформлять в собственность.
На самом деле это не так. Оформлять право собственности надо, различается только процедура. До 1997 года регистрацией занималось БТИ (бюро технической инвентаризации). А вот в 1997 году изменилось гражданское законодательство относительно недвижимости и появился ЕГРН, который и занимается по сей день учетом зарегистрированных прав собственности.
Нужно ли переоформлять владения, если они были куплены до 1997 года и регистрировало их БТИ? Обязательства такого нет. Если хозяин хочет, он может переоформить документы на новый лад.
Что представляет собой жилищный кооператив?
Жилищный кооператив является объединением граждан, которое создается для покупки квартир, предоставляемых в легальное пользование. Если целью создания объединения является постройка жилья с дальнейшим предоставлением членам, организация будет называться жилищно-строительным кооперативом
Принимая данный факт во внимание, можно понять, что жилищно-строительный кооператив изначально обладает более широкими и разнообразными задачами, ведь предполагается не только покупка, но и предварительное строительство
Какими правами и обязанностями обладают члены жилищных кооперативов?
- Необходимость регулярного внесения паевой суммы. Размер определяется на основе устава кооператива. Пай может принадлежать одному либо нескольким гражданам.
- Размер квартиры, которая должна быть представлена в собственность. Члены жилищного кооператива обладают возможностью использования изолированного жилья. Таким образом, происходит раздел общего жилого помещения при наличии технической возможности переустройства здания на основе законодательства.
- Если член кооператива не выплатил полностью паевой взнос, он может получить согласие членов своей семьи и правления организации, для того, чтобы сдавать часть своего жилья, а в случае временного отъезда – всю квартиру за арендную плату.
- Освободившиеся квартиры могут сдаваться в аренду за фиксированную плату. Для этого следует использовать специальные соглашения с арендаторами.
- Каждый член жилищного кооператива может добровольно выйти из организации, но для этого присутствует необходимость использования устава, облегчающего решение существующего вопроса.
- Член может быть исключен на основании соответствующего решения общего собрания жилищного кооператива, если обязанности и Жилищный Кодекс РФ, устав кооператива нарушаются.
Ориентируясь на законодательство РФ, можно отметить, что приватизация квартиры не становится необходимой, так как владелец жилья обладает правом распоряжения личным объектом.
Пошаговая инструкция
Чтобы оформить право собственности на кооперативную квартиру, нужно:
- Выплатить пай, взять в кооперативе подтверждающие это документы.
- Собрать пакет документов для регистрации права собственности на недвижимость.
- Подать их в Росреестр, заплатить пошлину 2000 рублей за регистрация.
- Получить выписку ЕГРН.
Каждый этап рассмотрим подробнее.
Какие документы нужно подготовить для приватизации
Чтобы получить право собственности на кооперативное жилье, нужно подать в Росреестр такие документы:
Уважаемые читатели! Мы рассказываем о стандартных методах решения юридических проблем, но ваш случай может быть особенным. Мы поможем найти решение именно Вашей проблемы бесплатно
— попросту позвоните к нашему юристконсульту по телефонам:
+7 (495) 128-73-40 (Москва)
+7 (812) 603-71-55 (Санкт-Петербург)
8 (800) 302-33-75 (бесплатный звонок по России)
Это быстро и бесплатно! Вы также можете быстро получить ответ через форму консультанта на сайте.
- Справка о том, что все паевые взносы уплачены, кооператив никаких материальных претензий не имеет к пайщику.
- Учредительные документы кооператива.
- Кадастровый паспорт на квартиру.
- Заявление на оформление права собственности.
- Копия гражданского паспорта и при себе должен быть оригинал.
Обратите внимание: если другие пайщики уже подавали заявления на оформление права собственности в квартирах этого кооператива, то повторно подавать их учредительные документы в Росреестр уже не надо.
Куда подавать документы
Приватизация кооперативной квартиры оформляется Росреестром. Но, подавать документы в этот регистрационный орган можно только через МФЦ.
Порядок действий в МФЦ
Записаться на прием можно заранее: через личный кабинет на Госуслугах или сайт МФЦ, если такой есть в вашем регионе. Там же есть реквизиты для оплаты пошлины за регистрацию права собственности. Квитанцию нужно приложить к остальным документам.
Если предварительной записи не было, то нужно прийти в отделение МФЦ (можно по месту нахождения квартиры или в любое другое), взять в терминале талон на прием к специалисту и дождаться своей очереди.
Специалист на приеме даст бланк заявления на регистрацию права собственности. На месте его надо заполнить и передать вместе с остальными документами на проверку. Работник МФЦ их проверит и выдаст талон-расписку, в котором указано какие бумаги от вас он получил и когда нужно прийти за ответом на свое заявление.
В назначенный день надо прийти с паспортом и распиской и забрать ответ. Если регистрация одобрена, то выдадут выписку из ЕГРН. Если откажут, то письменный ответ с указанием причины такого решения по заявке.
Потенциальные трудности и нюансы
Большинство трудностей проистекает и не правильного понимания понятия «приватизация» в связи с кооперативными квартирами. Закон о приватизации совершенно не регулирует правоотношения связанные с таким жильем. Однако некоторые граждане ошибочно полагаются иначе. Поэтому нужно помнить ряд важных моментов:
- Приватизация государственного или муниципального жилья дает право получить свою долю в квартире каждому лицу, имеющему в ней постоянную регистрацию по месту жительства. Таким образом, в большинстве случаев квартиры оказывается в общей долевой собственности. С кооперативным жильем дело обстоит иначе. Право собственности при регистрации получает лишь член кооператива. Исключение – супруги. Если пай выплачивался в браке, то и собственность становится общей супружеской и может быть разделена при расторжении брака.
- Ни дети, ни родители, ни другие лица, не могут претендовать на жилье до полной выплаты паевых взносов, однако наследование пая вполне возможно, вопрос лишь в том, что будет прописано в договоре.
- До момента исполнения обязательств перед кооперативом член не может продавать или передавать само жилье по наследству. Он вправе распорядиться лишь своим паем. В договорах обычно прописывалось, что приоритетное право на вступление в кооператив имеют лица, проживающие в помещении. После оформления приватизации в собственности оказывается уже весь объект и ей можно распорядиться в обычно порядке: завещать или оставить наследование по закону.
Что делать, если кооператива уже нет?
Если кооператив уже расформирован, то нужно обратиться в местный архив. По запросу там подготовят нужные справки и документы.
Если, по какой-то причине, данных в архиве нет, придется обращаться в суд. В качестве доказательства своих прав на кооперативную квартиру можно предоставить чеки об уплате паевых взносов, оплате коммунальных услуг. Свидетельские показания тоже подойдут. Но, при таком повороте дел лучше обратиться к юристу – он изучит обстоятельства и подскажет, как поступить правильно.
Кооперативное жильё — что это?
Дома, построенные во времена СССР до 1980-х годов, были государственными. От государства отдельным гражданам выделялось жильё. Это могли быть служебные квартиры, либо жилплощадь, предоставленная на условиях расширения имеющегося жилья. Темпы строительства не успевали за ростом потребностей граждан, поэтому многие семьи ждали получения жилых помещений на протяжении нескольких лет.
В 1980-х годах граждане решили не дожидаться предоставления недвижимости от государства, а своими силами строить дома. Каждый желающий мог вступить в кооператив и стать пайщиком. Оплачивая паевые взносы, человек получал собственную жилплощадь.
Такие дома изначально не принадлежали государству, они были собственностью жилищно-строительных кооперативов или сокращённо ЖСК. У каждого ЖСК должны были быть уставные документы, бухгалтер и председатель. Новые члены получали документ, подтверждающий их вступление в ЖСК и необходимость вносить паевые взносы за жильё. Человек после выплаты всего пая становился собственником своих квадратных метров.
В 2004 году жилищно-строительные кооперативы упразднили, на их месте образовались товарищества собственников жилья или ТСЖ. В связи с данным преобразованием возникла необходимость в смене документов, подтверждающих право владения недвижимым объектом.
Особенности оформления
Процесс оформления владения кооперативным имуществом назвать приватизацией по закону нельзя, поскольку такие жилые помещения не являются государственными.
Поскольку процесс приватизации предполагает передачу гражданам муниципальной жилой площади, статус кооперативного помещения идёт в разрез с данным понятием.
Пайщик, полностью выплативший взнос на строительство жилья, уже является его собственником. Вопрос заключается только в официальной регистрации объекта недвижимости.
ЖСК как организации существовали до введения нового ЖК. После 2004 года они начали преобразовываться в ТСЖ. Процесс привёл к ситуации, когда выданное ЖСК Свидетельство на квартиру стало недействительным, и возникла необходимость получения нового документа.
Данный процесс документального оформления прав не является приватизацией. Правильное его наименование – регистрация в Росреестре и внесение сведений в ЕГРП.
Существенным отличием от приватизации является оформление квартиры на одного владельца.
Договор с ЖСК, в своё время оформлялся на одного пайщика, поэтому именно он является владельцем помещения.
Прописка в кооперативной квартире прав на долю при регистрации собственности не даёт. Члены семьи владельца пая могут только проживать в его квартире.
Исключение составляют обстоятельства, когда во время оформления договора и выплаты пая член ЖСК состоял в браке.
Супруг может претендовать на половину жилплощади (если другое распределение не установлено соглашением или брачным контрактом). Раздел имущества проводится в случае развода, до него единоличным владельцем является пайщик.
О правах и обязанностях собственника и прописанных в приватизированной квартире, а также о том, за что придется платить владельцу приватизированных метров из собственного кармана, вы можете узнать из наших статей.
Какие документы надо?
Чтобы кооперативная квартира стала была зарегистрирована на пайщика, следует подать документы на нее и приступить к процессу (приватизировать квартиру).
- Заявление собственника (члена кооператива, полностью выплатившего пай) о совершении регистрации (16-я ст. 122-го ФЗ).
- Удостоверение личности заявителя (например, паспорт).
- Доверенность, если обращается представитель. Оформляется у нотариуса.
- Документ, подтверждающий оплату госпошлины за совершение регистрационного действия. Размер регулируется 22-м пунктом 333.33-й ст. НК. На сегодня платеж составляет 2000 руб.
- Справка с подписью председателя ЖСК или ЖК о выплате паевого взноса или регистрационное удостоверение БТИ, если право возникло до 01.01.1999г.
- Кадастровый паспорт можно получить в БТИ или через МФЦ. Перед получением паспорта надо собрать документы.
- Если регистрация права на квартиру в доме осуществляется впервые, то дополнительно представляются документы: учредительные кооператива; об избрании председателя; подтверждающие разрешение на строительство дома, ввод его в эксплуатацию, акт приемочной комиссии.
В некоторых случаях могут потребоваться и другие документы.
Основанием для отказа в выдаче свидетельства могут быть: отсутствие необходимых документов, либо прав у заявителя. Например, если отсутствует подтверждение оплаты госпошлины или не выплачен паевой взнос.
Получение свидетельства о праве собственности не предоставит собственнику новых жилищных прав, но добавит возможность владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащей квартирой наиболее полным, абсолютным образом.
Нужна ли приватизация?
Если вы хотите знать, нужна ли приватизация кооперативной квартиры, то для нее отдельно посвящена 11-я глава ЖК РФ.
Из 129-й статьи следует, что после выплаты паевого взноса полностью, член кооператива становится собственником как квартиры, так и части общего домового имущества совместно с другими членами (6-я глава).
То же следует из 4-й части 218-й ст. Гражданского Кодекса.
До того, как пай выплачен, квартира является собственностью кооператива, то есть опять же, не государственной и не муниципальной.
Важно! Выплату пая нельзя назвать приватизацией. Не нужна она и после выплаты, так как квартира автоматические переходит в собственность пайщика.. Таким образом, государственная регистрация имеет не правоустанавливающий, а удостоверяющий характер
С внесением записи Росреестром и получением свидетельства, право не возникает, а подтверждается. Подробнее о том, что значит приватизация, читайте здесь
Таким образом, государственная регистрация имеет не правоустанавливающий, а удостоверяющий характер. С внесением записи Росреестром и получением свидетельства, право не возникает, а подтверждается. Подробнее о том, что значит приватизация, читайте здесь.
Речь при этом идет только о пайщике, а не о всех проживающих с ним и не о членах его семьи. Конечно, если имущество приобретено в браке и входит в состав совместно нажитого, супруг или супруга могут претендовать на долю.
А вот за детьми и иными родственниками сохраняется право проживания. Они также не должны давать согласие на регистрацию, представлять документы, отказы и прочее.
Подробнее о том, как приватизировать квартиру с несовершеннолетними детьми и можно ли это сделать без согласия людей, прописанных в квартире, читайте в статьях на нашем сайте.
На их право впоследствии участвовать в приватизации, предусмотренное законом, это не повлияет, если конечно сроки раздачи жилья не истекут.
Если пайщик выплатил пай полностью, то фактически – это квартира находящаяся в собственности пайщика.
При этом, управление домовым имуществом осуществляется ЖСК, являющимся эксплуатационной организацией. Есть ряд отличий от ТСЖ: органы управления, полномочия, порядок принятия решений и некоторые другие.
Вопрос читателя: — Нужно ли повторно приватизировать кооперативную квартиру, если я приватизировал ее в 90-х годах и получить новое свидетельство о праве собственности?
Ответ: — Ранее приватизированная вами квартира уже является вашей собственностью и обращаться в Росреестр нету надобности.
Круг лиц, имеющих право наследования кооперативной квартиры
Вступить в наследство по закону могут те граждане, которые входят в список очередности 8 ступеней.
К претендентам первого порядка относят:
- Супруг.
- Дети (родные и усыновленные).
- Родители.
- Внуки.
Вторыми и третьими по очередности являются другие родственники, если отсутствуют наследники первой линии.
Преемник каждой следующей очереди может претендовать на свою долю в случае отсутствия предшествующих очередников. Например, в случае смерти детей, на имущество будут претендовать внуки.
ВАЖНО: Заметьте, между родственниками одного уровня жилье распределяется поровну. Если же было составлено завещание, то кооперативная квартиры будет распределяться согласно воле наследодателя
Он вправе указать не всех получателей наследства, а также граждан, которые не являются ему родственниками
Если же было составлено завещание, то кооперативная квартиры будет распределяться согласно воле наследодателя. Он вправе указать не всех получателей наследства, а также граждан, которые не являются ему родственниками.
Нужно ли это
Многие задаются вопросом о том, нужно ли приватизировать кооперативную квартиру. В соответствии с действующим законодательным регулированием государственная регистрация не является обязательной. Если гражданин имеет справку о внесении утвержденного пая и ордер, то его права на данную квартиру документально подтверждены.
Но в то же время гражданин не может продать свою квартиру, имея лишь вышеуказанные документы, так как они утратили свою правовую силу.
Если не зарегистрировать свое право собственности на приватизированную квартиру, то на практике могут возникнуть следующие проблемные ситуации:
- После смерти члена кооператива члены его семьи могут унаследовать квартиру только в том случае, если пай был внесен полностью. Если пай не был полностью оплачен, тогда квартира переходит к кооперативу, и наследники могут столкнуться с определенными проблемами. Решением данной проблемы может стать завещание на пай.
- Члены семьи, которые проживают вместе с пайщиком, наделены преимущественным правом вступления в кооператив. Соответственно, после смерти члена кооператива его права могут быть переданы лицу, проживающему вместе с ним. Но это возможно только при наличии подобного пункта в уставе кооператива.
- Пайщик может быть исключен из членов ЖСК, если полностью не оплатил пай. Об этом собрание членов кооператива принимает соответствующее решение. Пайщик должен освободить квартиру и вернуть ее кооперативу в течение 30 дней после принятия подобного решения. Если пайщик откажется возвращать квартиру, то выселение будет осуществлено в судебном порядке.
Соответственно, желательно приватизировать кооперативную квартиру, чтобы в дальнейшем не столкнуться с вышеуказанными проблемами.
