Владельцы земельных участков, домов и прочих объектов недвижимости часто интересуются, что значит кадастровый учет. Если говорить простыми словами — это комплекс мер, которые проводятся органами кадастра в отношении постановки, приостановки или внесения правок в сведения по объекту. Информация о зарегистрированном имуществе отображается в главной базе ГКН. При этом факт постановки на учет свидетельствует об указании данных по сооружению или земельному участку в госкадастре. Без проведения этой процедуры для государства имущества нет, поэтому проводить с ним сделки не получится.
Что будет, если не поставить объект на кадастровый учет?
Регистрация в госкадастре необходима во всех случаях, когда владелец планирует распоряжаться ЗУ или другим объектом. После прохождения бюрократических процедур зарегистрированное имущество разрешено дарить, менять, реализовывать или передавать в наследство. Кроме того, постановка на учет позволяет защититься от споров в отношении границ земельного участка с близлежащими соседями. На практике часто возникают ситуации, когда хозяева соседних ЗУ жалуются на перемещение забора на их территорию или создании дорожки «не в том месте».
Кадастровый учет означает, что предварительно проводится межевание участка, а именно точное определение его границ. Если у владельца имеется на руках план ЗУ, он всегда сможет его показать и исключить любые споры с соседями. Но важно понимать, что постановка имущества на учет не дает право распоряжения им. До момента регистрации права владения сооружения имеет статус временного. Если в течение 5 лет владелец не предпринимает каких-либо мер, происходит снятие ЗУ с учета.
Смотрите также: Консервация объекта незавершенного строительства
Таким образом, если в ГКН отсутствуют сведения об имуществе (нет кадастрового номера), это исключает оборот объекта недвижимости. При этом владеть имуществом разрешено, а вот совершать с ней упомянутые выше сделки (дарения, обмена, продажи, передачи в наследство). Попытка обойти ограничения Росреестра добром не закончится, ведь нотариус откажется проводить сделку.
Кадастровый учёт и кадастровая деятельность
«Нормативно-правовое регулирование в сфере государственного кадастрового учета объектов недвижимости.
В настоящее время регулирование вопросов государственного кадастрового учета объектов недвижимости осуществляется Федеральным законом от 13 июля 2015 г. № 221-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон № 218-ФЗ).
В соответствии с частью 13 статьи 22 Закона № 218-ФЗ органом нормативно-правового регулирования устанавливаются форма, состав сведений межевого плана, требования к его подготовке, а также требования к точности и методам определения координат характерных точек границ земельного участка.
Согласно части 13 статьи 24 Закона № 218-ФЗ органом нормативно-правового регулирования также устанавливаются требования к точности и методам определения координат характерных точек контура здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке, требования к подготовке плана этажа, части этажа здания или сооружения, плана здания или сооружения, плана части здания или сооружения, а также требования к определению площади здания, сооружения, помещения или машино-места.
Постановлением Правительства Российской Федерации от 12 февраля 2020 г. № 131 «Об изменении и признании утратившими силу некоторых актов Правительства Российской Федерации и отдельных положений некоторых актов Правительства Российской Федерации» Росреестру переданы полномочия по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере ведения Единого государственного реестра недвижимости, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, предоставления сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, кадастровой деятельности, деятельности саморегулируемых организаций кадастровых инженеров, национального объединения саморегулируемых организаций кадастровых инженеров.
Постановлением Правительства Российской Федерации от 11 июня 2020 г. № 851 «О признании утратившими силу нормативных правовых актов Правительства Российской Федерации, об отмене некоторых актов и отдельных положений актов Министерства экономического развития Российской Федерации, содержащих обязательные требования, соблюдение которых оценивается при проведении Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии мероприятий по государственному контролю (надзору)» с 1 января 2021 г. отменяются некоторые нормативные правовые акты и отдельные положения актов Министерства экономического развития Российской Федерации, в том числе приказ Минэкономразвития России от 1 марта 2021 г. № 90 «Об утверждении требований к точности и методам определения координат характерных точек границ земельного участка, требований к точности и методам определения координат характерных точек контура здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке, а также требований к определению площади здания, сооружения и помещения».
В рамках реализации механизма «регуляторной гильотины» в сфере земли и недвижимости Росреестром принят приказ от 23.10.2020 № П/0393 «Об утверждении требований к точности и методам определения координат характерных точек границ земельного участка, требований к точности и методам определения координат характерных точек контура здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке, а также требовании к определению площади здания, сооружения, помещения, машино-места», зарегистрирован Минюстом России 16.11.2020, регистрационный номер 60938, вступает в силу с 01.01.2021.
Также, в рамках полномочий, переданных постановлением Правительства Российской Федерации от 12.02.2020 № 131 «Об изменении и признании утратившими силу некоторых актов Правительства Российской Федерации и отдельных положений некоторых актов Правительства Российской Федерации». Росреестром разработан проект приказа «Об установлении Порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости, формы специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки, состава сведений, включаемых в специальную регистрационную надпись на документе, выражающем содержание сделки, и требований к ее заполнению, а также требований к формату специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки, в электронной форме, порядка изменения в Едином государственном реестре недвижимости сведений о местоположении границ земельного участка при исправлении реестровой ошибки», который размещен для общественного обсуждения на официальном сайте regulation.gov.ru в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».
Росреестром разработан проект приказа Росреестра «Об утверждении формы и состава сведений межевого плана, требований к его подготовке», текст которого также размещен на официальном сайте regulation.gov.ru в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет». Процедура оценки регулирующего воздействия указанного проекта приказа Росреестра завершена.
Помимо вышеизложенного, в настоящее время Росреестром ведется работа по подготовке проекта приказа Росреестра «Об утверждении формы и состава сведений акта обследования, а также требований к его подготовке».
Нормативно-правовое регулирование в сфере кадастровой деятельности.
В настоящее время регулирование кадастровой деятельности осуществляется Федеральным законом от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности» (далее – Закон № 221-ФЗ).
В 2021 г. был принят и вступил в силу с 16 сентября 2021 г. Федеральный закон от 17 июня 2021 г. № 150-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О кадастровой деятельности» и Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости», которым внесены изменения, направленные на совершенствование института комплексных кадастровых работ, а также вопросов предоставления сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости и исправления реестровых ошибок в описании местоположения границ земельных участков, муниципальных образований, населенных пунктов, территориальных зон и лесничеств.
18.11.2020 Государственной Думой Федерального Собрания Российской Федерации, в соответствии с постановлением 9155-7 ГД, проект федерального закона № 933960-7 «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее — законопроект № 933960-7) принят во втором чтении. Законопроектом № 933960-7 планируется установить возможность выполнения комплексных кадастровых работ за счет внебюджетных средств: заказчиками таких комплексных кадастровых работ будут являться юридические или физические лица, в том числе члены потребительских кооперативов (жилищного, жилищно-строительного или гаражного), члены товарищества собственников недвижимости (в том числе товарищества собственников жилья, садоводческого или огороднического некоммерческого товарищества).
Выполнение указанных комплексных кадастровых работ будет осуществляться на основании договора подряда, заключаемого заказчиком таких работ с кадастровым инженером-индивидуальным предпринимателем, указанным в статье 32 Закона № 221-ФЗ, или юридическим лицом, указанным в статье 33 Закона № 221-ФЗ.
Общественный запрос на данную тему обусловлен желанием коллективных сообществ (садоводы, огородники, члены гаражных кооперативов, собственники недвижимости в коттеджных поселках) в массовом порядке со значительной экономией и с подготовкой одного документа на всю территорию определить точные характеристики объектов недвижимости и исправить реестровые ошибки при наличии соответствующего коллективного решения.
Реализация положений Законопроекта № 933960-7 в случае его принятия позволит расширить сферу деятельности кадастровых инженеров, увеличить количество территорий, в отношении которых выполнены комплексные кадастровые работы, и количество земельных участков и объектов капитального строительства, в отношении которых в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) содержатся пространственные данные.
Какие трудности чаще всего возникают при кадастровом учете?
При регистрации объекта недвижимости часто бывают ситуации, когда уполномоченный орган отказывает в постановке на учет в ГКН. Это возможно по многим причинам, одна из которых — несоответствие документации по наполнению и форме. К примеру, кадастровый инженер может ошибиться при создании плана межевания. Бывают ситуации, когда в документах отсутствуют необходимые разделы или они расходятся с требованиями законодательства.
Не менее распространенная причина отказа или приостановки учета — наложение нескольких земельных участков друг на друга. Главной проблемой является нарушение процесса согласования пределов надела. В такой ситуации риск отказа от постановки на кадастровый учет максимален.
Как поставить недвижимость на кадастровый учет
Процесс постановки на учет любой недвижимости не может быть более 18 календарных дней с момента, когда заявление было подано и зарегистрировано. Данный срок не изменится даже тогда, когда для кадастрового учета (К.У.) многие документы могут запрашиваться в других гос.органах.
На учете в Кадастровой палате обязаны находиться все объекты недвижимости. При любом виде действия с ними (продажа, дарение, наследование), необходим будет кадастровый паспорт.
Порядок действий:
- обратиться в ближайшее отделение Федеральной службы регистрации;
- написать и подать заявление соответствующей формы;
- приложить к нему весь пакет собранных документов;
- получить расписку об их принятии;
- получить уведомление о том, что недвижимость поставлена на учет или об отказе в регистрации;
- на уже зарегистрированную недвижимость получить кадастровый паспорт.
Заявитель при подаче заявления удостоверяет его своей подписью.
На всех документах указывается дата их регистрации. При предоставлении документов лично заявителем, в ОКУ выдается расписка об получении с их перечислением и датой получения.
Когда заявление и все документы приходят по почте, то уже на следующий день отправляется расписка с обязательным уведомлением об их вручении по тому адресу, который указал заявитель.
В этом случае распиской о получении всех документов будет считаться копия зарегистрированного заявления. Эти предоставленные документы формируются в учетное дело, на котором указывается номер зарегистрированного заявления.
Куда обращаться
Для прохождения такой процедуры, нужно обратиться в соответствующие организации: в Кадастровую палату или Многофункциональный центр своего муниципалитета.
Как производится согласование?
Рассматривая вопрос, что означает кадастровый учет, важно знать принципы и нюансы процесса согласования. Эти мероприятия проводятся инженером кадастрового органа на базе оформленного подрядного договора. Эксперт вправе проводить согласование с обращением к каждому правообладателю ЗУ или посредством сбора общего собрания. После завершения согласования оформляется акт с обязательной подписью правообладателей.
Если выбор пал в сторону общего собрания, оформляется извещение. В нем указывается адрес и дата сборов. Граждане вправе прийти в указанную дату и заявить о своих претензиях в отношении действующих границ. По законодательству этот период не должен быть меньше 15 суток с момента получения извещения.
Также в законах РФ прописано, что в процессе согласования участвует владелец (правообладатель) ЗУ, лица, которые пожизненно владеют участком, а также арендаторы. Последние должны оформить соглашение пользования наделом на срок от 5 лет и больше. Если граждане не могут принять участие в согласовании, они вправе направить представителей (потребуется нотариальная доверенность).
Смотрите также: Аккредитованные застройщики Сбербанка в Москве
Мероприятия по согласованию границ осуществляются кадастровым инженером. Работы могут проводиться с установлением пределов местности или без этого. Владелец соседнего участка вправе требовать, чтобы ему показали место прохождения границ земельного надела на местности. При этом практика показывает, что использовать такую опцию весьма полезно, ведь увидеть расположение по чертежу из межевого плана почти нереально.
Если у владельцев соседних участков имеются возражения, они должны отправить (передать) претензию по адресу уполномоченного органа в период, который указан в извещении. Чтобы избежать трудностей, факт передачи оповещения должен быть зафиксирован. Если человек не согласен с результатами межевания, но не оформляет претензию в письменной форме, информация о ЗУ все равно вносится в ГКН.
В законодательстве прописано, что если в плане межевания имеются сведения об извещении соседей с учетом требований законодательства, а в итоговом акте стоит отметка об отсутствии претензий со стороны других лиц, границы надела считаются согласоваными. По-иному обстоит ситуация, если инженер кадастрового органа получил возражения в письменной форме. В этом случае он включает их в план межевания, а регистрация объекта в ГКН производится только через суд.
Вот почему к процессу согласования важно подойти с особой ответственностью, и решить проблемы с владельцами соседних участков заблаговременно. В дальнейшем скорректировать утвержденную границу удается только с одобрения владельца ЗУ или по решению судебного органа.
Для чего кадастровый учет нужен владельцу имущества?
Актуальность и польза регистрации жилья рассмотрена выше в статье. После присвоения кадастрового номера земельный участок наносится на публичной карте РФ, что в будущем помогает при совершении сделок с недвижимостью. По карте можно определить точный адрес, тип ландшафта, находящиеся рядом строения и окружение. Карта создана еще в 2010-м, но ее возможностями пользуется далеко не каждый человек. Главная польза в том, что в домашних условиях можно определить расположение ЗУ.
Смотрите также: Складской комплекс в Новой Москве: стройка «под прицелом»
При этом кадастровый номер присваивается в следующих случаях — в отношении неучтенного ЗУ, а также для которых не установлены пределы. Возможны ситуации, когда у человека оформлено право собственности на недвижимость, а факт межевания отсутствует. Если человек планирует приобрести недвижимость, на этапе ее проверки требуется знание кадастрового номера, ведь одной документации для оценки недостаточно. При этом не рекомендуется брать ЗУ, для которых не определены границы, отсутствует акт приема и передачи межевых знаков.
Что дает постановка на кадастровый учет?
Сведения о праве владения имуществом, имеющихся ограничениях, факторах появления и прекращения упомянутых прав содержатся в ЕГРН. Постановка на учет в кадастре закрепляет статус объекта недвижимости, подтверждает факт его существования, а также определяет базовые характеристики вещи. Что касается обратного процесса (снятия с кадастрового учета), он подразумевает удаление сведений об имуществе из базы. С этого момента недвижимости для государства не существует.
Рассмотрим, что дает постановка на кадастровый учет:
- Возможность начала строительных работ. После внесения земельного участка в реестр его владелец вправе распоряжаться наделом по собственному желанию и в пределах функционального назначения. В частности, после прохождения упомянутых процедур можно брать разрешение на строительство и приступать к возведению объекта. При этом можно быть уверенным в отсутствии трудностей с отсутствием проблем с получением разрешительной документации.
- Реконструкция. Процесс восстановления объекта подразумевает выполнение комплекса работ, направленных на улучшение параметров здания для более удобного (комфортного) применения имущества. Перед реализацией таких мероприятий требуется постановка на учет в кадастре.
- Ликвидация. На практике бывают ситуации, когда недвижимости по тем или иным причинам прекращает существование. Это может быть пожар, наводнение, оползни, военные действия и иные причины. В таких ситуациях закон требуется снятие имущества с кадастрового учета. Для решения этой задачи привлекается кадастровый инженер, который осматривает участок и принимает решение о фактической ликвидации объекта (имеет этот факт место или нет).
- Перепланирование (переобустройство). Суть такой работы чем-то схож с реконструкцией объекта. Разница в том, что мероприятия проводятся внутри, а не снаружи объекта. В результате проведенных работ владелец добивается улучшения параметров сооружения, внесения правок в его характеристики, изменения инженерных сооружений и так далее. Для описания корректировок потребуется техпаспорт и техплан. При этом обязательно, чтобы сам объект находился на кадастровом учете.
- Подключение коммуникаций. Для подведения к зданию воды, газа, канализации и иным коммуникаций важно, чтобы государство владело полной информацией об имуществе. Так, для проверки возможности подключения требуется передать бумагу, подробно описывающую сооружение.
Смотрите также: Все в одном
Уполномоченные органы интересует расположение дома, суммарная площадь, число этажей, материал, из которых сделаны стены здания и так далее. Как и в прошлом случае, эти параметры зафиксированы в техпаспорте и некоторые из них в техническом плане. Логично предположить, что упомянутой информации не будет без отражения имущества в реестре. При этом оформление заявления на подключение — прерогатива владельца.
- Заключение договора страхования. Не секрет, что постройки и земля считаются наиболее ценным активом, для защиты которого предусмотрены специальные программы страхования. Для получения компенсации (при наступлении прописанного в договоре случая) должно быть детальное описание объекта и его официальная регистрация. Страховщику важно быть уверенным в правильности оформления имущества, после чего он проверяет характеристики объекта. К примеру, в случае с земельным участком уделяется внимание виду разрешенного применения, категории ЗУ, координатам и так далее.
- Предоставление имущества в виде залога. Банковские учреждения внимательно изучают недвижимость, которая передается в виде обеспечения. Залог, по сути — имущество кредитополучателя, выступающее гарантией выполнения клиентом взятых на себя обязательств.
Смотрите также: Нормативная документация в строительстве: реестр, перечень
Как правило, в виде залогового имущества принимается недвижимость, ценные бумаги, авто и другое имущество. Вне зависимости от объекта, последний должен быть оценен и описан. Для этого потребуется техпаспорт, где содержатся базовые сведения об объекте, наличии коммуникаций и прочих аспектах.
При передаче имущества в виде залогового обеспечения владелец обязан подтвердить факт владения недвижимостью, а для этого не обойтись без кадастрового учета, в процессе которого специалист готовит межевой план или техпаспорт (в зависимости от объекта).
- Сделки с недвижимостью. Рассматривая вопрос, что дает постановка на кадастровый учет, важно помнить о возможностях, которые открываются после регистрации. Собственник сможет продавать имущество, передавать его в наследство, оформлять дарственную на третьих лиц и решать иные задачи.
- Защита интересов в суде. Большая часть судебных процессов, которые связаны с имуществом, подразумевают детальное изучение кадастровых документов и техпаспорта сооружения. Наличие таких бумаг позволяет с точностью определить расположение объекта, уточнить его квадратуру и получить сведения по иным параметрам. При необходимости участия в таких заседаниях важно позаботиться о привлечении кадастровых инженеров для межевания ЗУ или оформления техпаспорта на объект, а также постановки имущества на учет кадастре.
Правила покупки имущества
Знания, что значит кадастровый учет, часто не достаточно для анализа ситуации и принятия правильных решений. Многие владельцы и пользователи имущества делают ошибки в процессе покупки, что впоследствии приводит к потере времени и денег. Во избежание таких трудностей важно учесть ряд нюансов:
- Помните о публичной карте и пользе отображения на ней земельного участка.
- Берем консультации у экспертов, являющиеся практиками в своей сфере. В частности, требуется помощь юристов, адвокатов или риелторов.
- Лично приезжайте на объект (если планируется его покупка).
При наличии бумаг на участок, но отсутствии кадастрового номера приобрести его не получится. Потенциальный владелец неизбежно несет ряд рисков — изменение параметров ЗУ, несоответствие надела по площади и наличие ограничений в процессе пользования.
Во время торгов возможны ситуации, когда ЗУ выступает в роли объекта для продажи, но на него нет документации. При наличии номера кадастра необходимо обратиться в Росреестр. Если документации нет, придется получать сведения онлайн из справочных данных. Не удивительно, что использование кадастрового номера значительно упрощает процесс проверки.
Чтобы получить сведения о кадастровом номере, стоит обратиться в ГКН и заказать выписку. Ее можно оформить в бумажной или электронной форме. Для этого нужно обратиться по госкадастр по адресу сооружения или в местную кадастровую палату.
