История возникновения СНТ. Расшифровка понятия
Еще в далекие двадцатые годы, на заре становления Советского Союза, в Гражданском кодексе появился термин «садоводческое товарищество».
Уже тогда подобное объединение имело статус юридического лица, выступающего в качестве землепользователя. Его члены оплачивали коммунальные услуги, сдавали взносы на общее строительство. Участки выделялись небольшие по площади, не больше 6-8 соток, площадь же дома не должна была занимать свыше 15 % от величины надела.
В новом Земельном кодексе от 1991 года был прописан запрет использовать для организации садового товарищества какие-либо территории, кроме земель общего пользования.
По предписанию вышедшего в 1998 году Федерального закона «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан», все имеющиеся ранее объединения реорганизовали в новую форму юридического лица – СНТ, расшифровка аббревиатуры которого звучит как «Садоводческое некоммерческое товарищество».
Северный дачник — Новости, Каталог, Консультации
К сожалению, Россия не та страна, где за неисполнение закона непременно наступает ответственность. Садоводческая среда — один из ярких тому примеров.
Но даже «кривой», как выражаются юристы, и морально устаревший № 66-ФЗ способен подставить такую ножку, что наплевавшему на него не поздоровится. С момента принятия вышеупомянутого федерального закона, все уставы садоводческих, огороднических, дачных товариществ и садоводческих, огороднических и дачных кооперативов должны были измениться, в соответствии с новыми требованиями, к концу 2003 г. На деле все иначе. Многие товарищества понадеялись на авось и продолжают своё вне правовое существование. Если взять базу кадастровой стоимости земли в Ленинградской области (2011 г.), то мы увидим, что, например, в самом крупном, в садоводческом плане, Всеволожском районе значится 432 СТ и 303 СНТ — то бишь, незаконны более половины (!). Конечно, сведения эти, скорей всего, устаревшие, и всё же. Попробуем разобраться, чем же чреват такой непереход из одной организационной формы в другую. На сегодняшний день термина СТ (садового товарищества) в нашем законодательстве нет. Значит СТ, которые не прошли перерегистрацию в СНТ (садоводческие некоммерческие товарищества), юридически не существуют, то есть не могут вести какую-либо деятельность, в том числе: собирать взносы, оплачивать электроэнергию, воду, заключать какие-либо договора, иметь счет в банке. Но несмотря на это многие и существуют, и заключают, до первого судебного разбирательства. Тут то и выясняется, что председатель незаконно собирал взносы, платил по «ничтожным» договорам (говоря по- простому, хотя договор и есть, с печатями и подписями, но юридически его не существует), которые стороны не обязаны исполнять и ответственности за неисполнение не несут. Вроде бы, пока нет никакой ответственности, такие «самостийные» СТ никому не нужны, но это до поры до времени, пока ваша земля вдруг кому-нибудь не понадобится. Раз СТ юридически больше не существуют (хотя по факту могут даже числиться в ИФНС – еще одна проблема, связанная с ликвидацией юридических лиц), следовательно и земля, которая ранее предоставлялась для организации товарищества, фактически поступила в распоряжение местных органов власти, хотя и осталась в пользовании бывших членов СТ. С каждым отдельным «товарищем» еще можно юридически разобраться, так как у граждан пока остается право на приватизацию этих земельных участков, хотя проблем с продажей и наследованием просто не счесть. А вот с правом собственности на общее имущество бывшего СТ можно распроститься, так как все это уже отошло местной администрации. В таких случаях, как правило, признание прав гражданина на собственность осуществляется через суд. Вот тогда-то всё и аукается. Любые справки от СТ в суде рассматриваться не будут, да и само СТ не сможет выступать ни ответчиком, ни третьим лицом. Я уж не говорю о приказе ФНС РФ от 01.11.2004, который говорит о том, что учредителем СНТ является только правление, а все остальные не могут быть сособственниками общего имущества СНТ. При регистрации юридического лица на каждого учредителя заполняются отдельные бланки. А если в СНТ более 100 — 300 — 500 человек? Вот налоговая и решила упростить себе жизнь. На сегодня ясно одно: общего понятия о садовых товариществах не существует. Отсюда нескончаемые проблемы и судебные споры, которыми занимаются профессиональные юристы и даже целые юридические отделы. Усугубляет ситуацию и законодательство о государственной регистрации юридических лиц, которое напрямую пересекается с действующим ФЗ о садоводствах, так как все СНТ являются юридическими лицами. Итак, СТ больше нет, любые договора, заключаемые с ним недействительны, действия председателя, особенно касающиеся денег, незаконны, а граждане имеют проблемы с приватизацией земельных участков и получением свидетельств о собственности на жилые и нежилые строения, а также проблемы со светом, водой, дорогами и пр. Факт, что ваше СТ не перерегистрировали и не привели устав в соответствие с действующим законодательством РФ, уже нарушение закона. И пока у законодателей не дошли руки до таких СТ, а граждане не лишились своих земельных участков, необходимо все документы привести в соответствие, как можно быстрее приватизировать земельные участки и получить документы на жилые и нежилые строения. Дмитрий Вернидуб, Sotok.net
Комментарий специалиста:
В юридической среде нет единого мнения о том, о чём написано в статье. В нашем законодательстве существует масса противоречий относительно садоводств. Так, основной целью налоговых органов является прежде всего учет всех юридических лиц, коими СНТ и являются, а также взимание налоговых платежей. Деятельность самих садоводств регулируется как гражданским кодексом, и так и известным ФЗ РФ от 15.04.1998 № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан». Правила государственной регистрации юридических лиц и некоммерческих объединениях граждан, также имеют отношение к теме. Самих же граждан интересуют лишь вопросы прав собственности на землю и строения, а также наличие коммуникаций.
В этой ситуации нужно помнить: даже если вам что-то удалось сделать практически, то это вовсе не означает, что начнись серьезное судебное разбирательство, ваши документы выдержат дотошную юридическую проверку. Только профессиональные и опытные юристы помогут сгладить шероховатые «нестыковки» законов. По большому счету, клиента не часто интересует, как сделать то-то и то-то, ему надо просто это сделать. А уж как это будут делать юристы – зависит от их профессионализма и способностей. Главное, чтобы после этих действий у садоводов не возникало еще больших проблем. Не обращайтесь к «дешевым» юристам, когда речь идёт о вашей собственности. Юрий Павлюченко, профессиональный юрист
| < Предыдущая |
Организация СНТ
Садоводческое товарищество некоммерческого вида представляет собой юридическое лицо, сформированное для выполнения ряда целей по содействию гражданам в использовании их конституционных прав на занятия садоводством, по благоустройству своих садовых или дачных участков. Территории под организацию садоводческого некоммерческого товарищества выделяются из резерва земель общего назначения. В качестве основной особенности можно выделить то, что, исходя из законодательства Российской Федерации, участки, выделенные из земель особого фонда для осуществления садоводства или огороднической деятельности, в дальнейшем могут переходить в собственность членов этих садовых объединений.
В чем разница между участками ДНП И СНТ? Обучение риэлторов
Заглянув внутрь многих СНТ, мы сразу заметим , что люди выстроили для себя добротные жилые дома, не дворцы естественно, как в элитном коттеджном поселке, но все же качественные, со всеми удобствами. Уже издавна садовые участки в Русской Федерации перевоплотились из средств поддержки домашнего хозяйства (сад, огород) в место семейного отдыха (беседка, садик, газончик), а многие люди в таких домах просто уже живут постоянно.
Рекомендуем прочесть: Можно ли при продаже квартиры выписаться в никуда
На участках ДНП можно построить жилой дом на капитальном фундаменте, заранее получать разрешение на строительство в местной Администрации получать не нужно. Но обязательно нужно соблюдать все Правила СНИПов, строительных норм. Об основных параметрах можно узнать из Правил землепользования и застройки местных территорий. Жилой дом на участке ДНП зарегистрируют в Росреестре как жилой. После постройки и регистрации дома на участке ДНП возможна постоянная прописка, пока через суд, но во многих местных муниципалитетах возможна услуга по прописке населения.
Особенности СНТ как юридического лица
СНТ представляет собой юридически ответственную организацию, имеющую свои обязательства перед государственными органами.
На данный момент законодательство, касающееся садоводческих товариществ некоммерческого характера, не достаточно прописано и отдано скорее в руки самих этих объединений. Довольно часто возникают конфликтные ситуации из-за разного толкования некоторых нормативных актов и уставов. Поэтому члены СНТ во главе с председателем должны сами прописать все нюансы ведения их садоводческой деятельности, составляя дополнительные приложения к имеющимся договоренностям и положениям.
Некоммерческое товарищество, являясь юридическим лицом, заключает различные договоры, например, соглашения по вывозу мусора с его территории или по поставке электроэнергии. Оплату подобных услуг производят из общих взносов каждого участника объединения.
В садоводческих товариществах придерживаются принципа «один за всех и все за одного». Если член СНТ нарушил какие-либо законы, например, выбросил садовый мусор в неположенном месте, то штраф оплачивать будут совокупно всем товариществом. В то же время, члены этих сообществ не являются ответственными по сторонним обязательствам СНТ, а садоводческое объединение не несет ответственности за обещания своих участников.
Особенности формирования бюджета СНТ
Исходя из названия СНТ, расшифровка которого представлена выше, можно понять, что данное объединение не имеет права заниматься целенаправленной коммерческой деятельностью. И тут возникает вопрос: «Откуда поступают средства для ведения его хозяйственной деятельности?»
Садоводческое товарищество, являясь формой некоммерческого объединения, приобретает или создает имущество общего использования , являющееся собственностью всех его членов, на целевые взносы. Это имущество выступает как собственность данного товарищества — юридического лица. Формирование специального фонда происходит за счет вступительных и членских взносов, доходов от хозяйственной деятельности и других средств, которые могут быть предоставлены данному товариществу из бюджета государственных и муниципальных органов. Деньги идут на установленные на общих собраниях и закрепленные в уставе товарищества цели.
Порядок проведения собраний СНТ
Регламент проведения общих собраний членов СНТ устанавливают в соответствии с действующими законодательными актами, при этом определяют компетенцию общих сборов, их типы или виды, перечисляют поводы для внеочередного созыва, формируют повестку дня и способы оповещения членов СНТ.
Проведение общих собраний может происходить в очной форме, когда присутствуют лично все члены товарищества, или заочно, когда о принятых решениях правления сообщается письменно или в иной форме. Очно ежегодно проводят обсуждения смет доходов и расходов, выборы председателя или членов правления.
Любой член СНТ, официально владеющий участком на его территории, может отправить на общую встречу вместо себя сколько угодно представителей, но голосовать может только сам или его уполномоченный. Недееспособного члена товарищества представляют его нотариально оформленные заместители.
Председатель СНТ
Садоводческое некоммерческое товарищество в целом является юридическим лицом, поэтому для представления его интересов перед различными структурами выбирают человека из рядовых членов СНТ, разбирающегося во всех юридических тонкостях и готового безвозмездно взвалить на себя все хлопоты по организации и урегулированию жизни садового товарищества. Речь идет о председателе. Его выбирают путем открытого голосования при проведении общего собрания членов этого садоводческого объединения. Обычно в председатели стараются выдвигать инициативного и ответственного человека.
В весенне-летний период на плечи председателя сваливается очень много обязанностей, отнимающих у него значительное время, поэтому, по инициативе всех садоводов этого товарищества, ему могут назначить небольшую заработную плату. Так сказать, в виде благодарности за нелегкий труд. Председатель оказывается как бы «меж двух огней»: с одной стороны, нужно следить за тем, чтобы все члены объединения подчинялись общим требованиям и соблюдали установленный порядок, регулировать возникающие между соседями конфликты; с другой стороны – в любой момент его могут попросить отчитаться о проделанной работе, расходовании общих средств, правомерности принятых решений. То есть председатель одновременно является и начальником, и подчиненным. Если действия главы СНТ не устраивают его членов, то на общем голосовании ставят вопрос о перевыборах.
Преимущества покупки земельного участка в садоводческом товариществе
Несмотря на некоторые неудобства, связанные с неразвитостью инфраструктуры, земельный участок в СНТ принесет много выгоды. Главным его преимуществом является то, что, помимо непосредственного осуществления на нем садоводческой деятельности по выращиванию различных сельскохозяйственных культур, его владелец имеет право возвести на территории участка жилое строение, которое, при соблюдении некоторых обговоренных норм, можно зарегистрировать в соответствующих органах как место проживания.
Еще одним плюсом является то, что, в отличие от возведения капитального строения на землях с разрешением индивидуального жилищного строительства, в данном случае не требуют специального разрешения как на сооружение, так и на ввод жилого дома в эксплуатацию.
Многие покупатели сегодня делают выбор в пользу покупки земельных участков в СНТ. Московская область является очень дорогой в вопросах приобретения жилых помещений. Поэтому, в данном регионе на долю неорганизованной коттеджной застройки на территории садоводческо-некоммерческих товариществ приходится до 75 % общего объема загородного рынка.
С какими проблемами может столкнуться владелец земельного участка в СНТ?
Как уже отмечалось, не всегда СНТ обеспечиваются необходимыми для комфортной жизни ресурсами. Если электричество и водоснабжение обычно присутствуют, то о газопроводе и централизованной канализации в большинстве случаев остается только мечтать. Впрочем, без этих благ цивилизации обойтись вполне можно – уже давно изобретены электроплиты и локальные очистные сооружения, а также септики.
Юридическое оформление дома на практике вызывает вопросы: его не расценивают как объект капитального строительства.
Чтобы постоянное круглогодичное проживание было возможным и комфортным, надо иметь собственный автомобиль и выбирать СНТ, расположенное очень недалеко от крупного города, имеющее хороший асфальтированный подъезд и все нужное под рукой: магазины, образовательные учреждения, лечебные заведения, объекты сервиса и т.д. Также важна организация охраны и въезда на территорию товарищества.
При учете всех этих факторов переселиться на постоянное место жительства в садовое некоммерческое товарищество вполне реально!
Отличия дач в СНТ от коттеджного поселка
Главным отличием построек в СНТ от домов в коттеджном поселке является разрешенная категория земельного участка. Под садовые товарищества выделяют земли сельхозназначения, поэтому образовавшиеся там поселки относят к низшей иерархии. Хотя дача в СНТ, как уже было сказано, является довольно неплохим вариантом недвижимости.
В коттеджных поселках, расположенных на землях с разрешенным использованием под индивидуальное жилищное строительство, более жесткие требования в планировке, при возведении дома потребуется более объемный пакет документации и согласований. С другой стороны, здесь гарантировано развитие всей необходимой инфраструктуры, а также не возникает проблем с наличием медицинской помощи, почтового адреса и участкового. Также в дом, построенный в соответствии с нормами ИЖС, не могут войти без соответствующего разрешения представители силового ведомства и полиции, то есть он обладает неприкосновенностью.
Имеются отличия и в форме управления данными поселками: в СНТ возникшие рабочие моменты решают коллективно, на всеобщем голосовании. Плюсом также являются сравнительно небольшие обязательные взносы. В коттеджном поселке управление предоставлено компании, в которую требуется гораздо больше вложений, но и спектр предоставляемых услуг намного шире.
Жители поселка в СНТ более свободны в выборе проекта и материалов для строительства дома, тогда как в поселках ИЖС более строгие требования и к проектам застройки, и к ресурсам.
Садоводческое товарищество» или что такое СНТ, СТ, ДНП
Однако, как показывает практика, в коттеджных поселках ограничений все?таки больше, чем в СТ. Максим Лещев, генеральный директор , отмечает, что СНТ начали создавать в середине прошлого века, когда строительство имело другие принципы, условия и возможности, и только потом принимали законы, устанавливающие современные нормы.
Во многих кот теджных поселках, имеющих единую архитектурную концепцию, действуют ограничения на материалы и стиль строительства. Перед его началом владелец участка обязан согласовать проект дома с управляющей компанией (или выбрать вариант из предлагаемых самим застройщиком) — это, как правило, входит в условия договора. В поселке с кирпичными оштукатуренными домами в классическом стиле вряд ли разрешат возвести бревенчатую избушку или готический замок с бойницами. Также могут лимитировать высоту и внешний вид заборов, расположение мест для парковки, ориентацию фасада по отношению к главной улице и т. д. Однако существует множество поселков, где жители ничем не ограничены, кроме градостроительных норм и правил.
Рекомендуем прочесть: Молодая Семья До 35 Лет Или 35 Включительно
