Нужен ли и для чего?
Что касается того, обязателен ли этот документ, то прежде всего нужно сказать: законодательство, регулирующее вопросы покупки и продажи, обязательное составление передаточного акта предусматривает не во всех случаях.
Ст. ст. 456-458 ГК РФ, устанавливающие общие нормы передачи при купле-продажи, говорят лишь о том, что продавец обязан передать покупателю товар.
Конкретно для недвижимости передаточный акт предусмотрен уже ст. 556 того же кодекса, но эта статья указывает лишь на подписание сторонами документа, фиксирующего момент исполнения обязательства. В результате вместо акта может быть использован и другой документ.
Тем не менее в правоотношениях, возникающих при покупке квартиры, именно акт приёма-передачи удобнее всего. Этот документ служит инструментом, с помощью которого стороны:
- констатируют, что обязанность по передаче жилья продавцом исполнена;
- указывают на то, в каком состоянии была передана квартира (это важно на случай, если в дальнейшем возникнут споры о том, каково качество жилья и имелись ли у него явные дефекты и недостатки, и особенно актуально, если недвижимость приобретается на вторичном рынке).
Последнее особенно важно. Ч. 2 ст. 556 ГК РФ указывает, что даже если покупатель согласился принять недвижимость, имеющую недостатки, это не освобождает продавца от ответственности. И в этом случае при дальнейших разбирательствах именно акт с указанием дефектов будет в суде одним из доказательств.
Подписанием акта передача не ограничивается. Закон требует, чтобы жильё было физически передано – хотя бы путём вручения ключей от него. Если же акт подписан, но реально продавец препятствует пользованию квартирой – это повод для обращения в суд.
Смотрим видео о том, что такое акт приема-передачи квартиры и для чего он нужен:
Акт приема-передачи квартиры
Содержание акта
Документ может быть составлен в свободной форме. Главное – внести в него основную информацию о сделке:
- сведения о продавце и покупателе (если на осмотре присутствуют третьи лица, например, родственники, их данные тоже можно внести как свидетелей);
- если любая из сторон действует по доверенности, ее реквизиты;
- дата и место составления;
- данные договора купли-продажи;
- местонахождение передаваемой квартиры;
- технические характеристики (этаж, площадь и пр.);
- показания счетчиков;
- что остается в квартире (мебель, сантехника, бытовая техника);
- состояние жилья (особенно если есть какие-то недостатки);
- подписи сторон с расшифровкой .
Важный пункт – подтверждение того, что покупатель не имеет претензий к состоянию квартиры. И даже если у квартиры есть какие-то недостатки, он соглашается с ними.
В акте могут содержаться дополнительные отметки. Например, что в квартире проживают арендаторы, которые имеют право пользоваться жильем до указанной даты. Или о наличии коммунальной задолженности, которую обязан погасить предыдущий собственник.
Количество экземпляров соответствует числу участников сделки (если это 2 продавца и покупатель, нужно распечатать 3 экземпляра). Сдавать их в Росреестр не обязательно, но сохранить на всякий случай стоит.
Составить акт приемки можно и самостоятельно, но все же некоторые правовые тонкости придется учесть. Если вашу сделку ведет риэлтор, разумнее доверить оформление ему (тем более что приобретение вторички может быть рискованным и по многим другим причинам). Специалисты АН «Трансферт» минимизируют риски при покупке квартиры, составят нужные документы и сопроводят вашу сделку. После подписания акта приема-передачи вам останется только переехать в квартиру и переоформить на свое имя договора с коммунальными службами.
Как правильно составить?
В каком виде должен быть?
Относительно того, в какой форме акт должен быть составлен, никаких указаний в законе не содержится. Есть лишь слово «документ», на основании чего можно сделать вывод о том, что акт готовится в письменном виде. Никаких обязательных форм, бланков и прочего официально не утверждено.
Более того: даже если сам договор заверялся нотариально (согласно ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» или по желанию сторон) – заверять акт у нотариуса не требуется.
Согласно ст. 556 ГК РФ акт является отдельным документом, лишь фиксирующим исполнение продавцом своего обязательства по сделке. Никаких условий самого договора он не меняет, потому не может рассматриваться, как неотъемлемая часть сделки.
Необходимо помнить, что стороны вправе заверять не только те документы, которые требуют отметки нотариуса, но и любые другие.
Вопрос о нотариальной форме акта приёма-передачи однозначно в законе не решён. Поэтому если сам договор нотариально заверялся, сторонам лучше заверить и передаточный акт – на случай, если у Росреестра возникнут вопросы. Но это лишь дополнительная мера безопасности, а не обязательное требование.
Обязательные сведения
Также закон не содержит указания на то, какие сведения обязательно должны быть включены в акт приёма-передачи. Однако на практике в него обычно включается следующая информация:
- Название документа («Акт приёма-передачи»).
- Место и время подписания.
- Стороны, подписавшие документ с указанием их статуса по договору (кто именно продавец, кто покупатель). Для граждан лучше указывать также паспортные данные, а для организаций (если, например, квартира приобретается напрямую у застройщика) – правовую форму и регистрационные данные, а также сведения о том, кто и на каком основании подписывает документ (на основании устава, доверенности и т. д.).
- Описание квартиры с указанием её адреса или кадастрового номера.
- Факт наличия или отсутствия претензий сторон друг к другу.
- Подписи сторон.
Ниже у вас есть возможность передаточного акта к договору купли-продажи и образец акта передачи квартиры по договору купли-продажи.
Как правильно описать жилье?
Для того чтобы обезопасить себя от неосновательных претензий сторонам необходимо указать, в каком состоянии передано жильё. Как минимум должно быть указано:
- Описание состояния, в котором находится само помещения. При наличии должны быть отмечены явные недостатки – следы протечек, треснувшая штукатурка и т. д.
- Описание состояния канализации, водопровода, систем электро- и газоснабжения (при наличии).
- Сохранность дверей и замков на них, окон и рам, исправность выключателей и розеток.
- Описание предметов интерьера или обстановки квартиры, если они передаются вместе с жильём.
Крайне желательно в акте указать также показания счётчиков. Это поможет избежать споров о наличии или отсутствии долгов по коммунальным услугам в дальнейшем.
Видео о тонкостях передаточного акта:
Прием-передача квартиры: пять советов
Для чего нужен акт?
Акт приема-передачи – это приложение к договору купли. Необходимость его составления прописана в статье 556 Гражданского кодекса РФ. Акт является документом, на основании которого происходит приемка квартиры – это финальный этап сделки. Он подтверждает, что продавец выполнил свои обязательства перед покупателем и передал недвижимость. Если любая из сторон уклоняется от подписания, это считается отказом исполнить договоренность.
Акт может быть подписан одновременно с договором купли или позже (например, если продавцам требуется время для переезда). Однако специалисты советуют дождаться оформления права собственности. Представьте ситуацию: продавец передал ключи, покупатель начал в квартире ремонт – а Росреестр отказал в регистрации сделки.
Люди часто пренебрегают подписанием акта приема-передачи, считая его пустой формальностью. Но такое легкомыслие может привести к серьезным юридическим последствиям для обеих сторон.
Если продавцы квартиры съезжают не сразу, ни в коем случае не подписывайте акт передачи не глядя. Сначала осмотрите жилье, ведь за это время могло произойти что угодно: например, пожар или прорыв трубы отопления. Или же бывшие собственники сняли сантехнику и вынесли мебель, включенную в стоимость квартиры. Подписанный акт подтверждает, что покупатель принял жилье в том же виде, какой был при раннем осмотре.
Если состояние недвижимости ухудшилось или вы заметили серьезный недостаток (например, трещину в стене), не подписывайте акт передачи. Требуйте исправления изъянов (если это возможно) и устанавливайте для этого конкретные сроки; в случае отказа продавца придется разбираться в суде. Альтернативный вариант – компенсация суммы, на которую снизилась цена квартиры из-за выявленных проблем.
В каком случае покупатель может отказаться от сделки (не считая проблем юридического характера):
- помещение не соответствует строительным и санитарным нормам;
- цена сильно завышена по сравнению со среднерыночной;
- в квартире невозможно жить.
Некоторые недостатки могут проявиться только спустя время: например, неисправность системы отопления. У покупателя есть право потребовать компенсацию за ремонт или расторжение сделки, если недостатки оказались существенными, а продавец о них умолчал. Вопрос решается в досудебном порядке или же придется судиться – в любом случае нужно обратиться к юристу.
Можно подстраховаться и включить в договор купли-продажи пункт о передаче части денег только в момент подписания акта приемки. В таком случае у продавца не будет соблазна затягивать передачу ключей и ухудшать состояние квартиры.
Можно обойтись и без подписания акта приема-передачи вторичного жилья – тогда в договор включается соответствующий пункт. Покупатель получает ключи в момент подписания документов для регистрации права собственности. Специалисты предостерегают от такого решения: если за время оформления бумаг с квартирой что-то случится (даже по вине бывших владельцев), это будет только ваша проблема. В отличие от акта приема-передачи новостройки, требовать исправления различных недочетов будет довольно сложно.
Когда подписывается?
Момент подписания акта приёма-передачи зависит от того, на каких условиях стороны заключили договор купли-продажи. Передаточный акт подписывается именно в момент, когда продавец исполняет обязанность и передаёт жильё покупателю, а это может быть:
- сразу же после подписания договора, если покупатель производит расчёты, уже получив квартиру;
- после получения первой части оплаты при платежах в рассрочку;
- после внесения полной суммы.
Здесь закон никаких требований не устанавливает и в силу принципа свободы договора стороны вольны сами определять, когда они проводят передачу жилья. Зависит это исключительно от жизненных обстоятельств и степени взаимного доверия друг другу.
Возможна ли покупка без этого документа?
Ст. 556 ГК РФ требует, чтобы передача квартиры осуществлялась с помощью акта или заменяющего его документа. Однако на практике можно обойтись и без него. Сделать это можно следующим способом: оговорить в договоре купли-продажи условие, согласно которому подписание самого договора подтверждает передачу жилья от продавца к покупателю.
Такой вариант часто используется при нотариальном оформлении договора. Чтобы избежать споров с регистрирующим органом, иногда стороны договариваются о том, что сам договор и является актом. Тогда нет необходимости составлять отдельный документ.
Тем не менее, этот вариант рискован. Покупатель может обнаружить в квартире не оговоренные продавцом дефекты, но после подписания документа зафиксировать их будет уже труднее и в суде будет одним доказательством меньше. Поэтому на практике обходиться без акта крайне не рекомендуется.
