Общие сведения о преимущественном праве
Преимущественное право покупки означает, что человек вправе первым воспользоваться предложением о продаже и выкупить недвижимость по установленной цене. Отсюда вытекают два юридически важных последствия:
- Если он отказывается от этой возможности или игнорирует ее, продавец может продать имущество любому третьему лицу по своему выбору – но по той же ранее установленной цене.
- Если же продавец не соблюдает преимущественное право, потерпевший может обратиться в суд с требованием заменить состоявшегося покупателя в договоре на себя.
В этом состоит суть преимущественного права покупки. Распространяется оно на долю в квартире и на комнату в коммуналке.
Внимание! Общее имущество супругов по общему правилу принадлежит им на праве совместного владения без выделения долей. В этой ситуации при продаже квартиры у второго супруга преимущественного права покупки не возникает – но нужно брать нотариальное согласие на сделку. Однако если имеется брачный договор, преимущественное право может возникнуть.
Распределение прав и обязанностей при преимущественном праве следующее:
| Продавец доли или комнаты | Уведомляет сособственников о продаже доли и предлагает им выкупить ее за определенную цену. Если кто-то соглашается, то заключает ДКП с сособственником. При отсутствии ответа или отказах может продать долю третьему лицу. |
| Сособственник Сосед по коммуналке | Получает уведомление о преимущественном праве. При согласии заключает ДКП с продавцом и становится собственником доли. При отказе или молчании лишается права выкупа доли. Если уведомление не направлялась, может обратиться в суд и «переписать» ДКП на себя. |
Доля в частной квартире
Если у квартиры несколько собственников, каждый из них владеет своей долей в праве. В Свидетельстве о праве собственности или Выписке из ЕГРН доля в праве указывается как правильная дробь, например, 1/2, 1/3, 1/4. Доли возникают по разным обстоятельствам: в результате приватизации, наследования или покупки жилья по материнскому капиталу и других.
Каждый собственник вправе распорядиться долей по своему усмотрению, в частности, продать с учетом преимущественного права покупки доли в квартире, которое возникает у всех сособственников в отдельности. Например, если в квартире 3 владельца, то преимущественное право при продаже возникает сразу у двоих.
Регулируются вопросы преимущественного права покупки доли в квартире статьей 250 ГК РФ.
Комната в коммунальной квартире
Хотя комнаты в коммунальных квартирах часто оформляются как отдельный объект собственности (то есть доля в праве владельца составляет 1 – 100%), закон все же обязывает продавцов соблюдать преимущественное право покупки, которое возникает у соседей. Данная обязанность предусмотрена ч. 6 ст. 42 ЖК во взаимосвязи со ст. 250 ГК.
Преимущественное право покупки отдельной комнаты в коммунальной квартире реализуется точно так же, как и в случае с долевой собственностью. Последствия отказа и нарушения тоже не зависят от типа недвижимости.
Внимание! В остальном на покупку комнаты в коммунальной квартире, которая выступает как отдельный объект недвижимости, а не как доля, не распространяются правила о ДКП долей – то есть удостоверять ДКП целой комнаты в коммуналке у нотариуса не нужно. Читайте на нашем портале подробнее о купле-продаже комнаты в коммунальной квартире.
Преимущественное право покупки совладельцы сохраняют до прекращения общей собственности
Вопрос от читателя Клерк.Ру Богословцев Геннадия (г. Омск)
В порядке наследования после смерти матери ее однокомнатная квартира принадлежит в равных долях сыну и дочери. Сын отказывается продавать и квартиру и свою долю. Может ли дочь продать свою долю в этой квартире без согласия сына?
Преимущественное право покупки сособственники сохраняют до прекращения общей собственности на квартиру.
Раздел общего имущества или выдел доли одного из сособственников влечет за собой прекращение общей собственности на выделенную в натуре часть дома, квартиры (ст. 252 ГК РФ) и утрату остальными участниками долевой собственности преимущественного права покупки при продаже выделенной доли. Не возникает и у покупателя, приобретшего выделенную в натуре часть жилого дома, квартиры, преимущественное право покупки остальной части недвижимости в случае ее продажи впоследствии другими сособственниками.
