Пошаговая инструкция по покупке комнаты в коммунальной квартире: документы, подводные камни, образец отказа соседей

Что такое коммунальная квартира

Жилищный кодекс устанавливает последовательность удовлетворения требований граждан, проживающих в пределах коммунальной квартиры, относительно улучшения своих жилищных условий, если в квартире освободились жилые помещения. Закон, с целью защиты и поддержания граждан из социально незащищенных групп, дает указанной категории лиц преимущество в вопросах предоставления свободного жилого помещения в «коммуналке». Рассмотрим процесс передачи гражданам свободных помещений коммунальной квартиры, особенности и нюансы указанного процесса.

Под термином «коммунальная квартира» подразумевается помещение, предназначенное для проживания и разделенное на обособленные жилые помещения (комнаты), в которых проживают граждане. Помещения коммунальной квартиры могут принадлежать как муниципальному жилому фонду, тогда люди проживают в них по договорам социального найма, так и находиться у проживающих лиц в собственности. Обычно в «коммуналках» живут семьи, не связанные друг с другом родством. Общим имуществом коммунальной квартиры проживающие в ней лица пользуются на равных основаниях, несут в отношении имущества обязательства и имеют права на это имущество.

Правила проживания в коммунальной квартире

Москвы, осуществляет Департамент жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы (далее — Департамент).

Если нет и таких, то в третью очередь освободившаяся комната предоставляется по договору купли-продажи (т.е. в собственность) гражданам, которые обеспечены общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее нормы предоставления.

Если соседи по коммунальной квартире владеют жилплощадью на правах собственности, то в основном нужно действовать так же, но с учётом того, что помещение – их собственность.

Если нет и таких, то в третью очередь освободившаяся комната предоставляется по договору купли-продажи (т.е. в собственность) гражданам, которые обеспечены общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее нормы предоставления.

Если соседи по коммунальной квартире владеют жилплощадью на правах собственности, то в основном нужно действовать так же, но с учётом того, что помещение – их собственность.

Уважаемые юристы! Проблема моя состоит в следующем. Я москвичка (прописана у родителей), в данный момент проживаю у сожителя («гражданского» мужа) в неприватизированной комнате в коммунальной квартире в Москве (лицевые счета разделены, все документы в порядке).

Соседка не уведомила никого из соседей о намерении вслелить чужого человека(эта женщина не я вляется соседке родственницей) в свою комнату. Скажите,пожалуйста,что я могу предпринять,чтобы соседка перестала сдаватьжилье(она его сдает,но доказать я это не могу)?Как выселить чужого человека из квартиры?

Они заявили, что категорически возражают против вселения в их квартиру пьяницы и дебошира, от которого другие хотят избавиться. Решите дело.

Предположим, что в разных комнатах коммунальной квартиры живут две семьи. К одной из них приехал друг, который хочет временно пожить. Это запрещено законом. После 23 соседи вправе вызывать милицию и в принудительном порядке выселять таких друзей.

В ходе рассмотрения дела истцы изменили свои исковые требования и согласились на обмен Кротовым занимаемой им комнаты. Кротов представил в суд вариант обмена. Однако в дело вступили жильцы квартиры, в которую Кротов должен въехать по обмену. Они заявили, что категорически возражают против вселения в их квартиру пьяницы и дебошира.

Передача жилого помещения в коммунальной квартире малоимущим и нуждающимся гражданам

С целью реализации социальной государственной политики именно малоимущие и нуждающиеся лица имеют первостепенное право на получение свободного помещения в «коммуналке» по договору социального найма. Вопросы признания граждан малоимущими и нуждающимися в жилище по договору найма подробно рассмотрены российским Жилищным Кодексом (см. в ст. 51 и 49).

Важно соблюдение одного условия: указанные граждане должны жить в квартире на тот момент, когда комната освобождается. Если такие граждане заселились в квартиру после освобождения комнаты, заявить свои права на комнату они не смогут.

Если вышеуказанные граждане в квартире отсутствуют, комната предоставляется лицам, которые являются малоимущими и имеют на руках документы, подтверждающие этот статус, по договору найма, если общая площадь используемого ими жилого помещения менее той нормы, которую установил закон для проживания граждан. Если по своему финансовому положению граждане являются малоимущими, но имеют площадь жилья в квартире больше учетной нормы по их региону, заявить свои права относительно комнаты по договору найма они смогут только при отсутствии граждан, признанных малоимущими и нуждающимися в жилье.

Общий порядок заселения свободной комнаты в «коммуналке»

Жилищный закон предполагает ступенчатое заселение, иными словами, установлены категории граждан, имеющие право на заселение в соответствии со «ступенями», нахождение на которых определено социальным статусом лица. Помещения предоставляются сначала определенным категориям граждан, проживающим в квартире, в которой освободилась комната. А если такие граждане в квартире не проживают, или не заявляют свои права и отказываются от них, помещение может быть передано гражданам, не проживающим в квартире, по основаниям, установленным законом.

Если вышеуказанные категории граждан в квартире не проживают, помещение на основании договора купли-продажи могут получить иные граждане, если общая площадь используемого ими жилого помещения менее той нормы, которую установил закон для проживания. На лиц этой ступени также распространяется правило об обязательном проживании в квартире до освобождения комнаты.

В соответствии с последней «ступенью» предоставления, освободившуюся комнату могут получить лица, нуждающиеся в жилье и не относящиеся к вышеперечисленным категориям граждан, если перечисленные лица в квартире отсутствуют или отказываются от своих прав. Такие случаи встречаются довольно часто, граждане отказываются заявлять права на комнату, рассчитывая на получение более комфортных условий проживания. Чтобы получить освободившуюся комнату, граждане обязаны подать в уполномоченные органы должным образом оформленное заявление. В случае, если решение уполномоченных органов не удовлетворяет граждан, претендующих на освободившееся жилье, разногласия могут быть решены в судебном порядке.

Как приобрести освободившуюся комнату в коммуналке

Приобретательной давностью признается приобретение гражданином, не являющимся собственником имущества, права собственности на это имущество. Воспользоваться приобретательной давностью можно при одновременном наличии четырех условий, указанных в п. 1 ст. 234 ГК РФ: добросовестности, открытости, непрерывности владения и владения как своим собственным недвижимым имуществом в течение 15 лет или иным имуществом в течение пяти лет. Наличие названных условий устанавливается в судебном порядке (в данном случае в соответствии с главой 28 ГПК РФ).

обратите внимание

В силу ст. 11 Федерального закона от 30.11.94 № 52-ФЗ «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» ст. 234 ГК РФ распространяется также на случаи, когда владение имуществом началось до 1995 г. и продолжается в момент введения в действие ч. 1 ГК РФ.

Оформить право собственности в силу приобретательной давности можно на имущество, находящееся в собственности другого лица, или на бесхозяйное имущество (ст. 225 и 234 ГК РФ).

Бесхозяйным считается имущество, у которого нет собственника или собственник которого не известен, что может подтверждаться выпиской из ЕГРП об отсутствии зарегистрированного права собственности на это имущество (п. 7 Положения о принятии на учет бесхозяйных недвижимых вещей, утвержденного постановлением Правительства РФ от 17.09.2003 № 580).

В рассматриваемой ситуации все комнаты в коммунальной квартире оформлены в собственность. Значит, право собственности зарегистрировано в ЕГРП. Комната умершего соседа (ее собственника) не является бесхозяйным имуществом. Она будет считаться выморочным имуществом, то есть имуществом, у которого отсутствуют наследники по закону или по завещанию. Такое имущество переходит в порядке наследования по закону в собственность муниципального образования (или городов Москвы и Санкт-Петербурга, если оно находится на их территроии) (п. 2 ст. 1151 ГК РФ). При этом имущество принадлежит ему с момента открытия наследства, то есть со дня смерти гражданина, независимо от момента государственной регистрации права на наследственное имущество (ст. 1114 и ст. 1152 ГК РФ). Следовательно, в настоящее время комната умершего соседа принадлежит муниципалитету независимо от того, зарегистрировал он право на нее или нет.

Попытаться приобрести комнату в собственность в порядке приобретательной давности в данном случае невозможно по двум причинам.

Во-первых, обратиться в суд о приобретении комнаты в силу приобретательной давности можно по истечении 18 лет со дня смерти соседа. Дело в том, что в отношении вещей, которые собственник или иной владелец, поименованный в ст. 305 ГК РФ, вправе истребовать у незаконного владельца, срок приобретательной давности (15 лет) начинает исчисляться по истечении трехлетнего срока исковой давности предъявления указанного требования. Течение срока исковой давности начинается со дня, когда собственник или законный владелец узнал или должен был узнать о нарушении своего права (п. 1 ст. 200 ГК РФ). Если предположить, что муниципалитет как владелец комнаты в порядке наследования по закону узнал о смерти вашего соседа в 1994 г., срок приобретательной давности закончится в 2012 г.

обратите внимание

Согласно ст. 305 ГК РФ право истребовать свое имущество из чужого незаконного владения принадлежит лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором.

Во-вторых, необходимо доказать добросовестность владения. Понятие «добросовестность владения» дано в п. 15 постановления пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», согласно которому давностное владение считается добросовестным, если лицо, получая владение, не знало и не должно было знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности.

Из статьи 218 ГК РФ следует, что основаниями возникновения права собственности на недвижимое имущество являются сделки об отчуждении права собственности (например, договор купли-продажи, мены, дарения) и наследование. Добросовестным будет считаться владение комнатой, например приобретенной у последнего собственника по договору купли-продажи или мены, если покупатель не знал о незаконности предыдущих сделок купли-продажи. Поскольку сделок по приобретению комнаты вы не совершали, доказать добросовестность ее владения не сможете.

Приобрести комнату умершего соседа можно после регистрации муниципалитетом права собственности на нее.

Общие условия предоставления освободившихся (свободных) комнат в коммунальной квартире определены в ст. 59 Жилищного кодекса РФ. В коммунальной квартире, в которой проживают несколько нанимателей и (или) собственников, свободные комнаты предоставляются:

• в первую очередь по договору социального найма нанимателям и собственникам, которые на момент освобождения комнаты признаны или могут быть признаны малоимущими и нуждающимися в жилых помещениях;
• во вторую очередь по договору социального найма нанимателям и собственникам, которые могут быть признаны малоимущими и обеспечены общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее нормы предоставления площади жилого помещения (далее — норма предоставления);
• в третью очередь по договору купли-продажи гражданам, которые обеспечены жилой площадью на одного члена семьи менее нормы предоставления.

обратите внимание

Понятие «граждане, нуждающиеся в жилых помещениях» приведено в п. 1 ст. 51 Жилищного кодекса РФ. Малоимущими являются граждане, которые признаны таковыми органом местного самоуправления в порядке, установленном законом соответствующего субъекта РФ, с учетом дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению (п. 2 ст. 49 Жилищного кодекса РФ).

Согласно п. 2 ст. 50 Жилищного кодекса РФ нормой предоставления считается минимальный размер площади жилого помещения, предоставляемого гражданину. Норму представления устанавливают органы местного самоуправления.

При отсутствии указанных граждан вселение в свободную комнату осуществляется в порядке главы 7 Жилищного кодекса РФ, регулирующей предоставление жилых помещений по договору социального найма. В силу ст. 49 названного Кодекса в комнату вселяются малоимущие нуждающиеся граждане, не проживающие в данной коммунальной квартире, либо иные категории граждан, определенные федеральными законами, указами Президента РФ и законами субъектов РФ и признанные нуждающимися (например, военные судьи, граждане, проживающие в общежитиях).

Если вы относитесь к гражданам, перечисленным в ст. 59 Жилищного кодекса РФ, право приобрести свободную комнату по договору социального найма или договору купли-продажи (в зависимости от занимаемой очереди) у вас есть. Однако при наличии нескольких претендентов на комнату, относящихся к одной очереди, приоритеты определяет орган местного самоуправления, решение которого можно оспорить в суде общей юрисдикции.

В вопросе сказано, что хозяев в квартире осталось двое. Следовательно, второй собственник (наниматель) тоже может претендовать на получение свободной комнаты, тем более если он является малоимущим и нуждающимся.

Продажа свободных комнат, находящихся в муниципальной собственности, осуществляется в соответствии с положением, действующим на территории данного муниципального образовании, в котором указывается орган, имеющий право продавать освободившиеся комнаты, и перечень документов, представляемый претендентом для покупки комнаты. Обычно таким органом является комитет по управлению муниципальным имуществом, расположенный в данном муниципальном образовании. Чтобы приобрести комнату умершего соседа, надо обратиться в орган по управлению муниципальным имуществом на территории города.

К сведению

На территории г. Москвы действует Регламент подготовки, оформления и выдачи Департаментом жилищной политики и жилищного фонда города Москвы договора купли-продажи свободного жилого помещения в коммунальной квартире, находящегося в собственности города Москвы, договора купли-продажи доли в праве общей собственности на нежилое помещение, находящееся в собственности города Москвы, утвержденный постановлением Правительства Москвы от 09.02.2010 № 104-ПП.

Прекращение правоотношений по договору социального найма

Договор социального найма предусматривает предоставление лицам жилых помещений, которые законом отнесены к помещениям государственного, либо муниципального фонда. Предоставляется такое жилье нуждающимся в нем гражданам для проживания на постоянной основе.

Действие договора соцнайма не ограничено конкретным сроком, граждане могут проживать в предоставленных им помещениях любое количество времени, при условии соблюдения требований, которые закон устанавливает обязательными для жильцов домов, квартир и комнат.

Договор социального найма можно расторгнуть по соглашению сторон в любое время. Если гражданин выехал в иное место жительства, соглашения с ним прекращается со дня освобождения помещения. Жилищный кодекс предусматривает прекращение договора социального найма в связи со смертью нанимателя, который был одиноким человеком, и в связи с разрушением помещения.

Ситуация, когда в комнате никто не проживает и неизвестно место нахождения ее жильцов, не дает оснований другим лицам на заселение в эту пустующую комнату. Законодательно утверждено, что временное отсутствие граждан в жилом помещении, не образует изменения их прав и обязанностей относительно жилища. Следовательно, помещение нельзя считать освободившимся, поскольку на него имеют права граждане, заселенные по договору соцнайма, даже если они отсутствуют длительное время.

Судебное прекращение договора соцнайма

Законом предусмотрено и расторжение договора в суде. Для этого нужны четкие основания, и закон на них прямо указывает. Договор расторгается в суде в случаях:

• Использования помещения для целей, которые не предусмотрены законом для такого вида помещений. Иными словами, если гражданин использует комнату или квартиру не для проживания, а для произведения в помещении какой — либо деятельности, на которую не получены разрешения, или эта деятельность противоречит смыслу назначения помещения. Договор социального найма с таким гражданином может быть расторгнут в судебном порядке.
• Если проживающий гражданин систематически совершает действия, нарушающие спокойное проживание его соседей и других граждан, например, шумит в ночное время, содержит свое помещение и помещения общего пользования в антисанитарном состоянии, что создает угрозу здоровью других лиц и т.д.
• Если гражданин отказывается оплачивать коммунальные услуги продолжительное время.
• Если самим проживающим гражданином, или иными лицами, за которых гражданин отвечает, допущены такие действия по отношению к помещению, которые привели к необратимым отрицательным изменениям, или разрушению.

Автор статьи

Как купить: пошаговая инструкция

Какие нужны документы?

1. Документ, подтверждающий право собственности на данную жилплощадь.
2. Нотариально заверенные отказы соседей от преимущественного права.
3. Вся техническая и кадастровая документация на комнату в коммуналке.
4. Справки об отсутствии задолженностей за свет, телефон, коммунальные услуги и т.д.
5. Справка, в которой отражена информация обо всех прописанных жильцах.
6. Согласие второго супруга (заверенное нотариусом) на совершение сделки.
7. Паспорта.
8. Согласие от органов опеки.

Очень важно не забыть про документ, без которого данная сделка будет просто недействительной – отказ соседей. Отказ нужен для того чтобы в дальнейшем никто из соседей не смог опротестовать данную сделку в суде. Он должен быть оформлен в письменном виде и заверен у нотариуса.

Составление договора купли-продажи

Договор купли-продажи комнаты в коммуналке оформляется в письменном виде (далее его необходимо будет зарегистрировать в Росреестре). В нем должны содержаться следующие разделы:

1. Предмет договора, должна фигурировать конкретная комната с ее описанием, включая адрес и месторасположение в квартире.
2. Стоимость данной жилплощади (указывать нужно реальную, а не заниженную).
3. Подробные сведения о продавце и покупателе.
4. Порядок проведения расчета (когда, после каких действий и каким образом будут передаваться деньги).
5. Конкретный срок освобождения жилплощади продавцом и передачи ключей.
6. Условия расторжения данного договора.
7. Дата заключения договора, подписи обеих сторон.

Договор потребуется составить в трех экземплярах – каждой из сторон по одному и один экземпляр предоставляется в Росреестр. Помимо договора купли-продажи нужно также оформить акт приема-передачи комнаты.

КУПЛЯ ПРОДАЖА КОМНАТЫ

Порядок расчетов

Самая популярная форма передачи денег за жилье – через банковские ячейки. Это надежно и безопасно, у каждой из сторон определен свой порядок доступа к ним.

Например, пока в Росреестре не будет зарегистрировано право собственности на покупателя, продавец деньги получить из ячейки не сможет. Если сделка не состоялась, то покупатель просто забирает свои деньги обратно и все.