Неосторожных покупателей недвижимости поджидают подводные камни. Например, если предыдущий хозяин отдал квартиру в залог в банке. Перерегистрировать такую недвижимость на себя будет очень сложно — банк попросту не позволит этого сделать. Как проверить недвижимость на обременение и залог, расскажем далее.
Что такое залог
Залог — это способ обеспечения обязательств по кредиту. Банк или другие кредиторы, выдавая ссуду, стремятся обезопасить себя от невозврата денег. Для этого должник закладывает имущество, и, в случае невозврата кредита, банк забирает его (недвижимое/движимое имущество) для дальнейшей продажи. Проверка недвижимости на залог — важное условие безопасной сделки купли-продажи. Наличие залога на имуществе говорит о том, что на объект недвижимости есть права у третьих лиц, которые, не являясь собственниками, могут доставить будущему владельцу немало хлопот. Закладывать имущество можно не только банкам. Залогодержателем могут быть физические или юридические лица и даже налоговая.
Договор залога имущественного права (требования)
Настоящий Договор представляет собой сделку, в которой собственник определенного имущества/прав (далее «Залогодатель») передает такое имущество/право для обеспечения выполнения определенных обязательств перед кредитором (далее «Залогодержатель») по ранее заключенному договору.
Особенность настоящего Договора заключается в том, что в залог передаются имущественные права (требования) Залогодателя к третьему лицу, выступающему должником Залогодателя по определенному обязательству/договору, заключенному между Залогодателем и таким третьим лицом (далее «Третье лицо»).
Передаваемое в залог имущественное право (требование) может представлять собой требование к Третьему лицу в форме: (1) передачи денежных средств в определенной сумме; (2) передачи определенного имущества; (3) выполнения определенного вида работа; (4) оказания определенного вида услуг.
На усмотрение сторон настоящего Договора, передаваемые в залог имущественные права (требования) могут обеспечивать:
(1) выполнение обязательств Залогодателя перед Залогодержателем по ранее заключенному договору/сделке между ними; или
(2) выполнение обязательств третьих лиц (далее «Должник») перед Залогодержателем по ранее заключенным договорам/сделкам между Должником и Залогодержателем.
Разработанный проект Соглашения дает возможность сторонам определить следующие ключевые моменты:
(1) суть, срок выполнения и цена основного обязательства, обеспечиваемого залогом имущественного права (требования);
(2) идентификационные данные Третьей стороны, имущественное право (требование) к которой передается в залог, а также наименование и реквизиты документа, на основании которого возникает такое имущественное право (требование);
(3) перечень оснований, при которых Залогодержатель имеет право требовать досрочного выполнения основного обязательства,
(4) требования к сохранности документов, удостоверяющих имущественное право (требование);
(5) взаимные гарантии сторон, а также иные положения.
Особенности заключения Договора залога обязательственных прав
Важно отметить, что в залог может передаваться имущественное право (требование):
(1) которое существует в дату заключения настоящего Договора; или
(2) которое возникнет в будущем на основании договора/соглашения, заключенного Залогодателем и Третьей стороной до даты настоящего Договора; или
(3) которое возникнет в будущем на основании договора/соглашения, также заключаемого между Залогодателем и Третьей стороной в будущем (в отдельно согласованные сроки).
В первой ситуации право залога у Залогодержателя возникает в дату заключения настоящего Договора. Во второй ситуации, право Залога возникает в дату возникновения непосредственного обязательства Третьей стороны перед Залогодателем. В третьей ситуации право залога возникает в дату заключения в будущем договора/соглашения между Залогодателем и Третьей стороной.
На практике настоящий вид залога считается недостаточно надежным для обеспечения выполнения обязательств по основному договору/соглашению, потому вмести с ним стороны могут дополнительно заключать договора залога иных видов имущества.
Отличие от Договора залога товаров в обороте
Основополагающее отличие заключается в виде имущества, передаваемого в залог для обеспечения выполнения обязательств Должника перед Залогодержателем. Так, согласно Договора залога товаров в обороте в залог передаются исключительно товары (техника, продукты, лекарства и т.п.).
Отличие от Договора залога движимого имущества
Ключевое различие состоит в виде имущества, передаваемого в залог для обеспечения выполнения обязательств Должника перед Залогодержателем. Так, согласно Договора залога движимого имущества в залог передаются только транспортные средства, объекты культурного наследия и иные виды движимого имущества, за исключением товаров в обороте.
Отличие от Договора залога долей/акций
Разница двух документов заключается в виде имущества, передаваемого в залог для обеспечения выполнения обязательств Должника перед Залогодержателем. Так, согласно Договора залога долей/акций в залог передаются (1) корпоративные права в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью; или (2) акции акционерного общества.
Отличие от Соглашения о залоге прав по договору банковского счета
Ключевое отличие состоит в виде прав, передаваемых в залог для обеспечения выполнения обязательств Должника перед Залогодержателем. По Соглашению о залоге прав передаются права пользования и распоряжения специальным видом банковского счета — залоговым счетом. На указанный счет Залогодателем вносится соответствующая сумма денежных средств для обеспечения выполнения основного обязательства перед Залогодержателем.
Отличие от Договора залога недвижимого имущества
Основополагающее отличие заключается в виде имущества, передаваемого в залог для обеспечения выполнения обязательств Должника перед Залогодержателем. Так, согласно Договора залога недвижимого имущества в залог передается недвижимость (квартира, гараж, дом, земельный участок и т.п.).
Как использовать документ
Документ готов к использованию в ежедневной работе банковских и финансовых учреждений, зарегистрированных на территории Российской Федерации, сотрудникам юридических отделов предприятий, организаций и учреждений как частной, так и государственной формы собственности.
На стороне Залогодателя и Залогодержателя могут выступать юридические и физические лица, а также индивидуальные предприниматели.
Для того, чтоб документ имел юридическую силу, достаточно его подписания обеими сторонами, с последующим проставлением печатей (если одна из сторон Договора является юридическим лицом). По желанию сторон, настоящий Договор может быть удостоверен нотариально, в таком случае он вступает в силу с момента его нотариального удостоверения. Право залога по договору банковского счета может возникать как в дату подписания данного Договора сторонами, так и в определенную дату в будущем.
Перед фактическим осуществлением взыскания на предмет залога Залогодержатель должен в обязательном порядке направить должнику и Залогодателю соответствующее уведомление о намерении провести взыскание.
Применимое законодательство
Проект настоящего Договора залога обязательственных прав составлен в соответствие с действующими нормами Главы 23 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также устоявшейся практики заключения договоров такого вида.
Как изменить шаблон
Вы заполняете форму. Документ создается у вас на глазах по мере того, как вы отвечаете на вопросы.
По завершению вы получите его в форматах Word и PDF. Вы можете изменять его и использовать его повторно.
Чем грозит покупка заложенного имущества
Покупка имущества с залоговым обременением — это головная боль.
- Во-первых, вы не сможете перерегистрировать имущество на себя. Следовательно, не будучи его официальным собственником, вы не сможете его продать другому лицу.
- Во-вторых, вы не сможете распоряжаться залоговым имуществом, пока не будет погашен долг предыдущего владельца. Обычно такие владельцы исчезают сразу после сделки и по долгам явно платить не будут — бремя возврата денег ляжет на вас. Далее вас будут ждать только судебные разбирательства.
Покупка заложенного имущество — риск. В таких сделках привлекайте залогодержателя, так как необходимо получить от него разрешение перед сделкой купли-продажи. Разрешение не должно быть устным, все фиксируйте документально и заверяйте. Лучший вариант — привлечение специалистов, которые имеют юридические знания и навыки для закрытия вопросов о переходе права на заложенное имущество.
Учесть все риски
Участники инвестиционных контрактов в целях привлечения финансирования нередко прибегают к залогу прав требования по инвестиционным контрактам. Поскольку залоговые кредиторы имеют ряд преимуществ по сравнению с другими кредиторами должника, в том числе в рамках процедур банкротства, банки охотно идут на кредитование участников инвестиционных контрактов. В целом привлекательность имущественных прав по таким контрактам довольно высока, особенно если проект находится на завершающих стадиях. И если залогодержатель учел все риски и провел due diligence, а иначе его могут ожидать весьма неблагоприятные известия, некоторым из них посвящена настоящая статья.
Банки или иные организации, принимая в обеспечение в виде залога имущественные права по инвестиционным контрактам, зачастую забывают о простых правилах должной осмотрительности и в связи с этим терпят убытки.
Так, банк в обеспечение кредитного договора заключил с должником договор залога, согласно которому должник, то есть залогодатель, передает залогодержателю в залог все права на оформление в собственность нежилых помещений. Однако, как установлено судом, по условиям договора соинвестирования права и обязанности по нему не могут быть уступлены соинвестором, коим выступал залогодатель, без письменного согласия инвестора, а такого согласия инвестор не давал. В связи с этим суды, основываясь на положениях статьи 336 Гражданского кодекса РФ (далее — ГК РФ) и статьи 54 Закона «О залоге», отказали в удовлетворении требований залогодержателя (банка).
Банки или иные организации, принимая в обеспечение в виде залога имущественные права по инвестиционным контрактам, зачастую забывают о простых правилах должной осмотрительности и в связи с этим терпят убытки
В другом деле судом также были применены нормы статьи 336 ГК РФ. В соответствии с дополнительным соглашением к инвестиционному контракту права и обязанности инвестора-застройщика переходят к новому инвестору-застройщику (залогодателем, предоставившим залог для обеспечения кредитного договора) после заключения и вступления в силу последнего из указанных в дополнительном соглашении документов. Судом установлено, что залогодатель на момент заключения договора залога с кредитором-банком не имел прав требования по инвестиционному контракту, поскольку не были соблюдены условия дополнительного соглашения к нему. В связи с этим Арбитражный суд апелляционной инстанции (позиция которого впоследствии была поддержана судом кассационной инстанции) признал договор залога имущественных прав по инвестиционному контракту недействительным, как не соответствующий закону (статья 168 ГК РФ), — договор был признан ничтожным.
Таким образом, залогодержателям следует проводить тщательную юридическую проверку предметов залога и прав залогодателей, чтобы не потерять в будущем права на предмет залога, что может неблагоприятно сказаться на финансовой устойчивости организации (залогодержателя-кредитора) и снизить вероятность полного взыскания задолженности.
Обращают также на себя внимание достаточно нелепые случаи на практике, когда в договоре залога предмет залога определяется «расплывчатыми» формулировками (например, «имущественное право на получение материальной выгоды согласно инвестиционному контракту»), что впоследствии заставляет суды признавать такие договоры незаключенными.
На наш взгляд, весьма вероятным является утрата предмета залога ввиду прекращения инвестиционного контракта по инициативе публичных образований, особенно в Москве.
Так, государственный орган издал постановление о прекращении реализации инвестиционного проекта — Арбитражный суд первой инстанции указал, что данным постановлением инвестиционный контракт расторгается в одностороннем порядке и гражданские правоотношения по контракту прекращаются. Однако суды апелляционной и кассационной инстанций признали, что постановление не может и не прекращает действие инвестиционного контракта, а следовательно, не затрагивает гражданские права и обязанности инвестора-участника проекта. Как постановил суд апелляционной инстанции, инвестиционный контракт не содержит указаний на то, что основанием для расторжения контракта может являться вынесение соответствующего постановления государственным органом. Инвесторам стоит не отказываться от такой защиты своих прав и законных интересов, особенно в случаях попыток публичных образований «захватить» активы, созданные по инвестиционному контракту.
Достаточно интересной также является возможность «утраты» имущественного права по инвестиционному контракту, выступающего предметом залога, вследствие прекращения инвестиционного контракта. В пункте 1 статьи 352 ГК РФ предусмотрено, что залог прекращается в случае прекращения заложенного права, при этом залогодатель вправе предоставить в залог иное имущество. С учетом политики пересмотра инвестиционных контрактов в Москве банкам, принявшим в залог имущественные права по таким контрактам, следует быть готовыми к потере обеспечений или к длительным судебным разбирательствам.
В связи с этим достаточно актуальной является работа с залогами, в том числе по замене предмета залога, по проверке правовых рисков, возникших с момента принятия имущества в залог или могущих возникнуть с учетом новых обстоятельств.
Как проверить недвижимость на залог в банке
Вопрос, как проверить квартиру на залог в банке, волнует многих. Сделать это можно, получив выписку из ЕГРН. Залог недвижимости в обязательном порядке проходит регистрацию в ЕГРН (без этого все соглашения или договоры о передаче в залог юридической силы не имеют). Заказать выписку из ЕГРН может любое заинтересованное лицо, в том числе потенциальный покупатель. Из документа можно узнать:
- кадастровый номер объекта;
- дату постановки на учет;
- данные о прошлых и настоящих владельцах с периодами владения и долями;
- адрес объекта;
- дату постройки;
- общую площадь, этажность, количество комнат;
- цель использования недвижимости;
- наличие обременений — от залога до ареста и сервитута (права ограниченного пользования чужим земельным участком).
Из выписки из ЕГРН вы получите ответ на вопрос — как проверить квартиру на залог и арест. Для этого достаточно взглянуть в строку «наличие обременений». Пустая строка означает, что недвижимость «чистая». Если же в строке есть записи, обратите внимание на даты обременений, возможно, они уже исчерпаны. В противном случае, покупка заложенной недвижимости радости не принесет.
В части квартир распространенный вариант — продажа ипотечной квартиры. Знайте, что ипотечная квартира находится в залоге у банка. Купить ее можно, но только с разрешения банка-залогодержателя.
Как разделить имущество, находящееся в залоге?
В России с каждым годом растет количество ипотечных сделок, заключенных между банками и лицами, состоящими в браке. После расторжения брака возникает много вопросов о том, как разделить имущество, находящееся в залоге, поскольку банки добровольно согласия о разделе такого имущества не дают. В числе таких вопросов: требуется ли согласие залогодержателя, если в суде предметом раздела является жилое помещение, находящееся в залоге?
В нашей практике был случай, когда супруги заключили брачный договор, в соответствии с которым все имущество находилось в общей совместной собственности, за исключением квартиры, ставшей впоследствии предметом спора в суде. Квартира была приобретена за счет кредитных средств и являлась предметом ипотеки. Интересно, что заключение брачного договора и его условия были требованием банка, преследовавшего свой коммерческий интерес, так как доверитель в период заключения кредитного договора находилась в декретном отпуске и была неплатежеспособна.
Доверитель обратилась к нам за юридической помощью. Требовалось добиться раздела имущества, нажитого в период брака, в том числе квартиры, в отношении которой заключен брачный договор, а также признания брачного договора недействительным. При этом доверитель хотела, чтобы квартира, которая по брачному договору являлась личной собственностью бывшего супруга, досталась ей. От остального она готова была отказаться.
В ходе судебного разбирательства стороны пришли к решению о заключении мирового соглашения в отношении квартиры, находившейся в залоге у банка. В мировом соглашении они просили признать брачный договор недействительным. В соответствии с текстом соглашения ответчик признавал, что квартира переходит в собственность доверителя, при этом доверитель обязалась компенсировать ответчику стоимость квартиры путем ежемесячного перечисления суммы, необходимой для исполнения кредитного обязательства.
В обоснование возможности заключения мирового соглашения доверитель привела следующие доводы.
В ходе судебного разбирательства банк подтвердил, что заключение брачного договора и его условия являлись исключительно его требованием. Значит, при заключении договора имел место порок воли участников сделки, которые действовали под давлением банка, но в интересах семьи и без намерения защитить свои личные материальные интересы в случае расторжения брака. Следовательно, сделка по заключению брачного договора недействительна в силу ее ничтожности, так как она являлась мнимой, стороны заключили ее лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия.
Далее был сделан вывод, что признание брачного договора недействительным ведет к изменению режима собственности в отношении спорного имущества: квартиру следует считать общей совместной собственностью, и все обязанности по возврату кредита будут общими.
Наличие долговых обязательств не является основанием для отказа супругам в разделе общей совместной собственности, поскольку после раздела имущества не прекращается их обязанность нести обязательства по совместным долгам, предусмотренная п. 3 ст. 39 Семейного кодекса РФ.
Также были приведены доводы о том, что в данном случае согласие залогодержателя не требуется, так как оно необходимо при отчуждении имущества, при котором право собственности прекращается, а раздел имущества, находящегося в общей собственности супругов, не относится к основаниям прекращения права собственности, предусмотренным в ст. 235 Гражданского кодекса РФ. Субъектный состав собственников-супругов при разделе имущества не изменяется. Это указывает на существенное отличие изменения правового режима имущества от отчуждения.
У супругов отсутствует и акт распоряжения, в силу того что существование права общей совместной собственности возникает единовременно у обоих супругов в момент приобретения имущества в общую совместную собственность.
С учетом вышесказанного можно сделать вывод, что ипотека недвижимого имущества, приобретенного супругами в период брака, не может служить основанием для отказа в разделе этого имущества между супругами. Гарантией обеспечения прав кредиторов в данном случае является обязанность супругов нести обязательства по их совместным долгам, предусмотренная п. 3 ст. 39 Семейного кодекса РФ.
Также соответствуют требованиям ст. 334 Гражданского кодекса РФ и Закона № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» выводы о том, что при разделе квартиры, находящейся в залоге, не будут нарушены права залогодержателя, так как данный объект залога не выбывает из залога, а залогодержатель по-прежнему может осуществлять принадлежащее ему залоговое право.
Банк выразил свое несогласие с признанием брачного договора недействительным, полагая, что условия брачного договора не ставят доверителя в крайне неблагоприятное положение, квартира не является единственным жильем супругов, так как в собственности супругов есть иные квартиры.
Также банк был против утверждения мирового соглашения, считая, что кредитный договор, заключенный между банком и ответчиком, по смыслу ст. 8 Гражданского кодекса РФ не может быть основанием для возникновения долговых обязательств у доверителя, который не является стороной договора.
Банк, ссылаясь на ст. 308, 309, 310 Гражданского кодекса РФ, сделал вывод, что ответственность за нарушение договорного обязательства может нести лишь лицо, выступающее в качестве стороны обязательства. То есть распределение долгов при разделе совместно нажитого имущества путем признания обязательства одного из супругов их общими обязательствами по погашению задолженности по кредитным договорам, с отнесением обязательства по погашению задолженности на одного из супругов, не соответствует приведенным нормам права, так как направлено на изменение в одностороннем порядке условий и стороны кредитного договора, что противоречит закону.
Банк посчитал, что отнесение обязательства по погашению кредитной задолженности супруга, не являющегося стороной обязательства, по существу является переводом долга, который возможен только с согласия кредитора.
Банк также выразил несогласие на перевод долга с ответчика на доверителя и на признание долга ответчика по кредитному договору совместным долгом. Кроме того, банк полагал, что в соответствии с условиями закладной должник (ответчик) обязуется не отчуждать предмет ипотеки, не осуществлять его последующую ипотеку, не распоряжаться им без предварительного письменного согласия залогодержателя, а банк, в свою очередь, не давал своего согласия на отчуждение предмета ипотеки.
Нам удалось убедить суд, что права банка, являющегося законным владельцем закладной, а также кредитором по кредитному договору в отношении спорной квартиры, в случае ее раздела между супругами не нарушаются, так как объект залога не выбывает из залога, а залогодержатель по-прежнему может осуществлять принадлежащее ему залоговое право.
Указанная правовая позиция подтверждается разъяснениями, содержащимися в п. 11 «Обзора судебной практики по делам, связанным с реализацией права на материнский (семейный) капитал» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 22 июня 2021 г.). Наличие обременения в виде ипотеки на приобретенный за счет средств материнского (семейного) капитала объект недвижимости (жилой дом, квартиру) не может служить основанием для отказа в удовлетворении требования супругов о разделе данного имущества и определении долей детей в праве собственности на это имущество.
Удалось доказать, что при заключении брачного договора имел место порок воли участников сделки, которые действовали под давлением банка, но в интересах семьи и без намерения защитить свои личные материальные интересы в случае расторжения брака.
В итоге суд пришел к выводу, что условия мирового соглашения не противоречат закону и не нарушают права и законные интересы иных лиц (банка). Суд также принял во внимание, что по условиям мирового соглашения обязательства сторон по кредитному договору и залоговому обязательству не претерпят изменений, поскольку ответчик останется заемщиком по кредитному договору и в отношении квартиры останется залог как способ обеспечения исполнения обязательства ответчика по кредитному договору.
Но на этом история не закончилась. Росреестр приостановил регистрацию права собственности на квартиру, обосновав это отсутствием согласия залогодержателя, и попросил внести изменения в закладную в отношении залогодателя. Банк на этот раз пошел нам навстречу: в субъектный состав закладной были внесены изменения. Доверитель стала залогодателем, что дало возможность осуществить государственную регистрацию права собственности доверителя на спорную квартиру.
Когда потребуется выписка об отсутствии залога
Выписка из ЕГРН будет интересна будущим владельцам недвижимости. Она необходима при:
- заключении договора купли-продажи;
- получении наследства;
- получении недвижимости по договору дарения;
- переуступке прав требования на квартиру или землю;
- разделе имущества;
- установлении законных собственников и юридические или нотариальные проверки.
Не думайте, что наличие залога важно только при заключении договора купли-продажи. Даже получение заложенной квартиры в дар вызывает ряд трудностей в дальнейшем.
Как получить выписку из ЕГРН об отсутствии залога
Сегодня справку из ЕГРН можно получить в бумажном или электронном виде. И первая, и вторая имеют равную юридическую силу. Бумажная заверяется печатью и подписью, а электронная — ЭЦП Росреестра. Суды, банки и госорганы примут от вас любой вид выписки. Есть 4 способа получить выписку из ЕГРН:
- Личное обращение в Росреестр или МФЦ. С собой возьмите паспорт, заявление и квитанцию об уплате госпошлины, для представителя — доверенность. Справку приготовят в срок от 5 дней. Это не самый удобный способ. Придется отпрашиваться с работы и стоять в очередях. Цена вопроса для физлиц от 400 рублей, для юрлиц — от 1100 рублей.
- Обращение в Росреестр почтовым отправлением. Порядок действий такой же, как и при личном обращении. Увеличатся сроки получения выписки, так как все зависит от скорости работы почты. Ценник аналогичен первому способу.
- Онлайн-запрос на сайте Росреестра. Необходимо знать адрес недвижимости или кадастровый номер, оплатить пошлину и оставить свои паспортные данные. Срок получения выписки от 6 часов до 3 дней. Стоимость услуги от 350 рублей.
- Онлайн-запрос в сервисе ЕГРН.Реестр. Этот способ проще и быстрее остальных. Укажите адрес или кадастровый номер объекта и заплатите за выписку о характеристиках и правах 200 рублей. Можно заказать выписку с полной информацией за 350 рублей. Срок получения справки — до 6 часов. В течение этого времени вы получите на электронную почту pdf-файл, заверенный ЭЦП Росреестра.
Для получения бумажной выписки форма онлайн-запроса не подойдет. Придется обратиться к специалисту лично или по почте.
Особенности налогового и бухгалтерского учета заложенного имущества
Залог – один из способов обеспечения исполнения обязательств (п. 1 ст. 329 и 334 ГК РФ). Он регулируется нормами § 3 гл. 23 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ). В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств должником залогодержатель имеет право преимущественно перед другими кредиторами получить удовлетворение из стоимости заложенного. Предметом залога могут быть имущество, имущественные права, часть требования, отдельное требование или несколько требований, вытекающих из договора или иного обязательства.
Согласно ст. 339.1 ГК РФ залог недвижимости подлежит обязательной государственной регистрации и только с такого момента возникает в случаях, если в соответствии с законом права, закрепляющие принадлежность имущества определенному лицу, подлежат государственной регистрации (ст. 8.1 ГК РФ). Залог иного имущества, не относящегося к недвижимости, помимо указанного в п. 1–3 ст. 339.1 ГК РФ, может быть учтен по правилам законодательства о нотариате в реестре уведомлений о залоге движимого имущества.
В дальнейшем многие действия регулируются либо законом, либо договором залога. Последний должен быть заключен в простой письменной форме, если законом или соглашением сторон не установлена нотариальная форма.
В договоре должны быть указаны предмет залога, существо, размер и срок исполнения обеспечиваемого им обязательства. Условия, относящиеся к основному обязательству, считаются согласованными, если в договоре залога имеется отсылка к договору, из которого возникло или возникнет в будущем обеспечиваемое обязательство (ст. 339 ГК РФ). Стороны могут предусмотреть условие о порядке реализации заложенного имущества, взыскание на которое обращено по решению суда, или условие о возможности обращения взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке.
Стоимость предмета залога определяется по соглашению сторон, если иное не предусмотрено законом (п. 1 ст. 340 ГК РФ). Как правило, изменение рыночной стоимости предмета залога после заключения договора залога или возникновения залога в силу закона не является основанием для изменения или прекращения залога.
Чаще всего заложенное имущество остается у залогодателя (п. 1 ст. 338 ГК РФ).
Если иное не предусмотрено законом или договором, залогодатель или залогодержатель в зависимости от того, у кого из них находится заложенное имущество (ст. 338), обязан:
• страховать от рисков утраты
и повреждения за счет залогодателя заложенное имущество на сумму не ниже размера обеспеченного залогом требования;
• пользоваться и распоряжаться заложенным имуществом в соответствии с правилами ст. 346 ГК РФ;
• не совершать действия, которые могут повлечь утрату заложенного имущества или уменьшение его стоимости, и принимать меры, необходимые для обеспечения сохранности заложенного имущества;
• принимать меры, необходимые для защиты заложенного имущества от посягательств и требований со стороны третьих лиц;
• немедленно уведомлять другую сторону о возникновении угрозы утраты или повреждения заложенного имущества, о притязаниях третьих лиц на это имущество, о нарушениях третьими лицами прав на это имущество.
Реализация заложенного имущества
В соответствии со ст. 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.
Обращение взыскания на заложенное имущество не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия:
1. Сумма неисполненного обязательства составляет менее чем 5% от размера стоимости заложенного имущества.
2. Период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем 3 месяца.
Обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при нарушении сроков внесения платежей более чем 3 раза в течение 12 месяцев, предшествующих дате обращения в суд или направления уведомления об обращении взыскания на имущество во внесудебном порядке – даже при условии, что каждая просрочка незначительна. Порядок обращения взыскания на заложенное имущество указан в ст. 349 ГК РФ, где указаны исключения для этой процедуры.
Порядок реализации заложенного имущества при обращении на него взыскания во внесудебном порядке установлен ст. 350.1 ГК РФ. В случае если взыскание на заложенное имущество обращается во внесудебном порядке, его реализация осуществляется посредством продажи с торгов, проводимых в соответствии с правилами, предусмотренными ГК РФ или соглашением между залогодателем и залогодержателем. В статье 350.2 ГК РФ определен порядок проведения торгов при реализации заложенного имущества, не относящегося к недвижимости. По пункту 1 ст. 349 ГК РФ, если залогодатель и залогодержатель не договорились о внесудебности процедуры, обратить взыскание на заложенное имущество придется в суде.
В случае если стоимость оставляемого за залогодержателем или отчуждаемого третьему лицу имущества превышает размер неисполненного обязательства, обеспеченного залогом, разница подлежит выплате залогодателю (абзац четвертый п. 2 ст. 350.1 ГК РФ).
Налог на добавленную стоимость
У залогодателя. Заложенное имущество остается у залогодателя, если иное не предусмотрено договором. Передача залогодержателю залога не влечет каких-либо последствий с точки зрения исчисления НДС, поскольку право собственности на предмет залога сохраняется за залогодателем независимо от того, передается заложенное имущество залогодержателю или нет (п. 2 ст. 335 ГК РФ). Таким образом, при выдаче залога реализации не происходит и объект обложения НДС не возникает (подп. 1 п. 1 ст. 146, п. 1 ст. 39 НК РФ).
Реализация заложенного имущества, на которое взыскание обращено на основании решения суда, осуществляется путем продажи с публичных торгов. Однако в таком случае сам залогодатель не исчисляет и не уплачивает НДС. За него эту обязанность исполняет налоговый агент, которым в соответствии с п. 4 ст. 161 НК РФ является специализированная организация, уполномоченная осуществлять реализацию указанного имущества. Организатор торгов должен исчислить, удержать из выплачиваемых доходов и уплатить в бюджет соответствующую сумму НДС. Налоговая база определяется исходя из цены реализуемых материалов, определяемой с учетом положений ст. 105.3 НК РФ (п. 4 ст. 161, п. 15 ст. 167 НК РФ).
Сумму НДС, предъявленную организатором торгов по оказанным им услугам, организация вправе принять к вычету при наличии счета-фактуры (подп. 1 п. 2 ст. 171, п. 1 ст. 172 НК РФ). Если заложенное имущество продается во внесудебном порядке, то залогодатель должен начислить НДС и выставить счет-фактуру.
У залогодержателя. В случае если заложенное имущество выкуплено самим залогодержателем, сумма «входного» НДС со стоимости выкупаемого предмета залога принимается к вычету в общем порядке – после отражения имущества в учете и при наличии счета-фактуры залогодателя (п. 2 ст. 171, п. 1 ст. 172 НК РФ).
Если кредитор не является приобретателем, то факт оплаты реализованных товаров (работ, услуг) за счет средств, полученных от реализации заложенного имущества, не влияет на порядок налогообложения, поскольку сумма НДС по соответствующей операции уже была начислена на дату отгрузки товаров (выполнения работ, оказания услуг). Если происходит погашение займа, то данная операция также не влечет налоговых последствий по НДС.
Налог на прибыль
У залогодержателя. Независимо от применяемого метода учета доходов и расходов (метода начисления или кассового метода) в налоговом учете при получении денежных средств, вырученных от реализации заложенного имущества, в счет погашения задолженности залогодателя не возникает каких-либо налоговых последствий. Это связано с тем, что погашение основной суммы долга не признается доходом.
У залогодателя. Стоимость имущества, переданного в залог, в составе расходов не учитывается (п. 32 ст. 270 НК РФ). Залогодатель вправе учитывать в целях исчисления налога на прибыль расходы, связанные с оценкой, страхованием предмета залога, а также с оплатой соответствующих услуг нотариуса. Расходы на добровольное страхование предмета залога учитываются для целей налогообложения прибыли в составе прочих расходов, связанных с производством и реализацией, в размере фактических затрат (подп. 5 п. 1 ст. 253, подп. 1, 3, 5, 7 п. 1, п. 3 ст. 263 НК РФ).
Выручка от реализации имущества (за вычетом НДС у плательщика налога) признается доходом (п. 1 ст. 249, п. 1 ст. 248 НК РФ). Такой доход организация вправе уменьшить на сумму расходов, связанных с приобретением имущества и оплатой услуг организатора торгов.
При применении метода начисления доход от реализации имущества признается на дату реализации (абзац первый п. 3 ст. 271 НК РФ). Одновременно учитываются расходы в виде стоимости приобретения имущества и стоимости услуг организатора торгов (за вычетом НДС) (п. 1 ст. 272 НК РФ).
При применении кассового метода выручка от реализации имущества в части, причитающейся заимодавцу/залогодержателю по договору, признается на дату погашения требований залогодержателя к организации (п. 2 ст. 273 НК РФ). Одновременно стоимость услуг организатора торгов (за вычетом НДС) включается в состав расходов. Оставшаяся часть дохода от реализации признается на дату поступления денежных средств на расчетный счет организации.
Бухучет у залогодателя
Заложенное имущество залогодателя остается в его собственности и продолжает учитываться на его балансе как один из активов. При этом в аналитическом учете, организованном к синтетическому счету, на котором числится соответствующий вид имущества, должна найти отражение информация о том, что данное имущество находится в залоге.
Денежный эквивалент стоимости заложенного имущества отражается на забалансовом счете 009 «Обеспечения обязательств и платежей выданные», подтверждением чему должен служить договор.
Если предмет залога передается залогодержателю, то изменение местонахождения заложенного имущества отражается в инвентарных карточках учета этого имущества и (или) в аналитическом учете, организованном к синтетическому счету, на котором числится соответствующий вид имущества. Записи в инвентарных карточках и (или) в аналитическом учете производятся на основании акта приема-передачи предмета залога (движимого имущества).
Реализация предмета залога отражается в бухгалтерском учете залогодателя в порядке, установленном для учета реализации соответствующего вида имущества.
Если предметом залога являются товары или готовая продукция организации, то на дату перехода права собственности на них к лицу, выигравшему торги, или залогодержателю организация включает выручку от реализации указанного имущества в доходы от обычных видов деятельности.
В бухучете признанный доход отражается записью по кредиту счета 90 «Продажи», субсчет 1 «Выручка». Соответственно, балансовая стоимость реализованного предмета залога списывается в дебет счета 90 (субсчет 2 «Себестоимость продаж») одновременно с признанием дохода. Расходы, связанные с реализацией предмета залога, учитываются на счете 44 «Расходы на продажу» с последующим списанием в дебет счета 90, субсчет 2, если предметом залога являются товары или готовая продукция.
Если же предмет залога имущество, отличное от товаров и готовой продукции, то доход от его продажи является прочим (п. 7, 10.1 ПБУ 9/99).
В бухучете признанный доход отражается по кредиту счета 91 «Прочие доходы и расходы», субсчет 1 «Прочие доходы». Соответственно, балансовая стоимость реализованного предмета залога списывается в дебет счета 91 (субсчет 2 «Прочие расходы») одновременно с признанием дохода. Расходы, связанные с реализацией предмета залога, относятся в дебет счета 91, субсчет 2 (п. 11, абзац второй п. 19 ПБУ 10/99).
Сумма НДС, удержанная организатором торгов, отражается по дебету счета 91 (субсчет 91-2) и кредиту счета 76.
Стоимость услуг организатора торгов (за вычетом НДС) включается в состав прочих расходов и отражается записью по дебету счета 91 (субсчет 2) и кредиту счета 76 (п. 11, 16 ПБУ 10/99).
Стоимость имущества, указанная в договоре залога и отраженная ранее на забалансовом счете 009 «Обеспечения обязательств и платежей выданные», при прекращении залога списывается с забалансового счета 009.
Информация о любых выданных компанией обеспечениях обязательств и платежей представляется в табл. 8 «Обеспечения обязательств» пояснений к бухгалтерскому балансу и Отчету о финансовых результатах. Сумма полученных обеспечений отражается по строке 5810 «Выданные – всего», ниже представляется их расшифровка.
Информация об имуществе, переданном в залог, раскрывается в составе пояснений к бухгалтерскому балансу и отчету о финансовых результатах, в частности, по:
• основным средствам, переданным в залог, – в табл. 2.4 «Иное использование основных средств»;
• финансовым вложениям, находящимся в залоге, – в табл. 3.2 «Иное использование финансовых вложений»;
• запасам, находящимся в залоге по договору, – в табл. 4.2 «Запасы в залоге».
В отношении заложенного имущества раскрываются: факт передачи имущества; вид переданного имущества; установленные ограничения использования переданного имущества; возможности использования переданного имущества предприятием для ведения обычной деятельности. В составе информации об имуществе, переданном в залог, указывается также его стоимость, отраженная в бухгалтерском балансе. Если произвести достоверную оценку имущества, переданного в залог, на отчетную дату не представляется возможным, информация об этом раскрывается обособленно с указанием условий определения залоговой суммы. Пример такой ситуации – передача в залог имущества, состав и оценка которого могут быть определены только в момент неисполнения условий залога и возникновения права у залогодержателя предъявить залоговые требования (допустим, величина залога определяется в процентах от суммы будущей выручки унитарного предприятия).
Бухучет у залогодержателя
Заложенное имущество учитывается у залогодержателя на забалансовом счете 008 «Обеспечения обязательств и платежей полученные».
Реализация на торгах предмета залога, принадлежащего залогодателю, в учете залогодержателя не отражается. На дату поступления денежных средств от организатора торгов залогодержатель производит запись по дебету счета 51 в корреспонденции со счетом 76. Зачет поступившей суммы в счет погашения задолженности залогодателя (обеспеченной залогом) отражается записью по дебету счета 76 в корреспонденции с кредитом счета, на котором числится указанная задолженность (62, 58, субсчет 3 «Предоставленные займы», 76 и др.).
Если залогодержатель получает право собственности на предмет залога, то он принимает его к бухгалтерскому учету в качестве соответствующего актива (товаров, материалов, основных средств и др.) по договорной стоимости. При этом производится запись по дебету счета учета таких активов и кредиту счета 60, на котором учитываются расчеты с залогодателем в связи с приобретением предмета залога. Если приобретатель является плательщиком НДС, то на основании счета-фактуры на реализацию заложенного имущества выделяется НДС, который может быть принят к вычету.
Прекращение залога в связи с выкупом заложенного имущества и (или) погашением обеспеченного им обязательства отражается списанием согласованной сторонами стоимости предмета залога с забалансового счета 008.
Информация о любых полученных компанией обеспечениях обязательств и платежей представляется в табл. 8 «Обеспечения обязательств» пояснений к бухгалтерскому балансу и Отчету о финансовых результатах. Сумма полученных обеспечений отражается по строке 5800 «Полученные – всего», ниже представляется их расшифровка.
Если стоимость передаваемого предмета залога превышает сумму задолженности, то разница между суммой долга по займу с процентами и стоимостью переданных товаров должна быть отнесена на прочие доходы. В случае если полученные активы в дальнейшем будут перепроданы, то возникнут обязательства по НДС и налогу на прибыль.
Когда стоимость переданного предмета залога оказывается меньше суммы задолженности, в учете остается дебетовый остаток по соответствующему счету учета, отражающий непогашенную задолженность должника. Если стоимость проданного имущества не полностью покроет сумму выданного займа, то организация сможет обратиться в суд для взыскания недополученной суммы с должника. Если взыскать задолженность не удастся, то организация спишет ее на убытки, но только после того, как остаток задолженности будет признан безнадежным.
Пример 1. Бухучет у залогодателя
Организация получила заем под залог товаров в обороте. Залоговая стоимость товара определена согласно договору о залоге в сумме 590 тыс. руб.
Дебет счета 009 «Обеспечения обязательств и платежей выданные» – 590 тыс. руб. – отражена залоговая стоимость товаров.
Выдача залога не влечет каких-либо последствий по НДС, поскольку право собственности на предмет залога сохраняется за залогодателем независимо от того, передается заложенное имущество залогодержателю или нет (п. 2 ст. 335 ГК РФ), и реализации не происходит. В налоговом учете стоимость имущества, переданного в залог, в расходах не отражается (п. 32 ст. 270 НК РФ).
Непогашенная сумма займа (с учетом процентов) равна 354 тыс. руб. Предположим, что между сторонами заключено соглашение о внесудебном порядке обращения взыскания на предмет залога. При этом стороны договорились, что заложенное имущество реализуется кредитору по цене 424 800 руб. (в том числе НДС 20% 70 800 руб.). Остаток товара стоимостью 236 тыс. руб. (590 тыс. руб. – 354 тыс. руб.) без НДС освобождается от залога и поступает в распоряжение кредитора. По факту реализации товара должник признает выручку и налоговые обязательства по НДС.
Производятся бухгалтерские записи:
Дебет счета 62 «Расчеты с покупателями и заказчиками», Кредит счета 90 «Продажи», субсчет 1 «Выручка» – 424 800 руб. – отражен доход от реализации товаров (предмета залога);
Дебет счета 90 «Продажи», субсчет 3 «НДС», Кредит счета 68 «Расчеты по налогам и сборам», субсчет «Расчеты по НДС» – 70 800 руб. – начислен НДС по ставке 20% при реализации предмета залога, кредитору выставлен счет-фактура;
Дебет счета 90 «Продажи», субсчет 3 «НДС», Кредит счета 41 «Товары» – списана себестоимость реализованных товаров;
Кредит счета 009 «Обеспечения обязательств и платежей выданные» – 590 тыс. руб. – отражено прекращение залога на товары;
Дебет счета 66 «Расчеты по краткосрочным кредитам и займам» (67 «Расчеты по долгосрочным кредитам и займам»), Кредит счета 62 «Расчеты с покупателями и заказчиками» – 354 тыс. руб. – погашена задолженность по заемным обязательствам.
Для целей исчисления налога на прибыль выручка от реализации заложенного имущества включается у должника в общий доход от реализации товаров.
Пример 2. Бухучет у залогодержателя
Кредитор предоставил заемщику процентный заем в сумме 900 тыс. руб. В качестве обеспечения возврата займа оформлен залог на товар стоимостью 1 млн 200 тыс. руб. (с учетом НДС по ставке 20%). Проценты уплачивались своевременно. Руководство должника объявило, что не имеет финансовой возможности в срок, оговоренный договором займа, погасить задолженность. Стороны подписали соглашение о том, что в счет погашения задолженности передаются товары стоимостью 900 тыс. руб. с НДС. Остальные товары возвращаются должнику. Кредитор отправил должнику соответствующее уведомление.
В учете кредитора производятся записи:
Дебет счета 008 «Обеспечения обязательств и платежей полученные» – 1 млн 200 тыс. руб. – отражена сумма залога в обеспечение предоставленного займа при оформлении договора залога;
Кредит счета 008 «Обеспечения обязательств и платежей полученные» – 900 тыс. руб. – отражено выбытие залога после достижения соглашения о погашении долга за счет предмета залога;
Кредит счета 008 «Обеспечения обязательств и платежей полученные» – 280 тыс. руб. – товары возвращены должнику;
Дебет счета 41 «Товары», Кредит счета 60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками» – 750 тыс. руб. (900 тыс. руб./120 х 100) – учтено поступление товаров от должника (без НДС).
Если должник является плательщиком НДС и выставляет счет-фактуру с указанием суммы этого налога, то суммы «входного» НДС будут учитываться в обычном порядке.
Дебет счета 19 «Налог на добавленную стоимость по приобретенным ценностям», субсчет «НДС по выполненным работам и оказанным услугам», Кредит счета 60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками» – 150 тыс. руб. (900 тыс. руб./120 х 20) – учтен НДС на основании счета-фактуры должника;
Дебет счета 68 «Расчеты по налогам и сборам», субсчет «Расчеты по НДС», Кредит счета 19 «Налог на добавленную стоимость по приобретенным ценностям», субсчет «НДС по выполненным работам и оказанным услугам» – 150 тыс. руб. – НДС принят к вычету;
Дебет счета 60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками», Кредит счета 58 «Финансовые вложения», субсчет «Предоставленные займы» – 900 тыс. руб. – погашена задолженность по займу за счет стоимости полученных товаров.
Преимущества онлайн-запроса в сервисе ЕГРН.Реестр
Помимо низкой стоимости услуг ключевое преимущество — скорость получения выписки. Четкого срока действия у справки нет, однако, обременения могут появиться в любой день — даже на следующий после получения выписки, что говорить о 5-дневных сроках МФЦ и Росреестра. А если сюда подключить время на почтовую доставку, то полученная выписка может быть уже не актуальна.
Рекомендуем проверять недвижимость на залог через ЕГРН.Реестр. Сервис работает круглосуточно, цены низкие, а срок предоставления выписки минимален. Выписка официальная и заверена ЭЦП Росреестра — ее примут банки, суды и госорганы.
Не теряйте время и проверьте недвижимость на залог прямо сейчас!
