Как проверить застройщика на благонадежность перед подписанием договора долевого строительства 2021 г.

На что обратить внимание, желая проверить документы застройщика

Прежде, чем принять решение о выборе застройщика, обратите внимание на темпы строительства, конечно, вложение средств в завершающиеся объекты, безопасней, но не стоит отказываться и от других вариантов. Динамика строительных работ должна быть стабильной, современные компании ведут трансляцию строек в интернете, публикуют фото. Но это не исключает срывов срока, так как застройщик часто сталкивается с проблемой смены подрядчика, реорганизует процесс. Если вы увидели замедление – обратитесь в фирму, с которой заключен договор.

Обязательно посмотрите, кто является партнером строительства, будет отлично, если это – солидные компании, инвестиционные фонды, которые не привыкли торопиться, вынося решение о сотрудничестве. Государственные банки – тоже признак того, что застройщик надежный.

Стоит опасаться заниженных цен на квадратные метры, адекватная ценовая политика – признак того, что компания не замешана в мошенничестве. Также стоит изучить информацию о застройщике в СМИ, проверить форумы или социальные сети с отзывами, обратиться к конкурентам, чтобы они могли рассказать о фирме, с которой вы собираетесь сотрудничать.

На стройку лучше съездить в будний день, чтобы оценить, устраивают ли вас пробки по дороге. Посмотрите, как обстоят дела с возведением конструкции, пообщайтесь со строителями, если им задерживают заработную плату – это уже повод для беспокойства, ваша квартира может быть задержана аналогичным образом.

Дмитрий Тратаевский Юрист проекта

Стоит отметить еще один из способов проверки надежности застройщика, с которым планируется заключение договора о долевом строительстве. Данный способ представляет собой получение данных о том, какой период времени застройщик существует на рынке строительства. Чем больше лет он осуществляет свою деятельность, тем более вероятно, что уходить с этого рынка недобросовестным образом, застройщик не собирается. Для получения данной информации, необходимо посетить официальный сайт ФНС России — www.nalog.ru. На данном сайте, в соответствии с пунктом 1 статьи 7 Федерального закона от 8 августа 2001 г. № 129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей», присутствует сервис, используя который, можно бесплатно получить содержащиеся в ЕГРЮЛ/ЕГРИП сведения о конкретном юридическом лице/индивидуальном предпринимателе в форме электронного документа.

И вот он, наш победитель!

Если ваш застройщик преодолел первые этапы кастинга — примите наши поздравления, это уже не так плохо. Но его ждет еще один этап отбора, где споткнуться можно на каждом пункте. Есть стандартный набор действий, который может и должен выполнить каждый покупатель недвижимости, если ему не нужна головная боль с получением своих законных и оплаченных квадратных метров. Читайте и запоминайте:

Анализируем послужной список компании

. И нас не интересуют стандартные фразы на ее сайте типа “За нашими плечами тысячи успешных проектов и миллионы довольных клиентов”. Как показывает практика, такая идеальная репутация фирмы легко достигается наймом целого отдела маркетологов и копирайтеров — а они, как известно, продадут что угодно. Верим только фактам и цифрам. Обязательно проверяйте регистрационные данные застройщика, чтобы не нарваться на компанию, которая с завидным постоянством перерегистрируется каждые полгода, покоряя все новые и новые оффшоры. Оцените и структуру компании — с головным филиалом фирмы всегда сотрудничать безопаснее, чем с их дочками, которые закрываются пачками (даже стихотворение сложилось).

Следим за просрочками.

Конечно, можно дать шанс даже тем застройщикам, которые каждый свой объект сдают с опозданием на пару лет, но если деньги вам дороги, как память, — делать этого не стоит. И уж тем более если вы покупаете квартиру в строящемся доме — если вы думаете, что застройщик, постоянно задерживающий сдачу своих объектов, исправится именно на этом доме, квартиру в котором вы купили, жизнь цинично вас разочарует.

Считаем, сколько лет компании.

Это у женщин спрашивать о возрасте неприлично. А если вы отдаете застройщику несколько кровных миллионов, вы просто обязаны знать всю его родословную. Застройщики как вино — с возрастом становятся только лучше. Старейшие российские компании обычно превышают возраст совершеннолетия — им от 20 до 25 лет. Правда, если компания ведет застройку с советских времен, можно ожидать применения старых технологий, низкого качества и совкового сервиса. Зато куча информации и отзывов — есть над чем работать. Обязательно загляните в портфолио. Ведь если компании уже 10 лет, а в арсенале один-единственный дом на 100 квартир — подозрительно, не правда ли?

Проверяем наличие разрешения на строительство.

Вот, вот она заветная квартирка в Новой Москве, за которую и почку отдать не жалко! Ну, или ипотеку взять. И вот вы уже думаете, сочетаются ли красные обои в спальне с зелеными шторами? Но стоп: вначале попросите застройщика показать вам разрешение на строительство. Ведь бывает и такое: застройщик начинает строить дом в надежде на положительное решение контролирующих органов — а оно почему-то не случается. Ну, планеты не сошлись, или новая станция метро здесь будет. А дом ведь уже наполовину построен и даже квартиры в нем проданы! Вот к таким-то дольщикам и приходит та самая слава — когда их показывают в новостях Первого канала как жертв экономических преступлений. Так себе известность, надо сказать.

Внимательно читаем договор.

Приличный застройщик предлагает ознакомиться с ним еще на своем сайте — его содержание стандартное и никакой тайны не представляет. А вот если компания по строительству с пеной у рта доказывает, что все данные в договоре конфиденциальны и подписать нужно прямо здесь и сейчас, ведь квартиры расхватывают как горячие пирожки и завтра будет дороже сразу на мильон — уходите по-английски. Здесь вас ничего хорошего не ждет.

Перед подписанием возьмите договор с собой и посоветуйтесь с юристом. Он быстро найдет тот самый пресловутый текст мелким шрифтом, который выливается покупателю в существенные суммы. Например, квартира может внезапно увеличиться на несколько квадратных метров, и их придется оплатить. Возникают неточности и в вопросе отделки квартиры — витиеватые формулировки о “подготовленных для черновой отделки стенах” на деле могут означать панельные трущобы с наскальной живописью.

Ищем данные о других объектах.

Покупка недвижимости — то дело, в котором нужно и посмотреть, и пощупать. Ведь как сказал известный сказочный персонаж: “А то бывает оптический обман зрения!”. Так вот, если на сайте застройщика вы не видите информации о сданных объектах или находите только размытые формулировки типа “Нам доверяют миллионы” — ставьте на нем крест. Настоящие застройщики выкладывают на сайтах целые картинные галереи из своих объектов с подробным описанием планировок, площадей, адресов, цен. Кстати — если прайса на сайте нет, а вас заманивают красивым “Позвоните, мы сделаем вам выгодное предложение” — бегите, выгодным это предложение будет только для застройщика.

Проверяем, не врут ли нам.

Да-да, все врут, это общеизвестный факт. Но утаивать важную информацию от покупателей вовсе моветон. Представьте — вы присмотрели себе пентхаус недалеко от Митино. Спальный район, 20 минут до центра Москвы, рядом роща и парк со спортивными тренажерами, вокруг отличная инфраструктура и лапочки-соседи. Казалось бы, отдавай свои кровные и живи в этом раю! Как бы не так: окна выходят на колонию, за домом идет железнодорожная ветка, от которой трясется посуда в шкафу, а через год здесь и вовсе будут строить новую станцию метро. И об этом ни единого слова на сайте! Совпадение? Не думаю…

Изучаем отзывы в интернете.

Конечно, они могут быть и заказными, поэтому обращаем внимание на детали: авторы липовых отзывов не заморачиваются подробными описаниями, а вот настоящие владельцы проблемных квартир с точностью до минуты могут сказать, когда начала отслаиваться плитка в ванной и как быстро растет плесень на промерзающих зимой стенах.

Какие документы застройщика нужно проверить

Надежный застройщик – это не темная лошадка, которую вам посоветовали друзья. У него должен быть свой сайт, где в свободном доступе размещена вся документация, целый пакет, включая лицензии, декларации, постановления о выделении участка. Все это должно быть доступно потенциальным клиентам. Кроме того, максимально надежным является заключение договора долевого строительства. Этот документ регистрируется государственным органом и исключает двойные продажи.

Впрочем, обычный договор, составленный юридически верно без подводных камней, тоже подходит. Однако в любом случае, в соответствии с Федеральным законом договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации). Изучить этот документ лучше всего с грамотным специалистом, если организация относится к своим обязанностям добросовестно и ей нечего скрывать, договор вам предоставят для домашнего рассмотрения. Здесь должны быть указаны сроки сдачи, штрафные санкции, если одна из сторон нарушит условия.

Не обойдите стороной разрешение на строительство – оно проверяется на специализированном сервисе, предоставляется фирмой по запросу потенциального клиента.

Чёрный список ещё не чёрный?

В Астане список недобросовестных застройщиков, который периодически публикуется на сайте акимата, надо полагать, несколько недоработан. Сейчас в нём фигурирует примерно 40 объектов. При этом отдельные, несомненно проблемные, в этом списке отсутствуют.

Так, только недавно в перечень попал давно реализуемый объект «Ак Жар» от ТОО «ШаныракСтрой КZ», расположенный на ул. Нажимеденова. Также акимат впервые выдал предупреждения некоторым откровенно подозрительным отделам продаж.

При этом мы так и не обнаружили в списках нерадивых застройщиков . Между тем представители акимата официально признают, что строительство всех восьми объектов этой компании сейчас под угрозой срыва. Точнее, строительство уже давно приостановлено. Под вопросом даже возобновление работ.

Масштаб истории, в которую влипли почти 4 000 человек, заслуживает отдельного упоминания.

Как проверить застройщика при покупке квартиры?

Перед покупкой квартиры, изучите несколько немаловажных факторов:

  • Репутацию фирмы-строителя;
  • Подведение коммуникаций к жилому дому;
  • Адекватность цен на жилье;
  • Количество заказов у компании должно быть большим;
  • Документация в порядке;
  • Застройщику нечего скрывать, он предоставляет все договора;
  • Компания не была замешана в судебных разбирательствах.

Дмитрий Тратаевский Юрист проекта

На практике немало случаев, когда застройщик продолжает заключать договоры на долевое участие в строительстве, при этом в отношении него поданы исковые заявления, которые в ближайшем будущем, негативно скажутся на его финансовом состоянии. Не говоря уже об исках о признании застройщика банкротом. Участнику долевого участия в строительстве или будущему участнику, для получения сведений о наличии текущих судебных процессах, в которых застройщик выступает ответчиком (именно этот процессуальный статус должен интересовать будущих дольщиков), достаточно посетить официальный сайт Федеральных Арбитражных судов Российской Федерации — https://www.arbitr.ru

Куда уходят деньги, в какие города?

Прежде чем отдать застройщику честно заработанные кровные, проанализируйте, есть ли у него материальные проблемы. И мы сейчас не о временных явлениях типа кризиса в период карантина или экономического спада — мы о систематическом утекании средств куда угодно, только не на постройку домов. Ни в коем случае не связывайтесь с застройщиками, если у них за душой:

  • дела о банкротстве — проверить их можно в Картотеке арбитражных дел онлайн. Здесь показываются долги перед контрагентами, которые застройщики не платят даже по решению суда. Обиженный контрагент обязательно получит свои деньги, но после передачи компании арбитражному управляющему, который продаст имущество застройщика с молотка. В итоге дом передадут на достройку другой фирме — и здесь его судьба теряется в туманных реалиях российского строительства. Достраиваться проблемный дом может и 5, и 10 лет.
  • налоговые задолженности — об этом тоже можно узнать в интернете, достаточно зайти на сайт Федеральной налоговой службы. Добрые налоговики вывешивают информацию обо всех компаниях, которые должны государству больше 1000 рублей законных сборов. Уставшая от постоянных недоборов налоговая вполне может инициировать уголовное преследование руководителя компании или начать дело о его банкротстве. Ни тот, ни другой вариант вам не подходит, если вы уже планируете жить долго и счастливо в своей квартире.
  • долги по судебным искам — об этом нам с радостью сообщит сайт Федеральной службы судебных приставов. Здесь можно найти любой исполнительный лист, переданный для производства приставам для принудительного взыскания. Конечно, важна еще и причина судебной тяжбы. Но если у компании миллионные долги третьим лицам, которые она, игнорируя решения суда, не выплачивает месяцами, — наводит на размышления, не так ли?

Можно ли проверить застройщика при покупке квартиры в ипотеку

Какие документы должен предоставить застройщик, если вы хотите оформить ипотеку? Все те же, кроме того, учитывайте, с каким банком сотрудничает компания, есть ли возможность оформить кредит с поддержкой. Иногда бывает так, что компания сама предлагает выгодные условия для заключения договора в банке-партнере.

Ипотека – не повод отказывать в ознакомлении с комплектом документов, поэтому ваши действия должны быть такими, как если бы покупка совершалась не в кредит.

Человек и закон

Оценить шансы инвесторов на завершение строительства никто не берётся. На одной из встреч Сергей Хорошун признал, что ситуация фатальная и «точка невозврата» уже близко.

Сейчас идёт сверка договоров и подготовка документации, сбор материалов для расследования. Ни о какой сдаче домов в 2015 году не может быть и речи.

Власти упрекают инвесторов в том, что те, принимая решение, не удостоверились, надёжна ли фирма.

Дольщики в свою очередь предъявляют претензии акимату и должностным лицам, которые должны курировать сферу строительства.

Удивляются и вовсе не причастные к этой истории люди. Каким образом компания, объекты которой уже однажды достраивало государство, снова получила участки под проектирование? Да ещё какие! На главных проспектах столицы. Один из них в 50 метрах от площадки EXPO.

Проверенные застройщики Москвы

В Москве надежность застройщика можно проверить онлайн на сервисе городских услуг. Здесь собрано 163 застройщика, с ними заключить договор можно без опасений, что жилье не оправдает ожиданий.

Кстати, этот нужный сервис расскажет вам и о тех фирмах, что проходят процедуру банкротства, нарушают закон или имеют плохую репутацию.

Для проверки надежности застройщика существует немало способов. Вам нужно изучать детали, подходить к процессу грамотно, обращать внимание не на разговоры знакомых, а на вещи, которые вы видите сами.

История и структура компании

Имеется в виду не только изучение количества и видов сданных объектов, но и проверка регистрационных данных застройщика.

Нередко компании перерегистрируются в налоговых органах, причем по различным причинам – от банальных организационных до открытия нового юридического лица вследствие серьезных проблем предыдущего.

Кроме того, стоит обратить внимание и на персоны учредителей: сегодня на рынке действует немало организаций-застройщиков с вроде бы чистой репутацией, но являющихся «перевоплощениями» проблемных фирм.

Примерно такая же ситуация с внутренней структурой компаний-застройщиков, зачастую представляющих собой сложные концерны. Если строительством конкретного объекта занимается головная компания – застройщик выглядит надежнее, дочерние же фирмы, даже выступая под маркой основной, могут меняться, «теряться» и т.д., сдавая не очень качественные объекты.

В таких случаях имеет смысл искать и проверять информацию и о головной компании, и о дочерней.

Особо отметим и необходимость проверки сведений о конфликтах, связанных с деятельностью застройщика. Ни для кого не секрет, что ко многим строительным компаниям предъявляли серьезные претензии и покупатели – вплоть до проведения пикетов, обращений в суд и правоохранительные органы, и подрядчики, и сами органы – вплоть до возбуждения уголовных дел в отношении должностных лиц застройщиков.

Что общего между флагманами и однодневками?

Заключая вместо договоров долевого участия соглашения иных форм (договоры инвестирования, которые активно используются на рынке жилищного строительства), помните, что вы сильно рискуете.

Дело в том, что, принимая закон «О долевом участии», власти сняли с себя груз ответственности. Для них ситуация выглядит так: нет лицензии — нет реализации площадей. А если застройщики в обход закона квартиры всё же продают, значит, и продавец и покупатель являются нарушителями, однако действуют на свой страх и риск.

Законно и правильно заключать договоры долевого участия. Только разрешений на эту деятельность не получал никто: ни фирмы-гиганты, ни однодневки. Почти в любой компании вам предложат договор инвестирования. Так что по этому признаку ответственного застройщика тоже, увы, не определишь.

Рейтинг
( 2 оценки, среднее 4 из 5 )
Понравилась статья? Поделиться с друзьями: