Отвечает судебный юрист отдела «Адвокатские услуги» юридической компании URVISTA Рената Кашина:
Согласно законодательству, имеющийся в договоре пункт о праве арендодателя досрочно расторгнуть договор найма жилого помещения не расторгает автоматически договор, если Вы на него ссылаетесь. По закону, расторжение любого договора досрочно возможно только по соглашению сторон или через суд.
Таким образом, если Вы предупредили арендаторов устно, лучше продублировать письмо-уведомление с намерением расторгнуть договор найма по Вашей инициативе со ссылкой на данный пункт договора, указать просьбу освободить квартиру в течение 30 дней, направить арендаторам эти письма по всем известным адресам: адресу постоянной регистрации по месту жительства, по месту временного пребывания (если есть временная регистрация) и по месту фактического проживания (по адресу Вашей квартиры) заказным ценным письмом с описью вложения, сохранить квитанции и описи вложения.
Инструкция: как зарегистрировать договор найма
Как досрочно расторгнуть договор аренды?
Для дальнейшей зашиты в суде необходимо собрать все подтверждения Вашего общения с арендаторами: звонки, смс, сообщения в мессенджерах, электронной почте; найти свидетелей, соседей, которые смогут подтвердить факт проживания арендаторов в Вашей квартире после Вашего уведомления, факт устного уведомления о расторжении договора и Вашей просьбы освободить квартиру.
Далее желательно обратиться к участковому, чтобы он зафиксировал факт проживания арендаторов в квартире, как в момент уведомления, так и по истечении 30-дневного срока после уведомления, чтобы подтвердить нарушение документально. После чего необходимо получить у участкового копию протокола об административном правонарушении. Перед обращением к участковому требуется подготовить и предоставить документы, подтверждающие право собственности на квартиру (свидетельство или выписку из ЕГРН), паспорт, договор найма квартиры с арендаторами, документы о направлении писем арендаторам.
Если по истечении 30 дней после получения письменного уведомления квартиранты откажутся выезжать, необходимо обратиться в суд по месту нахождения квартиры с исковым заявлением о расторжении договора найма, выселении арендаторов, взыскании арендной платы (если арендаторы перестали оплачивать аренду). К исковому заявлению прилагаются все вышеперечисленные доказательства: договор найма, документы об отправке уведомлений, документальное подтверждение факта нарушения от участкового, переписка, звонки, показания свидетелей. После получения решения суда и исполнительного листа в суде необходимо подать исполнительный лист приставам, которые уже в свою очередь должны выселить жильцов в принудительном порядке с составлением акта о выселении.
Отвечает адвокат Уральской коллегии адвокатов Свердловской области Антон Задоркин (Екатеринбург):
В случае отказа арендатора покинуть арендованное помещение необходимо предпринять следующие шаги.
- Направить арендатору заказным письмом уведомление о расторжении договора аренды. В случае отказа арендатора добровольно покинуть жилое помещение можно обратиться с заявлением в полицию для того, чтобы сотрудники правоохранительных органов провели проверку по данному факту (конечно, только суд вправе выселить злополучного арендатора, но нередки случаи, когда сотрудники полиции могут повлиять на такого жильца, тем более что данная проверка проводится в кратчайшие сроки). В случае же, если сотрудники полиции не смогут помочь, то постановление об отказе в возбуждении уголовного дела будет дополнительным доказательством того, что арендатор незаконно занимает арендуемое помещение.
- Если после вышеуказанных мероприятий арендатор останется при своем мнении, то необходимо обратиться в суд по месту жительства арендатора с требованием о его выселении. К данному исковому заявлению необходимо приобщить копию договора аренды, копию уведомления о расторжении договора аренды + доказательства отправки арендатору заказного письма, а также копию постановления об отказе в возбуждения уголовного дела (в случае наличия). Кроме того, на само судебное заседание можно пригласить пару свидетелей, которые могут подтвердить, что арендатор до сих пор проживает в квартире. При подаче искового заявления необходимо заплатить государственную пошлину в размере 300 рублей. После подачи искового заявления судебное заседание, исходя из моей практики, назначается примерно через месяц. По таким категориям дел суд, как правило, проходит за одно судебное заседание и затем выносит решение. В случае несогласия с вынесенным решением его можно обжаловать в суде апелляционной инстанции.
Что делать, если арендаторы не платят за съем?
Арендатор не платит за съем и коммуналку – что делать?
Полезная информация — исключения из правил
Существует такое понятие, как эмансипация. Это когда несовершеннолетний признается органами попечительства полностью дееспособным. Конечно, такое можно встретить не часто, но иногда бывает.
Подобное может быть, если ребенок официально трудоустроен, работает по договору или контракту и имеет стабильный доход. Либо же работает сам на себя, является индивидуальным предпринимателем. Тогда ему и родителям следует обратиться в местный орган опеки и попечительства. Если там дают добро, то сей гражданин становится официально дееспособным, и имеет все права, что и совершеннолетний.
Отвечает директор офиса вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:
Эту проблему можно решить только в судебном порядке, так как семья не выполняет обязательства договора. Существуют договорные обязательства, при которых договор может быть расторгнут при условии надлежащего уведомления за 30 дней. В случае, если другая сторона их не исполняет, необходимо направить соответствующую претензию, в которой указать, что все судебные издержки будут возложены на проигравшую сторону. Наличие ребенка в данном случае не является отягчающим обстоятельством при расторжении договора.
Как выгодно сдать квартиру?
Как выгодно сдать в аренду квартиру в новостройке?
Вопрос углом
Студентам, приехавшим в крупные города, придется отдавать за жилье в среднем половину заработанного. К такому выводу пришли специалисты «Авито Недвижимости» и «Авито Работы», сопоставив стоимость аренды «однушки» в Москве, Петербурге и других крупных городах с зарплатами, которые предлагают там студентам.
Самыми доступными городами для аренды жилья для работающих студентов стали Владивосток, Воронеж и Ставрополь. Во Владивостоке, если верить базе «Авито», за «однушку» придется платить в среднем 13400 руб./мес. На самом деле однокомнатную квартиру здесь можно снять как за 13, так и за 25 тысяч рублей в месяц. Цена зависит от района, этажа, состояния жилья, наличия в нем бытовой техники, степени изношенности мебели и других факторов.
Но на другом сайте объявлений — FarPost, который часто используют местные жители, цены заметно выше. За 13 тысяч в месяц не нашлось ни одной квартиры, одну сдавали за 18, стоимость аренды остальных составляла от 22 до 40 тысяч рублей.
Дешевле однокомнатных квартир так называемые студии — небольшие квартиры, где нет стены между кухней и комнатой. Цены предложений на «Авито» варьируются от 8 до 15 тысяч рублей. Возможно, среди них есть «студии» в недавно построенных домах, но жители Владивостока отлично знают, что квартиры такого типа — с жилой площадью 12-18 квадратных метров, с крошечным санузлом и без кухни, общей площадью чуть больше 20 «квадратов» — это «гостинки». На FarPost, к слову, их честно называют именно так, а сдают по цене от 13 до 24 тысяч рублей. Селить своего, пусть и взрослого ребенка в такую студию я бы не рискнула. Девятиэтажки, строившиеся в 80-х годах прошлого века в разных районах, как правило, непрестижных и неудобных, заслужили недобрую славу и слегка презрительное название «хихишники». В них живет немало маргиналов и традиционно чаще происходят преступления.
Согласно исследованию «Авито», проще всего жить отдельно от родителей в Воронеже, где на аренду однокомнатной квартиры у студента уйдет 40 процентов от заработка (27 900 рублей, из которых 11 149 руб./мес. нужно будет отдать за жилье). В Ставрополе похожая картина (на руки студент в среднем получает 24 900 рублей, из которых 10 043 руб./мес. должен будет отдать за аренду квартиры). Для студентов стоимость жилья в Ставрополе обойдется примерно в 10 тысяч рублей. Но стоит понимать, что за такую сумму вряд ли удастся найти комфортную квартиру. Тем не менее вариантов в такой ценовой категории достаточно. Скорее всего это будет «однушка» в старом доме с небольшой квадратурой и далеко не всеми удобствами.
А вот с работой все не так просто. Говорить о нехватке вакансий в Ставрополе не приходится, но заработать более 20 тысяч рублей в месяц получится только при полной занятости.
— Я работаю в общепите с начала лета, как только закончились постоянные занятия и началась сессия. Рабочий день длится 10 часов, получаю около 1000 рублей за смену. О том, чтобы совмещать с учебой, не может быть и речи. С первого сентября работу бросаю, — говорит студент одного из вузов Ставрополя Александр Рыбин.
Он считает, что работать во время учебы можно только при условии неполной занятости. Некоторые устраиваются в учебное заведение, где учатся, но зарплаты там небольшие. А коммерческие предприятия неохотно берут на работу студентов, которые намерены часто отпрашиваться на пары.
Половину от месячного заработка за съемное жилье придется отдать молодежи в Красноярске и Томске. Почти столько же (49%) в Ростове-на-Дону и Нижнем Новгороде. Затратно учиться в Махачкале, где на аренду уйдет 58% средней зарплаты молодого человека. Согласно базе «Авито», доступные города по аренде однокомнатных квартир — это Смоленск (10 560 руб./мес.) и Оренбург (10 649 руб./мес.).
Больше всего получают учащиеся в Москве (45 400 руб./мес.) и Санкт-Петербурге (37 900 руб./мес.). Но в столицах и самое дорогое жилье: в среднем аренда однокомнатной квартиры в Москве обойдется в 35 276 рублей в месяц, в Петербурге — 22 612 руб./мес. На третьем месте по дороговизне Екатеринбург (17 257 руб./мес.). А самые низкие зарплаты студентам во Владикавказе (21 300 руб./мес.), Смоленске (21 700 руб./мес.) и Волгограде (22 300 руб./мес.).
Для столичных студентов более приемлемый вариант — присмотреть жилье в ближайшем Подмосковье. Например, в Пушкино скромная «однушка» обойдется в 15-20 тысяч руб./мес. А добраться до Москвы каких-то 30 минут на электричке.
Эксперты также подсчитали, во сколько обойдется жилье за все пять лет обучения. Оказалось, сумма может превысить цену обучения на платном отделении вуза. В Москве и Петербурге это 2,1 млн руб. и 1,4 млн руб., в Екатеринбурге — 1 млн руб. Эти суммы сопоставимы или даже превышают общую стоимость обучения в крупнейших вузах этих городов.
Инфографика «РГ» / Михаил Шипов / Антон Переплетчиков / Ольга Бухарова
Отвечает адвокат, управляющий партнер компании Sdelky.ru Денис Вольнов:
Согласно п. 1 ст. 35 ЖК РФ, выселение граждан из жилого помещения, которые отказываются добровольно освобождать помещение, возможно только на основании судебного решения. Для исков данной категории предусмотрена исключительная подсудность по месту нахождения недвижимого имущества. После получения положительного судебного решения истец должен получить исполнительный лист. Исполнительный лист подается в службу судебных приставов, которые возбуждают исполнительное производство. В рамках исполнительного производства приставы обязаны выселить граждан из жилого помещения.
Сложность дел данной категории заключается в том, что в решении и исполнительном листе должны быть указаны конкретные граждане, которые подлежат выселению. Формально приставы не обязаны выселять граждан, не указанных в судебном акте. При этом бывают ситуации, когда определить количество проживающих граждан, а также идентифицировать их довольно проблематично. Также нет гарантий того, что к моменту исполнения судебного акта в квартире не появятся новые граждане, которые не проживали там на момент подачи иска.
Отвечает частнопрактикующий юрист Виктория Суворова (Пятигорск):
Если у Вас указан порядок расторжения договора за 30 дней, то если Вы их предупредили письменно, и в назначенный день люди не съехали, можете обращаться в суд за защитой своих прав. Но это процесс долгий, так как иски о выселении рассматриваются около двух месяцев. Есть более быстрый вариант: позвать на помощь участкового. Также должна Вас предупредить, что, согласно закону, при расторжении договора найма Вы обязаны оповестить о прекращении его действия за два месяца (если у Вас в договоре не указано иное).
В обоих случаях обязательно наличие письменного уведомления о расторжении договора найма с Вашей стороны. Арендаторы должны либо расписаться на нем, либо Вы в присутствии двух свидетелей должны поставить отметку о том, что наниматель отказывается расписываться.
Если все-таки дойдет до суда, Вы можете требовать у них упущенную выгоду (так как расторжение договора связано именно с продажей квартиры), оплату квартиры (за то время, что они еще там жили), моральный вред и судебные издержки. Вообще в таких случаях советую обратиться к юристу по гражданским/жилищным спорам, чтобы он пообщался с нанимателями квартиры и объяснил им перспективы дела.
Со скольки лет можно арендовать жилье — законы России
С какого возраста можно снимать жилье? Для ответа на поставленный вопрос обратимся к действующему законодательству РФ.
В гражданском кодексе есть страница, где находится статья 26 гласящая, что ребенок, возраст которого от 14 до 18 лет имеет право заключать сделки, но при этом необходимо согласие родителей в письменном виде.
При этом, лично они присутствовать не должны, достаточно в произвольной форме составить заявление, где указать свои паспортные данные и ребенка. Заверять документ у нотариуса также не нужно.
