Как всё устроено: Работа риелтора Московский риелтор анонимно рассказал The Village о том, кто подогревает цены на квартиры, почему сделка может сорваться в последний момент и зачем нужны «свои люди»

Риэлтор обязан «отработать» свои комиссионные — сопровождать сделку с недвижимостью на всех этапах. Разбираем с JCat.Недвижимость, что входит в обязанности агента по недвижимости.

Часто риэлторы могут услышать от клиентов, что они должны и обязаны что-то сделать, за чем следуют обвинения в невыполнении своих обязанностей. Но для того, чтобы требовать, изначально нужно обговорить те самые обязанности. И не просто обсудить устно, но и зафиксировать в письменной форме — на страницах договора об оказании риэлторских услуг. Только тогда у агента возникает определенный перечень конкретных обязанностей — задач, которые ему нужно сделать для клиента, и за качество выполнения которых он несет ответственность.

Основные обязанности агентов

Условия работы риэлтора в агентстве недвижимости во многом зависят от политики компании, интересы которой представляют специалисты.

В основном должностные обязанности риэлтора выглядят таким образом:

  1. Поиск клиентов.
  2. Встречи с заказчиками и ведение переговоров с ними.
  3. Консультирование по любым вопросам, которые касаются заключения сделки с недвижимостью.
  4. Размещение объявлений на тематических ресурсах.
  5. Поиск вторых сторон для заключения сделки: покупателей для продавцов, подходящие варианты недвижимости для покупателей, квартиросъемщиков для арендодателей и наоборот.
  6. Сбор документов, включая получение официальных бумаг по доверенности клиентов.
  7. Заключение договоров о купле-продаже.
  8. Контроль подписания сделки у нотариуса, передачи суммы сделки и прав собственности в случае покупки объекта.
  9. Составление и ведение клиентской базы.

Также специалисты обязаны анализировать изменения на рынке недвижимости, повышать уровень знаний в сфере жилищного и земельного права, посещать тематические курсы и мастер-классы — развиваться в своем деле.

Про отношения клиентов и риэлторов

Почему комиссию за сдачу квартиры платит арендатор?

Это не всегда так. Часто уже бывает такое, что платит собственник. Арендатору стоит платить, если у него нет времени.

Какой процент сделок по сдаче квартир, когда собственник оформляет отношения официально?

С этого года будет такая жесть, что скорее всего будут вычислять до 80% собственников. Налоговая зверствует.

Если собственник ставит необоснованную цену, стараетесь ли его образумить или не спорите?

Основная работа агента — обосновать цену сделки, а не фантазии собственника. Не просто спорим: если в течение 7 недель собственник нас не слышит, расторгаем договор.

Правда ли существует практика: риэлторы обещают собственнику сдать или продать квартиру по слишком завышенной цене, чтобы отбить клиента у коллег, а потом несколько месяцев снижают цену.

Нет. Все эти стенания собственников в интернете — пустой плач. Агент — не волшебник. Он не может заставить покупателя купить товар много дороже аналогов. Мир прозрачен, идиотов нет. Все умеют считать. Задача качественного агента — отстоять максимум в цене при торгах.

Чем чаще всего грешат ваши коллеги?

Врут! Враньё постоянное. Это как раз задача хорошего эксперта — различать, где ему врут. У меня в агентстве есть кодекс этики. Подписал — не ври. Поймаю на вранье — выпизжу пинком под зад. Враньё повальное, к сожалению. Но и 70% собственников врут как сивые мерины.

Сталкивались ли негативом от окружающих из-за своей работы?

Каждый день наши агенты получают 2–3 «пошёл нахуй, урод» в свою сторону. Это побочный эффект работы.

Сделки с недвижимостью близки к криминалу: бывало такое в вашей практике?

Да. Была профессиональная уголовница, которая переклеивала паспорта так, что её ловила прокуратура по всей России. У нас была с ней проблема в Краснодарском офисе.

Но чаще всего криминал просят сами собственники: занизить цены в договорах, чтобы уйти от налогов, оформить квартиру так, чтобы не учитывать материнский капитал, помочь выкинуть родственника из сделки. Таких ооооочень много.

Опять-таки, я 16 лет создавал свою репутацию, если агент в моей сети на этом попадется — ему пиздец: не просто разорву договор, а постараюсь ещё и не дать работать на рынке.

Рынок недвижимости в Москве стал более цивилизованным за последние годы?

Нет! Только хуже. Порталы допустили шваль к работе с объектами. Необученные клоуны могут нарисовать себе стаж и начать разводить людей.

Как вы снимаете риски клиента? На что смотрите?

База косвенных признаков мошенничества, постоянный обмен опытом с коллегами. Запросы по своим каналам с привлечением сотрудников. Есть ещё банки и страховые компании, которые вместе с тобой участвуют в проверке объектов. Тут много, за одно интервью не расскажешь.

Расскажите об опасностях в профессии. Как защищаете себя?

Никому не доверять. Вот основной рецепт.

Законодательная база

Основная проблема четкой формулировки обязанностей риэлторов заключается в том, что в официальных нормативно-правовых документах нет информации по этому поводу.

В проекте Федерального закона «О риэлторской деятельности в Российской Федерации» четко прописаны обязанности риэлтора. Например, среди прочих пунктов в нормативно-правовом акте можно найти информацию о том, что агент должен:

  • сообщать клиенту о том, что предоставление риэлторской услуги по каким-либо причинам невозможно;
  • сохранять документы заказчика в полной безопасности;
  • представлять все документы о законности своей деятельности по требованию потребителя;
  • не разглашать персональные данные и конфиденциальную информацию;
  • предоставлять данные о сделках судебным, правоохранительным, другим уполномоченным государственным органам.

В законопроекте указано, что все сотрудники в сфере риэлтерской деятельности должны пройти аттестацию по программам и методикам, которые утверждены объединением организаций риэлторов. При этом в документе есть информация о том, что пределы ответственности агента ограничиваются размером оплаты услуг риэлтора в соответствии с договором.

Хотя сам закон так и не был принят, его положения очень точно дополняют основные обязанности риэлторов.

Сколько зарабатывает риэлтор

Как формируется ценник на услуги риэлтора?

Ценник всегда — это процент от суммы сделки. В продажах — 3–5% от цены сделки, в аренде — 50–100% от ежемесячного арендного платежа.

Какой средний доход у риэлтора в Москве?

Сейчас я вас удивлю. Доход у агентов в России схожий. Просто так получается, что в регионах делают больше сделок, а в Москве — более высокий чек. Средний доход агента в карман по России — 1 млн рублей в год. Есть 4–5%, которые делают себе в карман 5–6 млн рублей в год. Если в России 200 тысяч агентов, только 800–1000 из них настолько толковые, что зарабатывают по 500 тысяч в месяц. Поэтому среднемесячный доход — это 75–100 тысяч рублей. Но вот что смешно — как только агент начинает зарабатывать 120 тысяч в Москве, он сидит на жопе ровно и вообще не шевелит задом.

Мы страна нищих не по кошельку, мы — страна нищих по целям людей. Какие цели, такой и доход.

Есть ли демпинг цен на услуги риэлтора?

Это всё — мифы школоты, которая думает, что ЦИАН или АВИТО могут помочь обойтись без агента.

Вы свою команду держите на зарплате или проценте?

Для меня как агентства агент — клиент. Я обучаю, даю лиды, показываю, как действовать с клиентом. Короче, я — сервис, который даёт возможность заработать. Поэтому плачу не я агентам, а они мне долю от своего дохода.

Из чего складывается ваш доход? Что приносит больше денег?

Основные деньги мне приносит рекрутинг, поиск агентов и лидогенерация клиентов. Я содержу маркетинг, автоматизацию процессов, офис и расходы по нему, юристов.

Агент приходит на всё готовое. У меня разработана своя интерактивная система онлайн-обучения. Аналогов в России сейчас нет. Вот от выручки комиссионных в итоге получаю 25% себе в карман.

Как риэлторы оформляют доходы?

Договор, получение денег с подтверждением оплаты. Лучше на карту официально или на счет ИП. Сейчас налоговая жёстко контролирует. Более того, мы как агентство недвижимости обязаны о каждой сделке сдать отчётность в Комитет Финансового Мониторинга. Это очень серьёзная контора. За отсутствие отчётности — штрафы на сотни тысяч.

Где зарабатывают больше денег: в краткосрочной или долгосрочной сдаче, продаже квартир или загородного жилья?

Больше всего зарабатывают в купле-продаже недвижимости. Но и учиться надо серьёзнее.

Консультирование клиента

Риэлтор — это одновременно инженер, юрист и экономист. Чтобы предупредить обращение клиентов к «третьим лицам» и отработать свой гонорар на 100%, агенту важно разбираться в особенностях планировки квартир и домов, стройматериалах и современных тенденциях в дизайне, в то же время с легкостью объяснять юридические тонкости заключения сделки и прогнозировать спрос на недвижимость на несколько лет вперед.

Консультирование клиентов — это важная часть работы риэлтора: во время личных встреч и онлайн-консультаций возникает доверие и формируется репутация специалиста.

Составление договора

Подтверждением договоренностей между покупателем и продавцом служит соглашение. Договор о купле-продаже может составлять непосредственно риэлтор. В действующем законодательстве РФ нет ограничений, кто именно может готовить документ. Главное — чтобы он был юридически грамотным. Готовить договор может как риэлтор со стороны покупателя, так и со стороны продавца.

Также существует такой вариант договоренностей между сторонами, как оформление договора задатка. На его основании продавец обязуется не продавать квартиру другим лицам, поскольку он получает от покупателя часть суммы за жилье. Этот документ разрабатывает риэлтор. Чаще всего в агентстве уже есть типовой вариант договора, который меняется в зависимости от индивидуальных особенностей сделки.

Как самостоятельно обучиться профессии риэлтор?

1. Ищите информацию в интернете, читаете статьи и т.д. В итоге, вы получаете сведения, с помощью которых вы придумаете свою технику работы.

2. Конечно, по всем правилам, вы должны получить ИП и иметь свой офис. Но есть такие, кто работает частным риэлтором без ИП на начальном этапе и заключает договора как физ. лицо.

3. Начинаете работу! Как мы говорили ранее, можно начать с простого. Предлагайте свои услуги по аренде квартир. Ищите объект на аренду и активно рекламируйте. Вам станут звонить и просить показать объект. Поэтому заранее договоритесь с хозяином о встрече для показа. Как правило, такие услуги стоят не дорого, примерно 1, 5 – 2 000 рублей.

Смотрите видео как это быть риэлтором:

Инструкция для риэлтора

Должностная инструкция риэлтора — это документ, который регламентирует работу специалиста внутри организации. Подписывает инструкцию генеральный директор агентства недвижимости. Так он утверждает объем обязанностей и алгоритмы работы агентов компании.

Документ содержит несколько разделов:

  1. Общие положения — информацию о том, кто такой риэлтор, чем он руководствуется в процессе своей работы.
  2. Должностные обязанности — что конкретно должен выполнять агент в процессе подготовки сделки, как он должен документировать свою деятельность.
  3. Права риэлтора — список того, что может требовать специалист от заказчиков и руководства.
  4. Ответственность риэлтора — что ожидает агента в случае несоблюдения инструкции, нарушения законов, причинения ущерба.

Дополнительные инструкции

Эксперты в этой сфере проводят особый инструктаж для начинающих риэлторов — шаги, которые нужно сделать новичку для достижения успеха в новом деле:

  1. Покинуть предыдущее место работы. Вопреки частому заблуждению, в качестве подработки риэлторская деятельность не подходит, даже несмотря на свободный график работы. Особенно на старте своей карьеры важно максимально погрузиться в освоение новой специальности.
  2. Найти лучшее агентство. От первого места работы во многом зависит дальнейший успех реализации в этой сфере.
  3. Постоянно искать клиентов. Расклейка и чтение объявлений, реклама в соцсетях, мониторинг тематических групп и форумов, ведение своих рабочих аккаунтов — все это может помочь.
  4. Развиваться. Общение с опытными коллегами, экспертами, юристами и экономистами, маркетологами и представителями других специальностей — залог успеха и конкурентоспособности в выбранном деле.

Соблюдение должностных инструкций и пунктов договора с клиентами — это основная обязанность каждого риэлтора. Четкое следование правилам работы, соблюдение принципов корпоративной этики, собранность и ответственность — это индикаторы успешного и порядочного риэлтора.
Подача объявлений на 200+ сайтов в один клик

Рейтинг
( 2 оценки, среднее 5 из 5 )
Понравилась статья? Поделиться с друзьями: