Ранее для того, чтобы оформить разрешение на строительство или реконструкцию недвижимости, требовалось получить ГПЗУ, в котором указывались разрешенные параметры застройки. С июля 2021 года этот документ фактически заменила выписка из ПЗЗ. Заказать ГПЗУ или, точнее, выписку вы можете в — нужный документ будет подготовлен за кратчайшее время и по доступной стоимости.
Получить выписку можно и самостоятельно, обратившись лично в Москомархитектуру (только для физических лиц) или через интернет-портал правительства Москвы. Для этого нужно будет правильно заполнить специальный бланк заявления в бумажной или электронной форме.
При использовании интернет-портала необходимо зарегистрировать личный кабинет, для чего потребуется получить личную электронно-цифровую подпись. Выдача готового документа производится по усмотрению заявителя – в электронном виде или на бумажном носителе. При этом земельный участок должен состоять на государственном кадастровом учёте.
В любом случае самостоятельное получение выписки из ПЗЗ приведет к затратам времени и накладным расходам. Поэтому гораздо выгоднее обратиться к опытным специалистам нашей компании, которые оперативно сделают за вас всю работу.
Что такое ПЗЗ
По определению ГСК РФ, правилами застройки и землепользования называется региональный документ, регламентирующий параметры использования территории, для которой он был разработан. Они могут быть разработаны для населенного пункта, города или поселения. После утверждения эти правила обязательны к исполнению, а в случае нарушения регламентов ПЗЗ к собственнику или арендатору земельного участка могут быть применены строгие санкции – от существенных штрафов до сноса построенных зданий и даже изъятия земельного участка.
Правила землепользования применяются в следующих целях:
- для сохранности объектов культурного наследия и окружающей среды;
- для эффективного развития территорий муниципальных образований;
- для обеспечения прав владельцев земельных участков и объектов недвижимости;
- для создания благоприятных инвестиционных условий.
При этом ПЗЗ не противоречат генеральному плану территории и соответствуют уже разработанным и утвержденным проектам планировки и межевания территорий. Для конкретного земельного участка ГПЗУ является выпиской из ПЗЗ, определяющим параметры использования участка.
Как правило, разработанных ПЗЗ достаточно для получения Генерального плана для проектирования и разрешения на строительство. Однако, в некоторых случаях может понадобиться разработка ППТ (проекта планировки территории).
Правила землепользования и застройки как основа градостроительного регламента
При определении вида нарушения основой для градостроительного регламента становятся правила землепользования и застройки. Регламент могут нарушить не только пользователи земельных участков, но и составители правил землепользования и застройки.
Нарушения могут выражаться в следующем:
- Путём установления правил, не соответствующих целям, для которых участок был выделен.
- Отнесение участка к нескольким зонам одновременно.
- Установление ограничения пользования участком, отнеся его к охраняемым территориям, о чём ранее не сообщалось.
- Препятствование рентабельности строительства путём установления вида разрешённого строительства.
Такого рода нарушения можно оспаривать во время открытых слушаний до принятия решения о правилах землепользования и застройки.
Касаемо застройщиков наиболее частые нарушения наблюдаются при соблюдении норм отступов по границам участка. Наличие и тяжесть нарушений определяет только суд на основании документации, подаваемой спорящими сторонами. В качестве истца может выступать и местная администрация, усмотревшая, к примеру, нецелевое использование выделенного участка.
Взаимосвязь градостроительного регламента и правил землепользования и застройки в том, что первые распространяют своё действие на конкретные зоны, а вторые на участки внутри зон. Формирование правил осуществляется специальной комиссией после того, как глава местного органа власти принимает решение о необходимости их разработки.
Изменение ПЗЗ
Во многих случаях ПЗЗ могут не соответствовать интересам собственников и арендаторов земельных участков. Особенно эта проблема актуальна для юридических лиц, использующих землю и объекты капитального строительства в коммерческих целях. Так, например, большинство земельных участков в Москве относятся к зоне «Ф», то есть могут использоваться только по «факту» (на этих территориях запрещено любое строительство или реконструкция).
Чтобы собственник участка получил возможность его эффективного использования, в ПЗЗ необходимо внести изменения, которые могут выражаться в следующих формах:
- изменение границ зон;
- изменение предельных параметров застройки;
- установка или изменение ВРИ;
- изменение или установка новой территориальной зоны или подзоны.
Для внесения изменений в ПЗЗ землепользователь должен подать в органы местного самоуправления заявление и прочие проектные материалы, которые будут рассмотрены на публичных слушаниях. Процесс рассмотрения и внесения изменений в ПЗЗ может занять от полугода до года, при этом, органы самоуправления могут отказать во внесении изменений в любое время.
Специалисты помогут быстро и правильно подготовить все необходимые документы и представят интересы заказчика на публичных слушаниях. Большой опыт наших сотрудников поможет существенно сократить сроки рассмотрения заявления заказчика и увеличит шансы благоприятного решения.
Когда требуется внесение изменений в ПЗЗ?
Несмотря на законный статус любых утвержденных требований Правил землепользования и застройки, их исполнение на деле может оказаться затруднительным или и вовсе невозможным. В таком случае появляется необходимость внесения изменений в ПЗЗ с учетом изменившихся обстоятельств. Причин, по которым старые требования Правил землепользования становятся недействительными, может быть много. В их числе:
- Допустимые меры пользования земельным участком противоречат изменившимся правилам пользования территориальной зоной, к которой участок приписан.
- ПЗЗ препятствует или не допускает возможность строительства одного или нескольких новых объектов.
- Изменения, внесенные в проекты межевания территорий, противоречат Правилам землепользования и застройки участка, расположенного в пределах этих территорий.
- Потребности владельца земельного участка предусматривают необходимость расширения перечня допустимых видов его использования.
- Препятствия для инвестиционной деятельности, возникшие из-за действующих регламентов территориальной зоны, к которой принадлежит ЗУ, или соседних территорий.
Внесению правок в ПЗЗ предшествует предварительное проведение градостроительного аудита земельного участка. На основании его результатов можно будет сделать выводы о возможности реализации нового строительного проекта или необходимости изменения действующего документа.
Кому может потребоваться услуга
Для физических и юридических лиц внесение изменений в ПЗЗ может потребоваться в следующих случаях:
- Фактическое или планируемое использование земельного участка не соответствует разрешённому.
- При получении отказа или приостановке решения после попытки самостоятельного изменения ВРИ земельного участка.
- Выявление нецелевого использования участка, зафиксированного в акте Госинспекции.
- В случае развития новых направлений вашего бизнеса.
Если вам необходимо увеличить площадь строения или его высоту (этажность), то процедура изменения технико-экономических характеристик поможет скорректировать конфигурацию здания под ваши требования. ТЭП отражены в ГПЗУ и предусматриваются ПЗЗ территории, поэтому для изменения технико-экономических показателей в ПЗЗ следует внести новые данные.
Изменение технико-экономических показателей производится в следующих случаях:
- Когда невозможно реконструировать объект с преобразованием функционального назначения, этажности, высотности или общей площади застройки.
- При исправлении проекта строительства.
- При изменении площади или конфигурации объекта.
После того как все изменения согласованы во всех контролирующих ведомствах, наступает этап непосредственного внесения изменений в ПЗЗ по части изменения ТЭП. Мы поможем подать заявление на внесение изменений в ПЗЗ и подготовим все необходимые материалы.
Преимущества сотрудничества с нами
- В штат компании входят квалифицированные специалисты с 15-летним опытом работы в сфере учета объектов недвижимости.
- Мы берем на себя решение сложных задач, включая подготовку необходимой документации, проведение градостроительного аудита, сбор обосновывающих материалов и их сопровождение на всех этапах слушаний и рассмотрений в органах исполнительной власти.
- Регулярно проводим недели скидок и организуем акции на различные услуги Бюро. Это позволяет сэкономить в конкретной ситуации, а в некоторых случаях – получить помощь бесплатно.
Уточнить информацию об ориентировочной стоимости внесения изменения в ПЗЗ вы можете, позвонив нам по телефону в Москве 8 (499) 34-793-34 или написав на email
Наши аттестаты
Сложности оформления земельно-правовых отношений на территории города
Более 80 % городской территории являются зоной сохраняемого землепользования, в которой у правообладателей объектов недвижимости нет возможности оформления земельно-правовых отношений с администрацией города (если участок земли не был поставлен на учет ранее). В зонах с индексом “Ф” невозможно изменение видов использования для новых участков без внесения изменений в ПЗЗ.
Изменения в ПЗЗ должны полностью соответствовать интересам жителей города, учитывать особенности и возможности имеющейся инфраструктуры, а также способствовать ее развитию. Вносимые в ПЗЗ изменения должны создавать положительную динамику для застройщиков и иных лиц, обеспечивать благоустройство территорий, способствовать созданию новых рабочих мест, строительству социальных объектов, увеличивать инвестиционную привлекательность, улучшать обслуживание населения и т.д.
Цены на услуги
Городское Кадастровое Бюро ведет максимально гибкую ценовую политику, поэтому стоимость изменений ПЗЗ рассчитывается индивидуально в каждом конкретном случае и зависит от таких факторов:
- Регион или населенный пункт, к которому приписана территориальная зона и земельный участок.
- Состав работ, планируемых к проведению в соответствии с новыми ПЗЗ.
- Ожидаемые сроки получения Распоряжения о внесении изменений в Правила землепользования.
- Количество побочных мероприятий, проводимых в процессе получения Распоряжения.
Наименование услуги | Стоимость, руб. | Срок выполнения |
Внесение изменений в ПЗЗ | индивидуально | индивидуально |
Какие условия необходимо соблюсти для изменения ВРИ
Для смены видов разрешенного использования потребуется выполнение следующих основных условий:
- все совладельцы земельного участка должны выразить свое согласие на внесение изменений ВРИ (за исключением случаев единоличного владения);
- на участок земли должно быть оформлено право собственности, он должен иметь утвержденные границы и состоять на учете;
- не превышать предельную норму площади участка, принятую для данного региона;
- при смене ВРИ, характерных только для земель сельскохозяйственного назначения на виды разрешенного использования земельных участков, допустимые в населенных пунктах, сначала необходимо изменить категорию назначения земель.