Обязательно ли заключение договора долевого участия в случае привлечения денежных средств граждан для строительства нежилых помещений?

Правожил.com > Долевое строительство > ДДУ > Расшифровка договора ДДУ в строительстве

Каждый гражданин мечтает стать собственником объекта жилой недвижимости, но не у каждого есть на это наличные средства.

Поэтому на помощь приходят ипотечное кредитование и другие способы, по которым жилое помещение приобретается путем внесения его стоимости частями. К таким способам относят ДДУ (договор долевого участия). О расшифровке ДДУ в строительстве и других нюансах будет подробно рассказано ниже.

Понятие ДДУ, расшифровка в строительстве

ДДУ — расшифровка в строительстве, что это?

Соглашение ДДУ, которое расшифровывается как договор долевого участия, имеет специфическую правовую природу, поэтому требует детального разъяснения. Такие правовые отношения регулируются следующими нормативными актами:

• Федеральный закон под номером 124 о долевом участии в строительстве, который регулирует основные права и обязанности сторон (участников), дает понятие ДДУ, а также устанавливает типичный договор;
• Гражданский кодекс, который регулирует основные понятия договоров.

Теперь разберем что такое ДДУ. Как было указано ранее это договор долевого участия.

То есть одна сторона, ей всегда выступает застройщик, заключает соглашение с дольщиком (физическое или юридическое лицо). Суть в том, что строительная компания будет возводить жилой дом за счет денежных средств, которые станет вносить дольщик (дольщики) в течение некоторого времени.

Моментом окончания таких договоров является передача объекта недвижимости дольщику, и оформления права собственности на него.

Исходя из этого ДДУ, включает в себя следующие обязательные требования:

• заключение письменного соглашения между застройщиком и дольщиком;
• внесение периодических платежей за будущий объект недвижимости (обязательную долю в объекте строительства);
• регистрация права собственности после сдачи дома в эксплуатацию.

Интересно знать, что договор долевого участия, по своей правовой природе, похож на соглашение, заключаемое в советские времена между гражданами и строительными организациями по возведению кооперативных домов.

Существенные условия договора участия в долевом строительстве

К существенным условиям данного договора относятся (п. 4 ст. 4 ФЗ):

1. предмет договора;
2. срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;
3. цена договора, сроки и порядок ее уплаты;
4. гарантии качества на объект долевого строительства;
5. способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору.

При отсутствии в договоре условий, предусмотренных п. 4 ст. 4 ФЗ, такой договор считается незаключенным.

Предмет и объект договора участия в долевом строительстве

Предметом договора участия в долевом строительстве являются:

1. самостоятельные либо с привлечением иных лиц действия застройщика по строительству (созданию) многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) и его передача после разрешения на ввод в эксплуатацию участнику долевого строительства;
2. действия участника долевого строительства по принятию указанного объекта недвижимости и уплате застройщику предусмотренной договором цены.

Объектом долевого строительства для конкретного участника договора признается объект недвижимости: жилое или нежилое помещение, подлежащее передаче участнику после получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости.

Согласно требованиям ст. 25.1 Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» на государственную регистрацию договоров участия в долевом строительстве дополнительно представляются документы:

1. с описанием объекта долевого строительства, составленные застройщиком и согласованные с соответствующим участником долевого строительства,
2. с указанием местоположения объекта долевого строительства на плане создаваемого объекта недвижимого имущества и планируемой площади объекта долевого строительства.

В практической деятельности в договоре обычно указываются строительный адрес объекта, типовая серия дома (при типовом строительстве), количество этажей в доме, номер секции и этажа, на котором находится квартира, строительный номер квартиры и ее площадь. В качестве приложений к договору обычно выступают копии поэтажных планов помещений, на которых визуально отмечается местоположение передаваемых помещений;

Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства

Ст. 6 ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» устанавливает, что застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования.

Исключение:

• если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.

Передача объекта долевого строительства осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче после получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости, но не позднее предусмотренного договором срока.

Гражданский кодекс РФ (ст. 190) дает три альтернативных единственно возможных способа определить срок, в течение которого застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства:

1. указать календарную дату такого срока, т.е. путем конкретного определения числа, месяца и года передачи объекта долевого строительства;
2. указать на период времени, который должен истечь с момента заключения договора участия в долевом строительстве. При этом этот период времени может исчисляться годами, месяцами, неделями, днями или часами;
3. указать на событие, которое должно неизбежно наступить.

Являются неправомерными:

• указание в договорах участия в долевом строительстве в качестве срока, в течение которого застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, месяца, квартала, года такой передачи;
• привязка срока передачи объекта долевого строительства к событию, которое должно наступить (например, в течение двух месяцев с даты получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, так как это событие не является неизбежным);
• указание в договоре о сроке передачи приблизительных или ориентировочных сроков.

Цена договора, сроки и порядок ее уплаты

Согласно ст. 5 ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика.

По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.

Уплата цены договора производится путем внесения платежей единовременно или в установленный договором период, исчисляемый годами, месяцами или неделями.

Помните! До проведения государственной регистрации договора долевого участия, он считается недействующим, то есть незаключенным, и застройщик не имеет права требовать у участника долевого строительства какие-либо денежные средства (авансовые платежи или предоплату).

Гарантии качества на объект долевого строительства

Согласно ст. 7 ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Гарантийный срок устанавливается договором и не может составлять менее чем:

1. для объекта долевого строительства — 5 лет (указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором);
2. на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав передаваемого участникам долевого строительства объекта долевого строительства, — 3 года ( исчисляется со дня подписания первого передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства).

Способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору

Статья 12.1 ФЗ определяет, что залогом в порядке, установленном ст. 13-15 ФЗ, должно обеспечиваться исполнение следующих обязательств застройщика по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости на основании одного разрешения на строительство:

1. возврат денежных средств, внесенных участником долевого строительства, в случаях, предусмотренных настоящим Федеральным законом и (или) договором;
2. уплата участнику долевого строительства денежных средств, причитающихся ему в возмещение убытков и (или) в качестве неустойки (штрафа, пеней) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обязательства по передаче объекта долевого строительства, и иных причитающихся ему в соответствии с договором и (или) федеральными законами денежных средств.

Исполнение обязательств застройщика по передаче жилого помещения участнику долевого строительства по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости на основании одного разрешения на строительство, наряду с залогом должно обеспечиваться по выбору застройщика одним из следующих способов:

• поручительство банка в порядке, установленном ст. 15.1 ФЗ;
• страхование гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения участнику долевого строительства по договору в порядке, установленном ст. 15.2 ФЗ.

Суть долевого строительства

Особенности договора долевого строительства

Долевое строительство это особый вид застройки. При этом застройщик не имеет финансовых средств для сооружения многоэтажного жилого объекта, но у него есть участок земли, который выкуплен или взят в долгосрочную аренду, все разрешения на строительство, а также проектная документация. Либо он не желает заниматься оформлением и дальнейшей продажей квартир.

Другой стороной такого строительства выступают физические или юридические лица. Они имеют некоторые финансовые средства на внесение первоначального взноса, и готовы вносить обязательную ежемесячную плату.

Некоторые нюансы

Нюансы заключения сделки о долевом строительстве

Самые распространенные нюансы, которые возникают в таких правоотношениях следующие.

1. Возможна ли переуступка права по ДДУ. Да действующее законодательство не запрещает дольщикам продавать свои доли (в данном случае, исходя из правовой специфики, переуступать свои долевые права) третьим лицам. Но нужно помнить о главном нюансе, такая переуступка должна быть также зарегистрирована в государственном реестре, а также об этом должен знать застройщик. Вызвано это тем, что после подписания такого соглашения, долевым собственником уже становится другое лицо. Иногда мошенники пользуются этим, составляя договора переуступки своих прав без регистрации. В результате тот кто платил дальше, по закону не получает своего имущества, а оно достается первоначальному пайщику. Чтобы все было по закону, в договоре переуступки всегда должны быть три стороны, застройщик, первоначальный дольщик и тот, в пользу которого и происходит переуступка прав.
2. Можно ли оформлять ипотеку по ДДУ. Да, законодательство это не запрещает, и банки идут навстречу таким заемщикам. При этом заемщик даже делает себе перестраховку, поскольку служба безопасности банка, в обязательном порядке проверит застройщика, и если это мошенник, то откажет в выдаче кредита, сообщив, что строительная компания не надежная.
3. Может ли стать долевым владельцем несовершеннолетний. В этом нет никаких проблем, особенно если родители желают сделать такой подарок своему ребенку. Процесс оформления не будет ничем отличаться, только в договоре будет указан несовершеннолетний и один из его родителей. Это нужно для того, чтобы ребенок впоследствии стал собственником, но все документы, в том числе и регистрацию договора, проводили его родители.
4. Ну и самый последний нюанс состоит в том, что если в договоре указано много форс-мажорных обстоятельств, неизвестно кто страховщик у застройщика, а также компания не показывает документы, подтверждающие ее право на собственность или аренду земельного участка, где будет строиться дом, лучше с такой строительной организацией не связываться.

Важно запомнить, что тщательная проверка застройщика, в том числе через различные реестры юридических лиц, договоров, обезопасит гражданина от встречи с мошенниками, которые пропадут вместе с уплаченными деньгами.

Долевое участие в строительстве это хороший способ приобрести жилую недвижимость. Но перед тем как подписать такое соглашение и начать платить деньги, важно убедиться, что перед гражданами не мошенники, и им принадлежит земельный участок, где будет производиться застройка.

Что нужно знать про ДДУ и ДКП?

Всем привет! В этом ролике мы продолжаем цикл полезных советов «Как купить квартиру в новостройке».

Представим, что вы уже выбрали жилой комплекс, получили скидку на желаемую квартиру и приехали в офис продаж заключать договор.

Существует два основных варианта сделок: ДДУ (договор долевого участия в строительстве) и ДКП (договор купли-продажи). ДДУ, как понятно из названия, относится к еще строящимся объектам, ДКП — к уже готовым.

Начнем со строящихся квартир. Если вы покупаете квартиру до ввода дома в эксплуатацию, то, в большинстве случаев, вам предложат оформить сделку по ДДУ. Если кратко, то дольщик получает не саму квартиру, а право на ее получение по окончанию строительства. В обмен на это покупатель обязуется ее оплатить.

В ДДУ вам нужно проверить:

• строительный адрес дома и кадастровый номер участка, на котором его строят
• стоимость квартиры, этаж, предварительный номер, площадь, планировку и расположение на площадке (эта информация может содержаться не в самом ДДУ, а в дополнительном соглашении к нему)
• дату сдачи новостройки и передачи ключей — в ДДУ всегда содержится дата самого позднего срока передачи ключей
• условия по доплате со стороны покупателя или застройщика, если площадь квартиры окажется меньше или больше заявленной (как правило, проверенные застройщики доплачивают покупателю, если площадь отклоняется более чем на 0,5 кв. м)
• паспортные данные, реквизиты застройщика, номер текущего счета, с которого будет производиться оплата квартиры, а в случае ипотеки — данные открытого в банке аккредитива, где находится ваш первоначальный взнос и заемные средства банка.

С 1 июля 2021 года застройщики не будут получать от покупателя деньги за квартиру на этапе строительства. Но это не относится к тем строительным компаниям, которые будут отвечать подготовленным Минстроем России критериям от 27 февраля 2021 года. На данный момент они касаются следующих случаев:

• «степень строительной готовности [жилого комплекса] составляет не менее 30%» и «количество заключенных ДДУ не менее 10% общей площади жилых и нежилых помещений»
• проект считается «комплексным освоением территории» или «застройщик включен в перечень системообразующих организаций РФ» (будут применяться пониженные коэффициенты)
• проект разработан для программы реновации или достройки проблемных объектов в Москве.

Это нововведение связано с проблемами долгостроев и обманутых дольщиков. Чтобы таких неприятных ситуаций не возникало, денежные средства от покупки квартиры будут храниться на специальных счетах. Они называются эскроу счета. Что происходит: покупатель оплачивает квартиру, деньги блокируются в ячейке банка. Как только дом введен в эксплуатацию, застройщик получает деньги. На февраль 2021 года уже 90% застройщиков Москвы открыли спецсчета.

Если вы приобретаете готовое жилье, то вам предложат подписать ДКП — договор купли-продажи.

Мы рассмотрим случай, когда квартира продается от застройщика через отдел продаж или привлеченного агентства недвижимости, т. е. физически в ней никто не проживал и ранее эта квартира продавалась по ДДУ. Теперь дом сдан — ее можно купить только по ДКП. Проверьте адрес, указанный в договоре, расположение квартиры на этаже, ее площадь и ознакомиться с тем, как и когда вносить средства на реквизиты застройщика.

Пожалуй, это все основные моменты про виды сделок.

Если вам понравился этот ролик — ставьте лайк и нажимайте на колокольчик, чтобы не пропустить наши новые выпуски. В следующих мы поговорим об ипотеке и налоговом вычете на покупку квартиры в новостройке.

С вами была Марина и интернет-проект о новостройках Avaho.ru. Здесь выбирают квартиру мечты. Пока!

Подписывайтесь на наш канал в YouTube!