Вторичное жилье: чем оно лучше первичного? Сравнение

Вначале для каждого покупателя существует только два типа недвижимости: та, которая ему категорически не подходит, и та, которая ему не по карману.

Интересно, какое место в этом решении отводится вторичному жилью? Недвижимость является наиболее безопасным направлением для инвестиции денежных средств. Каждый год стоится тысячи квадратных метров жилья.

На рынке постоянно появляются предложения приобрести квартиры не только в новостройках, но и в старом жилфонде. Перед покупателем возникает дилемма, решить которую позволит обычное сравнение.

Из этой статьи вы узнаете, что такое вторичное жилье, какими преимуществами оно обладает, как формируются цены на него, какие риски возникают перед покупателем, предъявляют ли требования банки к такому формату жилья при выдаче ипотеки.

Проведем параллели с первичным жильем и ответим на вопрос, какой вариант подойдет именно вам.

Основные определения и понятия

Чтобы понять, что считается вторичным жильем, необходимо обратиться к основным источникам законодательства, регулирующим реализацию жилищных прав человека.

На первом месте — Жилищный кодекс, на втором — Конституция РФ. Эти два документа являются фундаментом всего жилищного законодательства России.

Вторичное жилье — это объекты жилой недвижимости:

• квартиры;
• дома;
• комнаты в общежитиях;
• комнаты в коммунальных квартирах.

Самое главное — все они должны быть зарегистрированы в качестве собственности частных лиц или местных органов власти. Продажа такого жилья происходит от собственника. При оформлении сделки купли-продажи право собственности переходит от продавца е покупателю.

Если жилье не приватизировано и продолжает быть муниципальным, зарегистрированные в них граждане не имеют право проводить сделки с квартирами, потому что не являются собственниками.

В народе вторичное жилье принято называть «вторичкой». Этот термин указывает на то, что объект уже находится в собственности, а после продажи будет оформлена повторная передача прав.

В общем понимании вторичный рынок жилья представляет собой совокупность жилых объектов, прошедших процедуру государственной регистрации и выставленных владельцами на продажу.

Недостатки вторичного жилья

Недвижимость – лучший способ вложения денег, который 100% окупит себя и принесет выгоду. Но это, к сожалению, и распространенное оружие мошенников, которые осуществляют сделки незаконно. Покупатели обычно даже не рассматривают «первичку» в связи с высоким риском заморозки стройки. Однако, если взглянуть на проблему здраво, приобретение вторичного жилья порой связано с куда более серьезными юридическими проблемами. Мошенники могут предлагать купить квартиру по заниженной цене, совершая незаконную сделку. Став участником такого действия, покупатель отдает деньги ни за что. Права собственности он, в конце концов, лишается, и остается на улице, еще и без средств. Чтобы избежать подобных проблем, следует убедиться, что квартира:

• не является предметом имущественных споров;
• не находится в залоге или под арестом;
• никто из родственников не имеет права ее наследования;
• действительно принадлежит лицу, осуществляющему сделку.

Юридическая «чистота» вторичного жилья — основная и главная проблема его приобретения. Помимо этого весомого отрицательного момента, «вторичка» может показать себя не с лучшей стороны и в следующем:

• старые коммуникации;
• неприятные соседи;
• завышенная стоимость;
• установленные многолетним проживанием порядки;
• ветхость конструкций.

Особенности и преимущества вторичного жилья

Плюсы:

1. Квартиры вторичного рынка имеют более доступную стоимость, чем новостройки. Цена за один квадратный метр такого жилья намного дешевле. Объекты вторичной недвижимости ценятся менее. Исключения составляют жилые помещения в домах, признанных памятниками архитектуры.
2. Оперативное оформление сделки. Оформление договора купли-продажи и передачи прав собственности оформляется в течение 30 дней (это максимальный срок), можно и быстрее. А, например, участвуя в долевом строительстве, права собственности можно получить только спустя несколько лет после сдачи объекта в эксплуатацию.
3. Дополнительные скидки и сброс цены. Договариваясь о покупке, можно поторговаться с владельцем и снизить заявленную стоимость. Приобретая новостройку, необходимо быть готовым к фиксированной стоимости и плановых акциях застройщиков.
4. Развитая инфраструктура. Вторичное жилье находится в уже густо застроенных и плотно населенных районах, где уже сформировалась транспортная сеть, работают объекты торговли, развлекательные заведения, учреждения образования и дошкольного развития, поликлиники и больницы — в общем, инфраструктуру здесь можно считать развитой. В новых районах инфраструктура обычно находится в стадии становления и развития. Если в качестве вторичного объекта рассматривать дом, в плане инфраструктуры тут также более выигрышная позиция. Сад и придомовая территория более благоустроены и облагорожены, высажен зрелый сад. При строительстве дома и посадке деревьев плоды с них можно будет получить лет через 5.

Минусы:

1. Качество строительства оставляет желать лучшего. Дома старше 90 лет возводились по другим стандартам и нормам, которые в настоящий момент устарели. Квартиры в этих домах имеют неудобную планировку, низкие потолки, в них не предусмотрено индивидуальное теплоснабжение.
2. Определенный износ вторичного объекта недвижимости. Любая постройка имеет плановый срок эксплуатации, после завершения которого необходим или капитальный ремонт, или снос. А новостройка — это недвижимость с нулевым износом стопроцентным сроком плановой эксплуатации. Это приблизительно 100 лет. Износ вторичного жилья может составлять 10-30 , иногда — намного больше. В плане сооружения панельных «хрущевок» 1950-60 г.г. был предусмотрен срок эксплуатации, равный 50 годам.
3. Наличие правовых проблем. Перед тем, как купить «вторичка», рекомендуется проверить юридическую чистоту объекта. При многократной передаче прав собственности могли быть допущены нарушения. Таким примером может выступать реализация жилья без согласия совладельцев, которые в суде смогут оспорить права нового покупателя.
4. Затраты на содержание и ремонт вторичного жилья более высокие. В нем более низкие показатели энергоэффективности и экологичности. Планируя ремонт, необходимо быть готовым к расходам за демонтаж коммуникаций и старых покрытий.

Расходы на проведение ремонтных работ не часто окупаются при продаже жилых помещений. К стоимости квартиры приплюсовывается ⅓ от общей суммы затрат на ремонт. Стоимость зависит и от исходного качества объекта.

Чтобы максимально выгодно продать старую квартиру или дом, лучше провести там ремонт. Дорогостоящий элитный ремонт не окупится, но зато объекты, которым необходим ремонт, продаются по ценам, ниже рыночных.

Особенности ценообразования

Стоимость вторичного жилья формируются в соответствии со следующими факторами:

• годом постройки;
• качеством отделки и наличием коммуникаций;
• площадью и особенностями планировки.

Если спрос на «вторичку» снижается, рынок недвижимости гибко подстраивается под эти изменения, и цена на объекты падает.

Стоимость также зависит и от срочности продажи и от планов продавца. Если квартира продается по причине переезда, собственник заинтересован в скорейшем проведении сделки, поэтому не исключено, что он готов будет существенно уступить.

К примеру, продажа связана с желанием улучшить жилищные условия. В этом случае продавец будет удерживать стоимость, чтобы получить более выгодное предложение. Диапазон снижения цен или предложения может быть очень широк.

В регионах, утративших перспективы для жизни, жилье может упасть в цене в десятки раз — от 50 до 5 тысяч у.е. Такое случается из-за экологических катастроф, военных действий, отсутствием работы из-за банкротства градообразующих предприятий.

Что влияет на ценообразование вторичного жилья?

В России еще велик процент прямых продаж квартир, без использования услуг посредника. Зачастую это приводит к необоснованным ценам, которые «берутся с потолка» на основании того, какую стоимость просит за подобную квартиру сосед. Не каждый способен рассчитать объективную сумму сделки. В целом это значительно искажает действительность и влияет на рынок. В европейских странах, например, в 90% случаев продажей недвижимости занимаются риэлторы. Кроме того, они знакомы только с единственным понятием – «вторичное жилье». Что такое «первичка» европейцы не знают, потому что продажа квартир у них начинается лишь после оформления права собственности.

Фактор удобства также серьезно завышает стоимость. Например, вторичное жилье в Москве весомо отличается в цене, в зависимости от района, удаленности от метро. Кроме того, продавцы «вторички» редко торопятся и не заинтересованы сильно уступать в стоимости. Тогда как застройщик нуждается в поступлении средств, чтобы продолжить строительство и готов предоставить неплохую скидку, покрывающую все неудобства, связанные с ожиданием и возможными рисками.

Какими бывают квартиры на вторичном рынке?

На рынке вторичной недвижимости представлен богатый выбор жилых помещений разных категорий и набором характеристик.

Специалисты по недвижимости выделяют несколько разновидностей жилья, классифицированных по уровню стоимости и техническим характеристикам:

1. Низкосортное жилье — в эту категорию входят квартиры в 2-3-этажных домах старого года постройки. Часто в них нет основных видов коммуникации — водоснабжения и канализации, а обогрев производится посредством печного отопления.
2. Помещения стандартного типа — обычное вторичное жилье, 1- или 2-комнатные квартиры в типовых домах от 5 до 16 этажей.
3. Квартиры улучшенного типа — объекты в современных домах с повышенным уровнем комфортности. Для них характерны дополнительные помещений — гардеробные и кладовые, несколько санузлов.
4. Элитное жилье — недвижимость «А» класса, расположенной в престижных районах, с облагороженной придомовой территорией, паркингом, охраной и консьержами. Количество квартир в таких домах не превышает 30.

Преимущества предложений вторичного рынка

Рассматривая к покупке недвижимость, вторичное жилье часто выдвигают на приоритетную позицию. Почему так происходит? Неужели квартира, поменявшая с десяток владельцев, милее свежего, действительно нового жилого помещения? Все просто: «вторичка» имеет множество преимуществ, на основании которых решение об ее приобретении наталкивает на мысль большего удобства и выгоды:

• огромный выбор квартир разного типа, этажности, района проживания;
• быстрое оформление документов и переезд;
• возможность увидеть будущую квартиру «вживую»;
• наличие ремонта, а возможно даже мебели и техники;
• меньшая ставка ипотечного кредитования.

По мнению многих покупателей, имеет больше преимуществ именно вторичное жилье. Что такое приобретение б/у квартиры? Всего лишь переоформление документов и передача денег, занимающее не более двух недель времени. Это быстрый и «прозрачный» вариант приобретения недвижимости.

Потенциальные риски

Сделки, связанные с покупкой жилья на вторичном рынке, таят в себе подводные камни. Подписанные и зарегистрированные договора могут расторгаться через суд. Возможны случаи возникновения прав пользования жилым помещением у третьих лиц даже после реализации объекта.

Можно столкнуться с мошенниками, скрывающими важные факты относительно объекта сделки. А после подписания всех документов нечистые на руку граждане обращаются в суд для расторжения соглашений.

Все эти риски можно предотвратить, если взвешенно и профессионально подойти к оценке истории жилья. Чтобы все сделать грамотно, нужно поручить это мероприятие ответственным и квалифицированным специалистам, скрупулезно проверяющим чистоту сделки. В этом случае лучше иметь синицу в руках, чем журавля в небе, потому что не получить в собственность оплаченную квартиру гораздо хуже.

Если жилье покупается в новом доме, важна чистоплотность застройщика. Он не должен обанкротиться или искусственно затягивать сроки сдачи дома в эксплуатацию.

В 2021 году законодательная база в России не способна полностью защитить покупателей недвижимости, хотя постоянно подписываются новые нормативно-правовые акты, максимально оберегающие права потребителей.

Каролина, живет во вторичке

«Я решила покупать квартиру на вторичном рынке, потому что я снимала жилье и не могла позволить себе новостройку: ждать, когда дом построят, потом еще делать ремонт. Четыре месяца я искала квартиру, и это мне еще помогала риелтор. Очень много жилья, качество которого не соответствует цене: на фото и в описании одно, а в жизни другое. Мне нужна была квартира с нормальным ремонтом, не „бабушкин“ вариант, чтобы я могла сразу заехать и жить.

Я слышала, что на вторичном рынке бывают мошенничества с квартирами, но я ни с чем таким не сталкивалась. Единственный момент был, когда риелтор оказалась сестрой собственника: сделка должна была состояться по доверенности, но я отказалась.

С каждым владельцем я пыталась торговаться, давила на качество, приводила аргументы о том, что мне еще придется вкладываться в ремонт (какой бы хорошей ни была квартира, везде требовались какие-то вложения). К собственнику, у которого я в итоге купила жилье, я ездила три раза. Он скинул мне 200 тысяч. Насколько я знаю, на новостройку так просто скидку не выбьешь.

Переехала я через три дня после сделки. Месяц ремонтировала ванную комнату, делала легкий косметический ремонт, потихоньку покупаю новую мебель.

Самый главный минус оказался в жильцах моего дома. Я пыталась познакомиться с соседями, узнать, что за люди тут живут. Спустя несколько месяцев я обнаружила, что в моем доме живет много алкоголиков и мигрантов. Честно говоря, на первый взгляд нереально понять, что за люди тут обитают. Наверное, чтобы не столкнуться с такой проблемой, стоит выбирать квартиру в знакомом районе, но для меня первостепенными были вопрос цены и ремонт».

Вопрос-ответ

Что за законопроект о всероссийской реновации?

Как банки относятся к вторичному жилью?

Ипотека на вторичное жилье предоставляется банками намного чаще, чем на квартиры в новостройках.

На это имеется несколько причин:

• рынок новостроек обновляется низкими темпами, а вторичный рынок богат предложениями различных ценовых сегментов;
• жилье, существующее только на проекте (как это бывает в новостройках), несет риски для кредиторов. Банки тщательно подбирают застройщиков для сотрудничества, так как от неожиданных обстоятельств никто не застрахован.

Требования банков к объектам вторичного рынка

К жилым помещениям, побывавшим в собственности, финансовые организации предъявляют особые требования. Ведь объект недвижимости становится банковским залогом на весь период займа.

Если кредитополучатель станет финансово несостоятельным, кредитор реализует залог, чтобы избежать убытка.

Квартира должна соответствовать определенным техническим параметрам, которые не станут камнем преткновения между продавцом и покупателем.

Что это значит:

1. Дом, в котором находится квартира, должен быть построен после 1957 года.
2. В жилом помещении должны быть оборудован весь комплекс инженерных коммуникаций.
3. Износ дома не должен превышать 70 %.

Что значит юридическая чистота вторичного жилья?

Банки также предъявляют требования к юридической истории жилого помещения.

В нем не допускается никаких обременений. Не должны быть заключены договора залогов с другими финансовыми учреждениями. Не разрешена регистрация третьих лиц. Жилая площадь не должна быть арестована.

Банк потребует предъявить правоустанавливающие документы, проверит их на наличие ошибок и неточностей.

Эта проверка нужна не только кредиторам, но и покупателям. Ведь лучше купить чистое жилье, а не кота в мешке, чтобы не потерять денежные средства и не остаться ни с чем.

Плюсы вторички

Вторичное жилье, по словам юриста Елены Лариной

, имеет ряд плюсов перед первичкой. Вот они:

Оно готово для переезда

сразу после покупки. Не нужно ждать годами ввода объекта в эксплуатацию, передачи ключей, бояться за возможное банкротство застройщика.

Его больше

и оно есть в любом городе и любом районе. Несмотря на то, то застройщики сейчас активны как никогда, вторичного жилья всегда будет больше, а следовательно, и выбор намного разнообразнее. Например, в центре Москвы новостроек практически нет, а вот вторичного жилья в любом интересующем вас районе всегда много. Хорошо развитая инфраструктура. Этот фактор всегда зависит от района, однако в большинстве случаев покупая жилье на вторичном рынке, вы попадаете в обжитой район с магазинами, школами, детскими садиками, поликлиниками и так далее.

Соседи не делают ремонт.

В течение 1,5 лет после ввода новостройки в эксплуатацию на квартиры в нем не распространяются нормы о запрете делать ремонт в выходные дни и в определенные периоды в будни. Это сделано в связи с тем, что большинство новостроек сдают квартиры без отделки и для того, чтобы воспользоваться ими, все покупатели вынуждены довести их до жилого состояния. Приобретая квартиру во вторичном фонде, вы сильно снижаете вероятность попасть в окружение ремонтных работ со всех сторон.

Состояние дома и квартиры очевидно

. «Вторичка предполагает дом, в котором массовые ремонты уже прошли, а основные конструктивные проблемы или преодолены, или сразу видны», – говорит Александр Цыганов. Это означает, что у вас намного меньше рисков купить «кота в мешке». Вы сразу можете оценить достоинства и недостатки дома, квартиры, и придомовой территории. Поэтому совершаете взвешенную покупку, а не выкладываете круглую сумму под воздействием рекламных буклетов, как часто бывает с первичкой.

Первичное жилье и отличие его от вторичного

Объект первичной недвижимости представляет собой жилое помещение, право собственности на которое оформляется в первый раз.

Обычно это новостройки, которые реализуют застройщики, строительные компании через посредников или собственные офисы продаж.

Квартира в только что построенном доме может быть объектом вторичной недвижимости. Это бывает, когда ее продает не застройщик, а собственник доли, оформивший права документально. При этом жилое помещение могли еще не использоваться по назначению.

Преимущества первичной недвижимости

Новостройки продаются разными способами: через ипотеку, в рассрочку, лизинг. Можно сэкономить до 30 %, если вложить средства на этапе строительства.

«Первичка» более качественно построена, в процессе возведения применялись современные материалы и технологии. Содержание объекта обходится ниже, так как меньше потерь тепла, нет затрат на обслуживание коммуникаций. Новое жилье обычно юридически чистое.

Отличие «первички» от «вторички»

Стоимость первичного в одном районе выше на 20 % вторичного. Новостройки обычно расположены на окраинах со слабой инфраструктурой.

При долевом участии есть риск того, что документы на участок и строительство оформлены неправильно. Из-за этих ошибок возникают сложности при сдаче объекта в эксплуатации. Со «вторичкой» такого произойти не может.

Где лучше купить жилье — на первичном или вторичном рынке

Объекты на первичном и вторичном рынках — это части единого рынка, который позволяет решить жилищный вопрос разными способами. Помочь определиться с выбором вам пожжет эта таблица, в которой перечисляются основные характеристики двух форматов жилья:

Вторичный рынок жилья – что это такое?

Последнее обновление: 18.08.2020

Вторичный рынок жилья (в обиходе «вторичка») – это квартиры в готовых, полностью построенных домах, на которые права собственности уже оформлены и зарегистрированы в единой базе Росреестра. Соответственно, на эти квартиры (в отличие от «первички») можно получить Выписки из ЕГРН о зарегистрированных правах (например – ЗДЕСЬ).

Причем, квартиры вторичного рынка могут быть как в старых домах (построенных в прошлые годы), так и в новых (только что построенных, сданных госкомиссии, и прошедших регистрацию права собственности на первичного собственника). Первичным собственником может быть как сам Застройщик, так и любое юрлицо или физлицо, инвестировавшее деньги в строительство этого дома.

При продаже такие квартиры меняют собственника, переходят как-бы «во вторые руки», отсюда и название – «вторичка». То есть даже если Застройщик (или компания-подрядчик, или дольщик) оформил квартиру в свежепостроенном доме в свою собственность, а потом продает эту квартиру на рынке, то это уже считается вторичным жильем, несмотря на то, что сам дом – новостройка, и в нем еще никто не живет.

Важен здесь тот факт, что операции с жильем на вторичном рынке регулируются совсем другими нормами и законами, по сравнению со сделками первичного рынка. И это различие между ними ведет не только к разным способам проверки и оформления прав, но и к разным категориям рисков, которые присущи любой сделке с недвижимостью.

Мошенничество в сделках купли-продажи квартир. Поучительные истории из практики. СПЕЦРАЗДЕЛ.

В народе гуляет стереотипное представление о том, что вторичное жилье – это квартиры старого жилого фонда, и ни о каких новых планировках, современных технологиях и коммуникациях там мечтать не стоит. На самом деле это не совсем так. Понятие вторичного жилья относится именно к праву собственности, а вовсе не к возрасту дома.

Но все же основная масса квартир на вторичном рынке располагается в обжитых домах, построенных в прежние годы, поэтому выбор квартир на «вторичке» всегда больше, чем на первичном рынке жилья. Кроме того, в обжитых местах всегда богаче социальная инфраструктура – школы, детсады, аптеки, магазины, скверы, кафе, кинотеатры, спортивные объекты и т.д. – там коммерческая и социальная среда уже подстроилась под существующие потребности местного населения.

Главное же преимущество покупки квартиры на вторичном рынке (в отличие от первичного), это возможность получить право собственности на недвижимость СРАЗУ, по факту регистрации Договора купли-продажи. Заселяться в купленную на «вторичке» квартиру можно хоть на следующий день

!!! Онлайн-заказ Выписки из ЕГРН и другие СЕРВИСЫ для покупки квартиры – ЗДЕСЬ.

Как происходят альтернативные сделки с квартирами? Какой там порядок действий? – см. по ссылке.

У «вторички» отсутствуют специфические риски «первички», но присутствуют другие риски, связанные с легитимностью (законностью) получения и передачи прав собственности на квартиру, а также – с личностью самого собственника-продавца. Кроме того, на вторичном рынке (в отличие от первичного) присутствуют и права пользования квартирой, с которыми Покупателю тоже приходится считаться.

Каждый в отдельности риск покупки вторичного жилья можно считать ниже, чем практически неконтролируемый риск недостроя «первички» (строительный риск), но количество самих рисков у «вторички» существенно выше.

Риски вторичного рынка жилья относятся к категории юридических, то есть это возможность судебного оспаривания прав собственности на квартиру. И все процедуры проверки юридической чистоты квартиры при покупке, направлены на то, чтобы исключить это оспаривание прав.

Например, чем больше собственников было у квартиры, тем больше вероятность возникновения различных юридических коллизий и проблем, связанных с правами собственности и/или правами пользования на нее. Жилье, которое перепродавалось много раз (т.е. меняло собственников), особенно в течение короткого промежутка времени (2-3-х лет, например), считается высокорисковым для покупки.

Как оценить собственную квартиру для продажи? Факторы оценки и метод расчета цены.

Большинство рисков вторичного рынка жилья поддаются анализу и контролю (как именно это делается – рассказано на шагах нашей ИНСТРУКЦИИ). Тем не менее, существуют отдельные ситуации, когда контроль риска практически невозможен, тогда от выбранной квартиры рекомендуется отказаться. Такие ситуации также указаны на шагах ИНСТРУКЦИИ (см. «О проекте»).

О типовых рисках покупки квартиры можно узнать в отдельной заметке по ссылке.

Подробный перечень сравнительных преимуществ и недостатков первичного и вторичного рынков с точки зрения Покупателя квартиры, можно увидеть на соответствующем шаге ИНСТРУКЦИИ – «Выбор рынка».

Сопровождение сделки опытным юристом снижает риски ВСЕГДА (особенно для Покупателя квартиры). Услуги профильных юристов по недвижимости можно найти ЗДЕСЬ.

Как грамотно покупать квартиру на вторичном рынке жилья, детально описано в соответствующем разделе ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ

– Покупатель квартиры >> Выбор рынка >> «Вторичка»; (интерактивная схема откроется во всплывающем окне).