Оценки доли в квартире методика

К расчету стоимости доли в квартире

, законы математической пропорции не применимы. Основное заблуждение состоит в том что — если квартира стоит 8 000 000 рублей, то за ¼ долю в квартире можно продать за 2 000 000 руб. Подобные расчеты уместны в случае только в случае продажи квартиры целиком, но совершенно не правильны при расчете стоимости
доли в квартире
.

При продаже доли в квартире, нужно учитывать тот факт, что совладелец может не гореть желанием, чтобы частью его жилища завладел мистер или миссис «икс» с их «иксятами». Поэтому общепринятая формула стоимости доли в квартире- половина от стоимости, которая была бы, получена за долю в квартире, при продаже квартиры полностью.

В вышеназванном примере рыночная стоимость 1/4 доли в квартире, 8-миллионной квартиры будет равняться приблизительно 1 000 000 рублей. Конечно же, есть еще не мало факторов повышающих или понижающих стоимость доли в квартире

, таких как: просмотр, количество сособственников, наличие среди них несовершеннолетних, накал страстей, возможность определения порядка пользования, возможность занять комнату и многое другое.

Доля в квартире

— относительно новый сегмент на рынке недвижимости, и для многих не совсем понятный и изведанный, поэтому желающих , гораздо меньше тех, кто покупает комнаты. В настоящее время уже есть не мало агентств недвижимости, специализируются именно на долевой собственности. При правильном определении , ее продажа займет не более одного месяца. Если же заняться самодеятельностью или попасть к агенту не занимающемуся данным вопросом, то продавать долю в квартире можно годами.

К сожалению среди агентств есть и не совсем чистые на руку. Распространена практика, когда называется изначально завышенная стоимость доли в квартире

, лишь бы только заманить продавца доли в квартире в свой офис. Цель — заключить с клиентом агентский договор. Они прекрасно понимают что
долю в квартире
невозможно продать по названой цене, но это не главное.

В последствии начинается уже плотная работа с продавцом доли в квартире который уже на договоре. После череды невыполненных обещаний и постоянного прессинга со стороны агента, замученный хозяин доли готов согласиться практически на любые условия. Есть определенная формула применимая к определению стоимости доли в квартире

и если кто то говорит что продаст ее гораздо дороже чем другие, знайте Вас обманывают.

Для того чтобы не попасть в такую ситуацию, следует обращать особое внимание на репутацию агентства. При возникновении приведенного выше примера, пишите свои отзывы о данном агентстве недвижимости. Как известно, она (репутация) зарабатывается долго, а теряется быстро. Именно поэтому наша компания так бережно относиться к своей репутации, которую мы зарабатываем и оправдываем на протяжение многих лет.

Если в нашей компании сказали, что мы произведем , то мы именно это и сделаем, причем в те сроки, о которых договорились. Если мы сказали, что у нас на вашу долю в квартире

есть покупатель, то он на самом деле есть и нам не нужно заключать с вами агентский договор на три месяца. Договор с вами будет заключен на срок не более одной недели, которая понадобится для подготовки и проведения сделки. В отличае от многих агентств недвижимости, мы свои слова всегда готовы подтвердить деньгами, переданными вам в качестве аванса за .

Не позволяйте себя обманывать. Вот список предложенных нами к продаже . Мы специально указываем в примечании стоимость всей квартиры, для того, чтобы можно было понять, как высчитывается стоимость доли в квартире.

Законность и соблюдение всех норм гражданского права при продаже доли в квартире,

очень важно для того чтоб не проводить последующие пару лет в судах, доказывая правомерность сделки. О бращайтесь к нам, по любым вопросам, связанным с и мы с радостью поможем.

Оценка доли квартиры, в частности перед её непосредственной продажей, относится к ряду весьма непростых процедур, даже учитывая тот факт, что заниматься этим будут специалисты. Гражданам, которые никогда ранее не сталкивались с подобной необходимостью, и вовсе придётся сложно.

Определение стоимости части недвижимого объекта зависит от цены всей квартиры, независимо от того, будет ли продаваться она полностью или только доля в ней. Для каждого российского региона и населённого пункта это будет не одна и та же сумма, даже когда речь идёт практически об идентичном имуществе. Именно поэтому не стоит сильно полагаться на сравнение с прочими предложениями, так как в каждом индивидуальном случае будут свои нюансы.

Самой большой трудностью в оценке долевой собственности можно отметить тот факт, что выделить саму эту часть, как отдельный объект, не столь просто. Одно дело решить вопрос на бумаге, совсем другой – реализовать написанное. Связано это зачастую с тем, что совладельцы устраивают споры относительно того, где начинается и заканчивается имущество каждого из них. Такие обстоятельства, в свою очередь, вынуждают обращаться в суд.

Сэкономьте ваше время и нервы. и в течение 5 минут получите бесплатную консультацию

профессионального юриста.

Сэкономьте ваше время и нервы. Нажмите сюда и закажите комплексное сопровождение

сделки с недвижимостью любой сложности от юристов с 20-летним опытом работы.

Влияющий фактор

Собственники долевого имущества часто ошибочно считают, будто оценивать принадлежащую им часть квартиры можно посредством простейших арифметических расчётов, ссылаясь на имеющуюся площадь жилья и стоимость всего объекта. Применяя такие принципы расчета, в итоге выделенная доля имеет либо слишком завышенную цену, либо наоборот, чересчур низкую. Именно поэтому самостоятельная экспертиза редко бывает объективной, поскольку не учитывает прочие факторы.

Перед тем, как оценивать имущество, следует взять во внимание тот факт, есть ли у совладельцев зафиксированный документально порядок использования жилой площади. Такое бывает редко, поскольку более чем в девяноста процентах случаев это сделать невозможно. Но и сбрасывать этот пункт со счетов полностью тоже нельзя. Если порядок установлен, это сыграет только на руку совладельцам и гражданину, который решил продать свою долю. Связано это с тем, что подобное положение вещей увеличивает стоимость его имущества.

Установленный порядок подтверждает наличие соответствующего судебного решения или добровольное письменное соглашение между владельцами, заверенное нотариально.

Отчёт по оценке доли в квартире

По результатам работы независимого эксперта, заказчик получает на руки отчёт об оценке. Это юридический документ, составляемый с учётом общепринятых стандартов и требований законодательно-правовых норм РФ к данному виду деятельности. Добавим, что в подготовленный отчёт включены не только технические данные об объекте недвижимости, но и информация об оценщике, выполнившем работу, и заказчике услуги.

Данные об объекте подразделяются на такие пункты:

1. Характеризующие сведения общего характера.
2. Результаты, которые были выведены путём применения различных методологий.
3. Выделение итоговой стоимости.

В подготовленном отчёте обязательно указываются все свойства и ограничения, в том числе перераспределение имущественных прав, обременения, степень технического износа.

Оценка долей — это технически сложное мероприятие, где основные затруднения вызывает определение актуальной рыночной стоимости. Учитывая все нюансы, обычные домовладельцы не смогут самостоятельно выполнить данную процедуру: в большинстве случаев, это вызывает сложности даже у опытных экспертов. Поэтому правильным решением будет обращение за помощью к квалифицированным экспертам. Для жителей Волгограда и области, такой , сотрудники которой имеют в активе несколько десятков проведённых оценок долей.

Что также влияет на оценку

Имея на руках подписанное всеми участниками соглашение, следует понимать, что без подписи и печати нотариуса оно не имеет юридической силы и по закону недействительно. Если же документ оформлен по всем правилам, следует обратить внимание на следующее:

Кроме того, важно взять во внимание общую площадь квартиры. Если речь идёт о достаточно большом метраже, это будет плюсом в оценивании стоимости такого жилья. Связано это с тем, что при большой площади есть возможность разъехаться в дальнейшем, например, путём .

Весомые нюансы расчета

Возвращаясь к возможности разменять жилье, вполне логично, когда такая процедура проводится с трёхкомнатной квартирой на две других с разными вариациями в зависимости от пожеланий совладельцев. Здесь стоимость доли недвижимого объекта будет заведомо увеличена практически в половину. Если же в долевой собственности находится не одна комната, а две, то можно рассчитывать на очень удачную сделку.

Когда часть жилья составляет половину жилой площади двухкомнатной квартиры или одну треть трёхкомнатной, покупатель вправе получить изолированное помещение для проживания. Если же речь идёт о продаже, например, одной пятой в однокомнатной квартире, то найти потенциальных покупателей будет крайне непросто, да и цена такой сделки будет очень низкой.

Не менее важно и то, сколько у недвижимого объекта собственников. Чем их меньше, тем выше стоимость доли каждого. Самым желаемым вариантом будет случай с двумя собственниками, что позволить увеличить стартовую стоимость больше на двадцать процентов. Кроме того, на цену будет влиять и количество проживающих в квартире граждан, зарегистрированных там.

От чего ещё зависит цена

Чем больше проживающих в квартире лиц, тем ниже будет стоимость продаваемой доли в ней. Такая тенденция остаётся неизменной даже, если у недвижимости только два собственника, но помимо них зарегистрировано ещё несколько человек. Разница в цене будет ощутимой, соразмерно спросу на такой объект.

Ещё одним препятствием к установлению выгодной стоимости относится наличие в квартире несовершеннолетних лиц, особенно когда они имеют свою часть в данном имуществе. Разменять такое жилье будет очень сложно, а к любой сделке должны быть привлечены органы опеки, без разрешения которых ничего осуществить невозможно. Таким образом, цена доли будет снижена на сорок, а то и пятьдесят процентов.

Перед тем, как оценить долю в квартире самостоятельно, следует взять во внимание и то, что на конечный результат влияет и категория жилплощади. Если квартира относится к ряду престижного, дорогостоящего жилья, радоваться рано. Потенциальные покупатели, которые могут позволить приобрести разве что долю жилья (притом, что явно предпочли бы отдельную площадь), будут искать варианты дешевле, чем комната в элитном доме.

Определение стоимости доли в квартире

Помимо общепринятых факторов, при проведении оценки учитывается местоположение объекта, его доступность для общественного транспорта, общие технические характеристики. Основополагающими моментами, которые могут повлиять на итоговую стоимость считаются:

• Существенность доли, в частности, её соразмерность.
• Количество совладельцев, а также лиц, постоянно проживающих либо зарегистрированных на территории. В частности, если у объекта недвижимости имеется только один совладелец, это неоспоримый плюс к ценообразованию.
• Недееспособные граждане и несовершеннолетние иждивенцы, зарегистрированные в квартире.
• Технические особенности: сюда можно отнести площадь комнат и их изолированность (совмещённые и проходные комнаты отрицательно сказываются на стоимости).
• Соседские отношения между остальными собственниками. Этот фактор влияет на ликвидность недвижимости, возможность заселения и беспрепятственного пользования местами общего назначения.
• Неограниченный доступ на объект.

Кто проводит оценивание

Продаваемый объект недвижимости обычно оценивается специалистами в данной сфере по заранее оставленной заявке. Также можно обратиться к государственным структурам, в соответствии с 252 статьей Гражданского кодекса Российской Федерации. Согласно ней, когда один из совладельцев, имея иную жилплощадь, обладает небольшой долей в квартире, о которой идёт речь, прочие собственники могут её выкупить по решению суда. Разумеется, выселенному гражданину придётся компенсировать его потерю путём финансовой выплаты, соразмерной стоимости принадлежащей ему доли.

К незначительным долям относятся площади, которые составляют меньше половины квартиры или менее изолированной комнаты. Раньше по закону незначительной долей была признана одна четвёртая жилья, но, в связи с внесёнными изменениями в российское законодательство, на сегодняшний день это площадь должна составлять меньше половины от общей площади жилья.

На территории Российской Федерации проводить оценочный осмотр разрешено только тем оценщикам, которые имеют соответствующую лицензию, допуск, государственное разрешение и являются членами саморегулирующейся организации оценщиков (СРО).

Экспертиза для суда

Достаточно часто случается так, что для приходится обращаться в суд. Основания для этого весьма разные, начиная от конфликтов между совладельцами и заканчивая осложнениями в выделе части имущества в натуре.

Оценка доли в квартире для суда является более строгой, поэтому оценщики подходят к такой процедуре с максимальной ответственностью. Осуществляют экспертизу специалисты оценочной компании с теми же разрешениями, о которых говорилось выше. Здесь возникают затруднения из-за раздела помещений общего пользования (санитарные узлы, прихожая, балкон, кладовые, прочее). Это объекты, которые невозможно фактически разделить, перекрыв полностью доступ к ним кому-либо из владельцев. В каждом отдельном случае, перед тем, как оценить долю в квартире для продажи, будет фигурировать не один десяток особенностей, поэтому предугадать результат заранее нельзя.

Кто имеет право осуществлять оценку для суда:

• Члены саморегулирующейся организации оценщиков, имеющие свидетельство СРО;
• Специалисты упомянутых организаций, которые проходили курсы по повышению квалификации не реже одного раза в три года;
• Сотрудники СРО, имеющие страховку своей профессиональной деятельности.

Информация в данной статье предоставлена для ознакомления. Мы рекомендуем Вам к нашему юристу.

Оценка доли в жилой недвижимости является довольно сложной процедурой даже для профессиональных участников рынка жилья, не говоря уже о людях, никогда не сталкивавшихся с оценкой квартир.

Для определения стоимости целой квартиры можно просто сравнить параметры продаваемой недвижимости со сходными параметрами жилья, выставленного на продажу в конкретном российском регионе. Разница в цене может немного варьироваться от района местонахождения квартиры, качества ремонта и других деталей, однако в целом определить примерную стоимость жилья несложно.

Иначе обстоит ситуация с долями в квартире. Сложность оценки доли в недвижимом имуществе связана, прежде всего, с тем, что доли, обозначенные на бумаге, не так легко выделить в одной общей квартире в реальности. Даже сами владельцы жилья, находящегося в долевой собственности, не всегда могут определить, где начинается и заканчивается территория каждого из них.

Кроме того, цена определенной доли сильно зависит от различных деталей (количества содольщиков, количества комнат в квартире, наличия или отсутствия прописанных в квартире жильцов и многих других факторов).

Процедура по оценки доли в квартире

На начальном этапе, выполнение экспертной оценки доли идентично процедуре, которая проводится для жилплощади целиком. Более того, независимые эксперты выполняют оценку общей жилплощади, затем путём применения специальных формул выделяют ликвидную стоимость долей. Применяемые коэффициенты определяются каждым оценщиком в индивидуальном порядке, с учётом конкретных ситуаций и основополагающих нюансов. Согласно общепринятым правилам, используются понижающие коэффициенты в среднем значении 30%.

Долевую собственность в многокомнатных объектах оценивать проще нежели в однокомнатных. В первой ситуации, имеется несколько раздельных помещений, которые при взаимном согласии совладельцев или на основании судебного решения могут выделяться в натуре. Во второй, долевое участие не имеет фактического подтверждения, поэтому выполненная оценка носит лишь приблизительный характер. Здесь нужно уточнить, что доли не выделяются из комнат, являющихся проходными.

Оценочные работы подразумевают следующие этапы:

• Проведение переговоров и согласование основных нюансов с заказчиком услуги.
• Выявление целей: для чего выполняется оценка.
• Осмотр доли, для которой заказывается оценка, фотографирование объекта (фотоснимки прилагаются к отчёту).
• Получение необходимой технической документации от заказчика.
• Сбор необходимых сведений, в том числе, получение недостающих данных.
• Изучение документации, что позволяет определить методу для проведения оценки.
• Применение коэффициента для выявления стоимости доли недвижимости.
• Составление оценочного акта.
• Подготовка отчёта, по оценке стоимости.

Последним этапом может считаться передача подготовленной документации заказчику.