Каждый населённый пункт в России, будь то большой город или маленький район, имеет свои границы, которые определяют контуры земельных, водных участков. Кадастровая оценка земель населенных пунктов позволяет регионам, а также федеральным органам власти, определить реальные экономические составляющие, которые позволят в настоящее время или в будущем вести выгодную экономическую или инвестиционную программу относительно конкретного региона РФ. Все сведения о кадастровой оценке можно получить через публичную карту России, где вы также можете узнать всю требуемую информацию по вашему земельному участку. Все рабочие сведения предоставляются в виде кадастровой официальной выписки из ЕГРН. Соответствующие положения об обязательной оценке по кадастру для земель, оговорены в действующем Земельном Кодексе страны, в части ее статьи 83. Закажите новую выписку из ЕГРН, для уточнения кадастровой стоимости и посмотрите образцы документов здесь.
Основные цели кадастровой оценки земель населенных пунктов
Публичная кадастровая карта России является официальным информационным и деловым ресурсом, при помощи которой все ветви власти разрабатывают дальнейшие шаги и действия относительно земельных участков. Главные цели проведения кадастровой оценочной деятельности:
- Систематизация данных по населённому пункту, как по общему принципу учета, так и по районам расположения земель.
- Фактическое определение арендной ставки для физических и юридических лиц.
- Уточнение начальной цены продажи для наделов земли.
- Формирование стоимости налогообложения.
- Определение фактической или будущей планировки.
В 2007 году Минэкономразвития разработал единую методику расчёта стоимости земельных участков, которые используется для всех регионов расчёта. Каждый населённый пункт имеет территориальное разделение, предусматривающее локализацию земельных наделов. Каждая территория имеет свой уникальный кадастровый код, который соответствует единой базе реестра в Госкадастре.
Как часто должна проводиться кадастровая оценка?
Согласно ст. 24.12 Закона об оценочной деятельности оценка теперь будет проводиться не чаще
чем один раз в течение трех лет (в городах федерального значения не чаще чем один раз в течение двух лет) и
не реже
чем один раз в течение пяти лет с даты, по состоянию на которую была проведена государственная кадастровая оценка. Оценка проводится по решению органов власти.
Прежняя формулировка нормы – не реже чем один раз в пять лет
– практически не ограничивала частоту проведения оценки.
Кроме того, новой редакцией ст. 24.12 определен перечень обязательных сведений, которые должны быть отражены в решении органа власти о проведении оценки. В их числе год начала проведения работ по оценке, виды недвижимости, в отношении которых проводится оценка, а также категории земельных участков, если видом недвижимости являются земельные участки.
Прежняя редакция статьи такого перечня не предусматривала.
Как государство проводит оценку земель населенных пунктов
Согласно законодательству, кадастровая оценка земель населённых пунктов проводится не реже одного раза в 4 года. В ряде случаев, например, для городов федерального значения предусмотрена оценка земли 1 раз в 3 года. Сведения о стоимости доступны в публичном доступе в сети интернет. Если возникла необходимость уточнить оценку, вам потребуется заказать выписку из Роскадастра, в виде ЕГРН. Эту услугу вы можете оформить на нашем сайте. Вам достаточно указать или кадастровый номер объекта права, или известный вам физический адрес участка. По введённым данным будет предложен список объектов. На основании данных списка, вы можете сформировать запрос на получение электронной или стандартной бумажной выписки из ЕГРН. Стоимость земли является официальной базой данных, где указываются основные параметры недвижимости. В справке можно также получить сведения общей информационной базы.
Особенности кадастровой оценки
Существует ряд положений и требований, которые касаются непосредственно технологии государственной кадастровой оценки, в частности:
- Кадастровая оценка должна проводиться не менее 1 раза в 5 лет (для городов федерального значения, 1 раз в 3 года).
- Кадастровая стоимость имеет отличительные параметры от рыночной как по методу расчёта, так и по общей стоимости, разница не должна превышать в обоих случаях 30%.
- Оценка по кадастру проходит согласование в органах власти, начиная от федеральных, и заканчивая местными( фактически Росреестр передаёт сведения в органы власти, которые должны согласиться или опровергнуть расчёты Росреестра).
Вы можете оспорить стоимость недвижимости по кадастру, путём обращения в Росреестр. В качестве аргумента спора выступает выписка из ЕГРН, которую можно заказать на нашем сайте, как в электронном виде, так и на стандартном бумажном носителе информации.
В Москве проводят государственную кадастровую оценку недвижимости
Новый тур государственной кадастровой оценки проходит в Москве. До ноября 2021 года включительно специалисты произведут расчет кадастровой стоимости на основе документации, которая касается около семи миллионов объектов столичной недвижимости.
Предварительный расчет их кадастровой стоимости опубликуют в отчете, который будет доступен для всех желающих. Владельцы недвижимости смогут ознакомиться с ним и высказать свои замечания.
В качестве налогооблагаемой базы результаты определения кадастровой стоимости вступят в силу после их утверждения Департаментом городского имущества и внесения в Единый государственный реестр недвижимости.
Впервые государственную кадастровую оценку столичной недвижимости провели в 2021 году. Этим занимались сотрудники Городского центра имущественных платежей и жилищного страхования. Решение о проведении нового тура принято в том числе из-за увеличения количества новых объектов недвижимости на территории Москвы.
«За 2021 год в рамках сбора и обработки информации при подготовке к проведению государственной кадастровой оценки было собрано порядка 474 миллионов характеристик о семи миллионах объектов московской недвижимости. Все это направлено на наиболее полный учет всех характеристик объектов недвижимости при определении их кадастровой стоимости и повышение эффективности взаимодействия собственника объекта недвижимости с городом», — рассказал заместитель Мэра Москвы по экономической политике и имущественно-земельным отношениям Владимир Ефимов.
Кроме того, по его словам, в столице запущены три электронных сервиса, связанные с кадастром: разъяснение по кадастровой оценке, обращение об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, и декларация о характеристиках объекта недвижимости.
О работе по улучшению работы с владельцами недвижимости также рассказал Максим Гаман, Министр Правительства Москвы, руководитель Департамента городского имущества.
По его словам, специалисты рассматривают обращения об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, принимают декларации о характеристиках объектов недвижимости.
«Ведется плотная работа с оценочным сообществом по совершенствованию нормативно-методической базы и повышению качества оценки. Кроме того, в 2021 году произведен расчет кадастровой стоимости более 660 тысяч вновь образованных объектов недвижимости», — отметил Максим Гаман.
Узнать больше о порядке проведения государственной кадастровой оценки можно на сайте Городского центра имущественных платежей и жилищного страхования.
Как оспорить кадастровую стоимость недвижимостиКак поставить недвижимость на кадастровый учет
Два вида стоимости и их различия
Под кадастровой стоимостью понимается установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная методами массовой оценки. Такое определение приведено в п. 3 Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости» (ФСО № 4) [2].
В этом определении фактически приравнены друг к другу как два вида оценки, так и два вида стоимости: кадастровая и рыночная. Вместе с тем между ними существует ряд различий.
Основной целью кадастровой оценки объектов недвижимости (земельных участков) является формирование на несколько лет вперед базы по налогу на землю и имущество (в будущем – единого налога на недвижимость). Напомним, согласно п. 1 ст. 391 НК РФ базой по налогу на землю в отношении каждого земельного участка выступает его кадастровая стоимость, определенная по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом.
При этом рыночная оценка проводится в основном в индивидуальном порядке, в роли ее инициатора может выступить любое заинтересованное лицо. Под рыночной стоимостью понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции (ст. 3 Закона об оценочной деятельности [3]). Чаще всего такая оценка проводится для целей апелляционного оспаривания результатов кадастровой оценки (в частности, в целях минимизации налоговых или арендных платежей).
Итак, при определении кадастровой стоимости вид оценки носит массовый характер, при определении рыночной стоимости – индивидуальный. Поэтому и результаты таких оценок в отношении конкретного земельного участка зачастую сильно разнятся – как правило, кадастровая стоимость земли практически всегда превышает (причем нередко многократно!) ее рыночную стоимость. Это, пожалуй, основная причина, по которой владельцы земельных участков вынуждены оспаривать результаты кадастровой оценки в специальных комиссиях, созданных при территориальных управлениях Росреестра, и в суде.
Между тем даже в том случае, если комиссия примет решение об определении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, удовлетворив тем самым требования обладателя прав на землю, расслабляться не следует, поскольку это решение может быть оспорено в судебном порядке.
Кем, спросите вы? (Поскольку, судя по решению, принятому комиссией, заинтересованные лица в данном случае достигли компромисса.) Ответ на этот вопрос содержится в Постановлении Президиума ВАС РФ от 11.02.2014 № 13839/13 [4] Указанный судебный акт по праву можно отнести к разряду знаковых, поскольку он может коренным образом изменить правоприменительную практику по вопросам, касающимся процедуры оспаривания результатов государственной кадастровой оценки.
К нему мы вернемся чуть позже. Прежде проанализируем, кто, на каких основаниях и в каком порядке может оспорить результаты государственной кадастровой оценки.
Судебные перипетии, связанные с наличием экономического интереса
Как следует из материалов дела, рассмотренного в Постановлении Президиума ВАС РФ № 13839/13, комиссия на основании отчета о рыночной оценке земли (который, как предписывает закон, прошел экспертизу в СРО) признала кадастровую стоимость участка равной рыночной. В итоге реальная цена участка уменьшилась более чем в четыре раза.
Однако администрация города не согласилась с размером установленной оценщиком рыночной стоимости и инициировала судебный процесс о признании ее недостоверной.
Первая и апелляционная инстанции пришли к выводу, что у администрации города отсутствует охраняемый законом экономический интерес в спорных правоотношениях, поскольку в силу положений ст. 24.19 Закона об оценочной деятельности оспаривать кадастровую стоимость участка государственные или муниципальные органы могут только в том случае, если он находится в собственности соответственно государства или муниципального образования. В данном случае собственником земли является частное лицо (ОАО).
Администрация города же свой экономический интерес обосновывала тем, что земельный налог является региональным налогом. Соответственно, поступления от него идут в муниципальный бюджет. Поэтому результаты определения кадастровой стоимости земельных участков, находящихся на территории муниципального образования и являющихся объектами налогообложения, затрагивают права в сфере экономической деятельности не только правообладателей земельных участков, но и муниципалитетов, поскольку неоправданное снижение кадастровой стоимости неизбежно скажется на пополнении бюджета.
Но, как отметили арбитры, круг участников налоговых правоотношений определен ст. 9 НК РФ, и в их числе исполнительный орган публично-правового образования не поименован. Следовательно, администрация города не может контролировать правильность определения базы по земельному налогу. Кроме того, суды указали, что администрация города не является главным администратором дохода бюджета по земельному налогу. Таким образом, собственного экономического интереса в этом деле администрация города не имеет (см. Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 22.02.2013 № 03АП-6256/12, Решение Арбитражного суда Красноярского края от 03.12.2012 по делу № А33-11257/2012).
ФАС ВСО в Постановлении от 05.06.2013 № А33-11257/2012, напротив, признал наличие у администрации города собственного экономического интереса и привел при этом такие аргументы.
Формально исполнительные органы власти действительно не поименованы в ст. 24.19 Закона об оценочной деятельности в качестве субъектов, имеющих право обжаловать решения комиссий. Вместе с тем указанная норма не содержит каких-либо ограничений на возможность обжалования решения комиссии только определенными законом лицами.
О наличии экономического интереса у администрации города, по мнению ФАС ВСО, свидетельствуют следующие обстоятельства:
- земельный налог в полном объеме зачисляется в бюджеты городских округов (ст. 61.2 БК РФ);
- органы местного самоуправления самостоятельно организуют бюджетный процесс (ч. 1 ст. 132 Конституции РФ);
- вопросы формирования местного бюджета отнесены к вопросам местного значения (п. 1 ст. 16 Федерального закона от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации»);
- администрация города разрабатывает и исполняет городской бюджет (устав города).
В то же время факт признания наличия у администрации в данном вопросе собственного экономического интереса не оказал должного влияния на окончательное решение кассационной инстанции.
ФАС ВСО в итоге пошел по иному пути. Вердикт окружного суда таков: у администрации города отсутствуют правовые основания для оспаривания решения комиссии. Формально все требования закона при вынесении решения комиссией были соблюдены: собственник участка представил комиссии отчет о рыночной оценке земли, который является основанием для пересмотра кадастровой стоимости, и положительное экспертное заключение на него.
Фактически кассационная инстанция признала отчет оценщика достоверным априори. При этом арбитры не рассмотрели его по существу и не оценили обоснованность установленной им рыночной оценки стоимости земли. То есть, по версии арбитров, единственным и достаточным подтверждением реальности рыночной цены является положительное экспертное заключение СРО.
Если установленный размер кадастровой стоимости не устраивает…
Непосредственными участниками процесса по определению кадастровой стоимости земельного участка являются:
- заказчик работ по определению кадастровой стоимости. В силу ст. 24.12 Закона об оценочной деятельности им является исполнительный орган государственной власти субъекта РФ;
- территориальное управление Росреестра [5], которое формирует перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, а также создает и координирует работу специальной комиссии (ст. 24.13, 24.18 Закона об оценочной деятельности);
- исполнитель работ – независимый оценщик, привлекаемый к проведению работ по оценке в соответствии с Федеральным законом № 44-ФЗ [6];
- эксперт – СРО оценщиков, членом которой является исполнитель работ по оценке (ст. 24.16 Закона об оценочной деятельности);
- владелец земельного участка.
Заказчик инициирует проведение государственной кадастровой оценки объектов недвижимости в порядке, предусмотренном положениями ст. 24.12 – 24.14 Закона об оценочной деятельности и иными нормативными актами.
Владелец участка в случае согласия с результатами этой оценки использует их в своей деятельности (включая исчисление налоговых платежей) или оспаривает их. В последнем случае, если собственник полагает, что размер кадастровой стоимости земельного участка завышен, он вправе добиться ее изменения (разумеется, в сторону уменьшения). Как? Для этого ему нужно заключить договор с независимыми оценщиками и осуществить в индивидуальном порядке оценку земельного участка. При этом отчет оценщика, как того требует закон, должен быть подкреплен положительным экспертным заключением СРО, членом которой является оценщик (ст. 24.18 Закона об оценочной деятельности).
Существенный момент:
новая редакция ст. 24.18 Закона об оценочной деятельности теперь содержит оговорку, что досудебное обжалование результатов кадастровой оценки в специальной комиссии не является обязательным только для физических лиц. Напомним, положения ст. 24.11 – 24.21 Закона об оценочной деятельности законодателем переписаны наново [7]. Поправки вступили в силу со дня официального опубликования Федерального закона от 21.07.2014 № 225-ФЗ (22.07.2014), за исключением положений, для которых предусмотрен иной срок. Прежде результаты кадастровой оценки объектов недвижимости (включая земельные участки) могли быть оспорены в специальной комиссии или арбитражном суде (ст. 24.19 в прежней редакции).
Таким образом, из ст. 24.18 Закона об оценочной деятельности следует, что для юридических лиц – владельцев земельных участков процесс оспаривания кадастровой стоимости состоит из двух этапов: первый – оспаривание в комиссии, второй – обжалование решения, принятого комиссией, в судебном порядке.
Соблюдение формальных требований – хорошо, но недостаточно
Пересматривая в порядке надзора указанный спор, Президиум ВАС в Постановлении № 13839/13 сделал два важных вывода.
Первый вывод – о круге лиц, признаваемых субъектами правоотношений по установлению кадастровой стоимости земельного участка, правообладателем которого является частное лицо.
Второй вывод – о необходимости анализа судом принятого решения комиссии на предмет обоснованности и достоверности установленной рыночной стоимости.
Что касается круга заинтересованных лиц, то высшие арбитры не только согласились с выводами ФАС ВСО о наличии у органа местного самоуправления, на территории которого расположен объект недвижимости, права на самостоятельное оспаривание решений комиссий, но и дополнительно указали, какие еще субъекты могут вступать в споры относительно размера кадастровой стоимости:
- арендаторы земельного участка. Впрочем, арбитры и ранее признавали тот факт, что арендатор земельного участка вправе оспаривать кадастровую стоимость в случае, если плата за его использование исчисляется с учетом его кадастровой стоимости (постановления ФАС ВВО от 19.06.2014 № А82-9984/2013, ФАС СКО от 25.10.2013 № А53-23332/2012);
- правообладатели, владеющие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения;
- лица, которые, хотя и не имеют оформленных прав на земельный участок, имеют в собственности объекты недвижимости, расположенные на нем.
При этом Президиум ВАС подчеркнул: суд может самостоятельно определить иные лица, чьи права и законные интересы могут быть затронуты при рассмотрении заявлений об оспаривании решений комиссии.
В части обстоятельств, которые суд должен установить при рассмотрении подобных споров, высшие арбитры отметили, что проверка судом соблюдения только формальных требований (полномочий комиссии, состава документов, порядка принятия решения) без анализа и оценки правовых доводов относительно действительной рыночной стоимости объекта недвижимости не позволяет обеспечить достоверность данных, экономическую обоснованность налогообложения и баланс интересов.
Словом, в рамках судебного процесса арбитры должны не только проверить выполнение всех процедурных требований действующего законодательства в отношении решения комиссии, но и дать исчерпывающий ответ о достоверности рыночной стоимости земли. Сама комиссия не наделена полномочиями по проверке ее достоверности, она лишь вправе уравнять кадастровую стоимость и рыночную при соблюдении двух условий:
- заявитель представил полный пакет документов;
- рыночная стоимость отличается от кадастровой стоимости более чем на 30% (п. 20 Порядка [8]).
Учитывая позицию Президиума ВАС, для оценки достоверности размера рыночной стоимости, установленной независимым оценщиком, суды, очевидно, в обязательном порядке будут назначать судебную экспертизу отчета оценщика на предмет проверки его соответствия требованиям Закона об оценочной деятельности (см., например, Постановление ФАС УО от 15.07.2014 № Ф09-3996/14).
