Понятие земельного участка
Самостоятельной единицей гражданского оборота выступает земельный участок. Земельный кодекс РФ содержит описание понятия земельного участка.
Земельный участок представляет собой часть поверхности земли, границы которой установлены (определены) в соответствие с законодательством. С формальной точки зрения земельный участок может не иметь установленных границ, однако в этом случае он не может являться предметом сделок. Статься 261 Гражданского кодекса РФ расширяет это понятие, указывая, что право собственности на земельный участок распространяется на поверхностный (почвенный) слой, водные объекты и находящиеся на нем растения.
Таким образом, с помощью анализа норм гражданского и земельного права, можно выделить основные признаки земельного участка по различным способам классификации.
Общие сведения
Земельные участки (зе́мли
) являются недвижимым имуществом и объектом гражданского оборота. Осуществляя властные полномочия на своей территории, государство устанавливает обязательные для исполнения всеми пользователями земли экологические требования в интересах общества, контролирует использование земель, определяет охранные зоны, публичные сервитуты и т. д. Земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Земельные участки, из которых при разделе, объединении, перераспределении образуются земельные участки, прекращают своё существование с даты государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на все образуемые из них земельные участки в порядке, установленном Федеральным законом от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», за исключением случаев, указанных в пункте 4 статьи 11.4 Земельного Кодекса, и случаев, предусмотренных другими федеральными законами.
Каждый земельный участок относится к определённой Земельным кодексом Российской Федерации категории земель. Земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на следующие категории[3]:
- земли сельскохозяйственного назначения;
- земли населённых пунктов;
- земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;
- земли особо охраняемых территорий и объектов;
- земли лесного фонда;
- земли водного фонда;
- земли запаса.
Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешённого использования в соответствии с зонированием территорий. В соответствии с законодательством возможен перевод земельного участка из одной категории в другую. Целевым назначением и разрешённым использованием образуемых земельных участков признаются целевое назначение и разрешённое использование земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки.
Земельные участки могут быть выведены из оборота либо ограничены в обороте. Земельные участки, отнесённые к землям, изъятым из оборота, не могут предоставляться в частную собственность, а также быть объектами сделок, предусмотренных гражданским законодательством. Земельные участки, отнесённые к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
Способы классификации признаков земельного участка
Исходя из законодательного определения, земельный участок обладает следующими признаками:
- 1) Является частью поверхности земли;
- 2) Имеет границы, определенные в соответствие с требованиями законодательства.
Эти признаки присущи каждому земельного участку, введенному в гражданский оборот. С внесением изменений в Земельный кодекс РФ (2015 г.), обязательным признаком земельного участка является наличие установленных границ, Из этого можно сделать вывод, что законодатель сознательно сузил понятие земельного участка: теперь к земельным участкам не относятся части земной поверхности, которые не прошли процедуру установления границ. Такая конкретизация позволяет наиболее точно определить юридический статус земельного участка, который зависит от его характеристик.
В зависимости от характеристик земли, признаки участка можно также классифицировать по следующим видам:
- 1) Физические характеристики. Данный признак подразумевает сам факт существования участка.
- 2) Природные характеристики. Данный признак включает в себя характеристики, которыми участок обладает в силу своего природного происхождения: почвенный слой, растительность на участке, естественные обособленные водные объекты.
- 3) Антропогенные характеристики. Указанный признак участка появляется ввиду деятельности человека.
Также, в зависимости от статуса земельного участка, можно выделить следующие его признаки:
- 1) Физический статус. Характеризуется существованием участка, как объекта недвижимости, в натуре в определенных границах.
- 2) Юридический статус. Характеризуется наличием у земельного участка определенного правового статуса: целевого назначения и вида разрешенного пользования землей.
В зависимости от практического использования земли, конкретный участок может обладать также признаками делимости и неделимости.
Как участок земли стал вещью
21 апреля 2021 г. 17:04
Адвокатам рассказали о правовом статусе и характеристиках земельных участков, а также о спорах в отношении установления их границ
21 апреля в рамках очередного вебинара ФПА РФ по повышению квалификации адвокатов лекцию на тему «Актуальные вопросы рассмотрения земельных и градостроительных споров» прочитала доцент кафедры экологического и природоресурсного права Московского государственного юридического университета им. О.Е. Кутафина (МГЮА), кандидат юридических наук Ольга Романова.
Начав с того, что земельных споров у нас в стране очень много, эксперт предложила вначале систематизировать правовые знания о земельном участке, а также о том, как определяются и уточняются его границы, поскольку подавляющая часть споров связана именно с границами земельных участков. Она напомнила, что в ст. 6 Земельного кодекса РФ (далее – ЗК РФ) перечислены объекты земельных правоотношений – земельные участки или части земельных участков, термин «земля» желательно не употреблять. При этом часть земельного участка в качестве самостоятельного объекта может выступать только в отношениях, связанных с его использованием, в том числе быть объектом аренды и устанавливаемых ограничений использования (сервитутов, зон с особыми условиями использования и т.п.).
Ольга Романова обратила внимание слушателей, что понятие земельного участка не такое простое, как кажется, и объяснила его отличие от других объектов недвижимости. Она отметила, что в Федеральном законе «О государственном земельном кадастре» легальное понятие появилось еще до принятия ЗК РФ и устанавливало, что «земельный участок – это часть поверхности земли, границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке». Однако это понятие не предусматривало обязательного определения границ участка на местности. Такая процедура появилась в «Инструкции по межеванию земель», принятой в 1996 г., причем прописанные в ней правила межевания с тех пор принципиально не изменились. В спорах, объектом которых выступают земельные участки, образованные после 1996 года до вступления в силу ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», данный документ может применяться и сейчас.
Отсутствие четких правил определения границ приводило к огромному количеству споров. Когда был принят Федеральный закон «О государственном кадастре недвижимости», вступивший в силу с 1 марта 2008 г., а также внесены поправки в ЗК РФ, изменение понятия коснулось понятия и идентификации границ земельного участка, которые теперь должны быть определены в соответствии с федеральными законами.
Проведение геодезических работ в процессе межевания позволяет определить достоверные сведения о местоположении границ земельного участка. Однако в июне 2014 г. был принят Федеральный закон «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», который, вступив в силу 1 марта 2015 г., ввел новое понятие, которое все критикуют, так как оно повторяет положения Гражданского кодекса РФ и констатирует, что земельный участок как объект права «является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи».
Хотя данное определение даже лучше предшествовавшего, поскольку земельный участок с установленными границами, но без конкретных характеристик – это еще не вещь, которую можно использовать в разных целях: что-нибудь там построить, посадить или использовать иначе. Поэтому у земельного участка как вещи обязательно должна быть определена цель его использования, для реализации которой он образуется и может быть предоставлен заинтересованным лицам. Данная цель юридически выражается в установлении такой характеристики земельного участка, как разрешенное использование.
Все индивидуальные характеристики земельного участка делятся на основные и дополнительные. По словам эксперта, те и другие обязательны для каждого участка, однако к основным относятся те, которые не могут быть изменены без образования новых земельных участков с присвоением новых кадастровых номеров (за определенными исключениями, которое установлено, например, для ранее учтенного земельного участка). Тогда как дополнительные характеристики могут изменяться по основаниям и в порядке, установленным законодательством. Это, например, адрес объекта недвижимости, наличие на участке природных объектов, ограничений прав на его использование и др.
Обязательными являются такие дополнительные характеристики, как категория земель, определяющая их целевое назначение, и разрешенное использование земельного участка. Правовой режим должен быть установлен в отношении каждого земельного участка. Среди участков, образованных в 90-е годы прошлого века, встречаются участки без установленной характеристики. В этом случае уполномоченный орган власти должен установить эти характеристики исходя из его местоположения и фактического использования.
В зависимости от целей образования земельного участка определяются его площадь, рыночная стоимость и другие основные и дополнительные характеристики. В границах населенных пунктов разрешенное использование земельных участков устанавливается таким градостроительным актом, как Правила землепользования и застройки, утверждаемые нормативно-правовыми актами органов местного самоуправления. Они устанавливают градостроительные регламенты относительно каждой территориальной зоны. Там указывается перечень видов разрешенного использования участков их правообладателями и предельные размеры земельных участков. Изменение таких видов в отношении конкретного участка возможно только в рамках градостроительного регламента.
* * *
Рассказав о порядке изменения разрешенного использования земельных участков, Ольга Романова перешла к судебным спорам, в частности о проблеме изменения разрешенного использования земельных участков из состава сельхозугодий для их использования в целях застройки. «У нас не очень хотят заниматься сельским хозяйством, но хочется все застроить», – заметила эксперт, поэтому режим нередко изменялся, предусматривая застройку сельскохозяйственных полей коттеджными и дачными поселками и даже многоквартирными домами. Это осуществлялось органами местного самоуправления по инициативе заинтересованного лица при условии проведения публичных слушаний в соответствии с порядком, установленным ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации», нормы которого не распространяются на земли сельскохозяйственного назначения. Поэтому такие действия местных властей были совершенно незаконными, и по представлению прокуроров суды могут вынести решения о том, что большое количество дачных и коттеджных поселков должны быть снесены, если суд признает ничтожными решения об изменении категории земельных участков.
Для правомерного изменения соответствующего назначения земельного участка необходимо осуществление процедуры изменения категории земель на земли населенных пунктов путем изменения границ населенного пункта, либо включения данного участка в границы этого населенного пункта. В настоящее время это возможно только в рамках деятельности по территориальному планированию муниципальных районов, поселений, городских округов и городов федерального значения.
Возможности защиты прав на земельный участок зависят от его статуса. По словам эксперта, участки могут быть учтенными, ранее учтенными или временными. Временными могут быть только земельные участки, образованные до вступления в силу Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости», т.е. до 1 января 2017 г., оставаться таковыми они могут быть не более 5 лет. «С таким земельным участком нельзя совершать никаких юридических действий», – предупредила Ольга Романова.
Учтенными называются земельные участки, поставленные на государственный кадастровый учет после 1 марта 2008 г., т.е. с момента вступления в силу Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости». Ранее учтенными называются участки, поставленные на кадастровый учет или права на которые законно возникли до этой даты . Граждане могут быть законными правообладателями участков с двумя этими статусами. Однако если гражданин, которому участок был предоставлен, скажем, еще в советские времена в бессрочное пользование, возвел на приусадебном участке жилой дом и оформил на него права собственности, но не успел оформить документы на земельный участок и умер, то у его наследников могут возникнуть сложности с распоряжением этим имуществом. Если же у данного имущества сменился собственник, ему придется искать правоустанавливающие документы на земельный участок или решать вопрос об оформлении права собственности на него в суде.
До настоящего времени наряду с приусадебными, предназначенными для огородничества, встречаются полевые участки, непосредственно прилегающие к приусадебным. Граждане использовали их как единое целое. Такие земельные участки при отсутствии возражений со стороны местной администрации и при соблюдении условий определения границ земельных участков, установленных ст. 11.9 ЗК РФ, можно оформить в процессе уточнения границ.
Эксперт коснулась вопроса о проблемах применения приобретательной давности к возникновению права собственности на земельные участки, которая может использоваться только в специфических случаях, когда речь идет о спорах между частными собственниками, но не может касаться земельных участков, которые находятся в государственной собственности.
Ранее учтенных участков все еще много, хотя их число и уменьшается. Сведения о площади и границах такого участка априори считаются недостоверными, часто их ставят на учет только на основании сведений о площади в первичном правоустанавливающем документе. Поэтому у собственников ранее учтенных земельных участков есть однократное право на уточнение местоположения границ и площади своего земельного участка. Если же границы учтенного участка определены неточно, например, из-за ошибки кадастрового инженера, то нужно доказывать наличие реестровой ошибки при возникновении спора по местоположению границ.
Участки, выданные еще советским гражданам, межевались с помощью обычной рулетки, поэтому их площадь на местности почти всегда отличается от той, что указана в правоустанавливающем документе. Иногда сведения о границах земельного участка вообще отсутствуют или они совершенно недостоверны, поскольку кардинально отличаются от данных, полученных с помощью современных картографических способов. Поэтому судебные споры о границах таких земельных участков возникают довольно часто.
Процедура уточнения границ позволяет гражданам, которые приобрели участок до установления конкретных правил межевания, зафиксировать свое право собственности по фактическому землепользованию. И тогда не удивительно, что фактическая площадь участка может оказаться больше, чем в сведениях, имеющихся в реестре недвижимости. Есть, конечно, некоторые ограничения этого права. В частности, при уточнении границ не должны нарушаться права смежных землепользователей, а увеличить площадь своего участка можно лишь на минимальный размер земельного участка, установленный в данной местности. А если такой размер не установлен, то всего на 10%. Обязательным условием уточнения границ является отсутствие злоупотребления такого права собственником земельного участка, то есть границы уточняемого земельного участка должны существовать на местности не менее 15 лет при отсутствии зафиксированных нарушений прав иных лиц.
Отказ Росреестра об изменении характеристик земельного участка можно оспорить в суде, но тогда необходимо представить доказательства о фактическом землепользовании, т.е. о том, что в данных границах участок существует уже 15 или более лет (это и есть, можно сказать, презумпция приобретательной давности), а также отсутствие споров по границам смежных правообладателей.
В заключительной части своего выступления Ольга Романова дала несколько практических советов по разрешению споров об уточнении границ земельных участков в судебном порядке.
С презентацией к данной лекции можно ознакомиться по ссылке.
Обращаем внимание, что сегодня, 21 апреля, вебинар будет доступен до 00.00 (по московскому времени). Повтор трансляции состоится в субботу, 25 апреля.
Константин Катанян
ПоделитьсяРаспечатать Прямая ссылка на материал:
Поделиться
Признаки земельного участка как объекта земельных правоотношений
Перечисленные выше признаки позволяют выделить участок земли среди других объектов недвижимости. Рассмотрим подробнее каждый из признаков земельного участка.
Земельный участок как часть земной поверхности. Ни один другой объект недвижимости не обладает подобным признаком. Более того, этот признак является первичным по отношению к свойствам и признакам других объектов недвижимости (зданий, сооружений), которые неразрывно связаны с землей.
Установленные границы земельного участка. Каждый объект недвижимости имеет собственные уникальные границы. Для земельного участка наличие установленных границ означает сам факт его существования как полноценного объекта.
С момента установления границ и закрепления их путем реализации процедуры кадастрового учета, участок становится самостоятельным объектом недвижимости, и приобретает ряд физических свойств: местоположение, площадь и т.д.
Физические характеристики участка. Законодательство определяет перечень физических свойств участка земли, подлежащих описанию в ходе выполнения кадастровых работ и последующей процедуры кадастрового учета: границы и их характерные точки, местоположение и адресные ориентиры участка, площадь. Данные сведения имеет каждый земельный участок, они доступны для ознакомления в открытом доступе путем получения выписки из ЕГРП или в электронной форме через публичную карту.
Природные характеристики участка обусловлены его естественным происхождением. Почвенный слой является обязательным признаком земельного участка, хотя его свойства могут меняться в зависимости от места расположения земли, степени и способа его эксплуатации, а также иных факторов. Обособленные водные объекты и природная растительность являются необязательным признаком участка, однако при их наличии они образуют единое целое с земельным участком.
Антропогенные признаки земельных участков возникают в процессе деятельности человека. Эти признаки могут заключаться в улучшении или ухудшении качественных свойств земли в результате использования участка по назначению. Антропогенные признаки могут напрямую влиять на природные признаки участка (например, посадка лесной или кустарниковой растительности на пустом участке земли или осушение обособленного водного объекта).
Оцените размер и расположение участка
Приступая к поиску, необходимо отталкиваться от предполагаемого размера земельного участка. Если Вы собираетесь построить на участке дом, лучше заранее представлять себе его площадь, продумать место для парковки и минимально комфортную придомовую территорию. Оптимальным считается соотношение участка и дома — 1:10, хотя правилом это не является и необходимо руководствоваться градостроительными регламентами соответствующей территории.
При выборе, проводя осмотр земельного участка, нужно обращать внимание на его расположение: на возвышении, на наклонной плоскости, в нижней части рельефа. От этого будет зависеть степень затопления участка в весеннее время от таяния снега. Также на участок могут быть организованы водные стоки от граничащих земельных участков.
Земельный участок может иметь сильный уклон и (или) большое количество оврагов, находиться в оползневой зоне, что значительно затруднит строительство на нем объектов недвижимости либо его обработку.
Подбирая земельный участок для строительства дома, не следует выбирать как излишнюю близость, так и удаленность от соседних участков. В случае плотной застройки проживание может стать некомфортным, тогда как чрезмерная отдаленность может привести к отсутствию помощи в трудных ситуациях.
Обратите внимание на расположение участка относительно природных ресурсов: леса, водоемов. Такое расположение может иметь как свои плюсы (прекрасный вид, чистый воздух, защита от ветров, близость мест для отдыха), так и недостатки (большое количество насекомых; необходимость защиты участка от непрошенных животных; ; соблюдение особого режима в водоохранных зонах и т.д.).
Перед покупкой стоит урегулировать все перечисленные моменты.
Физический и юридический статус земельного участка
Физический статус участка определяется совокупностью его природных и антропогенных характеристик. Физический статус также характеризуется делимостью или неделимостью участка.
Юридический статус участка формируется из определения его категории (целевого назначения) и разрешенных видов пользования, а также наличием конкретных вещных прав на него. Юридический статус подразумевает как нормативное регулирование (описание общих принципов целевого назначения и видов пользования в законодательстве), так и зависит от поведения правообладателей участков (переход, изменение и прекращение прав).
Признаки делимости земельного участка
Освещению данного признака посвящена статья 6 Земельного кодекса РФ. Делимым признается тот участок, который может быть разделен на части, каждая из которых образует самостоятельный земельный участок.
Неделимыми признаются земельные участки, раздел которых невозможен без изменения их назначения. Типичным примером неделимого земельного участка являются земли крестьянских (фермерских) хозяйств или земельные садовые участки.
Каждый земельный участок, находящийся в гражданском обороте, обладает совокупностью указанных выше признаков. Их содержание может меняться в процессе использования земли или изменения правового статуса. Тем не менее, изменение конкретных количественных и качественных характеристик не затрагивает первичные признаки земельного участка: отнесение его к части поверхности земли и физический статус.
