Существенные усло‬ви‬я до‬го‬во‬ра‬ да‬рени‬я


Источник изображения: www.pixabay.com

Недвижимый объект (дом, квартира и т.д.) может быть переоформлен на другого собственника несколькими способами. Один из них – составление договора дарения квартиры. Для этого обращаются в уполномоченный орган и берут с собой необходимый пакет документов, а составляют заявление по образцу.

Существующие виды договоров дарения квартиры

Существует несколько видов договоров дарения:

  1. Реальный.
  2. Договор обещания.
  3. Договор пожертвования.

Каждый из вышеперечисленных вариантов стоит рассмотреть в отдельности.

Реальный договор дарения

Такая дарственная подразумевает собой полную передачу прав на предмет сделки от дарителя к одаряемому. Предмет сделки – любая собственность. Когда документ будет подписан, одаряемое лицо получает полное право распоряжаться имуществом как ему угодно.

Внимание! Если обращаться к практике, то такой вид договора заключают между собой как родные люди, так и граждане, которые никем друг другу не приходятся.

Оформить такой договор можно как в письменной, так и устной форме. Если рассматривать первый вариант, то он имеет место быть только в случае передачи недвижимого имущества. Что касается второго, то речь идет о движимой собственности.

Договор обещания дарения

По-другому такой договор можно назвать консенсуальным. Его отличительная особенность – права на имущество будут переданы одаряемому по истечении определенного времени.

Договор обещания дарения составляют исключительно в письменном виде. В нем должны быть указаны следующие сведения:

  1. Сведения об имуществе, которое по истечении определенного периода времени будет передано одаряемому лицу.
  2. Сведения об одаряемом.

Когда наступит срок передачи имущества в собственность, одаряемый может требовать от дарителя исполнения условий ранее заключенного договора. Последний имеет право отказаться от сделки только в том случае, если это не противоречит нормам законодательства.

Речь идет о следующих обстоятельствах:

  1. Выполнение условий договора негативно скажется на уровне жизни дарителя.
  2. Имущественное положение дарителя претерпело изменение не в лучшую сторону.
  3. Одаряемый попытался лишить жизни дарителя или членов его семьи.
  4. Одаряемый лишил жизни дарителя.

Обратите внимание! Одаряемое лицо может расторгнуть заключенный с дарителем договор в любое время.

Договор пожертвования

Такой вид соглашения имеет важную отличительную особенность – одаряемый обязан использовать полученную собственность в общеполезных целях. Если это условие не соблюдается, то даритель имеет полное право аннулировать сделку.

Справка! В 2021 году договор пожертвования предусматривает как одномоментную передачу имущества в собственность, так и обещание дарения по истечении определенного времени.

Отказ сторон от передачи дара и отмена дарения

Статья 573 ГК РФ дает право одаряемому отказаться от получения дара в любое время до его передачи, после чего договор дарения считается расторгнутым. Если договор был заключен письменно, то и отказ одаряемого должен быть оформлен письменно. При этом даритель может требовать от одаряемого возмещения реального ущерба, если он был причинен этим отказом.

Даритель может отказаться от своих договорных обязанностей передать дар в будущем, при условии, что после заключения договора дарения изменилось его семейное (имущественное) положение, а также состояние здоровья, и исполнение обязанности дарителя существенно ухудшит его уровень жизни.

Основанием отказа дарителя от исполнения договора могут быть также обстоятельства, указанные в статье 578 ГК РФ:

  • одаряемый совершил покушение на жизнь дарителя, членов его семьи или близких родственников;
  • одаряемый умышленно причинил телесные повреждения дарителю;
  • одаряемый умышленно лишил дарителя жизни (в этом случае право отказа от передачи дара переходит к наследникам).

Уже произведенное дарение может быть отменено по этим же причинам. Отмена дарения возможна также в отношении вещи, которая представляет для дарителя большую неимущественную ценность, а обращение с ней одаряемого создает угрозу ее окончательной утраты. Кроме того, дарение, произведенное индивидуальным предпринимателем или организацией, может быть отменено судом, если дарение произошло в течение 6 месяцев до объявления дарителем себя банкротом.

К чему приведет договор дарения квартиры

Заключение договора дарения ведет к существенным последствиям, о которых нужно знать как дарителю, так и одаряемому.

Какие будут права у нового собственника

Когда одаряемый станет собственником имущества, он сможет распоряжаться им на свое усмотрение. А именно:

  • проживать в нем;
  • продать;
  • сдать в аренду;
  • подарить и т.д.

Обратите внимание! Новый собственник не обязан извещать дарителя о действиях, которые он совершает с полученным имуществом.

Однако новому собственнику не стоит забывать о своих обязательствах:

  • оплата коммунальных услуг;
  • погашение налога на недвижимость;
  • использование недвижимости по назначению.

Можно ли отменить дарение квартиры

Согласно действующему законодательству, если регистрация прав была осуществлена, то отменить дарение квартиры будет крайне проблематично. Необходимо иметь веские основания, среди которых:

  • одаряемый попытался лишить жизни дарителя;
  • новый собственник использует недвижимость не по назначению или присутствует угроза уничтожения жилья;
  • одаряемый умер раньше дарителя — это условие в обязательном порядке должно быть прописано в договоре.

Налогообложение

Когда одаряемый получит имущество в собственность, он должен будет уплатить налог. Его размер составляет 13% от кадастровой стоимости недвижимости.

Однако есть граждане, которые могут не осуществлять погашение НДФЛ. К ним относятся близкие родственники дарителя:

  • супруг/супруга;
  • дети/внуки;
  • отец/мать;
  • бабушка/дедушка;
  • брат/сестра.

Условия договора дарения недвижимости

Дарение, как и любая сделка, регламентируется законодательством и нормативными актами. Если нормы законодательства не позволяют в полной мере регулировать конкретную сделку, применяются нормы сопутствующие аналогичным видам сделки.

Дарение недвижимого имущества имеет обязательные условия, установленные законодательством для такой сделки:

  • сделка должна носить безвозмездный характер;
  • необходимо согласие одаряемого на прием в дар недвижимого имущества;
  • переход права собственности на такое имущество должен пройти государственную регистрацию;
  • обещание предоставления в дар недвижимости после смерти дарителя запрещено;
  • если недвижимость (предполагаемый дар) находится в совместной собственности, то необходимо согласие, удостоверенное нотариально, от всех собственников;
  • если недвижимость (предполагаемый дар) находится в общей долевой собственности, согласия остальных собственников не требуется;
  • передача в дар помещения отдельно от земельного участка, на котором оно расположено, как и дарение только земельного участка без строения или иного объекта, находящегося на этом участке запрещено.

Важно

Существует категория лиц, от имени которых запрещено дарения недвижимого имущества, к ним относятся граждане до 14 лет и недееспособные.

Также, установлена категория лиц, которым запрещено принимать в дар имущества при определенных обстоятельствах. Данный перечень таких лиц указан в ст. 575 ГК РФ.

Дарение с условием проживания

Зачастую даритель желает включить в договор дарения условие, которое закрепляет пожизненное право проживания и право пользования дарителем подаренной им недвижимости. Это не запрещено законодательством и может быть отражено в документе.

Однако закон рассматривает дарение, как безвозмездную сделку, не предполагающую каких-либо встречных обязательств. А пожизненное проживание и пользование подаренным имуществом относится как раз к таким встречным обязательствам — т.е. ограничивает одаряемого в распоряжении подаренным имуществом, обязывает одаряемого предоставлять доступ дарителя и пользование дарителем подаренным имуществом.

Поэтому, наличие условия о пожизненном проживании и владении подаренной недвижимости, может предполагать следующие последствия:

  • признание пункта договора с таким условием недействительным (ничтожным);
  • не признание такого соглашения дарением (ст. 572 ГК РФ расценивает данную сделку как ничтожную и к такой сделке применяются правила ст. 170 ГК РФ);
  • признание договора дарения смешанной сделкой, применив соответствующие нормы законодательства для конкретного пункта договора (ст. 421 ГК РФ устанавливает, что для квалификации договора как смешанного, необходимо наличие в таком договоре условий, относящихся к различным видам сделки).

Иногда встречаются случаи, когда в судебном порядке представлялось возможным доказать, что дарение, заключенное с условием пожизненного проживания и пользования подаренным имуществом, не является возмездной сделкой. Доказан и признан судом тот факт, что проживание и пользование имуществом дарителем не предполагает имущественных затрат (п. 1 ст. 572 ГК РФ) одаряемого, позволяющих по закону признать сделку ничтожной.

Дополнительно

К сожалению, такие случаи единичны, а позиция судов по данному вопросу в большинстве своем склоняется к тому, что сделка с условием пожизненного проживания и пользования имуществом дарителем является смешанной. К таким сделкам применяются и соответствующие нормы законодательства.

Условия договора дарения квартиры

Условия договора дарение квартиры установлены главой 32 ГК РФ. Как любой переход имущественных прав, переход прав на квартиру подлежит обязательной государственной регистрации.

Оформляя договор необходимо не только знать, но и соблюдать определенные условия:

  • квартиру можно подарить как полностью, так и в долях;
  • квартира должна быть приватизирована;
  • квартира, находящаяся в совместной собственности, может быть подарена только с согласия всех собственников;
  • квартира, находящаяся в общей долевой собственности, может быть подарена без согласия остальных собственников.

Если имущество находится в общей долевой собственности, по закону (ст. 246 ГК РФ) такое имущество может быть подарено без согласия всех участников такого имущества.

Как оформить договор дарения квартиры — пошаговая инструкция

Как оформить дарственную на квартиру без нотариуса? Для этого достаточно следовать установленному алгоритму:

  1. Посетить уполномоченный орган — Многофункциональный центр или Росреестр.
  2. Подать заявление — с бланком можно ознакомиться в интернете или при личном посещении МФЦ.
  3. Приложить необходимый пакет документов.
  4. Сотрудник организации выдаст расписку о том, что документация была передана на рассмотрение, а также огласит дату изготовления бумаги.
  5. В назначенный день забрать свидетельство на право собственности, а также всю поданную документацию.
  6. Уплатить налог. Пункт действует только для граждан, которые не состоят с дарителем в близком родстве.

Существенные условия договора дарения

Существенные условия предоставления в дар недвижимости являются основополагающими и обязательными. Статья 432 ГК РФ определяет основное существенное условие при заключении сделки — о предмете договора дарения. Исходя из данного положения, существенными условиями являются:

  • полная информация о предмете договора: наименование, характеристики, местоположение, кадастровый номер и прочие сведения;
  • имущественные права;
  • освобождение от выполнения имущественных обязательств.

Дополнительно

В случае если предмет сделки в договоре недостаточно конкретизирован, это не всегда может послужить основанием для признания его недействительным. Такой позиции придерживаются некоторые суды.

Пример

Гражданке «О» и гражданке «П» принадлежали на праве собственности по ½ доли жилого дома в Белгородской области. Гражданка «П» подарила свою долю третьему лицу, оформив сделку соответствующим образом. «О» обратилась в суд с требованием о признании договора дарения недействительным в связи с нарушением ст. 432 ГК РФ — отсутствием в договоре дарения указания на конкретную часть помещения, которая была подарена гражданкой «П». Суд отклонил требования гражданки «О», так как посчитал, что предметом сделки является доля в имуществе, а отсутствие конкретизации не может служить основанием для признания сделки дарения незаключенной. Помимо этого, суд считает, что переход прав на долю был оформлен надлежащим образом и прошел государственную регистрацию. Согласно условиям ст. 574 ГК РФ, договор дарения считается заключенным, если прошел государственную регистрацию.

Нужен ли нотариус при оформлении договора дарения

Обращение к нотариусу для оформления документа – дело добровольное, но в некоторых случаях без его услуг не обойтись. Речь идет о следующих моментах:

  • передача имущества несовершеннолетнему лицу;
  • дарение доли квартиры.

Воспользоваться услугами юриста имеет место быть в том случае, если одаряемый предусматривает тот факт, что в дальнейшем сделка может быть оспорена. Помимо этого, обращение к нотариусу позволит существенно сэкономить время, так как основную работу сделает именно он.

Обратите внимание! Услуги нотариуса стоят денег. В среднем придется заплатить 2 000 рублей.

Особенности передачи в дар объекта недвижимости

Обязательное нотариальное оформление договора дарения недвижимости не требуется, но нужно зарегистрировать его в Федеральной регистрационной службе кадастра и картографии. Государственная регистрация прав на недвижимость проводится согласно рекомендациям Приказа Минюста РФ от 01.07.2002 N 184. Для этого надо подать следующие документы:

  1. Договор дарения в трех экземплярах;
  2. Копии паспортов сторон договора дарения;
  3. Документы БТИ (кадастровый паспорт, экспликация и поэтажный план);
  4. Заявление о государственной регистрации перехода права на недвижимость;
  5. Свидетельство о госрегистрации права собственности дарителя на предмет дара;
  6. Документы на землю, если в дар передается недвижимость вместе с земельным участком;
  7. Выписка из домовой книги, давностью не более месяца;
  8. Нотариальное согласие супруга или документ, подтверждающий, что недвижимость не находится в совместной собственности супругов.

Госпошлина за регистрацию договора дарения составляет 1000 рублей для каждой стороны, дополнительно одаряемый уплачивает госпошлину в размере 2000 рублей за регистрацию перехода права собственности. Срок регистрации составляет 10 рабочих дней, после чего одаряемый получает выписку из ЕГРП или свидетельство о праве собственности на недвижимость.

Обратите внимание: в случае если даритель и одаряемый по договору дарения недвижимости являются близкими родственниками (супруги, родители, дети, усыновители и усыновленные, бабушки, дедушки, внуки, братья и сестры), то обязанности платить НДФЛ у них нет. Во всех других ситуациях одаряемый должен заплатить налог – 13% от стоимости недвижимости.

Возможные сложности при оформлении договоров дарения

Сложности при составлении дарственной могут возникнуть в том случае, если на передаваемое имущество наложено обременение:

  1. С рентой. Передать имущество в многоквартирном доме другому лицу можно будет сразу же после получения согласия рентополучателя. Дальнейшие обязанности по ренте ложатся на плечи одаряемого.
  2. Залог. Потребуется получить письменное согласие кредитора. Если квартира находится в ипотеке, то потребуется заменить заемщика.
  3. Арест. В этом случае составить договор дарения не выйдет до того момента, пока арест не будет снят.

Понятие и структура договора дарения

Стоит учитывать следующие положения при составлении договора дарения:

  1. При оформлении дарственной на часть имущества, например, дома или квартиры, необходимо чтобы все члены семьи, проживающие на данной территории, дали свое согласие.
  2. При оформлении дарственной несовершеннолетним, необходимо получить согласие на сделку родителя или опекуна.
  3. Для оформления дарственной родителем на ребенка, не требуется согласие на проведение сделки второго родителя.

Договор имеет право вступать в силу в 2 случаях:

  • С момента оформления.
  • В определенный момент времени, при этом в договоре должна быть зафиксирована и оговорена определенная дата.

Условия отсрочки допустимы в определенных случаях:

  • Возраст совершеннолетия.
  • Приобретение иной жилой площади.
  • Смена местожительства.
  • Получение диплома о высшем профессиональном образовании.
  • Узаконенные отношения.

При наличии требуемой замены, договор приобретает возмездную основу и составляется в виде свидетельства о продаже транспортного средства. Это связано с тем, что процесс дарения не может содержать материальную основу.

Форма

Основные формы две: устная и письменная. Это регулируется нормой статьи 574 ГК РФ. Совершаться в устной форме он может в момент самой передачи дара.

Но статья ставит определённые рамки, регулирующие, в какой момент и при каких случаях сделка должна совершаться письменно:

  • письменно оформляется, если дарителем является юридическим лицом (например: ООО «Дар»), а стоимость объекта дарения превышает сумму в 3 000 рублей;
  • при осуществлении дарения в будущем времени.

Статья 574. Форма договора дарения

Способ передачи объекта в дар происходит по следующим трём способам:

  • вручения объекта дарения напрямую одаряемому;
  • символическая передача, выраженная в презентованные к примеру ключа, от квартиры;
  • передача одаряемому документов, устанавливающих право на владение имуществом.

Особенности оформления договора дарения

Понятие и основы

Как было уже отмечено, правовой нормой регулирующей основы и порядок данного типа сделки является гражданский кодекс. Данному типу посвящена глава 32 и статься с 572 по 582.

В договоре присутствуют всего две стороны: даритель и одаряемый. Помимо движимого или недвижимого имущества, в качестве дара могут участвовать право на что-либо или освобождение от определённых обязательств. Сделка может совершатся как устной форме, так и в простой письменной.

В случае, если даритель обещает совершить действия по дарению в будущем времени, применяется письменная форма. Стороны также вправе обратиться к нотариусу для удостоверения такого типа документа.

Также, руководствуясь статьёй 572, можно определить основные правила для составления:

  • Если в договоре даритель обещает передать в дар в будущем времени недвижимое имущество(квартиру) или её долю, он должен указать обязательные характеристики (описания). В противном случае, договор будет признан ничтожным.
  • Сделка не будет иметь юридической силы, если в условии будет сказано, что дар будет передан после смерти дарителя. Для такого вида договора существует завещание.
Рейтинг
( 2 оценки, среднее 4 из 5 )
Понравилась статья? Поделиться с друзьями: