Отказ в выдаче разрешения на строительство и порядок его обжалования

Опубликовано: 17.03.2020

Деятельность на строительном рынке строго контролируется саморегулируемыми организациями, которые вытеснили государственный лицензионный центр, ранее выдававший лицензии. В 2010 году центр и лицензирование от него было упразднено, а документ получил название допуск СРО. Для его получения потребуется стать участником саморегулируемой организации и собрать соответствующий пакет документов.

Но стоит отметить, что СРО для малоэтажного строительства требуется не всегда. Поэтому прежде чем приступать к непосредственной реализации проекта, необходимо изучить нормативные акты и Градостроительный Кодекс, где подробно описаны работы, при которых нужно получить разрешение.

Обстоятельства судебного спора и этапы его прохождения по инстанциям

Златоустовская администрация (далее — Администрация) в мае 2014 г. распорядилась передать в аренду Обществу земельный участок с целевым назначением «для организации отдыха населения». Участок имел площадь 30 тыс. кв. м и располагался на землях населенных пунктов. Муниципалитет подготовил соответствующий договор и передал Обществу участок в аренду для указанных в распоряжении целей.

Через три месяца Администрация внесла в документ изменения, поменяв целевое назначение участка на «строительство объектов для организации отдыха населения». В указанной части стороны внесли дополнения в договор в сентябре 2014 г.

Общество в этом же месяце обратилось в муниципалитет с просьбой изменить Генплан города и План землепользования и застройки. В заявлении компания указала на необходимость замены лесной зоны на зону, предназначенную для коттеджной и усадебной застройки в отношении арендованного участка.

Заявление было рассмотрено комиссией, итоговый протокол Администрация утвердила своим распоряжением в октябре 2014 г. Через месяц было издано постановление, которым назначены публичные слушания по изменению карты градостроительного зонирования города. После завершения слушаний Собрание депутатов утвердило измененный Генплан и Правила землепользования. Зона для коттеджной застройки была увеличена за счет предоставленного Обществу участка.

В марте 2015 г. Администрация утвердила градостроительный план для участка с указанием в нем вида разрешенного использования — для постройки объектов под организацию отдыха населения.

Разрешение на строительство Общество получило в августе 2015 г. сроком действия на один год. Однако в марте 2021 г. Администрация отменила его из-за допущенных нарушений при выдаче.

Не согласившись с распоряжением Администрации об отмене разрешения на строительство (далее — распоряжение), Общество обжаловало его в арбитраж.

Итогом рассмотрения иска стало решение АС Челябинской области от 25.02.2017 г. о признании недействительным спорного распоряжения.

Жалоба, поданная Администрацией в апелляцию, а затем — в кассацию, не изменила решения суда первой инстанции. Последней инстанцией в данном деле являлся Верховный суд РФ. Дело было передано для рассмотрения в судебную коллегию по экономическим спорам 16 марта 2021 г., которая усмотрела в выводах нижестоящих судов нарушения материального права.

Какими нормами руководствовались нижестоящие суды?

Как было указано в решениях, в спорном акте не имелось указания, на каком из оснований, перечисленных в п. 21.2 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ (далее — ГрК РФ), Администрация решила отменить выданное разрешение на строительство. Указанное, по мнению судов, привело к нарушению изданным распоряжением прав Истца в экономической сфере.

Суды указали, что вопросы, связанные с порядком предоставления Обществу участка, необходимо было решать при заключении договора аренды и оформления градостроительного плана участка. Так как договор и допсоглашение к нему прошли госрегистрацию в реестре недвижимости, суды признали незаконным принятие Администрацией спорного распоряжения.

Муниципальный участок под застройку передается в аренду только через открытые торги

Правила передачи участков, принадлежащих государству или находящихся в муниципальной собственности, отражены в статьях 30-32 ЗК РФ. Соблюдение процедуры, прописанной в законе, обеспечивает справедливое и эффективное распоряжение собственностью.

Из документов следовало следующее:

• Спорный участок поставлен государством на кадастровый учет в 2014 году.
• Муниципалитет передал землю Обществу для целей, отличных от строительства, в связи с чем проведение торгов не требовалось.

Но нижестоящие суды не учли, что процедура передачи участка под застройку связана с применением иных правил.

Таким образом, заключая допсоглашение об изменении назначения земли, стороны фактически попытались обойти законодательство и оформить арендные отношения без проведения публичных торгов.

Кроме того, судьи не отразили свое мнение относительно довода Истца о том, что в арбитраже находилось иное дело, связанное с недействительностью спорного распоряжения. В АС Челябинской области обратился областной прокурор к Администрации и Обществу с требованием о признании распоряжения недействительным и другими сопутствующими заявлениями, вытекающими из правоотношений сторон.

Как органы выдают разрешение, и какие бумаги потребуются?

Для получения одобрения стоит обратиться к местным органам власти. Приходить в такие структуры необходимо при возведении целого дома или выполнения каждого из этапов по отдельности. Чтобы исключить вероятность отказа, важно действовать в пределах законодательства и не стараться обойти действующие требования.

Порядок получения разрешения подразумевает оформление заявление по форме, а также передача необходимого пакета бумаг. В него входит:

• Бумаги, подтверждающие право владения ЗУ.
• ГПЗУ.
• Проект. В его состав входит текстовая и графическая часть. Информация в этой документации определяется технологические, функциональные, архитектурные, инженерные и прочие решения.
• Одобрение специалистов в отношении готового проекта (требуется в редких случаях).
• Разрешение на отклонение от предельных параметров (если таковые планируются).
• Одобрение владельцев на выполнение реконструкционных работ.

Смотрите также: Проектная декларация застройщика с 2021 года

Выдача разрешения на строительство (в том числе для многоквартирного дома) — бесплатная процедура. Но назвать процесс оформления бесплатным не получится, ведь работа требует сбора иной документации, разработка которой часто оказывается платной.

Причина возврата дела на повторное рассмотрение

Получение разрешения на строительство означает, что имеющаяся у застройщика проектная документация соответствует градостроительному плану участка и дает ему право возводить на нем объекты недвижимости. Чтобы получить разрешение, необходимо собрать комплект документов, среди которых закон называет правоустанавливающие документы на землю (п. 1 ст. 7 ГрК РФ).

Нижестоящие суды в качестве таких документов указали зарегистрированные в регпалате договор аренды и допсоглашение к нему, что подтверждало наличие у Общества соответствующих прав на землю. Но суды не учли, что изначально участок имел целевое назначение «для организации отдыха населения», а не для строительства.

Согласно земельному законодательству, у любого участка имеется целевое назначение. Выходить за пределы данного назначения землепользователь не вправе. На определение правового режима участка влияет его категория, вид и цели использования, а также отнесение его к определенной зоне. В ст. 85 ЗК РФ содержится право каждого землепользователя выбирать вид разрешенного использования в рамках допустимых вариантов внутри конкретной территориальной зоны. Но применять данную норму надлежит только во взаимосвязи с другими нормами права.

Реализовать свое право на пользование землей можно через оформление права аренды. Данное право отражается в договоре одновременно с фиксацией вида использования земельного участка.

Как следует из п.1 ст. 615 ГК РФ, пользоваться арендованной землей допускается в точном соответствии с договором. Если в тексте соглашения отсутствует указание на цель использования, то арендатор должен учесть установленное в официальных документах назначение земли.

Таким образом, если назначение участка меняется, то обязательно следует изменение условий заключенного договора. Лицо, предоставившее участок в аренду, не может своевольно изменять назначение участка. При решении данного вопроса оно обязано соблюдать законодательно установленный порядок его предоставления.

Когда нижестоящие суды посчитали возможным изменение цели использования участка на «строительство объектов для отдыха населения» посредством подписания допсоглашения к договору аренды, они не учли, что порядок предоставления участков для новой и существующей цели различен.

Основная мысль судебных актов, принятых по данному спору, сводилась к тому, что у Администрации не было законных причин для отмены распоряжения, так как ГрК РФ предусмотрен исчерпывающий перечень случаев для подобных действий. Ни к одному из данных случаев сложившаяся ситуация не подходила.

В то же время Закон № 131-ФЗ позволяет муниципалитету отменить или временно прекратить применение изданного им же правового акта (ст. 48). Правда, отменить свой акт Администрация могла только при условии, если данными действиями никому не причинялся вред.

Несмотря на указанные правовые нормы, констатировал ВС РФ, суды были обязаны изучить процедуру передачи земли под застройку, оценить доводы Истца о разрешении строительства в отсутствии соответствующих прав на землю у Ответчика. Указанное явилось причиной для передачи дела на повторное изучение и принятие законного судебного акта.

Порядок получения разрешения на строительство многоквартирного дома — инструкция

Прохождение бюрократических процедур, связанных с получением разрешения, подразумевает следующий порядок действий:

• Строительная компания определяет место, где будет расположен многоквартирный дом. Здесь во внимание берется ряд параметров, которые должны быть характерными для места строительства. В частности, возле жилого здания должны быть детские сады, образовательные учреждения, парки, торговые точки, аптечные киоски и другие объекты инфраструктуры. Не меньшее значение имеет возможность подключения многоквартирного дома к различным коммуникациям, а именно вентиляционной системе, отоплению, водоснабжению, газу и прочим.
• Изготавливается, проверяется и согласовывается ГПЗУ, где планируется строительство многоквартирного дома. В документе включаются сведения об адресе объекта, величине отступа до близлежащих сооружений, инженерных сетей и коммуникаций. При наличии рядом других многоквартирных зданий с получением разрешения на строительство возникает меньше трудностей.
• Выполнение работ в сфере геологии и геодезии. На этом этапе изучается грунт того места, где планируются работы, изучаются его физические и механические параметры. Также определяются гидрологические условия для строительства многоквартирного дома. Имеющейся информации достаточно, чтобы выбрать элементы конструкции объекта и избежать ряда негативных факторов.

Смотрите также: Градостроительный облик объекта: как интегрировать здание в существующую застройку

До создания проекта делается топографическая съемка ЗУ, благодаря которой можно получить сведения о рельефе, а в будущем создать эскиз будущего строения с учетом близлежащих сооружений. На топографическом плане отражаются точные сведения о местонахождении многоквартирного дома, вплоть до указания координат и линейных размеров.

Что дальше?

Дальнейший порядок действий при получении разрешения на строительство включает следующие шаги:

• Проектирование постройки. Для решения этой задачи привлекается инженер, являющийся специалистом в вопросе конструирования. Его обязанность в том, чтобы сделать многоквартирный дом удобным и комфортным для проживания. Эксперт самостоятельно изучает здание на соответствие экологическим и санитарным стандартам. Кроме того, уделяется внимание пригодности объекта для будущего проживания людей.
• Возведение многоэтажного дома. Строительство ведется с учетом проекта, который имеется на руках у застройщика.
• Благоустройство окружающего участка и насаждение деревьев.

Прекращение разрешения на строительство возможно только в исключительных обстоятельствах

Уполномоченный орган может отозвать только тот ненормативный Акт, который не соответствует действующему Законодательству.

В ч.21.1 ст.51 ГК РФ даны снования, которые могут послужить причиной для прекращения разрешения на строительство:

• право собственности или иное право на участок земли, на котором осуществлялось строительство, прекратилось в принудительном порядке. К этому условию относится и изъятие земли для государственных нужд;
• отказ от права собственности или иного права на землю;
• физическое или юридическое лицо произвело процедуру расторжения договора аренды, дающего право пользования землей;
• было прекращено право пользования недрами, если разрешение выдавалось на осуществление строительства или реконструкции объекта на участке, который был предоставлен пользователю недр и необходимом для проведения работ, касающихся использования недр.

Как показывает практика, уполномоченный орган вправе отозвать разрешение, если были обнаружены существенные нарушения в процессе его выдачи. Этому могут послужить следующие причины:

• отсутствуют документы, подтверждающие право на землю;
• истек срок договора аренды на землю;
• несоответствие вида разрешенного использования земли;
• в проектной документации отсутствуют определенные разделы, что приводит к несоответствию документа положению о составе проектной документации;
• нарушение санитарных норм в процессе проектирования;
• в результате экспертизы проектной документации было принято отрицательное решение;
• нарушена процедура выдачи разрешения.

Возможны ли другие причины прекращения разрешения на строительство?

Неоднозначный ответ дает практика Арбитражных Судов. С одной стороны в ГК дан полный перечень обстоятельств, позволяющих отозвать разрешение. При его прекращении уполномоченный орган должен ссылаться на установленные законом конкретные обстоятельства.

Есть иная позиция: нарушение норм ст.51 ГК позволяет отозвать разрешение независимо от других причин, перечисленных в п.21.1 вышеуказанной статьи. При таком решении арбитражные суды ссылаются на специальные основания, которые указывают на правомерность отзыва разрешения, если впоследствии возникли причины, которые препятствуют строительству.

Куда обращаться?

В 2021 году, как и ранее, вопросы по строительству загородных домов, а также выдачи разрешения на их возведение регулируются ФЗ №190, а точнее ГрК РФ. Если исходить из этого документа, получить право на возведение объекта на собственном участке можно в органах муниципального управления, занимающихся вопросами градостроительной деятельности. Обращаться необходимо в структуру, которая находится в одном районе с участком земли, где планируется строительство.

Смотрите также: Как получить разрешение на строительство магазина, и какие документы потребуются?

После сбора документов, требуется оформить заявление, после чего принести его самому или передать через официального представителя. Бумаги предъявляются в Администрацию района, а на территории больших городов эту работу можно сделать через МФЦ или в режиме онлайн через сайт Госуслуг. На официальном ресурсе предоставляется информация по условиям и цене оформления.