Управление государственной и муниципальной собственностью: право, экономика, недвижимость и природопользованиеКоллектив авторов, 2014


Для начала, как всегда, разберемся с понятиями и формулировками.

В российском законодательстве нет определения коммерческой недвижимости. При этом вопрос отнесения (или не-отнесения) конкретного недвижимого имущества к коммерческому имеет важные правовые последствия, поскольку от этого зависит порядок совершения сделки, правовые последствия для сторон, вопросы налогообложения и др.

Подробно о коммерческой недвижимости и ее видах мы писали в статье «Коммерческая недвижимость: виды, типы и классификация. Тренды 2019».

Также будем считать формулировки «коммерческое управление недвижимостью» («объектами недвижимости») и «управление коммерческой недвижимостью» идентичными.

В данной статье мы расскажем о том, что такое управление недвижимостью с точки зрения гостиничного бизнеса, а также рассмотрим ключевые вопросы и тренды в этой сфере.

Что такое управление недвижимостью

Это организация наиболее эффективного использования недвижимости в интересах его собственников. Можно сказать, это поиск оптимального сочетания управленческих решений на текущий момент и на перспективу.

Инфраструктура управления недвижимостью

Управление недвижимостью так или иначе затрагивает различных участников:

  • Собственники
  • Инвесторы
  • Арендаторы
  • Посредники (агенты, риэлторы, брокеры)
  • Госорганы

Профессиональное управление коммерческой недвижимостью – выгодный бизнес, хотя для России он относительно новый. К примеру, с точки зрения наличия международных операторов, российскому гостиничному рынку нет еще и 30 лет: первые международные отели появились у нас в 1990 г. За это время в России зарекомендовали себя также свои профессиональные гостиничные УК. Это, к примеру, Cronwell Management, АФК «Система», AZIMUT Hotels Group и др.

Особенность гостиничной недвижимости – уникальность каждого проекта. Она складывается из множества факторов: направленность и расположение объекта, звездность, нахождение в сети или наличие «независимого» статуса и др. Следовательно, и методы подходы к управлению здесь будут разными. К примеру, если для торговой недвижимости ключевой фактор при выборе места для «базирования» — расположение его рядом с транспортными и пешеходными потоками, то этот же фактор для гостиниц разной направленности может быть как плюсом, так и минусом. Другая особенность – функционирование в режиме 24/7, условно говоря, в режиме непрерывного производства гостиничных услуг. При этом все проблемные вопросы, в том числе производственные, должны решаться максимально быстро.

Другое ключевое отличие гостиницы от других объектов недвижимости – многофункциональность объекта, что предполагает разные подходы к продвижению номерного фонда, ресторана, конференц-зала и др.

Особенность управления гостиничным бизнесом в данном случае – активное взаимодействие отеля с турагентствами и системами бронирования. Однако далеко не для каждого отеля это необходимо и выгодно. К примеру, мини-отелям возможно и выгодно было бы работать с турфирмами, но для последних важно заполнять гостиницу большими группами туристов, а это мини-отель обеспечить не сможет.

Подробнее об особенностях маркетинговых мероприятий для успешного функционирования отеля можно прочесть в статье «Бизнес-план гостиницы с расчетами пример и образец – открытие с нуля».

Как работает управление коммерческими объектами

Чтобы не запутаться, сначала разберемся в главном. В управлении коммерческой недвижимостью есть две чаще всего встречающихся практики.

Так, владелец объектов может:

  • Создать компанию, в которую нанимаются управляющие — здесь все регулируется трудовым законодательством. Можно сказать, обычная работа.
  • Передать на оговоренный срок недвижимость по договору доверительного управления — здесь все сложнее. Регулируется главой 53 Гражданского кодекса РФ.

Если утрировать, то во втором случае у управляющего коммерческими объектами недвижимости есть право «на любые юридические и фактические действия» в интересах владельца, в соответствии со ст. 1012 ГК РФ. Конечно, если это не ограничено другими законами. Сделки с переданным в доверительное управление имуществом управляющий совершает от своего имени.

Соответственно, управление коммерческими объектами недвижимости можно рассматривать как высокооплачиваемую и ответственную работу, а можно практически как свой бизнес.

Система управления недвижимостью

Это комплексная задача, взаимосвязь всех бизнес-процессов (экономических, технических, кадровых, организации сервиса и др) На каждом этапе «жизни» недвижимости (до сдачи объекта в эксплуатацию и в процессе функционирования) есть свои ключевые вопросы для управленческой деятельности. Рассмотрим их более детально

коммерческое управление недвижимостью

Основные этапы концепции управления недвижимостью. Направления деятельности

Любой объект недвижимости проходит свои закономерные этапы жизненного цикла. Процесс управления охватывает все стадии его реализации, в том числе и те, когда он еще не существует физически либо не может использоваться по функциональному назначению (до введения в эксплуатацию). Для каждого этапа характерны свои «мероприятия».

Предпроектная стадия

Определяет целесообразность создания объекта недвижимости. В этот период следует обратить особое внимание на инвестиционный анализ, который является основополагающим документом при принятии управленческих решений о дальнейшем существовании проекта. Основные направления деятельности:

  • анализ рынка недвижимости;
  • выбор вида объекта;
  • формирование стратегии проекта;
  • инвестиционный анализ;
  • оформление исходно-разрешительной документации.

Проектная стадия

  • разработка финансовой схемы;
  • организация финансирования;
  • выбор архитектурно-инженерной группы;
  • руководство проектированием.

Понятно, что на первых двух стадиях прибыль еще не образуется. Основные задачи управления в это время — сократить длительность этих стадий (не в ущерб качеству проведения исследований и др), повысить потребительские свойства объектов. Но самая главная — минимизация эксплуатационных затрат на всех стадиях последующего жизненного цикла объекта.

управление жилой недвижимостью

Строительство

Ключевая цель этого периода – выбрать подрядчика, координировать осуществление строительных работ (в том числе контролировать их качество), а также сверять смету затрат и расходов.

Основные мероприятия:

  • эффективное использование инвестиций;
  • реализация требований проектной документации в процессе строительства;
  • контроль качества строительно-монтажных работ.

Эксплуатация

Если все идет по плану, то это самая продолжительная стадия в жизни объекта: он уже существует физически, юридически и функционально. Управление на этом этапе включает в себя функциональную (извлечение полезности в соответствии с проектным назначением и целями владельца или инвестора) и техническую (поддержание состояния недвижимости в необходимых параметрах) эксплуатацию.

В это время происходит возврат инвестиций и должна быть получена прибыль (если предыдущие стадии выполнены корректно).

4.1. Эффективная эксплуатация обеспечивает для собственника:

  • Экономию времени и финансов
  • Стабильный доход
  • Безупречное состояние здания.

В частности, поддержание здания и всех инженерных систем в исправном состоянии, а также постоянная модернизация оборудования сводят к минимуму появление проблем в эксплуатации. Эксплуатационная бригада обеспечивает бесперебойное функционирование объекта в рабочее время, в то время как аварийная работает в режиме 24/7.

Сфера ответственности эксплуатационной бригада:

Техобслуживание и текущий ремонт инженерных систем энерго- и электроснабжения, отопления, водоснабжения, канализации, вентиляции, кондиционирования, слаботочных систем; обеспечение бесперебойной работы лифтового оборудования; монтаж, настройка и техническое обслуживание систем охранно-пожарной сигнализации; поддержка программного обеспечения, обслуживание компьютерной и оргтехники; обеспечение работоспособности существующих и монтаж новых сетей связи; клининг; уборка и благоустройство прилегающей территории; обслуживание паркинга и др.

управление недвижимым имуществом

Закрытие

Это ликвидация его первоначальных и приобретенных функций, предполагающая снос либо реконструкцию.

Разумеется, какие-то мероприятия проходят через разные стадии существования объекта. Обратимся для примера к сайту УК полного цикла AZIMUT Hotels:

“В зависимости от статуса (проект или действующий отель) и состояния объекта, наши услуги могут включать в себя техническую поддержку проекта на стадии проектирования и строительства, финансовое планирование, услуги по запуску или ре-брендингу, обучение ключевого персонала, предоставление стандартов работы операционных департаментов и так далее.

Техническое сопровождение на стадии:

  • Предпроектные работы
  • Проектные работы
  • Строительство и комплектация, подготовка к сдаче.

Управление:

  1. Работы по пред-открытию, открытию и/или ребрендингу
  2. Полное операционное управление
  • Номерным фондом, ресторанной службой, конференц-направлением, всеми допуслугами объекта (включая возможность сдачи площадей в аренду), персоналом (в том числе регулярные тренинги для сотрудников основных подразделений)
  • Продажи/маркетинг/e-commerce
  • Поддержка информационных технологий и систем управления
  • Присоединение ко всем централизованным бизнес-процессам (единый финансовый центр, единый call-center, закупки, программа лояльности
  • Эксплуатация

Предоставление франшизы

  • Первоначальное обучение/аттестация персонала и передача стандартов
  • Ежегодный аудит качества предоставляемых услуг по всем операционным департаментам (включая необходимые тренинги для соответствующих департаментов по результатам аудита)
  • Присоединение ко всем централизованным бизнес-процессам (единый финансовый центр, единый call-center, закупки, программа лояльности
  • Продажи/маркетинг/e-commerce.

управления жилья

Отличия в управлении жилой и нежилой недвижимостью

Основная разница в способах управления жилой и нежилой недвижимостью заключается в её назначении.

  • Жилая недвижимость рассчитана на постоянное проживание людей. В соответствии с этим признаком, в первую очередь, контроль осуществляется в формате ремонта и обеспечения комфортных условий другими путями. Финансовая поддержка нередко поступает как по инициативе самих жильцов (арендаторов), так и государства.
  • Нежилая недвижимость предназначена для остальных целей (размещения офисов, магазинов, складов, производств и учреждений), часто превращая подобные объекты в бизнес-проекты. Поэтому тут управление направлено больше на организацию задуманной деятельности и получение прибыли. Владелец такой недвижимости должен не только помещение оборудовать должным образом, но и сохранять его привлекательным для рынка. Управление нежилого объекта включает гораздо больше действий и профессиональных умений от руководителя.

Недвижимость, которая закреплена за предприятиями, подлежит оперативному управлению, о нюансах которого есть информация на нашем сайте. Также здесь можно узнать о том, как передать помещения в доверительное управление.

Жилая недвижимость нуждается в контроле, ведь именно от утверждённых правительством норм и способов управления зависит состояние объекта и уровень жизни в нём. И если владелец не желает заниматься этим самостоятельно, всегда есть возможность официально передать свои обязанности.

Понятие процесса управления и характеристика методов управления недвижимостью

В зависимости от целей деятельности и функций в процессе управления, выделяют следующие модели управления:

  • Управление объектом недвижимости (Property management).
    • Цель — повышение общей доходности объекта за счет увеличения его стоимости и прибыли, получаемой от эксплуатации
    • Управление проектами (Project management).
    • Цель — разработка концепции будущего объекта недвижимости на стадии проектных решений: планирование при строительстве, оптимизация функциональных схем здания, закладка современных технологий.

    • Управление недвижимостью как инвестиционным активом (Asset management).
    • Цель – сформировать прибыльный портфель недвижимости.

    • Управление технической эксплуатацией объекта (Facility management).
    • Модель включает два основных направления:

  1. управление техническим состоянием здания
  2. управление техническим обслуживанием.
  • Санитарно-хозяйственное обслуживание объекта.

Что это такое?

Доверительное управление (далее — ДУ) – это передача полномочий по организации бизнеса с недвижимостью.
Если речь идёт о коммерческой недвижимости, управляющему передаются торговые или промышленные площади, которые относятся к нежилому фонду.

Этот принцип работы с собственностью нельзя путать с посреднической деятельностью. Хотя небольшое сходство прослеживается, деятельность доверенного управляющего существенно отличается нижеследующим:

  • предоставление полного пакета услуг;
  • официальное оформление договора, а не только доверенности;
  • обязательное получение вознаграждения за предоставленные услуги;
  • утверждённый регламент работ;
  • отчёт управляющего перед собственником за эффективность деятельности.

Портфель недвижимого имущества

По определению портфель недвижимости – это целенаправленно сформированная совокупность объектов недвижимости, объединенных инвестором с целью получения дохода.

Управление портфелем недвижимости представляет собой совокупность действий по приобретению, созданию, реконструкции, эксплуатации, обслуживанию, реализации и замещению имущественных объектов с целью максимизации дохода и минимизации рисков.

Формирование портфеля обеспечивает реализацию основных направлений политики инвестирования при помощи подбора наиболее доходных и безопасных инструментов в условиях постоянного изменения рынка.

Почему собственник обращается к услугам управляющей компании

Разумеется, мини-отелю привлекать внешнего управляющего вряд ли имеет смысл. Даже более крупная гостиница, если у нее есть команда, которая раньше уже занималась запуском отелей, может справиться самостоятельно. Однако, чем больше и сложнее объект, тем выше необходимость «стороннем» управлении.

Нет ничего предосудительного в том, что инвестор, желающий приобрести отель, не обладает достаточным опытом и знаниями о специфике гостиничного бизнеса. Ни опыт ведения собственного бизнеса в других сферах, ни опыт проживания в различных отелях мира не являются сами по себе основанием для формирования грамотного ТЗ для строительства гостиницы и ее последующей эксплуатации. Как правило, нет профильных «гостиничных» инвесторов, но есть инвесторы, которые вкладывают денежные средства в различную коммерческую недвижимость, в том числе в гостиницы.

Логично, что для реализации успешного гостиничного проекта лучше обратиться к профессионалам. Как правило, собственника любой недвижимости интересует два крупных блока вопросов: «Как заработать?» и «Как не потерять?». Перечисленные ниже задачи, успешное решение которых возлагается на Управляющую компанию, будут так или иначе связаны с этими ключевыми вопросами:

  • Получение максимального дохода с объекта
  • Снижение эксплуатационных расходов
  • Увеличение срока эксплуатации здания
  • Концентрация на собственном бизнесе
  • Повышение арендной платы
  • Возможность более выгодной реализации объекта
  • Повышение стоимости недвижимости
  • Работа с проверяющими и властными структурами
  • менеджмент недвижимости

    Лучше, конечно, обращаться к профессионалам еще на этапе разработки проекта, чтобы на этапе строительства не допустить ошибок, «не совместимых» с гостиничным бизнесом. Классика «жанра» — отсутствие разделения сервисных и гостевых потоков. Как вариант – не достаточно сервисных лифтов или помещений для персонала. Либо отель спланирован так, что «шумные зоны» (рестораны, бары, банкетные залы) расположены рядом с номерным фондом. Это обязательно скажется на сервисе. Также необходимо соблюдать гостиничные нормы по звукоизоляции: между улицей и номером, между номером и коридором, между ванной и спальной зоной и др. В гостиничном бизнесе есть множество технических требований, соблюдение которых необходимо. Подробный список нормативных документов размещен в конце статьи «Планы гостиниц. Планировка, чертежи типовых проектов».

    Также дополнительным доводом «в пользу» Управляющей компании является введение обязательной классификации гостиниц, в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 16 февраля 2019 г. N 158 «Об утверждении Положения о классификации гостиниц».

    В соответствии с Постановлением, гостиничный объект должен теперь соответствовать всем заявленным требованиям к «звездности», в том числе по планировке и техническому оснащению помещения.

    Если до введения обязательной классификации небольшие отели могли себе позволить не соответствовать некоторым российским и международным гостиничным стандартам (по нормам эксплуатации, пожарным правилам, требованиям к сервису и др), то теперь укрыться от соблюдения требований не получится.

    Виды управления

    Применительно к управлению гостиничным бизнесом на практике встречаются различные варианты взаимодействия собственников с управляющими, причем не всегда между этими вариантами можно провести четкую грань. Причина – примерно одинаковые инструменты и единая конечная цель: повысить эффективность эксплуатации гостиничного объекта.

    Тем не менее, между этими видами управления существуют определенные различия.

    Какие бывают управляющие компании

    Виды управления Характеристика Примеры
    Независимая управляющая компания (УК) Как правило, управляет несхожим гостиничным продуктом (отели, апартаменты, коттеджи и др) разного уровня обслуживания и (или) разных брендов. Объекты размещения могут быть связаны (или нет) франчайзинговыми отношениями с другой компанией. В первом случае владелец объекта оплачивает услуги как УК, так и франчайзинговой компании (за использование ее торговой марки) УК Interstate Hotels & Resorts управляет отдельными отелями брендов

    Marriott, Hilton, Holiday Inn т др. При этом Marriott может предоставлять таким отелям только франшизу.

    Holiday Inn Архыз работает по франшизе InterContinental Hotels Group; при этом управляет гостиницей УК Cronwell Management.

    УК «Русские отели» управляет гостиницами «Сретенская» (Москва), «Волна» (Нижний Новгород), а также двумя санаториями в Московской обл.

    Компания, управляющая гостиничной цепью* Как правило, управляет объектами, объединенными единой торговой маркой. Собственник гостиницы выплачивает такой УК гонорары за услуги управления и за использование ее торговой марки.

    «Бытует заблуждение, что если проект априори неприбыльный, то, когда туда придет бренд, то он станет прибыльным. Это не совсем так. Проект должен быть прибыльным сам по себе, а бренд может сделать его более прибыльным и более маржинальным» — директор по развитию Marriott International Алексей Коробкин.

    Ritz – Carlton Hotel Company (не предоставляет франшизу)
    Цепи независимых предприятий, объединенных для использования общей системы бронирования. Для примера возьмем описание проекта «Дивный Мир» (УК «Ателика»):

    «Все отели cети имеют независимых владельцев, что позволяет им сохранить свою аутентичность и самостоятельность, при этом получив плюсы вступления в сеть: повышение продаж, участие в единой систем лояльности, продвижение с помощью маркетинговых ресурсов сети, участие в выставках и мероприятиях, обучающие программы для персонала, сетевые стандарты, рекомендации по оптимизации расходов, маркетингу и рекламе, юриспруденции, ценообразованию, реконцепции, а также круглосуточную поддержку.

    Комфортная система выплаты вступительных взносов и низкий процент за бронирования обеспечат отельерам доступность вступления в сеть, повысят уровень продаж и качество сервиса».

    Новый бренд УК «Ателика» — «Дивный Мир» создан для объединения независимых загородных и курортных отелей.

    * Гостиничная цепь – эта группа гостиничных предприятий, осуществляющих коллективный бизнес и находящихся под контролем руководства цепью. Цепь (или сеть) отелей имеет узнаваемую марку, единые стандарты в обслуживании, дизайне – вне зависимости от месторасположения отеля. Гостиничная цепь может быть как национальной, так и международной (отели расположены в разных странах). Как правило, цепь «начинается» с 6-10 гостиниц.

    Кстати, первым российским оператором, который вывел отечественный гостиничный бренд на европейский рынок, стала компания AZIMUT Hotels.

    Факт: В США 90% всех гостиниц объединены в цепи, в Европе – 20%. На долю гостиничных цепей приходится более 7 млн номеров из почти 13 млн. Причина проста: цепь – наиболее эффективный способ ведения хозяйства в гостиничном бизнесе. Ее главные преимущества – снижение издержек за счет общего управления, снабжения, маркетинга; общие стандарты качества; централизованное обучение персонала и, как следствие всего этого, повышение производительности труда. По статистике, входящие в цепь отели имеют на 60% больше средний доход и на 8% больше загрузку, чем самостоятельные предприятия.

    Экономические и правовые условия, на которых гостиницы объединяются в цепи, а также взаимодействуют с управляющей компанией, могут быть различными, с различным уровнем самостоятельности гостиниц. Основные – это:

    1. Доверительное управление
    2. Франшиза
    3. Операционная аренда

    При этом в составе одной цепи могут быть отели, работающие с УК на разных условиях. Также в рамках одного объекта допустимы вариации этих ключевых форм сотрудничества. К примеру, InterContinental Hotels Group, являясь больше франчайзинговой компанией, допускает договор франшизы с определенной поддержкой – если собственник объекта планирует самостоятельно заниматься своим бизнесом. Также возможен сначала договор управления, далее переход на франшизу.

    управление недвижимостью это

    Сравним эти два основных вида договора

    Доверительное Управление Франшиза
    Риски Риск оператора минимален, поскольку его деятельность не связана (или мало связана) с инвестиционной активностью. Расходы на строительство, а также риск несения убытков от основной деятельности лежит на собственнике гостиницы.

    Обычно подписывается договор не только на управление, но и на техническое сопровождение: соответствие марке оператора архитектурных форм здания, кадровой политики и др.

    Пример: под управлением Rezidor SAS Hospitality находятся «Radisson SAS Славянская» (Москва), «Radisson SAS Royal» (Санкт-Петербург) и др. УК Swissotel, Hotels & Resorts управляет отелем «Swissotel Красные Холмы» в Москве и др.

    Одна сторона предоставляет другой стороне право действовать от своего имени на основе договора или соглашения о приобретении лицензии.

    Пример: гостиница «Националь» имеет франшизу оператора Le Meridien.

    Тем не менее, если не брать в расчет известные гостиницы, иностранные операторы часто опасаются, что УК, с которым работает отель, не сможет поддержать качество на должном уровне. От этого может пострадать репутация всей сети.

    Также есть риск отношения к доходности: владельца отеля определенный уровень может устраивать, в отличие от франчайзера. Но возможен и обратный вариант, когда для отеля комиссии франчайзера кажутся слишком высокими по сравнению с доходностью.

    Из минусов для отелей: высокие начальные издержки на строительство (реконструкцию) в соответствии со стандартами оператора, а также расходы на набор и обучение персонала.

    Оплата Как правило, иностранная (УК) обходится владельцам в 4-8% от оборота плюс 8-12% с прибыли. Рассчитывается по индивидуальным графикам и может составлять от 1,5 до 5% с оборота плюс $10-15 за каждое бронирование.
    Преимущества для УК Расширение гостиничных сетей без привлечения крупных инвестиций.

    Если собственник отеля не выполняет своих обязательств, то УК может стать совладельцем.

    А при невыполнении владельцем гостиницы своих обязательств оператор может стать совладельцем.

    Высокая доходность: при франшизе собственник платит больше, чем при управлении.
    Преимущества для отелей УК не имеет решающего голоса в вопросах собственности: отель может быть продан без участия или согласия оператора.

    Созависимость: Если владелец гостиницы не может обеспечить требуемых средств для реализации проекта, оператор должен поступиться своими интересами и способствовать обеспечению недостающих ресурсов за счет привлечения внешних займов или собственных средств.

    Получение сразу определенного места на рынке и «членства» в гостиничной сети. Возможность пользоваться международным опытом (от которого отечественная гостиничная отрасль отстала на 30-40 лет) Это также подразумевает:
    • консультации франчайзера по выбору места строительства;
    • и помощь финансовых экспертов;
    • подключение к международным системам бронирования;
    • доступ к службе международной гостиничной справки о клиентах других отелей этой же цепи;
    • гарантированные стандарты качества обслуживания т др.

    Одним из лидеров в области предоставления франшизы для гостиниц является InterContinental Hotels Group. Так, по состоянию на начало 2017 г, в компании насчитывалось более 4 тысяч гостиниц, работающих по договору франшизы. Кстати, бренд Holiday Inn был первой международной франшизой в гостиничном бизнесе.

    Операционная аренда

    Арендные сделки в гостиничном бизнесе отличаются от аренды торговых или офисных площадей. К примеру, если в офисной недвижимости фиксированная ставка аренды складывается от локации и класса, то для гостиниц используется гораздо больше параметров:

    • Локация
    • Количество номеров
    • Звездность отеля
    • Инфраструктура
    • Земельный участок
    • Дизайн и архитектура и др.

    На условия сотрудничества влияет и степень готовности помещений гостиницы: уровень и качество отделки, оборудование номеров и других помещений, иные вопросы, связанные с затратами. После заключения договора аренды УК становится фактическим владельцем гостиницы и должна решать все вопросы, связанные с ее управлением.

    Вот как, к примеру, рассчитывают размер арендной ставки в УК Auroom Group:

    «При расчете размера фиксированной ставки аренды мы создаем финансовую модель операционной деятельности отеля. Получив размер Операционной прибыли (GOP) мы устанавливаем 65-75% от этой суммы как размер фиксированной арендной платы.

    Для отелей с ярко выраженной сезонностью размер ежемесячной платы устанавливается в зависимости от результата, чтобы исключить кассовые разрывы.

    Если отель новый, в первый год операционной деятельности, размер аренды может существенно отличаться от второго и последующего лет».

    Чтобы снизить риски, для УК выгоднее заключить договор аренды на длительный срок (не менее 20 лет, часто — более 50). Это гарантирует компании возврат вложенных средств.

    Рейтинг
    ( 1 оценка, среднее 4 из 5 )
    Понравилась статья? Поделиться с друзьями: