Заработали новые правила оценки кадастровой стоимости недвижимости


Выписка из ЕГРН

Единый государственный реестр недвижимости – это огромная всероссийская база данных, где можно найти информацию о любой квартире, доме, жилом, нежилом объекте, земельном участке. Подать запрос туда может любое физическое или юридическое лицо. Там, среди прочей информации, указывается и кадастровая стоимость объекта.

Выписку из ЕГРН можно получить тремя способами:

  1. в электронном виде онлайн на сайте Росреестра;
  2. запросом по почте в территориальное отделение Росреестра;
  3. в территориальном .

На 2021 г. стоимость электронной выписки из ЕГРН единая и равна 300 рублей, если нужно получить документ в бумажном виде, придется заплатить 750 рублей. Что касается юридических лиц, для них электронная выписка будет стоить в два раза дороже – 600 рублей, а бумажная обойдется в 2200 рублей.

Через МФЦ брать выписку менее удобно, к тому же времени на ее подготовку уйдет больше. Есть специальные проверенные службы, в которых можно заказать сбор необходимой информации.

За небольшую плату частные сайты в короткие сроки предоставят выписку любому желающему. Это вполне легальная услуга: организации выкупают доступ к открытым сведениям по API на постоянной основе и продают собственникам или иным лицам с хорошей скидкой.

Так например мы заказываем пакетно ☝ по 75 рублей за штуку выписки из ЕГРП на проверенном сервисе.

Порядок расчета кадастровой стоимости

Недвижимость оценивают в рамках процесса кадастрового учета. Происходит это в нескольких случаях:

  • появление объекта – сдача дома в эксплуатацию, формирование участка под ИЖС, отведение земли под хозяйственные и другие нужды;
  • изменение его характеристик – переоформление жилой квартиры под коммерческую недвижимость, отчуждение части земельного участка, пристройка к дому и пр.

Также регулярно проводится государственная кадастровая оценка недвижимости. На определенной области ее могут проводить массово или по конкретному объекту. Кадастровая стоимость рассчитывается на первое января года, за который уже начислен налог.

Нормы частоты оценки кадастровой стоимости

Основание Приказ Минэкономразвития № 953 от 18.12.2015 с пояснением и ст. 24.12 ФЗ об оценочной деятельности в РФ .

  1. Государственная – минимум раз в 3 года, иногда реже. Но обязательно пересчитывать стоимость каждые 5 лет.
  2. В особенных субъектах – Москва, Санкт-Петербург и Севастополь входят в эту группу, здесь она пересчитывается каждые 2 года.
  3. Негосударственная оценка – при оспаривании официальной экспертизы, если собственник уверен, что кадастровая стоимость не соответствует действительности, например, слишком завышена. Заказчик платит за такую оценку, так как именно он заинтересован в переоценке.

Как узнать, на основе чего проводили оценку кадастровой стоимости?

Данные о сведениях, использованных при формировании кадастровой стоимости на определенный объект, хранятся в специальном Фонде. Получить доступ к ним можно через тот же Росреестр по его номеру.

Полный отчет о процессе проведения оценки можно скачать папкой и ознакомиться в частном порядке. Там, кроме прочих, содержатся такие сведения:

  • наименование органа власти, заказавшего оценку;
  • дата утверждения отчета;
  • ФИО и должность эксперта, проводившего оценку.

За отчетом можно обратиться лично в Департамент городского имущества или отделение Росреестра. Разъяснения должны предоставить в течение 30 рабочих дней.

А если нужно получить быстрее?

Да, так тоже можно, обратившись в коммерческие сервисы которые предоставляют данную справку в течении трёх рабочих дней.

Росреестр изменил нормативные акты о кадастровой оценке недвижимости

Росреестр обновил ряд нормативных актов, которые регулируют проведение государственной кадастровой оценки. В частности, с нового года изменится форма заявления об исправлении ошибок, которые были допущены при определении кадастровой стоимости. Об этом говорится в официальном сообщении ведомства.

Соответствующее заявление вправе подать любое физическое или юридическое лицо в отношении любого объекта недвижимости. Причем теперь в одном заявлении можно будет указать сразу несколько объектов. Подача документов возможна как на бумаге (должен быть подписан каждый лист), так и в электронном виде. В последнем случае заявление нужно заверить усиленной квалифицированной электронной подписью (УКЭП).

Росреестр также утвердил форму заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости и требования к его заполнению. Приказ вступил в силу 17 октября, однако использовать форму можно будет только тогда, когда заработает новый механизм внесудебного установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости. По общему правилу, этот момент наступит 1 января 2023 года, но в каждом конкретном регионе может быть установлен более ранний срок.

Кроме того, обновлен механизм расчета и порядок размещения индексов рынка недвижимости. Приказ установил минимальное количество объектов недвижимости, сведения о которых используются ФГБУ «ФКП Росреестра» для расчета показателей. Показатели рассчитываются подведомственной Федеральной кадастровой палатой отдельно по каждому региону для конкретного вида объекта недвижимости, категории земель, назначения зданий и помещений. Такая методика позволит исключить некорректное применение индексов.

Индекс рынка недвижимости позволяет оперативно пересматривать результаты кадастровой оценки. Он рассчитывается на основе сопоставления кадастровой и рыночной стоимости и в случае снижения более чем на 30% применяется ко всем кадастровым стоимостям.

Актуальные сведения о кадастровой стоимости можно узнать на сайте Росреестра с помощью электронного сервиса «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online».

Ранее L.R рассказывал, что одобрен законопроект об изменении правил применения кадастровой стоимости, в том числе используемой для налогообложения недвижимости. В результате процедура оспаривания кадастровой стоимости стала проще, а ранее переплаченные государству деньги теперь можно вернуть. Изменения, в частности, внесены в Земельный кодекс, ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» и «О государственной кадастровой оценке».

Что делать, если кадастровая стоимость определена ошибочно

Если собственнику кажется, что в кадастровом паспорте или выписке обозначена слишком высокая сумма, можно попытаться оспорить ее. Можно обратиться в соответствующий орган, если дом, земля или квартира имеют приличную стоимость. Тогда есть смысл требовать, чтобы стоимость пересчитали.

Налог на имущество необходимо платить каждый год. Он составляет 0,1% от кадастровой стоимости. А если разница между ней и фактической (рыночной) ценой объекта составляет несколько миллионов, естественно, собственнику не захочется платить лишние деньги.

Особенно в таком случае страдают предприниматели, так как на их долю приходятся самые высокие налоги. Так, если владелец коммерческой недвижимости захочет продать объект, ему придется заплатить 20% от ее кадастровой стоимости.

Если есть подозрение, что при установлении кадастровой стоимости были использованы неверные сведения, в процессе были допущены ошибки, можно потребовать ее пересмотра. Также свое недовольство результатами оценки может выразить гражданин, предприниматель или организация, считающие, что показатель сильно завышен. По сравнению с рыночной ценой квартиры или здания под магазин кадастровая стоимости должна быть ниже, в некоторых случаях разница может быть довольно весомой.

Единая методика определения кадастровой стоимости недвижимости

20.03.2018

«Мы так не договаривались». Единая методика определения кадастровой стоимости недвижимости восстановит справедливость

Владимир Путин потребовал в первом полугодии 2021 года «уточнить механизмы расчета налога на имущество физических лиц, а также определения кадастровой стоимости недвижимости». По словам президента, кадастровая стоимость, которая с 2015 года используется для расчета имущественного налога, внезапно оказалась выше рыночной, и это вызывает справедливое недовольство граждан. Проблему должны решить государственные оценщики и переход на единую методику определения кадастровой стоимости недвижимости.

Начиная с 2015 года Владимир Путин постоянно слышит жалобы на несправедливую кадастровую оценку. Их высказывают как предприниматели, так и простые граждане, столкнувшиеся с необходимостью платить налог исходя из кадастровой стоимости своего имущества, которая почему-то оказалась выше рыночной. «Мы так не договаривались, и люди этого от нас никак не ожидали», – заявил президент в своем послании Федеральному собранию.

Если в 2015 году комиссии при территориальных органах Росреестра рассмотрели 22 400 споров о кадастровых оценках, то в 2017-м – 54 700. И эта тенденция сохраняется: в январе 2021 года было рассмотрено 259 заявлений в отношении 405 объектов. Это в 2,5 раза больше, чем в январе 2017-го.

Недовольство людей совершенно оправданно. Одно дело, когда кадастровая стоимость недвижимости совпадает с рыночной. И совсем другое, когда квартира в старом доме без ремонта для взимания налога оценена в 10 млн руб., притом что продать ее в случае необходимости удастся в лучшем случае за 7 млн руб. Обоснованность претензий граждан отражает и статистика решений, принятых Росреестром: в среднем удовлетворяется каждое второе заявление, в некоторых регионах до 80%. «Налог на имущество физических лиц должен быть справедливым и посильным для граждан», – подчеркнул Владимир Путин, выступая перед Федеральным собранием. Он поручил правительству «уточнить механизмы расчета налога, а также определения кадастровой стоимости недвижимости, которая в любом случае не должна превышать реальную рыночную стоимость». Все решения, по словам президента, необходимо принять максимально быстро – в первом полугодии текущего года.

Глава Минфина Антон Силуанов пояснил, что речь идет не об изменении порядка взимания налога на имущество, потому что это региональный налог, ставки по имуществу физических лиц устанавливают муниципалитеты.

Например, в Москве они дифференцированы в зависимости от стоимости имущества. Так, собственники жилых домов, квартир, иных жилых помещений независимо от площади, а также хозяйственных построек площадью до 50 кв. метров при кадастровой стоимости одного объекта до 10 млн руб. (включительно) платят налог по ставке 0,1%. При стоимости недвижимости свыше 10 млн и до 20 млн руб. – 0,15%, свыше 20 млн и до 50 млн руб. – 0,2%, а к собственникам дорогих московских квартир стоимостью свыше 50 млн до 300 млн руб. ФНС применяет ставку 0,3%. (Есть еще так называемое элитное жилье – по цене от 300 млн руб., владельцы которого и по федеральному, и по городскому закону должны платить 2%.) В отношении гаражей и машино-мест, а также прочих объектов недвижимости столичные власти также оказались солидарны с Налоговым кодексом РФ – ставки налогообложения составляют 0,1% и 0,5% соответственно.

В Минфине напоминают, что существующее законодательство обеспечивает плавный и безболезненный переход от старой системы, когда налог на имущество рассчитывался исходя из оценки БТИ, к новой. Во-первых, для всех граждан предусмотрены налоговые вычеты: на комнату – это 10 кв. метров, на квартиру – 20 кв. метров, на дом – 50 кв. метров. Эта площадь отнимается от общей и вообще не учитывается при расчете налога. Во-вторых, сохранены все преференции, которые предусмотрены Налоговым кодексом для пенсионеров, инвалидов, военнослужащих и т.д. Льготники полностью освобождаются от уплаты налога по одной из категорий имущества. Например, если пенсионер владеет квартирой и дачей, он должен выбрать, какой из этих двух объектов не будет подлежать налогообложению. В-третьих, чтобы нагрузка на граждан резко не возрастала, размер налога на имущество не может увеличиваться более чем на 20% в год до 2021 года. Этот порядок, как отметили в министерстве, никто менять не собирается.

В Росреестре рассчитывают, что восстановлению справедливости будет способствовать переход на единую методику определения кадастровой стоимости недвижимости и передача полномочий по кадастровой оценке от частных компаний к государственным оценщикам. Они будут являться сотрудниками бюджетных учреждений, которые должны создавать региональные органы власти. Закон «О государственной кадастровой оценке», возвращающий институт оценки под контроль государства, вступил в силу с 1 января 2021 год

Екатерина Шмелёва

Источник: Правительство Москвы. Еженедельная городская деловая газета «Московская перспектива»

Как оспорить кадастровую стоимость

Законные основания на которых можно оспорить кадастровую стоимость начисленную ошибочно

ст. 24.18 ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» Федеральный закон от 03.08.2018 № 334-ФЗ Рассмотрение споров о неверных расчетах кадастровой стоимости

Подать заявление о пересмотре может не только нынешний собственник, но и любое другое лицо, чьи интересы, права, обязанности затрагивает данный ошибочный результат. Государство позволяет требовать изменения стоимости только в меньшую сторону. Для этого нужно обратиться в суд или в специальную комиссию при Росреестре, можно подать прошение одновременно в обе организации.

Основания для пересмотра кадастровой стоимости

Весомыми и законными могут выступать следующие доводы:

  1. Недостоверные сведения – показатель определен по данным другого объекта, с ошибками, с учетом неточных данных (здесь имеется ввиду площадь, материал стен, учет или исключение цокольного этажа, указание индивидуального отопления вместо централизованного и т.д.).
  2. Превышение рыночной стоимости – здесь необходимо предоставить отчет о кадастровой оценке и заказать частную оценку реальной стоимости квартиры. Даты должны быть актуальны на момент обращения гражданина с претензией.

В обоих случаях необходимо представить весомые доказательства, а не просто доводы. При подтверждении использования недостоверных сведений кадастровая оценка производится повторно, с новыми данными, заявитель ничего не платит. Если обнаружено превышение цены, ее понижают до рыночной.

Гораздо проще и быстрее оспорить результат оценки в комиссии Росреестра. Если запрос не будет удовлетворен, отказ можно оспорить в судебном порядке. Однако если обратиться сразу в суд, и там будет вынесен отрицательный вердикт, то больше обратиться в комиссию будет невозможно.

Налог на недвижимость по кадастру – 2021

В последние дни прошлого года налоговики не уставали напоминать о новых правилах налогообложения недвижимости исходя из кадастровой стоимости, которые начинают действовать с 2021 года.
Новшества установлены Федеральными законами от 25 сентября 2019 г. № 325-ФЗ и от 28 ноября 2021 г. № 379-ФЗ.

Так, в информации ФНС от 19 декабря 2021 г. говорится, что при налогообложении недвижимости исходя из кадастровой стоимости больше не действует условие об обязательном учете объектов на балансе организаций в качестве основных средств.

Но другие условия сохранены:

  • о принадлежности объектов организации на праве собственности или хозведения;
  • о наличии сведений о кадастровой стоимости в ЕГРН;
  • об установлении законом субъекта РФ особенностей определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества и включении объектов в перечень, ежегодно формируемый уполномоченным органом исполнительной власти региона (ст. 378.2 НК РФ).

Расширен список видов объектов, налоговая база по которым определяется исходя из кадастровой стоимости.

В него также внесли гаражи, машино-места, объекты незавершенного строительства, жилые строения, садовые дома, хозяйственные постройки, расположенные на земельных участках для ведения личного подсобного хозяйства, огородничества, садоводства или ИЖС (подп. 4 п. 1 ст. 378.2 НК РФ).

Но это не значит, что перечень объектов стал практически открытым. Решать, какие именно активы юрлиц должны с 2021 года облагаться налогом по кадастру, будут власти субъектов РФ. Такое разъяснение дал Минфин в письме от 2 октября 2021 г. № 03-05-04-01/75869.

Чтобы перейти к исчислению налога на имущество организаций по кадастровой стоимости, субъект РФ должен принять соответствующий закон. Если кадастровая стоимость объекта не определена, то налог (или авансовые платежи) в текущем налоговом периоде нужно исчислять по среднегодовой стоимости.

Можно ли доказать использование недостоверных сведений при оценке

Кадастровый инженер, занимаясь вопросом присвоения кадастровой стоимости целому многоквартирному зданию, квартире, частному дому или участку земли, опирается на множество факторов.

Если один из них учтен неверно, произошла техническая ошибка или виной стал человеческий фактор, можно направить обращение об исправлении ошибок. В качестве доказательств могут быть представлены данные из БТИ и другие технические документы.

Кадастровая стоимость объекта недвижимости, рассчитанная неверно, влияет на величину налога. Гражданин может потребовать возврат излишне уплаченных налогов только за 3 последних года.

Рейтинг
( 2 оценки, среднее 4.5 из 5 )
Понравилась статья? Поделиться с друзьями: