Безвозмездные услуги по доверительному управлению имуществом облагаются НДС

Образец договора доверительного управления

г. ________________ «__»___________ ____ г.

______________________________________________, именуем___ в дальнейшем «Учредитель управления», в лице ______________________, действующ___ на основании _________________ ____________________________, с одной стороны, и ___________________________________, именуем___ в дальнейшем «Доверительный управляющий», в лице _______________________, действующ___ на основании _________________________________________________________, с другой стороны, совместно именуемые «Стороны», заключили настоящий Договор о нижеследующем:

Предмет договора

1.1. Учредитель управления передает Доверительному управляющему на срок, установленный в настоящем Договоре, имущество в доверительное управление, а Доверительный управляющий обязуется осуществлять управление этим имуществом в интересах Учредителя управления (вариант: в интересах ________________________________________________________).

1.2. Объектом доверительного управления является _______________________________ _______________________ ______________, далее — «Имущество».

1.3. Имущество принадлежит ____________________ на праве собственности, что подтверждается ____ ___________________________________________ от «_»_____ __ г. N __, выданным _________ ____________________________.

1.4. Передача Имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности на него к Доверительному управляющему.

1.5. Передаваемое в доверительное управление Имущество не обременено (вариант: обременено) залогом.

Вариант при передаче в доверительное управление недвижимого имущества:

1.6. Передача Имущества в доверительное управление подлежит государственной регистрации в порядке, установленном действующим законодательством Российской Федерации. Расходы по передаче Имущества в доверительное управление и по государственной регистрации настоящего Договора несет ______________________.

Существенные условия договора доверительного управления имуществом

Существенными условиями признаются такие условия договора, в случае отсутствия которых он будет считаться незаключенным. В соглашении о доверительном управлении имуществом к существенным условиям относят:

1. состав имущества, которое переходит в доверительное управление;
2. имя гражданина или наименование организации, в пользу которых осуществляется управление имуществом;
3. размер и форма вознаграждения, причитающегося управляющему, если соглашением оговорена выплата вознаграждения;
4. срок действия договора.

Законом установлено ограничение срока, на который может заключаться рассматриваемый договор. Срок соглашения не должен превышать пяти лет. Однако, законом могут быть определены другие предельные сроки для некоторых видов имущества, которое может выступать в качестве объекта доверительного управления.

В случае, если по истечении срока действия соглашения ни одна из сторон не заявит о его прекращении, то по умолчанию происходит пролонгация соглашения на тот же срок и на тех же условиях, которые были установлены соглашением.

Согласно закону, имущество, выступающее в качестве объекта рассматриваемого договора, должно быть обособлено от иного имущества учредителя управления, равно как и от имущества самого доверительного управляющего. Данное имущество числится на отдельном балансе доверительного управляющего, по которому ведется самостоятельный учет.

На имущество, переданное в доверительное управление, запрещено обращать взыскание по долгам учредителя управления. Исключением из правила является банкротство данного лица. Переход в доверительное управление заложенного имущества не прекращает права залогодержателя взыскать имущество в свою пользу. В подобном случае доверительного управляющего необходимо заранее предупредить о том, что имущество, переданное ему в управление, обременено залогом. В противном случае доверительный управляющий может потребовать в судебном порядке расторжения договора доверительного управления имуществом и уплаты вознаграждения, которое причитается ему за один год, если он не знал и не мог знать, что имущество обременено залогом.

Соглашение о доверительном управлении имуществом заключается в простой письменной форме. Несоблюдение установленной формы сделки влечет ее недействительность. Договор доверительного управления недвижимым имуществом должен заключаться исключительно в форме, установленной для договора продажи недвижимости. Переход имущества по договору подлежит государственной регистрации в порядке, предусмотренном для перехода права собственности на указанное имущество. Несоблюдение данных требований также влечет недействительность договора.

Права и обязанности сторон

3.1. Учредитель управления имеет право:

3.1.1. Проверять исполнение Договора Доверительным управляющим.

3.1.2. Осуществлять контроль над действиями Доверительного управляющего путем осмотра Имущества, переданного в доверительное управление, и ознакомления с балансом, ведущимся Доверительным управляющим.

3.1.3. Получать все сведения и отчеты, представляемые Доверительным управляющим государственным контролирующим органам в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

Вариант, если Учредитель управления является выгодоприобретателем по Договору:

3.1.4. Получать доходы от переданного в управление Имущества за вычетом сумм, подлежащих выплате Доверительному управляющему в виде вознаграждения и компенсации расходов по доверительному управлению.

3.2. Учредитель управления обязан:

3.2.1. Передать Доверительному управляющему Имущество, а также все документы и сведения, необходимые для выполнения обязанностей и осуществления прав по настоящему Договору.

3.2.2. Выплачивать Доверительному управляющему вознаграждение в соответствии со ст. 4 настоящего Договора.

3.2.3. После прекращения настоящего Договора принять Имущество, возвращаемое Доверительным управляющим, в порядке, установленном настоящим Договором.

3.3. Доверительный управляющий имеет право:

3.3.1. Совершать от своего имени сделки с переданным в управление Имуществом, указывая при этом, что он действует в качестве Доверительного управляющего, посредством отметки в письменных документах после имени или наименования Доверительного управляющего «Д.У.».

3.3.2. Осуществлять в пределах, предусмотренных законом и настоящим Договором, правомочия собственника в отношении Имущества, переданного в доверительное управление. Доверительный управляющий может распоряжаться Имуществом только с предварительного письменного согласия Учредителя управления в следующих случаях:

1. ____________________________________________________________.
2. ____________________________________________________________.
3. ____________________________________________________________.

3.3.3. Права, приобретенные Доверительным управляющим в результате действий по управлению Имуществом, включаются в состав этого Имущества. Обязанности, возникшие в результате таких действий Доверительного управляющего, исполняются за счет этого Имущества.

3.3.4. Для защиты прав на Имущество, находящееся в доверительном управлении, Доверительный управляющий вправе требовать всякого устранения нарушения своих прав в соответствии с гражданским законодательством Российской Федерации.

3.3.5. Поручить другому лицу совершать от имени Доверительного управляющего действия, необходимые для управления Имуществом с письменного согласия Учредителя управления либо если Доверительный управляющий вынужден к этому в силу обстоятельств для обеспечения интересов Учредителя управления (или ______________________________________) и не имеет при этом

возможности получить указания Учредителя управления в разумный срок. Доверительный управляющий отвечает за действия избранного им поверенного как за свои собственные.

3.4. Доверительный управляющий обязан

3.4.1. Обособить Имущество, полученное им в доверительное управление или приобретенное им за счет средств Учредителя управления, от другого имущества Учредителя управления и от собственного имущества. Это Имущество отражается у Доверительного управляющего на отдельном балансе, и по нему ведется самостоятельный учет.

3.4.2. Открыть отдельный банковский счет для проведения расчетов по деятельности, связанной с доверительным управлением Имуществом.

3.4.3. В течение _____ дней после окончания ___________________________ представлять Учредителю управления отчет о своей деятельности (Приложение N _____).

Отчет будет считаться принятым, если в течение _____ дней Учредитель управления не направит Доверительному управляющему своих возражений по отчету в письменной форме.

3.4.4. Передать Учредителю управления (вариант: _______________________________ ___________________________________) все выгоды и доходы, полученные от доверительного управления Имуществом, за исключением средств, направленных на покрытие расходов, связанных с доверительным управлением, (Образец договора доверительного управления) налогов, а также иных платежей и затрат, предусмотренных настоящим Договором.

Доходы, полученные от управления Имуществом, а также расходы, понесенные Доверительным управляющим в ходе исполнения настоящего Договора, учитываются им на отдельном балансе и указываются в отчете, представляемом Учредителю управления.

В случае превышения сумм доходов, полученных от управления Имуществом, над понесенными в связи с этим расходами Доверительный управляющий обязан передать сложившуюся разницу Учредителю управления (вариант: _____________________________________________).

Суммы указанной выше разницы должны перечисляться Доверительным управляющим на расчетный счет Учредителя управления, указанный ст. 9 настоящего Договора (вариант: на расчетный счет ___________________________ __________________________________________________ по следующим реквизитам: _____________________________________________________________________).

3.4.5. Обеспечить сохранность Имущества, находящегося в доверительном управлении.

Доверительное управление недвижимостью

Оно даст шанс сторонам заключить соглашение о привлекательных и не обременительных способах привлечения в собственную пользу инвестиций, создав симбиотические свойства взаимодействия. Контракт предусматривает использование преимуществ одного субъекта для пользы обеих сторон.

Текст договора начинается с определения: времени и места составления; сторон соглашения; предмета договора.

1.8. Для расчетов по деятельности, связанной с, открывается отдельный банковский счет. 1.9. Имущество передается в следующем порядке: .

2. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ УПРАВЛЯЮЩЕГО 2.1. Управляющий осуществляет в пределах, предусмотренных законом правомочия собственника в отношении имущества, переданного в доверительное управление.

Распоряжение недвижимым имуществом Управляющий осуществляет в следующих случаях: .

1.2. Передача в доверительное управление не влечет перехода права собственности на него к Управляющему. 1.3. Управляющий вправе совершать в отношении переданного в управление имущества любые юридические и фактические действия в интересах Учредителя. 1.4. Сделки с переданным в имуществом Управляющий совершает от своего имени, указывая при этом, что он действует в качестве доверительного управляющего посредством отметки в письменных документах после имени или наименования Управляющего «Д.У.».

Следовательно, до указанного момента все права и обязательства перед третьими лицами несет не доверительный управляющий, а сам собственник помещения или другого объекта недвижимости. Другие особенности доверительного При заключении соглашения о доверительном управлении недвижимостью собственнику помещений следует обратить внимание на следующие моменты: 1) При оформлении доверительного управления сданной в аренду недвижимости нужно уведомить всех арендаторов о заключении соответствующего договора.

Порядок передачи и возврата имущества

4.1. В течение _____ (__________) дней с момента заключения настоящего Договора Учредитель управления передает Имущество Доверительному управляющему.

4.2. Передача Имущества осуществляется по Акту приема-передачи Имущества, являющемуся неотъемлемой частью настоящего Договора (Приложение N ___).

4.3. В случае досрочного расторжения или прекращения действия настоящего Договора Доверительный управляющий возвращает Имущество, находящееся в доверительном управлении, в течение _____ дней с момента окончания действия Договора.

4.4. Возврат Имущества также осуществляется по Акту возврата Имущества, который составляется Доверительным управляющим в течение срока, установленного пунктом 4.3 настоящего Договора.

Суть договора доверительного имущества

В соответствии с договором доверительного управления имуществом доверительный управляющий вправе совершать в отношении этого имущества любые юридические и фактические действия в интересах учредителя (выгодоприобретателя) (п. 1 ст. 1012 ГК РФ).
Чтобы договор считался заключенным, в нем обязательно нужно определить (ст. 1016 ГК РФ):

• состав передаваемого имущества;
• наименование учредителя управления (или выгодоприобретателя);
• размер и форму вознаграждения управляющего.

Договор заключают на срок не более 5 лет (п. 2 ст. 1016 ГК РФ).

Передача недвижимого имущества в доверительное управление подлежит госрегистрации (ст. 4 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ).

Свое имущество учредитель управления передает по акту приема-передачи. Для денежных расчетов, связанных с доверительным управлением, управляющий открывает отдельный банковский счет (п. 1 ст. 1018 ГК РФ).

Вознаграждение доверительного управляющего

5.1. Размер вознаграждения Доверительного управляющего по настоящему Договору составляет _____% от дохода, полученного в результате доверительного управления, и выплачивается в течение _____ (__________) рабочих дней с момента утверждения соответствующего отчета.

5.2. Доверительный управляющий имеет право на полное возмещение понесенных им необходимых расходов, связанных с управлением Имуществом, за счет доходов от использования этого Имущества.

Отчет управляющего

В установленные договором сроки управляющий должен отчитываться учредителю (выгодоприобретателю) о своей деятельности (п. 4 ст. 1020 ГК РФ).

Отчет управляющего, помимо обязательных реквизитов, установленных законом о бухгалтерском учете, должен содержать информацию:

• о совершенных сделках;
• о сумме полученных доходов за отчетный период;
• о сумме расходов, связанных с управлением имуществом;
• об изменениях в составе имущества (например, о его утрате или повреждении);
• о размере вознаграждения.

Отчет управляющего служит первичным документом для учета у всех сторон договора.

Ответственность сторон

6.1. Доверительный управляющий, не проявивший при доверительном управлении Имуществом должной заботливости об интересах Учредителя управления (или: ______________________________________________), возмещает Учредителю управления убытки, причиненные утратой или повреждением Имущества, с учетом его естественного износа, а также упущенную выгоду (вариант: а — _________________________________________________ — упущенную выгоду за время доверительного управления Имуществом).

Доверительный управляющий несет ответственность за причиненные убытки, если не докажет, что эти убытки произошли вследствие непреодолимой силы либо действий Учредителя управления (или __________________________________ _____________________________________________).

6.2. Обязательства по сделке, совершенной Доверительным управляющим с превышением предоставленных ему полномочий или с нарушением установленных для него ограничений, несет Доверительный управляющий лично. Если участвующие в сделке третьи лица не знали и не должны были знать о превышении полномочий или об установленных ограничениях, возникшие обязательства подлежат исполнению в порядке, установленном п. 6.3 настоящего Договора. Учредитель управления может в этом случае потребовать от Доверительного управляющего возмещения понесенных им убытков.

6.3. Долги по обязательствам, возникшим в связи с доверительным управлением Имуществом, погашаются за счет этого Имущества. В случае недостаточности этого Имущества взыскание может быть обращено на Имущество Доверительного управляющего, а при недостаточности и его Имущества на имущество Учредителя управления, не переданное в доверительное управление.

6.4. Обращение взыскания по долгам Учредителя управления на Имущество, переданное им в доверительное управление, не допускается, за исключением несостоятельности (банкротства) Учредителя управления. При банкротстве Учредителя управления доверительное управление Имуществом прекращается и оно включается в конкурсную массу.

Существенные условия договора. Права и обязанности сторон

1. Пункт 1 ст. 1016 ГК указывает следующие существенные условия данного договора:

• состав имущества, передаваемого в доверительное управление;
• наименование юридического лица или имя гражданина, в интересах которых осуществляется управление имуществом (учредителя управления или выгодоприобретателя);
• размер и форма вознаграждения управляющему, если выплата вознаграждения предусмотрена договором;
• срок действия договора. Договор доверительного управления имуществом заключается на срок, не превышающий пяти лет. Для отдельных видов имущества, передаваемого в доверительное управление, законом могут быть установлены иные предельные сроки. Например, ст. 19 Федерального закона от 11 ноября 2003 г. № 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах» установлено, что срок действия договора доверительного управления ипотечным покрытием не должен составлять менее года и более 40 лет.

При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора по окончании срока его действия он считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены договором.

Есть мнение, что существенными условиями договора доверительного управления имуществом следует считать также порядок и сроки представления доверительным управляющим отчета о своей деятельности.

Естественно, что существенным условием договора доверительного управления имуществом, как и любого договора вообще, является его предмет – юридические и фактические действия управляющего в отношении переданного ему в управление имущества.

2. Доверительный управляющий осуществляет в пределах, предусмотренных законом и договором, правомочия собственника в отношении имущества, переданного в доверительное управление. Распоряжение недвижимым имуществом возможно, однако, только в предусмотренных договором случаях (п. 1 ст. 1020 ГК). Законом или договором могут быть установлены иные ограничения полномочий управляющего (например, ему может быть запрещено сдавать переданное ему имущество в аренду).

Управляющий совершает сделки от своего имени, но при этом обязательно указывает, что действует именно как управляющий. Это условие считается соблюденным, если при совершении действий, не требующих письменного оформления, другая сторона информирована об их совершении доверительным управляющим в этом качестве, а в письменных документах после имени или наименования доверительного управляющего сделана пометка «Д.У.» (п. 3 ст. 1012 ГК).

Допускается указывать на факт действия лица в качестве доверительного управляющего иным способом, помимо проставления пометки «Д.У.» (например, управляющий письменно фиксирует, что действует на основании договора доверительного управления). В случае несоблюдения данного требования доверительный управляющий считается совершившим сделку в личных целях и отвечает по данным обязательствам только принадлежащим ему лично имуществом.

3. Доверительный управляющий обязан осуществлять управление лично. Поручить исполнение данной обязанности другому лицу он может только в следующих случаях:

• если уполномочен на это договором;
• если получил согласие на это от учредителя управления в письменной форме;
• если вынужден к этому в силу обстоятельств для обеспечения интересов учредителя управления или выгодоприобретателя и не имеет при этом возможности получить указания учредителя управления в разумный срок.

Доверительный управляющий отвечает за действия избранного им поверенного как за свои собственные (п. 1 ст. 1021 ГК).

4. Права, приобретенные доверительным управляющим в результате действий по доверительному управлению имуществом, включаются в состав переданного в доверительное управление имущества. Обязанности, возникшие в результате таких действий доверительного управляющего, исполняются за счет этого имущества (п. 2 ст. 1020 ГК).

5. Доверительному управляющему предоставляется право использовать вещно-правовые способы защиты в отношении имущества, переданного ему в доверительное управление (виндикационный, негаторный иск и т.д.) (ст. 301, 302, 304, 305 ГК).

6. Другой обязанностью доверительного управляющего является предоставление им учредителю управления и выгодоприобретателю отчета о своей деятельности в сроки и в порядке, которые установлены договором доверительного управления имуществом (п. 4 ст. 1020 ГК).

7. В соответствии со ст. 1023 ГК учредитель управления обязан выплатить управляющему вознаграждение, а также возместить необходимые расходы, произведенные им при доверительном управлении имуществом, за счет доходов от использования этого имущества. Иных обязанностей на учредителя управления закон не возлагает.

Форс-мажор

7.1. Стороны освобождаются от ответственности за частичное или полное неисполнение обязательств по Договору, если это неисполнение явилось следствием обстоятельств непреодолимой силы, возникших после заключения Договора в результате обстоятельств чрезвычайного характера, таких, как наводнение, пожар, землетрясение и другие природные явления, а также война, военные действия, блокада, запретительные действия властей и акты государственных органов, эмбарго, возникших во время действия Договора, которые Стороны не могли предвидеть или предотвратить разумными мерами.

7.2. При наступлении обстоятельств, указанных в п. 7.1 настоящего Договора, каждая Сторона должна без промедления известить о них в письменном виде другую Сторону. Извещение должно содержать данные о характере обстоятельств, а также официальные документы, удостоверяющие наличие этих обстоятельств и, по возможности, дающие оценку их влияния на возможность исполнения Стороной своих обязательств по данному Договору.

7.3. Если Сторона не направит или несвоевременно направит извещение, предусмотренное в п. 7.2 настоящего Договора, она обязана возместить второй Стороне понесенные ею убытки.

7.4. В случаях наступления обстоятельств, предусмотренных в п. 7.1 настоящего Договора, срок выполнения Стороной обязательств по Договору отодвигается соразмерно времени, в течение которого действуют эти обстоятельства и их последствия.

7.5. Если обстоятельства непреодолимой силы и их последствия продолжают действовать более _____________ последовательных месяцев, Стороны проводят дополнительные переговоры для выявления приемлемых альтернативных способов исполнения Договора (вариант: каждая из Сторон вправе расторгнуть настоящий Договор в одностороннем порядке).

Изменение и прекращение договора

8.1. Настоящий Договор прекращается вследствие (выбрать нужное):

• смерти _____________________ или ликвидации _________________________ (договором может быть предусмотрено иное);
• отказа __________________________________ получения выгод по Договору (договором может быть предусмотрено иное);
• смерти гражданина, являющегося Доверительным управляющим, признания его недееспособным, ограниченно дееспособным или безвестно отсутствующим, а также признания индивидуального предпринимателя несостоятельным (банкротом);
• отказа Доверительного управляющего или Учредителя управления от осуществления доверительного управления в связи с невозможностью для Доверительного управляющего лично осуществлять доверительное управление Имуществом;
• отказа Учредителя управления от Договора по иным причинам при условии выплаты Доверительному управляющему обусловленного Договором вознаграждения;
• признания несостоятельным (банкротом) гражданина-предпринимателя, являющегося Учредителем управления.

8.2. При отказе одной Стороны от настоящего Договора другая Сторона должна быть уведомлена об этом за три месяца до прекращения Договора (Договором может быть предусмотрен иной срок уведомления).

8.3. В случае прекращения Договора вне зависимости от основания его прекращения Имущество, находящееся в доверительном управлении, должно быть возвращено Учредителю управления в порядке, предусмотренном п. 4.4 настоящего Договора.

8.4. Настоящий Договор может быть расторгнут досрочно по соглашению Сторон, а также в одностороннем порядке по основаниям, установленным действующим законодательством Российской Федерации.

8.5. Все изменения и дополнения к Договору действительны, если совершены в письменной форме и подписаны надлежаще уполномоченными представителями Сторон. Соответствующие дополнительные соглашения Сторон являются неотъемлемой частью Договора (вариант: и подлежат государственной регистрации в порядке, предусмотренном гражданским законодательством Российской Федерации).

Все уведомления и сообщения в рамках Договора должны направляться Сторонами друг другу в письменной форме.

Заключительные положения

10.1. Настоящий Договор вступает в силу с момента его подписания Сторонами (вариант: с момента государственной регистрации передачи Имущества в доверительное управление) и действует в течение срока, указанного в п. 2.1 настоящего Договора.

10.2. По всем остальным вопросам, не урегулированным настоящим Договором, Стороны будут руководствоваться действующим законодательством Российской Федерации.

10.3. Настоящий Договор составлен в ____ экземплярах, один из которых находится у Учредителя управления, второй — у Доверительного управляющего (вариант: а третий — в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним).

10.4. Неотъемлемыми частями настоящего Договора являются следующие приложения (выбрать нужное):

10.4.1. Приложение N ___ — копии правоустанавливающих документов на Имущество, передаваемое в доверительное управление;

10.4.2. Приложение N ___ — копии кадастровых, технических паспортов на Имущество, передаваемое в доверительное управление;

10.4.3. Приложение N ___ — Акт приема-передачи Имущества (после его подписания Сторонами);

10.4.4. Приложение N ___ — Акт возврата Имущества (после его подписания Сторонами);

10.4.5. Приложение N ___ — Отчет Доверительного управляющего.

Адреса и платежные реквизиты заполняются в конце договора на последней странице. Где указываются наименование юридических лиц, место нахождения, ИНН/КПП, ОГРН и др.