Реконструкция здания в большинстве случаев оказывается единственным способом для его восстановления и возвращения ему статуса «жилого». Восстановление проводится в нескольких случаях – например, если исходная постройка сильно обветшала и устарела, если заказчику потребовалось сменить функциональное назначение здания, либо, в ситуации, когда происходит существенная конфигурация постройки. В сегодняшнем обзоре редакции Homius подробнее разберёмся в этих двух понятиях.
Реконструкция становится наиболее предпочтительной в тех случаях, когда обычный ремонт может стоить слишком дорого
Общие принципы реконструкции зданий и сооружений
Реконструкция – это полная перестройка и переделка здания в целях его улучшения. Работы по реконструкции, как правило, очень масштабны и включают в себя замену всей поверхности пола и крыши, проведение гидроизоляции стен, подвалов, основных помещений, а также ремонт фасада и внутреннюю отделку.
Большинство строительных фирм стали включать в свой список услуг по реконструкции зданий внутреннюю отделку сильно разрушенных помещений, оборудование жилой мансарды и пристройку небольших комнат к уже имеющемуся дому.
Реконструкция всегда подразумевает проведение целого комплекса работ разной сложности. Простая покраска стен не считается реконструкцией, а снос, восстановление и покраска – да
После проведения большого объема строительных работ здание зачастую приобретает совершенно иной вид, меняются основные конструкции. Могут добавиться различные виды построек, мансарды и дополнительные этажи.
Также изменения могут коснуться близлежащей территории, в случае, если проводится её благоустройство – создается специальный план реконструкции, с указанием необходимых расстояний и типов покрытий
Иногда реконструкция затрагивает инженерные системы здания и несущие конструкции. В этом случае речь идет о практически полной перестройке здания. Для того, чтобы провести работы такого масштаба, необходимо иметь соответствующее разрешение. Документ предоставляет заказчик или арендатор, для удостоверения своего права на проведение реконструкции того или иного здания. В пакет входит проектная документация и приложение, в котором описаны все условия проведения перестройки здания.
Важно! Для того, чтобы не пришлось замораживать стройку и получать дополнительные разрешения, необходимо заранее составить детальный проект, проработать все вопросы и предусмотреть возможные проблемы, чтобы включить их в первичный план и получить утверждение работ.
Реконструкция
Консультация по телефону:
+7 (495) 989-47-25
Реконструкцию объектов капитального строительства необходимо отличать, с одной стороны, от капитального ремонта (перепланировки и иных подобных действий), а с другой — от нового строительства (в т.ч. на месте снесённого объекта).
При этом имеется достаточно много «пограничных» случаев, когда в зависимости от малозначительных, на первый взгляд, нюансов, похожие строительные работы могут быть квалифицированы различным образом.
Так с одной стороны реконструкция в большинстве случаев требует подготовку проектной документации и получение разрешения на строительство. В связи с чем возникает естественное желание избежать такой квалификации производимых строительных работ, чтобы сократить бюрократические формальности.
С другой стороны, реконструкция возможна во многих случаях, когда новое строительство вообще запрещено или связано со значительными платежами в бюджет. В связи с чем возникает задача квалифицировать производимые работы именно как реконструкцию старого объекта, а не его снос с последующим новым строительством
В соответствии с законом, «реконструкцией» считаются такие изменения объектов капитального строительства, которые приводят к увеличению площади (пристройка, надстройка и т.д.) или связны с заменой или восстановлением несущих конструкций. При этом не является реконструкцией замена «отдельных элементов» несущих конструкции возможна в том числе на обладающие иными, улучшенными характеристиками.
Таким образом, под определение реконструкции подпадают:
- изменение площади или высотности объекта (даже незначительное).
- существенное изменение конструктива объекта независимо от изменения площади.
Второй критерий – замена или восстановление несущих конструкций — является крайне расплывчатым, допускает разную квалификацию аналогичных работ.
Виды реконструкции
Реконструкция объекта подразумевает создание дополнительных помещений или восстановление сильно разрушенных построек, а также размещение складов, производственных цехов, оборудования и различных агрегатов, рабочих мест и квартир. В связи с этим реконструкция может быть частичной или полной, возможна перестройка промышленного, нежилого объекта под квартиру и офис, или наоборот. Распространенный вариант – увеличение начальной площади помещения и создание дополнительных перекрытий. Реконструкция предполагает создание проекта по комплексному изменению здания, при этом зачастую проводится прокладка или замена коммуникаций, инженерных систем.
Пример проекта реконструкции бассейна
Здания, в которых располагается промышленное предприятие, могут быть реконструированы двумя способами: проводится замена технического оборудования или полное преобразование помещений. В первом случае осуществляется замена устаревшего оборудования, при этом общие расходы на работы по строительству и монтажу составляют не больше, чем 10% от суммы всех основных затрат предприятия.
Если же происходит полное преобразование помещений, осуществляется замена внутреннего оснащения, стен и потолка, напольных покрытий. Дополнительно может быть пристроен новый этаж или корпус, либо сделана пристройка к уже имеющемуся корпусу.
Общее понятие реконструкции
Реконструкция здания – это переустройство для полного или частичного изменения назначения, улучшения территории и застройки, устройство нового оборудования, которое соответствует современным нормам. Многие путают понятия «капитальный ремонт» и «реконструкция».
Такое переустройство может относиться к общей реконструкции целого района, культурных учреждений или жилого комплекса. При проведении реконструкции необходимо учитывать дальнейшую перспективу здания и всего района. Если учитывать только интересы на текущий момент, то через несколько лет это приведет к невозможности новой реконструкции. Все работы должны производиться с возможностью дальнейшего переустройства.
Во время проведения работ в жилых зданиях изменяются технико-экономические показатели: увеличивается строительный объем и площадь здания, качество и число квартир, пропускная способность, высота помещений и т. д. А также может увеличиться объем услуг, условия проживания и качество обслуживания.
Реконструкция включает следующие работы: надстройку и пристройку, частичную разборку, изменение планировки, замену инженерного оборудования и улучшение архитектурной выразительности.
План реконструкции
Перед проведением реконструкции собирают полный пакет документов, который затем относится в государственные инстанции на согласование. Этот процесс может занять очень долгое время, зачастую требуются правки. Особенно тщательно проверяются планы для культурно-исторических объектов, архитектурных памятников. Описываются все виды строительных и монтажных работ, прикладываются расчёты и планы глобальных изменений, которые будут проведены в инженерных и коммуникационных системах здания. Дополнительно прикладывается пакет документов, подтверждающих, что здание полностью пригодно к эксплуатации после проведения всех работ.
Важно! Разработкой плана занимаются инженеры и архитекторы, а также те специалисты, которые имеют опыт в строительстве зданий и хорошо понимают принцип работы инженерных систем.
Сложности могут возникнуть, если застройщик решил изменить начальный вид здания, стоящего в исторической части города.
Начинать работы по монтажу и строительству, а также переоборудованию инженерных систем можно только после того, как на руки будет выдано официальное разрешение
Подготовка: план, документация и согласование
План реставрации включает в себя информацию о проведении всех строительно-монтажных работах, документация о состоянии здания к использованию, проектирование и расчеты изменений, которые будут сделаны в инженерных и коммуникационных системах.
В проектной организации специалисты составляют план с учетом всех требований и нормативов.
Проектная документация:
- Архитектурно-историческое и техническо-экономическое обоснование.
- Эскиз проекта
- Проект.
- Рабочая документация.
После проектирования и составления всех необходимых документов можно приступить к согласованию. Сделать это нужно в соответствующих государственных инстанциях. Процесс обычно затягивается на долгое время. К реконструкции объектов культурно-исторического значения относятся особенно и не так просто получить разрешение на проведение работ.
Некоторые здания могут быть реконструированы с сохранением прежнего вида.
Приступать к проведению работ можно после получения разрешения от государственных инстанций.
Основные этапы реконструкций
Все основные этапы для проведения реконструкции практически полностью повторяют процесс строительства здания. Первый шаг – разработка подробного проекта.
План должен содержать начальные данные об общем состоянии объекта, его точном местоположении, гидрогеологическом режиме, рельефе и условиях грунта. Опытные специалисты обязательно проводят оценку состояния здания на момент начала работ и дают свой вердикт состоянию наземных и подземных конструкций. Фиксируются все имеющиеся повреждения, а также обязательно даётся оценка возможности дальнейшей эксплуатации помещений. Эксперты должны выяснить, будет ли проведение реконструкции целесообразным.
Все трещины, сырые пятна, неровности и искривления фиксируются фотокамерой и описываются в документации
В случае необходимости дополнительно заказывают проведение лабораторного анализа, например, если обнаружилось вскрытие какого-либо участка. После того, как обследование будет полностью закончено, создается максимально подробный отчет, в котором описывают состояние здания и прикладывают все подтверждающие фотографии.
В целом проект по реконструкции схож с тем, что подготавливают для строительства нового здания, но в нем содержится несколько меньшее количество документов. В таком проекте содержится строительная, архитектурная, технологическая смета, пояснительная записка и план.
Реализация плана реконструкции
Если монтажные и строительные работы проводятся на территории предприятия, которое продолжает действовать, необходимо убедиться в том, что ремонтные работы не мешают трудовому процессу, но в целом деятельность компании можно сохранить на прежнем уровне, или снизить. Дирекция предприятия обязательно заключает договор и ставит подпись на согласовании плана работ с генеральным подрядчиком. Дополнительно потребуется согласование всех видов монтажных и строительных работ.
Важно учитывать, что даже при следовании плану процесс реконструкции может оказаться продолжительным по времени
Наиболее эффективной является реконструкция узловым методом, когда проводится условное деление здания на несколько частей. При этом осуществляется монтаж оборудования, наладка, проводятся строительные работы. Как только один узел закончен, его проверяют и передают в эксплуатацию.
Ремонт и реконструкция
Может показаться, что два понятия – реконструкция и ремонт означают практически одно и то же. Оба вида строительных работ подразумевают полное или частичное изменение здания, его перестройку или восстановление, а также проведение внутренних ремонтных работ.
Зачастую перестройка зданий требуется в том случае, если рядом возводятся новые объекты, иного уровня, размера и назначения
Важное значение имеет расположение коммуникаций и общее состояние грунта под зданиями. Существует несколько основных различий между ремонтом и реконструкцией.
Ремонтные работы проводятся в менее глобальном масштабе, чем реконструкция. Они не предполагают изменения планировки помещений. Проводятся в основном отделочные работы: шпаклевка и штукатурка стен, отделка фасада, пола и потолка, замена дверей и окон. Используются новые материалы, либо сохраняются старые, но используется краска. Основная цель проведения ремонта – создание эстетически привлекательного вида помещения.
В обиходе зачастую применяется понятие «косметический ремонт». Это строительные работы небольшой степени сложности, наведение внешнего «лоска»
Косметический ремонт можно выполнить за один-два дня, он не стоит больших денег, но при этом происходит смена внешнего вида помещений.
В процессе ремонта может быть выполнена даже замена стропильных систем крыши, использование нового материала, устранение глубоких трещин и деформации, но при этом не производится полная замена стены, несущих конструкций и всей крыши.
Зачастую во время проведения капитального ремонта необходимо исследовать конструкции, то есть, требуется проведение полной строительной экспертизы. Затем составляется рабочий проект
Такие экспертизы особенно важны для того, чтобы устранить существенные повреждения и упростить ход строительных работ.
Капитальный ремонт
Отличие реконструкции от капитального ремонта или перепланировки
«Капитальный ремонт» – это замена или восстановление ненесущих строительных конструкций, инженерных систем и сетей инженерно-технического обеспечения.
Понятие «перепланировки» для нежилых задний нормативно не определено, на практике под ней понимают изменение конфигурации помещений без увеличения общей площади и внешних габаритов здания.
Основным практическим отличием от реконструкции является то, что для проведения реконструкции требуется получать соответствующее разрешение, которое выдается в том же порядке, что и разрешение на строительство нового объекта.
Например, зона сохраняемого землепользования (зона «Ф») в г. Москве запрещает реконструкцию недвижимости в границах данной зоны, связанную с увеличением технико-экономических показателей. Запрет на реконструкцию может быть установлен и договором аренды земельного участка.
При этом, законодательством отдельных регионов, в частности, г. Москвы, могут предусматриваться случаи, когда изменение объектов капитального строительства не требует получения разрешения на реконструкцию.
Так, например, законы г. Москвы допускают без получения разрешения на реконструкцию проводить демонтаж или частичную разборку перегородок и ненесущих стен, пристраивать внутренние лестницы, входные группы, тамбуры в подвальные или цокольные этажи, создавать навесы, в том числе, остекленные, а также производить без разрешения некоторые другие работы.
Кроме того, есть отдельные случаи, когда по усмотрению судов изменение здания с увеличением площади признается реконструкцией, которая не требует получения разрешения на реконструкцию.
Вместе с тем, законодательство не содержит четкого критерия разграничения случаев, когда произведенные в здании изменения должны рассматриваться как реконструкция (которая по общему правилу требует получения разрешения) либо капитальный ремонт (которые могут проводиться без разрешения).
В связи с этим задача компетентного юриста – обосновать для уполномоченного органа или суда, что в каждом конкретном случае для проведения соответствующих строительных работ разрешение на реконструкцию не требовалось.
Правовой центр ДВА М имеет обширный опыт взаимодействия с компетентными органами и проектными организациями по вопросам осуществления реконструкции или капитального ремонта, а также введения уже произведенных изменений в правовое поле.
Наши специалисты подробно проанализируют, какие именно изменения были произведены правообладателем здания, а также помогут определиться с тактикой защиты в случае проверок уполномоченных органов.
Мы также поможем подготовить доказательства, которые подтвердят, что изменения конструкций Вашего здания не являются реконструкцией, либо подходят под понятие реконструкции, которая не требует получения разрешения.
Ещё одна «пограничная» ситуация – восстановление разрушенного или сильно изношенного объекта. В таких случаях, учитывая расплывчатость формулировок о «частичной» замене несущих конструкций и «улучшении» их характеристик без разрешения на реконструкцию иногда можно построить фактически новый объект на фундаменте и в габаритах прежнего, но с применением новых материалов, изменением внутренней планировки, назначения и т.д.
Отличие реконструкции от нового строительства
Принципиальное значение данный вопрос может иметь в том числе:
- при реконструкции на участке, обременённом запретом на строительство (при определённых условиях для реконструкции плата за снятие запрета не взимается).
- в Москве при строительстве на участках, ранее оформленных в аренду по эксплуатацию недвижимости (в режиме дополнительного соглашения к договору аренды). При реконструкции повышенная арендная плата за первый год строительства может быть в разы меньше, чем при возведении нового объекта.
- для работ в зонах охраны объектов культурного наследия, на особо охраняемых природных территориях и иных подобных зонах с особыми условиями использования. В зависимости от специфики установленных ограничений может идти речь о реконструкции с сохранением внешних габаритов или их увеличением, изменении назначения объекта и т.д.
В данных случаях при сохранении (хотя бы частичном) фундамента и стен исходного объекта можно обосновать, что производимые работы являются именно реконструкцией, а не новым строительством. В пограничных ситуациях вопрос разрешается исходя из содержания проектной документации на работы, в рамках судебной экспертизы и т.д.
Также возникают вопросы о квалификации нового объекта, строящегося рядом с существующим, как пристройки к нему или самостоятельного объекта. В этом случае возможность квалифицировать работы именно как реконструкцию зависит от проектной документации, схемы подключения к инженерным сетями т.д.
Для избежания споров о квалификации строительных работ необходимо квалифицированное юридическое сопровождение на все этапах от разработки общей концепции проекта и технического задания на проектирование, до ввода реконструированного объекта.
