Смена формы правления МКД: как перейти от ЖКХ, управляющей компании или Совета дома к ТСЖ?

Определение и основные черты ТСЖ

Под термином ТСЖ понимается товарищество собственников жилья, представляющее объединение владельцев недвижимого имущества для управления МКД в самостоятельном порядке.

Такая организация проводит деятельность при помощи выбранных членов сообщества и председателя. Для решения дополнительных вопросов товарищество вправе нанимать подрядчиков и частных профессиональных лиц. Как правило, это происходит для обеспечения бесперебойной работы коммунальных систем дома.

Законодательно установлено, что ТСЖ может объединять владельцев квартир не только одного дома, но и близлежащих МКД. Чтобы создать товарищество, следует провести собрание и голосование, по результатам которого в кооператив вступят более 50% собственников.

В компетенции членов ТСЖ и руководителя входят вопросы, касаемо содержания и ремонта общедомового имущества, а также благоустройства придомовой территории. В состав могут включаться все жители дома при условии прав на собственность. Решения и годовая смета расходов утверждаются на собрании жильцов. Примечательно, мнения владельцев, не вступивших в ТСЖ, по значимым вопросам также учитывается. Как правило, такие темы затрагивают:

1. Проведение ремонтных работ и перепланировку.
2. Выполнение реконструкционных мероприятий.
3. Покупку участка земли.
4. Строительство сооружений и зданий на территории вокруг дома.

Соответственно, для решения вышеуказанных вопросов проводится собрание. Плановые мероприятия и задачи утверждаются избранным правлением товарищества во главе с избранным руководителем.

Замена Совета дома

Как перейти из совета дома в ТСЖ? Инструкция по переходу из Совета дома к ТСЖ:

1. Устроить собрание собственников жилых помещений. Инициатором обычно является член действующего совета;
2. Вынести вопрос об уходе из Совета дома в ТСЖ. Понадобится согласие более 50% жильцов;
3. Сбор пакета документов для налоговой службы (см. раздел «Создание ТСЖ в многоквартирном доме», п.3).
4. Ожидание регистрации перехода в ТСЖ.

Терминология и особенности ЖСК

Расшифровка ЖСК указывает, что такое сообщество является жилищно-строительным кооперативом. В целях создания такой формы подразумевается возведение жилых объектов, проведение ремонтных работ либо реконструкционные мероприятия в отношении МКД. Лица, входящие в состав, объединены задачей по формированию финансового фонда методом ежемесячных отчислений, в дальнейшем использованные для решения поставленной задачи.

В жилищный кооператив могут вступить как физические граждане, так и юридические организации. В результате финансового объединения каждый член является собственником жилья в соответствии со внесенным паем.

Отличие ЖСК от иных форм правления проявляется в том, что создание общества проходит на этапе возведения или реконструкционных работ жилья. Иными словами, кооператив – это застройщик, а его члены – в перспективе владельцы квартир. Примечательно, что приоритет во вступлении в ЖСК имеют те лица, у которых нет собственной жилой площади, а проживание осуществляется на условиях аренды.

Для формирования жилищно-строительного кооператива требуется минимум пять лиц. Решение о создании утверждается протоколом собрания и фиксируется в Уставе.

При этом владельцем жилья член ЖСК становится только после 100% оплаты пая. Сумма взноса приравнена к стоимости квартиры. До тех пор, пока каждый жилец МКД не расплатится по долям, юридически владельцем является кооператив.

ТСЖ, ЖСК и другие формы управления жилищным хозяйством и их особенности

Многие не знали, но оказывается кооперативы существуют и поныне.

В жилищной сфере есть такие организационные формы, которые, казалось бы, должны кануть в лету.

Жилищно-накопительный кооператив, Жилищно-строительный, Товарищество собственников жилья.

Законодательство РФ проработано в жилищном вопросе до мелочей, но как поступить, иной раз, не всегда ясно.

Как не запутаться и выбрать верное направление? Попробуем разобраться в этой статье.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону . Это быстро и бесплатно !

Виды жилищных кооперативов

Все вышеуказанные формы правления могут относиться к некоммерческим организациям. Некоммерческие организации не ставят своей целью получение прибыли. Как правило, их организовывают для достижения различных целей:

В данном случае речь идёт о грамотном управлении недвижимым имуществом. Однако, такие ассоциации жильцов, как ТСЖ, ЖСК и другие могут получать доход от аренды нежилых помещений, находящихся у них в собственности. Для этих задач существуют три вида кооперативов:

1. 
   Жилищный накопительный кооператив (ЖНК) – потребительский кооператив, созданный как добровольное объединение граждан на основе членства в целях удовлетворения потребностей пайщиков в жилых помещениях путем объединения членами паевых взносов. (согласно 215 ФЗ ред. от 03.07.2016 «О жилищных накопительных кооперативах»).

2. Товарищество собственников жилья (ТСЖ) – вид товариществ собственников недвижимости, представляющий собой объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления общим имуществом в многоквартирном доме или нескольких домах. (согласно НК РФ).
3. Жилищно-строительный кооператив (ЖСК) – добровольное объединение граждан и в установленных настоящим Кодексом, другими федеральными законами случаях юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления многоквартирным домом. (согласно ЖК РФ).

Управляющая компания идентична ЖСК?

Является управляющая компания той же организацией, что и ЖСК или нет? Две последние организационные формы с точки зрения управления домом — идентичны. Если сравнивать вторую и третью формы ЖКХ с управляющей компанией, разница в том, что в УК работают профессионалы, которые согласно договора несут полную ответственность за управление домом, жилищные и коммунальные ресурсы, а члены правления ТСЖ или ЖСК могут быть в этих вопросах некомпетентны.

Как устроена работа в жилищно-строительном кооперативе?

Жилищно-строительный кооператив согласно ст. 110 ЖК РФ отличается от прочих форм управления тем, что формируется на стадии строительства или реконструкции жилого дома. ЖСК и выступает в качестве застройщика. То есть пайщики — это будущие собственники жилья.

Участники ЖСК выступают пайщиками, на средства которых производится строительство, реконструкция, а затем и управление жилым домом. Вступить в жилищно-строительный кооператив могут физические и юридические лица (см. ст. 111 ЖК РФ). Приоритет на вступление даётся лицам не имеющим собственного жилья и проживающим по договору социального найма.

Решение об организации оформляется протоколом. ЖСК также имеет собственный Устав.

Каждый пайщик становится владельцем после того, как оплатит пай полностью. Пай равен сумме строительной стоимости его квартиры. До того, как все жильцы дома выплатят доли, собственником дома является ЖСК.
Существует два способа получения средств на строительство дома:

• разовая и единовременная оплата строительства всеми членами ЖСК, осуществленная в полном объеме;
• долговременный банковский ипотечный кредит, заключаемый с банком ЖСК в качестве юридического лица, выплачивается всеми членами ЖСК.

По завершению строительства ЖСК принимает функции управления домом и становится объединением, идентичным ТСЖ.

Более подробную информацию о ЖСК можно узнать из видео:

Отличия организаций ЖСК от ЖНК и ТСЖ

Отличия ЖСК согласно ЖК от организации ТСЖ:

• ТСЖ организуется из собственников для управления существующим жильём.
• ЖСК – это не менее 5 человек. ТСЖ – не менее 51% процент от всех собственников.
• ТСЖ состоит только из собственников жилых помещений.
• Пайщики ЖСК отвечают в части невыплаченного пая.
• В ЖСК в отличие от ТСЖ доходы от предпринимательской деятельности (сдача помещений в аренду) распределяются между членами кооператива.
• Информацию от деятельности ТСЖ может получить любой собственник.

Преимущества организационных форм

Так, всё-таки, какую организационную форму выбрать? Итак:

1. ТСЖ лишено нижеприведённых преимуществ ЖСК и ЖНК и может быть выбрано только для управления существующим жильём. Главное преимущество ТСЖ по сравнению с управляющей компанией — это прозрачность затрат на обслуживание и ремонт дома, на коммунальные ресурсы.
2. ЖСК выбирается только в случае нового строительства или реконструкции МКД (в случае реконструкции можно также выбрать ЖНК). Преимущества:
   Пайщики покупают квартиры не по рыночным ценам, а по сметной стоимости застройщика, что гораздо дешевле.
3. В ЖСК в отличие от ТСЖ доходы от предпринимательской деятельности (сдача помещений в аренду) распределяются между членами кооператива.

В заключении хотелось бы отметить, что кооперативы в нынешнее время обрели новую форму и являются прекрасным средством для строительства, приобретения и управления жилья. Это наилучшая форма для людей с хозяйским подходом к собственному недвижимому имуществу.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:

+7 (Москва) +7 (Санкт-Петербург)

Законодательная база

Правовой статус ЖСК подчиняется следующей нормативно-правовой базе:

1. ГК России ст.№116.
2. ЖК России раздел №5.

На основании ст.№110 ЖК России ЖСК представляется в виде объединения на добровольных началах физических и/или юридических организаций. Цель формирования кооператива – удовлетворение жилищных потребностей и управление общедомовым имуществом, находящимся на балансе МКД.

Обширное толкование ЖСК приведено в ст.№116 ГК России. Также в гражданском законодательстве указаны нормы о положении «Некоммерческой организации» (параграф №5 гл. №4). На основании этого жилищный кооператив и иные потребительские компании ведут некоммерческую деятельность. Иными словами, ЖСК – это юр. лицо, цель которого не только извлечение дохода, но и распоряжение общедомовым имуществом.

На основании ст.№135 ЖК России товарищество собственников преследует цели по управлению недвижимостью, находящейся на балансе МКД. Помимо того, ТСЖ берет на себя ответственность в обеспечении бесперебойной работы комплекса. А также владеет и использует имущество в соответствии с действующими нормативно-правовыми положениями:

1. К императивным нормам относятся – ст. №137 ч.2, ст.№145 ч.1, ст.№146 ч.3, ст.№147 ч.5, ст.№149 ч.1, ст.№151 ч.3, ст.№152 ч.3 и ст.№156 ч.8.
2. Диспозитивными нормами в отношении ТСЖ выступают – ст.№135 ч.4, ст.№145 ч.3, ст.№146 ч.6, ст.№147 ч.5, ст.№147 ч.2 и ст.№148 п.9.

Формирование товарищества основывается на выборе собственников квартир, проводимом в рамках голосования. Утверждение формы правления происходит при получении более 50% голосов от числа собственников. Такое условие прописано в ст.№136 ЖК России. Владельцы квартир вправе организовать только одно товарищество.

Право осуществлять деятельность у товарищества возникает после прохождения процедуры госрегистрации. Процесс осуществляется в рамках законодательных положений о регистрации юр. лиц – ФЗ №129 «О госрегистрации юр.лиц и ИП» от 8 августа 01 года. В этом законе в главах №3 и №4 определен алгоритм по формированию юридических организаций.

В ст.№135 ЖК России также прописывается правовое положение товарищества как некоммерческой ассоциации владельцев недвижимого имущества в МКД. Безусловно, что основополагающую роль в деятельности ТСЖ играет Устав. Этот документ выступает единственным для такой формы некоммерческой компании и является учредительной документацией.

В ст.№135 пункта №4 ЖК России приведена диспозитивная норма, на основании которой товарищество собственников вправе формироваться на неустановленный период, если другое не прописано в учредительном документе. Помимо этого, в правовых положениях указываются права и обязанности товарищества и председателя.

Создание ТСЖ в многоквартирном доме

Подготовка

Подготовка информационных данных и организация собрания жильцов дома:

1. Запрос в администрацию на выдачу данных о собственниках (список квартир, их квадратура, а также форма собственности).
2. Назначение представителя от города в Товариществе.
3. Выбор правления домом, рассмотрение решения о целесообразности дальнейшего формирования ТСЖ.
4. На собрании должны присутствовать все жители дома и Представитель от города, об этом их требуется уведомить письменно.

Организация общего собрания

Состав жильцов-инициаторов, которые будут вести основную работу Товарищества, формируется еще на подготовительной стадии.

Цель их работы:

• разработка Устава ТСЖ;
• создание Протокола собрания;
• рассылка жильцам приглашений;
• подготовка бланков для голосования.

Собрание нужно для:

• разъяснения собственникам плюсов ТСЖ;
• выбора именно этой формы руководства;
• утверждения Устава;
• выбора членов правления.

Голосование может быть заочным, на принятие решения жильцам дается некоторое время. Допустимость заочного голосования должна быть предусмотрена в Уставе.

В бланках общего голосования должны быть 3 варианта ответа:

• за,
• против,
• воздерживаюсь.

Учет голосов осуществляется по суммарной площади собственности, принадлежащей жильцам, а не по числу участников.

Проголосовать должно более половины жильцов, тогда голосование будет считаться оконченным. Одобренным оно будет, если больше 50% проголосовавших ответят «за».

Осуществление регистрации

Каждый из участников правления имеет возможность подать документы на регистрацию Товарищества.

Она осуществляется в Управлении Федеральной налоговой службы, на основании поданных документов:

1. Протокола собрания (копии). Там содержатся сведения о выборе ТСЖ как форме правления и его создании.
2. Конечный вариант Устава ТСЖ в 2-х экземплярах.
3. Подписанное соглашение об управлении в ТСЖ со сведениями об избранном Председателе.
4. Заявка о регистрации юридического лица.
5. Квиток об оплате государственной пошлины, утвержденной ЖК РФ.

Ответ с результатами регистрации будет дан через 7 дней.

Протокол собрания – самый главный документ при оформлении ТСЖ.

Передача дома и открытие счета:

1. Передача дома под руководство Товарищества происходит согласно акту при участии комиссии.
2. Изменение формы правления не меняет прав собственности владельцев помещений.
3. Извещения о вступлении дома под руководство Товарищества рассылаются в Управление городского хозяйства и Комитет по управлению имуществом.
4. Счет в банке открывается на юридическое лицо (читайте о спецсчете на капремонт).
5. Нужно известить бывшего управляющего и подать ему сведения о переходе дома под руководство Товарищества.

Организация собрания, подписание различных договоров:

1. Разделение обязанностей между участниками правления.
2. Подборка ответственных лиц по сферам деятельности (читайте о должности управляющего).
3. Формирование прав и обязанностей председателя Товарищества (

Актуальные случаи для применения товарищества и строительного кооператива

Товарищество, создаваемое на добровольных условиях, формирует условия поощрения собственников недвижимого имущества в отношении регулирования и управления общедомовой собственностью. К этому относится не только своевременная уплата коммунальных платежей, но и контроль над обслуживанием, проведением ремонтных работ, а также регулирование взаимоотношений с представителями ЖКХ.

Ввиду того что ТСЖ формируется как некоммерческое общество, но при этом объединяет владельцев квартир в одном доме или комплексе, создание товарищества актуально в следующих случаях:

1. Общее управление единым домовым комплексом.
2. Обеспечение бесперебойной эксплуатации дома и имущества.
3. Реализация владельцами квартир прав на использование, владение и распоряжение общедомовой собственностью в рамках действующего законодательства России.

Главным органом управления ТСЖ выступает общее собрание жильцов. Исполнение обязанностей по реализации поставленных задач ложится на плечи членов под руководством председателя. Однако ряд регулярных бытовых вопросов дозволяется решать в ходе заседаний членов ТСЖ, если собственники квартир выдали такие полномочия и прописали в Уставе товарищества.

Члены ТСЖ вместе осуществляют права на использование, владение и распоряжение общедомовым имуществом. Предметом управления выступает:

1. Поддержание качественного состояния собственности.
2. Организация строительных работ.
3. Принятие и реализация решений о реконструкционных мероприятиях.
4. Управление недвижимым фондом МКД.
5. Защита и представление интересов владельцев.

У ТСЖ не может быть личной недвижимости. Всё, что числится на балансе товарищества, находится в собственности МКД, т. е. его членов. Примечательно, что управляющий ТСЖ вправе вменять издержки, устанавливать стоимость услуг на коммунальное обслуживание и регулировать договорные взаимоотношения с подрядчиками, а также выбирать компании по ремонту и обслуживанию дома.

В современных экономических реалиях жилищное объединение лиц с целью построить жилое здание фиксируется всё реже. Невзирая на отсутствие законодательных препятствий к формированию строительного кооператива, возведение МКД в таком формате не популярно среди рядовых граждан. Тем не менее активно используется у крупных корпораций, заинтересованных в удовлетворении собственных потребностей для обеспечения жильем своих сотрудников.

Так, ТСЖ имеет смысл организовывать только сотрудникам с правовой и инвестиционной поддержкой руководящего состава корпорации. Примечательно, что такой вариант позволяет снизить затраты и сэкономить между разницей в цене на рынке и себестоимости квартиры, назначаемой застройщиком.

Если происходит покупка жилья через процедуру создания ЖСК, пайщики имеют защиту от чрезвычайных и непредвиденных случаев. К примеру, если компания-застройщик объявляет себя банкротом, то пайщики обладают правом в самостоятельном порядке продолжить возведение жилья. Так, сравнительно недавно некоторые строительные фирмы, ведущие деятельность в рамках ЖСК, находились у отметки в 14%. На сегодняшний день это доля занимает ⅓ рынка, и жилье активно реализуется по такой схеме.

Чем отличается ТСЖ от управляющей компании, их преимущества и недостатки, что лучше — ТСЖ или УК

Товарищества собственников жилья (ТСЖ) либо жилищные (иные специализированные) кооперативы (ЖСК) могут образовываться в одном или нескольких домах, имеющих единые коммуникации. Они организуют эксплуатацию и обслуживание домов через избранное ими правление или путем заключения договора с управляющей компанией.

Согласно положениям жилищного законодательства выбор способа управления домом является для жильцов не только правом, но и обязанностью. Они должны решить, что выбрать на общем собрании всех собственников квартир. Инициатива в организации сбора может быть проявлена в любое время любыми проживающими в доме лицами. Принятое решение отражается в протоколе данного собрания и обязательно для всех жильцов. Оно может изменяться, если выбранный способ управления не устроил жильцов.

Отличие ТСЖ от ЖСК

В таблице №1 приведен сравнительный список, дающий ответ по теме – ТСЖ и ЖСК, в чем разница:

Дополнительно эти формы управления домом будут различаться с управляющей компанией как по форме образования, так и по регуляции законодательной базой. Ввиду этого выбор ТСЖ или ЖСК очевиден, т. е. объединения изначально преследуют разные цели.

Особенности работы

ТСЖ

Особенности работы ТСЖ:

• для перехода к ТСЖ достаточно одобрения более 50% жильцов;
• ТСЖ имеет полномочия регулировать работу председателя на основании Устава;
• ведение дел в ТСЖ жестко утверждено в ЖК РФ;
• при проведении голосования учитывается удельная доля собственности жильца от общего объема жилищного фонда. Так определяется значимость его голоса;
• не может вести коммерческую деятельность и делить доход между участниками;
• в ТСЖ может входить несколько домов, находящихся рядом;
• для вхождения в Товарищество, нужно подавать заявление;
• в него должны входить больше половины собственников домов;
• ТСЖ формируется только после сдачи жилья и оформления жильцами права собственности;
• цель деятельности – управление общей собственностью, решение общехозяйственных проблем.

Образцы необходимых документов ТСЖ, таких, как смета доходов и расходов и другие квитанции и бланки, вы можете скачать у нас.

ЖСК

Чем отличается ТСЖ от ЖСК? Может ли ТСЖ перейти в ЖСК?

Особенности работы ЖСК:

• решение о переходе в ЖСК должны одобрить все жильцы;
• руководство осуществляет председатель и выборочная группа. У ЖСК нет полномочий регулировать их деятельность;
• управление ЖСК контролируется Уставом, составленным в границах законов РФ;
• при голосовании на общих собраниях каждый из участников имеет только 1 голос, согласно ЖК РФ;
• может вести коммерческую деятельность и делить доход между всеми членами организации;
• рамки правления ЖСК находятся в границах только одного дома;
• по достижении шестнадцати лет все жильцы оказываются членами ЖСК;
• в ЖСК должно входить не менее пяти человек;
• ЖСК создается перед началом строительства дома;
• цель деятельности – строительство жилья.

Сравнив особенности каждой из организаций видно, что для руководства домами больше подходит ТСЖ.

Для успешного функционирования ТСЖ важно правильное выполнение всех функций в порядке, описанном в законе.

Разъяснение сложных нюансов

Участие в той или иной формы правления не дает гарантий собственникам, что руководящий состав не будет превышать должностных полномочий. Иными словами, есть риск обогащения за счет владельцев или пайщиков квартир. Невзирая на ряд законодательных мер, с помощью которых привлекают к ответственности мошенников, средства, так или иначе, разворовываются.

Виды махинаций в рамках формирования товарищества и строительного кооператива:

1. Распространенным методом личного обогащения выступает сбор денежных средств с членов объединения. Как правило, подоплека касается возведения или ремонтных работ. На деле финансы выводятся в карман руководства. Ввиду этого при подозрении на неблагонадежные действия юристы советуют инициировать аудиторскую проверку.
2. Классическим вариантом мошенничества являются платежи за вывоз мусора и иные услуги, оплачиваемые подрядчикам. В судебной практике зафиксирован случай, когда бухгалтерия ТСЖ каждый месяц оплачивала счет за вывоз мусора в размере 100000 р. Соответственно, за 12 месяцев объем составил миллион рублей. Ситуация разрешилась после проведения аудиторской проверки по заявлению собственника квартиры. К сожалению, такие ситуации происходят повсеместно.

Владельцы недвижимого имущества обладают правом требовать ежегодного финансового отчета как от ТСЖ и УК, так и ЖСК.

Подозрения не недобросовестную работу форм правления следует разрешать через ГЖИ и прокуратуру. Кроме этого, члены кооперативов обладают правом в самостоятельном порядке переизбирать руководящий состав обеих структур. Дополнительно в компетенции собрания собственников входит инициация процедуры ликвидации компании.

Чем тсж отличается от управляющей компании

За управляющую компанию голосуют обычно равнодушные или занятые люди, которым неважно, сколько их средств будет потрачено и насколько рационально. Управляющая компания выгодна в том случае, если человеку совершенно неважно, работают ли лифты, как часто приходит уборщица и вывозят мусор.

Кто выбирает ТСЖ? Обычно это неравнодушные люди с активной жизненной позицией. К сожалению, существенных бонусов от управления ТСЖ человек не получает, на гигантскую зарплату здесь рассчитывать трудно, а ответственность достаточно велика. С другой стороны, если у человека (например, пенсионера или домохозяйки) много свободного времени, и он готов потратить его на благоустройство жизни всего дома, это наилучший вариант.

Чем отличается тсж от управляющей компании жкх

Данная форма управления является некоммерческой. В качестве участника общественных отношений ТСЖ является юридическим лицом. Так же, как и другие организации, ТСЖ проходит установленную законом процедуру регистрации юр. лиц и также берёт на себя некоторые обязательства.

Согласно положениям жилищного законодательства выбор способа управления домом является для жильцов не только правом, но и обязанностью. Они должны решить, что выбрать на общем собрании всех собственников квартир. Инициатива в организации сбора может быть проявлена в любое время любыми проживающими в доме лицами. Принятое решение отражается в протоколе данного собрания и обязательно для всех жильцов. Оно может изменяться, если выбранный способ управления не устроил жильцов.

ТСЖ или управляющая компания – что лучше

На практике ТСЖ чаще всего нанимает ЖКХ для обслуживания дома. Жилищно-строительный кооператив – это организация, создаваемая на этапе строительства МКД. Цель – контроль строительства дома, а при сдаче объекта — проведение проверки на наличие дефектов и недостатков. После завершения строительства ЖСК может трансформироваться в ТСЖ.

• получаемые доходы поступают в распоряжение только членов организации, а не всего дома;
• количество дозволенных полномочий будет на порядок меньше, чем у ТСЖ;
• решение может приниматься только членами данной организации, в то время как в ТСЖ требуется более 50% голосов для одобрения.