«Розы против автоматов». Москвичи живой цепью встали на защиту от сноса дома в Хамовниках с портретом Гессе, но поможет ли это?

В конце прошлого года Госдума приняла закон о всероссийской реновации – ФЗ от 30.12.2020 № 494-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях обеспечения комплексного развития территорий». Московская программа реновации распространяется на всю страну: людей будут расселять из старых хрущевок, бараков и аварийных домов в нормальное жилье, а населенные пункты смогут строить на месте снесенных объектов новые, создавая комфортную городскую среду. В то же время, у этого закона много критиков, и не очень понятно, какие права есть у владельцев расселяемого жилья. Для участников и читателей FORUMHOUSE особенно важно, что закон предусматривает возможность изымания и сноса частных домов. Индивидуальные дома могут быть изъяты у собственников, если их признают изношенными или если в них просто отсутствует инженерно-техническое обеспечение, но, с другой стороны, в законе оговаривается, что такие дома и участки изымать нельзя, если дом не изношен. Мы попросили консультанта нашего юридического раздела Василия Гуцева (ник на FORUMHOUSE Dremlin) объяснить, как трактовать это противоречие и что все это может означать для владельцев загородной недвижимости в практическом плане.

Сохраняется или иммунитет для ИЖС и садовых домов? Что будет с многоквартирными домами Риски для нежилой застройки Какие риски есть у ИЖС? На какую компенсацию смогут рассчитывать собственники изъятых домов и участков? Так ли все плохо?

Сохраняется или иммунитет для ИЖС и садовых домов?

По мнению нашего юриста, этот «сыроватый и местами противоречивый закон» – отчасти развитие ранее существовавшего режима комплексного развития территории (КРТ). А его самое яркое новшество в том, решение о КРТ как туз «бьет» любые другие градостроительные документы: и правила землепользования и застройки, и Генпланы подлежат корректировке под решение о КРТ, а при противоречиях между ними во внимание принимается именно решение о КРТ.

Василий Гуцев Юрист, консультант FORUMHOUSE

Сразу скажу по поводу ИЖС и садовых домов: формально они имеют прямо установленный в законе иммунитет (ч. 6 ст. 65 ГрК РФ + п. 3 ч. 8 ст. 65 ГрК РФ). Но… как я уже говорил, закон противоречивый, и я уже вижу пару-тройку ситуаций, когда они могут попасть под удар.

Непригодно для проживания: аварийное и ветхое жилье

Многоквартирный дом может быть признан непригодным для проживания только на основании заключения специальной межведомственной жилищной комиссии. Жилищный кодекс РФ устанавливает правила предоставления жилья взамен сносимого. Следует учитывать, что основной посыл судебной практики и разъяснений Верховного суда РФ сводится к тому, что предоставление нового жилого помещения взамен изъятого носит компенсационный характер, а значит, улучшить жилищные условия, получив дополнительные метры (по нормам положено 18 кв. метров на человека) не получится. Это правило касается даже тех ситуаций, когда собственник квартиры стоит в очереди на улучшение жилищных условий.


butus/Fotolia

Признать непригодным для проживания могут и частный жилой дом. Однако органы местного самоуправления не стремятся к этому, ведь после сноса у них возникает обязанность предоставить собственнику сносимого помещения вне очереди другую жилплощадь (положения пункта 1 части 2 статьи 57 ЖК РФ). При этом встречного обязательства у собственника ветхого дома по передаче этой собственности в пользу органа местного самоуправления не возникает.

Что будет с многоквартирными домами

Всего есть четыре вида КРТ:

  • КРТ жилой застройки;
  • КРТ нежилой застройки;
  • КРТ незастроенной территории;
  • КРТ по инициативе собственников недвижимости.

Последние два вида КРТ вряд ли коснутся обычных граждан.

КРТ жилой застройки нацелено на многоквартирные дома, прежде всего – на аварийные многокваритирные дома (МКД). Такие дома попадут под снос без лишних рассуждений.

Василий ГуцевЮрист, консультант FORUMHOUSE

Но есть еще обширный перечень неаварийных МКД, которые могут попасть под снос (п. 2 ч. 2 ст. 65 ГрК РФ). Туда попадают и дома из периода индустриального домостроения (т.е. все панельки и крупноблочные дома, да и обычные кирпичные хрущевки тоже, скорее всего, попадут туда), а также принципиально неопределимый сейчас круг домов, которые по параметрам физического износа или стоимости капремонта не вписываются в региональные нормативы. Очевидно, что региональные нормативы будут устанавливаться властями в интересах крупных застройщиков, желающих расчистить под застройку «вкусные» земли в центре городов.

Характерно, что «неаварийные» дома попадают под изъятие автоматически, если в течение установленного срока со дня публикации проекта решения о КРТ там не будет проведено собрание по вопросу участия в программе КРТ. Срок проведения таких собраний определяется субъектом РФ, и не может быть меньше одного месяца.

Василий ГуцевЮрист, консультант FORUMHOUSE

При этом проекты решений о КРТ субъекта РФ или органов местного самоуправления (ОМСУ) публикуются только на сайте субъекта РФ / ОМСУ («Дорогие граждане, регулярно читайте сайт, где-то там может быть выложен проект. Где именно? Где-то там, чего вам не понятно?»), а проекты решения о КРТ от Правительства РФ вообще могут нигде не публиковаться. Ну, еще проекты решения ОМСУ могут «публиковаться» на информационных щитах.

Если неаварийный дом попал в решение, исключить его оттуда можно только по решению общего собрания многоквартирного дома, принятому до утверждения документации по планировке территории в соответствии с принятым решением. Опоздали? Ничего не знаем, под снос.

И вырисовывается схема быстрой расчистки квартала:

  • принятие проекта решения о КРТ и его публикация где-то на сайте субъекта РФ / ОМСУ;
  • с этого момента начинает течь срок на проведение общего собрания многоквартирного дома – минимум месяц;
  • прошел срок на проведение собрания – все, кто «промолчал», автоматически попали в решение о КРТ;
  • сразу же подается на утверждение уже подготовленная документация о планировке территории и в течение 20 рабочих дней рассматривается и утверждается органами власти.

Всё, кто не успел заявить, что не хочет участвовать, из КРТ уже не выберутся.

Эта схема, правда, работает в случае, если застройщик определен заранее без торгов, если же будут проводиться торги на право застройки, еще будет дополнительное время на срок проведения торгов и заключения договора о КРТ.

КРТ нежилой застройки отличается от КРТ жилой застройки не только тем, что в нем не могут участвовать многоквартирные дома, но и тем, что, на первый взгляд, в него попадают только те объекты капитального строительства и участки, которые письменно согласились на это (п. 4 ч. 7 ст. 66 ГрК РФ).

Более того, при дословном прочтении закона это согласие должны дать все собственники участков и обектов капитального строительства (ОКС) в пределах территории.

Василий ГуцевЮрист, консультант FORUMHOUSE

В этой схеме не просматривается возможности принудительного изъятия участков и ОКС, собственники которых отказались от участия в программе. Но для меня как-то очень дико выглядит одна только мысль, что власть вот так просто откажется от КРТ, просто потому что пара собственников взяла да отказалась от участия или промолчала. Так что я уверен, что или закон поправят, или судебное толкование дадут, позволяющее принудительно изымать участки под КРТ нежилой застройки.

Как минимум, учитывая экстраординарный характер решения о КРТ, таким решением о КРТ могут в упрощенном порядке поменять ВРИ и градрегламент для территорий, попадающих под КРТ, чтобы в дальнейшем использование участков по прежнему назначению стало невозможным: будут отказывать в согласовании нового строительства и реконструкции, считает наш эксперт.

Для обоих видов КРТ предусмотрено, что помимо «основных» объектов в решение о КРТ могут попасть и другие участки и ОКС, расположенные в пределах того же элемента планировочной структуры, что и «основной» объект (ч. 3 и ч. 5 ст. 65 ГрК РФ).

Василий ГуцевЮрист, консультант FORUMHOUSE

Так что, если где-то в квартале, или микрорайоне, а то и в целом районе имеется аварийный многоквартирный дом, под снос могут попасть и другие объекты капитального строительства, включая ИЖС. Круто? Не то слово. Во всяком случае, частному сектору в городах стоит напрячься, потому что ситуация, когда среди частных домов стоит многоквартирный барак — обычное дело. Не сбрасываем со счетов и ситуацию, когда частный дом на двух хозяев после его юридического раздела регистрируется в ЕГРН как многоквартирный дом на две квартиры. МКД? МКД. В неудовлетворительном техническом состоянии? Да. — Под снос.

В этом как раз и проявляется противоречивый характер закона, говорит эксперт. Казалось бы, в ч. 6 ст. 65 ГрК РФ прямо сказано, что садовые участки и ИЖС не попадают в КРТ. Но зачем тогда есть отдельная норма (п. 3 ч. 8 ст. 65 ГрК РФ), где сказано, что не изымаются объекты ИЖС и садовые дома, кроме домов в ненадлежащем техническом состоянии или без сетей инженерно-технического обеспечения? Значит, всё же можно изымать ИЖС? Похоже, что так.

Василий Гуцев особо обращает наше внимание на момент отсутствия сетей инженерно-технического обеспечения: в законе не сказано, каких именно сетей, и не секрет, что изрядная доля частного сектора не имеет водопровода или центральной канализации.

Это значит, что даже новый дом с септиком вместо центральной канализации может попасть под снос, потому что не проходит по критерию наличия сетей инженерно-технического обеспечения.

Итак, самый очевидный риск для ИЖС — это попадание в решение о КРТ за компанию с аварийным МКД, находящимся в том же квартале / микрорайоне / районе. Но это не все.

Василий ГуцевЮрист, консультант FORUMHOUSE

Как я уже говорил, я не верю, что КРТ нежилой застройки носит только добровольный характер. Это абсурдно и совсем не в характере наших властей.

И, что важно для ИЖС, у КРТ нежилой застройки есть такое замечательное условие для включения в КРТ, как несоответствие ВРИ участков и объектов капитального строительства тем ВРИ, которые установлены в ПЗЗ (п. 3 ч. 4 ст. 65 ГрК РФ). Ну и самовольные постройки (зарегистрированные по пресловутой дачной амнистии) тоже сюда попадают.

Уже много где в ПЗЗ для старого частного сектора установили запрет на новое строительство ИЖС. Но пока люди выкручивались за счет того, что можно продолжать использовать такой земельный участок и строения без приведения в соответствие с новым градрегламентом (п. 8 ст. 36 ЗК РФ). Теперь такие участки просто попадут под КРТ.

Так что теперь всему частному сектору нужно внимательно отслеживать изменения в ПЗЗ, потому что, как только для их территории убирают ИЖС из числа разрешенных ВРИ, они сразу попадают в зону риска. Аналогично рискуют и дома ИЖС, имеющие в соседях в том же квартале самовольные постройки.

Этапы получения разрешения

Документ выдаётся по месту нахождения земельного участка. Застройщику надо обратиться к представителям уполномоченных органов для того, чтобы получить документ. К этому заявлению прикладываются дополнительные бумаги, которые подтверждают личность заявителя, а так же доказывают законность его намерений.

Как продлить строительные разрешения? Подробнее тут.

Подробный план по сносу и строительству нового объекта ускорит решение вопроса. Рекомендуется так же указать на денежные средства, при использовании которых будут проведены работы. Ведь без дополнительных трат всё равно не обойдётся. Останется только подождать, пока орган закончит рассмотрение, примет соответствующее решение.

Иногда разрешения выдаются прямо в день обращения. Главное – не допустить нарушений по законодательству.

Где прописывают сроки

Обычно выносятся решения специальной межведомственной комиссии, где и можно узнать, на протяжении какого времени планируется провести процедуру. У каждого региона действуют свои программы в этом направлении.

Какие документы понадобятся? Фото: nkk-russia.ru

Какие документы понадобятся

Службе технического надзора предоставляются документы с максимально подробным описанием проекта по сносу. Вопросу перемещения мусора часто требуется уделить особое внимание.

Комплект бумаг чаще всего состоит из:

  • Заявка для оформления разрешения по перемещению отходов.
  • Технологический регламент о том, как будут обращаться с остатками здания.
  • Копии ордера вместе с заявкой на его получение.
  • График работ.
  • Копии договора с транспортной компанией, заключившей соглашение с заказчиком.
  • Копии лицензии по обращению с опасными отходами.
  • Заключение по обследованию по вопросам соблюдения различных санитарных норм.
  • Сметы на подготовительные работы.

Что такое самовольная постройка и как ее снести? Читайте по ссылке.

При работе с разными организациями может устанавливаться свой проектный пакет документации. Например, иногда требуется разрешение перенести точки крепления в другое место, если будет выявлено, что стены используются в качестве опоры для элементов освещения. Тем более, наружного.

При отключении инженерных сетей так же часто возникают проблемы. Инженеры технадзора должны тщательно контролировать каждое проводимое мероприятие.

Когда могут отказать

Вероятность отказа повышается при наличии следующих оснований:

  • Проектная документация не соответствует нормам по использованию территории.
  • Сам проект создаёт противоречия по отношению к действующим нормам.

Как оформить реконструкцию? Ответ в этом видео:

Проверяющий орган должен официально и письменно оформить своё решение. У гражданина есть право обжаловать его в судебном порядке.

Какие проблемы возникают

Расселение граждан нередко сопровождается спорными ситуациями. Некоторые собственники добротных строений отказываются от переезда при переселении района, в котором большинство частных домов являются непригодными. При этом закон на стороне собственника, так как жилище неприкосновенно, и гражданин является собственником. С другой стороны, если в квартале остается только один дом, государство не может строить на этой территории новые сооружения. Судебные споры в таких случаях длятся долгие годы.

Отказавшегося покинуть аварийную жилплощадь гражданина могут выселить в принудительном порядке.

Споры также возникают, когда ущемляются права жильцов:

  • альтернативное жилье меньше по площади, чем прежнее;
  • выкупная сумма намного ниже рыночной.

В таких случаях граждане могут обратиться в суд.

За доску

Деревянные дома, которые когда-то придавали Архангельску особое очарование, со временем стали одной из главных его бед. В последние годы их активно расселяли в рамках вышеупомянутой программы. Опустевшие строения оставались без присмотра и в лучшем случае превращались в свалку, а в худшем — горели, угрожая всей округе. Их оккупировали подростки и люди без определенного места жительства. Мимо накренившихся домов было опасно даже просто пройти, не говоря уже об эстетической стороне дела.
Самый очевидный выход — нанять подрядчика, чтобы зачистил территорию. Конечно, снести дом дешевле, чем его построить, но для городского бюджета сумма в 250-400 тысяч рублей — именно столько стоит ликвидация одной по-стройки в Архангельске — весьма ощутима. А в Нарьян-Маре, к примеру, первоначальная цена контракта на снос ветхого дома достигала 658 тысяч рублей. Всего в столице НАО, по данным ее администрации, до конца сентября будет снесено восемь аварийных построек: три — за счет города, остальные — в основном на средства окружного бюджета.

В Вологде проблему решают с помощью частных инвесторов — город продает им здания, которые идут на снос, вместе с земельными участками под застройку.

В Архангельске пошли другим путем: подрядчики разбирают дома за свой счет, а взамен получают бывшие в употреблении стройматериалы. Из бюджета при этом не тратится ни копейки.

— Средства на снос не заложены в программу переселения из ветхого и аварийного жилья, — поясняет директор департамента городского хозяйства Владимир Шадрин. — Чтобы разобрать 200 домов, надо изыскать порядка 80 миллионов рублей — сумма серьезная. Поэтому администрация города обратилась к подрядчикам с предложением безвозмездно снести дома за материалы. Поначалу они восприняли это настороженно, но в итоге увидели выгоду для себя, и дело сдвинулось. На сегодня семь домов уже разобраны, по четырем адресам идет демонтаж, еще на три дома заключаются договоры.

Как производится снос

Демонтаж объекта строительства производится после того, как жильцы аварийного жилья переселены и решены все юридические вопросы. Перед проведением демонтажа составляют проектную документацию. Важным является вопрос вывоза и утилизации отходов. Продавать их нельзя. Если разрушен дом в частном секторе, то обычно соседи начинают разбирать строительный мусор по кирпичикам. Прямого нарушения в этом нет, но остатки здания могут обвалиться, поэтому вывоз строительного мусора организуют в кратчайшие сроки.

снос ветхого и аварийного жилья (главный ключ)

Чем аккуратнее, тем больше

Город ставит подрядчикам два условия: безопасность при проведении работ и зачистка площадки от строительного мусора. Если объект расположен возле дороги или тротуара, надо установить ограждение. У рабочих должны быть каски и другие средства защиты во избежание несчастных случаев. После завершения работ территорию нужно оставить чистой, а при необходимости — добавить грунта.

А вот к методу сноса требований нет. По словам Владимира Шадрина, подрядчики сами понимают: чем аккуратнее они разберут дом, тем больше материала им достанется.

Казалось бы, кому нужны старые доски? Во-первых, прогресс еще не убил деревянное строительство — годный брус охотно покупают дачники. Во-вторых, в Архангельске остается немало домов с печным отоплением. Кубометр «новых» березовых дров обойдется в две тысячи рублей, а использованные доски — дешевле.

Конечно, многое зависит от степени сохранности дома. Если он пережил три пожара или уже полуразобран предприимчивыми гражданами, никакой подрядчик им не заинтересуется. Такой объект либо предложат в нагрузку к целому, либо будут убирать с лица земли за счет бюджета.

Найти исполнителей на такие работы не так-то просто. Прежде всего потому, что предпринимателей и организаций, специализирующихся на сносе домов, очень мало. Еще недавно их не было вообще, но родился спрос — и появилось предложение. По словам одного из подрядчиков, на демонтаж дома и приведение площадки в порядок уходит до 25 дней, а пиломатериалы реализуются населению.

Рейтинг
( 2 оценки, среднее 4 из 5 )
Понравилась статья? Поделиться с друзьями: