Обмен квартиры на комнату с доплатой: как заключается договор, в том числе на долю жилья между родственниками, а также особенности оформления сделки ЮрЭксперт Онлайн

Можно ли обменять долю в квартире, где есть иной собственник?

Да, можно. Но процедура осложняется необходимостью выделения доли в квартире или ином недвижимом объекте. Помимо выдела доли, участник договора мены должен получить согласие основного собственника недвижимого объекта. В противном случае, такая сделка не может быть совершена ни при каких условиях. Если собственник возражает против такой формы распоряжения долей, то такие разногласия могут быть преодолены в рамках судебного разбирательства. При этом, скорее всего, в суде потребуется представительство квалифицированным юристом.

Три варианта родственного обмена долями

Это обмен в результате купли-продажи, мены или дарения. Параметры вариантов представлены в таблице. Все виды сделок соответствуют законодательным нормам. При этом не нарушаются права сособственников и должны выполняться возникающие налоговые обязательства перед государством.

Информация!

При варианте обменяться долями путем дарения существенно экономятся деньги. По этой причине большинство сделок совершаются именно этим способом. Не нужно забывать, что от подоходного налога освобождается только дарение между лицами, состоящими в близком родстве.

Это супруги, а также кровные родственники — дети и родители, бабушки, дедушки и внуки, братья и сестры. Но если свои доли в квартире подарили друг другу племянница и тетя, налогообложение остается в силе. Дополнительным плюсом дарения будет то, что не надо получать согласия совладельцев квартиры.

Условия остальных видов сделок (купли-продажи и мены) одинаковы.

Какие сведения рекомендуется включить в договор мены?

Утвержденной законодательно формы договора мены не существует. На просторах Интернета существует немало образцов обменного договора, практически идентичных друг другу.

Во всех этих образцах должен присутствовать ряд сведений:

Само наименование соглашения, дата и место совершения сделки по обмену. В качестве места заключения просто указывается название населенного пункта, без указания улицы и дома.
Все необходимые персональные данные контрагентов по договору.
Полное описание подлежащих обмену частей жилых помещений. Сколько стоит каждая из долей также должно быть зафиксировано в соответствующем пункте договора.
Положения, подтверждающие отсутствие у сторон договора претензий по качеству помещений.
Указание на отсутствие у частей недвижимых объектов разного рода обременений (арестов, залога и прочих неприятностей для потенциального собственника).
Необходимо разделить расходы касательно заключения договора (например, услуги юриста по составлению договора, государственную пошлину при подаче заявления на регистрации, нотариальная пошлина и т.п.). Как правило, стороны их несут совместно.
Указание на переход вместе с правом собственности и всех обременяющих его обязанностей (уплаты налогов, коммунальных платежей и всех расходов, которые будет предполагать распоряжение долей).
Срок, отведенный на переезд с территории, подлежащей обмену доли на другое место жительства.
Момент вступления в силу данного договора (в этом случае соглашение начнет действовать только с момента внесения в соответствующий реестр сведений о проведенной сделке).
Указание на нотариальное удостоверение договора мены.
Подписи сторон и их расшифровка.

Для регистрации к договору прикладываются соответствующие документы.

Договор мены доли квартиры: бланк

Бланк договора здесь.

ДОГОВОР

мены долей в праве собственности на квартиры

дата и место подписания

_________________, именуем__ в дальнейшем «Сторона 1», в лице _________________, действующ__ на основании _________________, с одной стороны, и _________________, именуем__ в дальнейшем «Сторона 2», в лице _________________, действующ__ на основании _________________, с другой стороны, именуемые вместе «Стороны», а по отдельности «Сторона», заключили настоящий договор (далее — Договор) о нижеследующем.

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1. Каждая из Сторон обязуется передать в собственность другой Стороны одну долю в праве собственности на квартиру в обмен на другую на условиях, определенных настоящим Договором.

1.2. Сторона 1 передает Стороне 2 принадлежащую ей ______________ долю в праве общей долевой собственности на квартиру N _____ в доме, расположенном по адресу: _________________, в обмен на принадлежащую Стороне 2 на праве собственности _____ долю в квартире N _____ в доме, расположенном по адресу: _________________, Сторона 2 меняет принадлежащую ей на праве собственности квартиру N ___ в доме по адресу: _____________________.

1.3. _______________ доля в праве общей долевой собственности на квартиру N ______ в доме, расположенном по адресу: _________________, принадлежит Стороне 1 на основании _________________. Право собственности Стороны 1 на _______ долю в праве общей долевой собственности на указанную квартиру зарегистрировано в ____________________________.

Указанная квартира расположена на _________ этаже жилого ___________________ (железобетонного/кирпичного/панельного и т.д.) дома, состоит из __________ комнат, имеет общую площадь (в том числе площадь балкона с коэффициентом) ______ (___________) кв. м, площадь квартиры ______ (___________) кв. м, в том числе: жилую площадь ______ (___________) кв. м, подсобную площадь ______ (___________) кв. м, кадастровый N _________________, что подтверждается _.

Инвентаризационная оценка ___________ доли указанной квартиры составляет ______ (____________) рублей.

1.4. _______________ доля в праве общей долевой собственности на квартиру N _______ в доме, расположенном по адресу: _________________, принадлежит Стороне 2 на основании ___________________. Право собственности Стороны 2 на _______ долю в праве общей долевой собственности на указанную квартиру зарегистрировано в.

Указанная квартира расположена на _________ этаже жилого __________________ (железобетонного/кирпичного/панельного и т.д.) дома, состоит из __________ комнат, имеет общую площадь (в том числе площадь балкона с коэффициентом) ______ (___________) кв. м, площадь квартиры ______ (___________) кв. м, в том числе: жилую площадь ______ (___________) кв. м, подсобную площадь ______ (___________) кв. м, кадастровый N _________________, что подтверждается __.

Инвентаризационная оценка ___________ доли указанной квартиры составляет _____ (_____________) рублей.

1.5. Каждая из Сторон гарантирует, что является собственником передаваемого ею имущества, которое в споре или под арестом не состоит, не является предметом залога и не обременено другими правами третьих лиц.

2. ПОРЯДОК ОБМЕНА

2.1. Обмен по настоящему Договору осуществляется (выбрать нужное/возможно согласование другого порядка обмена)

— одновременно в следующий срок: «___»__________ ____ г. по следующему адресу: ____________________

— в следующем порядке: Сторона 1 передает имущество Стороне 2 в следующий срок: «___»__________ ____ г. по следующему адресу: ____________________ Сторона 2 передает имущество Стороне 1 в следующий срок: «___»__________ ____ г. по следующему адресу: ____________________.

2.2. Право собственности на имущество, обмениваемое по настоящему Договору, переходит к Сторонам (выбрать нужное/возможно согласование другого порядка перехода права собственности):

— одновременно после исполнения обязательства по передаче имущества каждой из Сторон

— непосредственно в момент его вручения независимо от исполнения обязательства по передаче имущества другой Стороной (данное условие возможно, если имущество, в соответствии с п. 2.1 Договора, передается в разные сроки).

2.3. Имущество, подлежащее обмену по настоящему Договору, (выбрать нужное:

— предполагается равноценным. Какие-либо денежные расчеты по Договору между Сторонами не производятся.

— является неравноценным. Разница в цене обмениваемого имущества определяется по Спецификации и составляет _____ (__________) руб. в том числе НДС _____ (__________) руб. Сторона, чье имущество в соответствии со Спецификацией стоит меньше, должна доплатить соответствующую сумму другой Стороне непосредственно до или после передачи ей имущества (возможно согласование другого срока доплаты разницы в цене)).

3. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

3.1. За нарушение сроков передачи имущества (п. 2.1 настоящего Договора) добросовестная Сторона вправе требовать с другой Стороны уплаты неустойки (пени) в размере _____ процентов от указанной в Спецификации стоимости имущества, срок передачи которого нарушен, за каждый день просрочки.

Вариант дополнительно в случае, если доли, подлежащие обмену, являются неравноценными:

3.2. За нарушение сроков осуществления доплаты (п. 2.3 Договора), добросовестная Сторона вправе требовать с другой Стороны уплаты неустойки (пени) в размере _____ (__________) руб. от неоплаченной суммы за каждый день просрочки.

3.3. Во всех других случаях неисполнения обязательств по Договору Стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством РФ.

4. ФОРС-МАЖОР

4.1. Стороны освобождаются от ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по Договору при возникновении непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств, под которыми понимаются: _____________________ (запретительные действия органов власти, гражданские волнения, эпидемии, блокада, эмбарго, землетрясения, наводнения, пожары или другие стихийные бедствия).

4.2. В случае наступления этих обстоятельств Сторона обязана в течение _____ дней уведомить об этом другую Сторону.

4.3. Документ, выданный _________________________ (Торгово-промышленной палатой, уполномоченным государственным органом и т.д.), является достаточным подтверждением наличия и продолжительности действия обстоятельств непреодолимой силы.

4.4. Если обстоятельства непреодолимой силы продолжают действовать более _________________, то каждая из Сторон вправе расторгнуть Договор в одностороннем порядке.

5. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

5.1. Переход права собственности на указанные доли в праве собственности на квартиры подлежит государственной регистрации в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

5.2. Настоящий Договор составлен в четырех экземплярах, имеющих равную юридическую силу, из которых два хранятся в __ _________________, (наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним) и по одному экземпляру для каждой из Сторон.

5.3. К Договору прилагаются:

— Спецификация (Приложение N 1)

АДРЕСА И РЕКВИЗИТЫ СТОРОН

Сторона 1

Адрес регистрации: ______________________________
Почтовый адрес: ______________________________
Телефон/факс: ______________________________
Паспорт серия, номер: ______________________________
Кем выдан: ______________________________
Когда выдан: ______________________________
Подпись: ______________________________

Сторона 2

Адрес регистрации: ______________________________
Почтовый адрес: ______________________________
Телефон/факс: ______________________________
Паспорт серия, номер: ______________________________
Кем выдан: ______________________________
Когда выдан: ______________________________
Подпись: ______________________________

Каковы особенности договора обмена долями в неприватизированных недвижимых объектах?

Это самый приятный и безболезненный вариант обмена частями жилых объектов, не требующий сбора каких-либо дополнительных документов, получения согласия и прочих действий, тормозящих процесс заключения сделки.

Но и при этом варианте обязательна постановка договора на учет в Регистрационной палате.

Соответственно, потребуется предоставить, помимо договора, следующие документы:

Правильно заполненный договор мены.
Документы, подтверждающие личности участников обменной сделки.
Документы, устанавливающие право собственности на данную часть недвижимости.
Могут потребоваться документы, фиксирующие степень родства обменивающихся долями.
Технические паспорта, причем не на саму обмениваемую долю, а на весь жилой объект в целом.
Квитанцию, содержащую сведения о выплате госпошлины.
Планы домов, где расположены квартиры, по каждому их этажу. Планы дополняются пояснениями (экспликациями), содержащими различные характеристики помещений.
В случае неравной стоимости подлежащих обмену частей жилых помещений потребуется документ, подтверждающий уплату налога на доходы физических лиц со стороны того участника, который получает большую по стоимости долю.

Что может быть основаниями для приращения наследственных долей

Начнем с самого термина.

Приращение долей в наследстве – это процедура пересмотра разделения имущества покойного, сопровождающаяся перераспределением наследственных долей одних лиц в пользу других.

Для реализации данного юридического мероприятия требуются веские причины. Назовем их и рассмотрим подробнее.

Недостойные наследники

Это те лица (их называют «отпавшие наследники»), которые по закону или завещанию лишаются возможности вступления в права наследования. Оснований для назначения данного статуса достаточно много.

В частности, отпавший наследник – это гражданин, совершивший противоправное действие в отношении наследодателя. Например, покушался на его жизнь ради получения впоследствии причитающегося ему по завещанию/закону имущества.

К этой категории лиц относятся также родители, лишенные в свое время родительских прав, которые к моменту возникновения наследства не были восстановлены.

Подробнее о том, кто еще входит в данную группу лиц, читайте в отдельном материале «Недостойные наследники».

Признание завещания недействительным

Основания для этого могут быть разными. Например, если будет доказано, что человек на момент составления и подписания завещания был недееспособным. Или если обнаружится, что документ был составлен под влиянием третьего лица, вводившего наследодателя в заблуждение.

Нарушены сроки принятия наследства

Гражданину выделяется определенное время, в течение которого он имеет возможность вступить в права наследования. Если этот срок пропустить без объективных на то причин, то имущество либо перераспределят между другими лицами, либо признают выморочным и передадут на баланс государства.

Больше информации по данному вопросу – в материале «Сроки принятия наследства».

Отказ от наследства

Любое лицо вправе как принять положенные ему по закону/завещанию ценности, так и отказаться от них.

Отказ от наследства тоже влечет приращение наследственных долей другим претендующим на эти материальные блага лицам.

Абсолютный отказ от наследства

В отличие от направленного, абсолютный отказ предполагает отречение от имущества умершего без указания лица, в пользу которого это делается. То есть гражданин просто изъявляет желание не вступать в право наследования, предоставляя закону решать дальнейшую судьбу имущества наследодателя.

Больше подробностей о том, что собой представляет данная процедура, в материале «Отказ от наследства».

Важно отметить один нюанс. У гражданина сохраняется право пользования при отказе от доли в наследстве.

Например, если сын отказался от права собственности на квартиру отца, то после этого он все равно может в ней проживать, то есть пользоваться ею. А вот фактически распоряжаться жильем (продавать, сдавать в аренду и пр.) сможет уже то лицо, которое вступило в права наследования на квартиру. Например, его брат, мать.

Отказ от обязательной доли по закону

В определенных ситуациях законом предусматривается обязательная доля в наследстве для уязвимых в социальном плане лиц. Например, это может быть нетрудоспособный супруг/супруга наследодателя.

Закон в таких случаях старается защитить гражданина, автоматически закрепляя за ним часть имущества покойного.

Некоторыми нотариусами ставится под сомнение возможность отказа таких лиц от положенной им доли. Однако юридическая практика доказывает, что данная процедура имеет место.

При этом в каждом отдельном случае юристы и судьи (при необходимости) должны взвешивать все за и против, а также объективные способности наследника трезво оценивать ситуацию.

Юридические нюансы обмена долями с участием несовершеннолетних граждан

Многие граждане задаются вопросом, с какого возраста несовершеннолетний может быть участником обменной сделки? По гражданскому законодательству это допускается с 14 лет и не ранее. При этом, хоть несовершеннолетний и самостоятельно участвует в договоре, ему необходимо заручиться письменным согласием своих родителей или попечителя. В противном случае сделка признается недействительной. Исключением является случай объявления несовершеннолетнего полностью дееспособным до наступления восемнадцатилетнего возраста.

Также, в соответствии с действующими с 2021 года изменениями в регистрационное законодательство, договор мены с участием несовершеннолетнего лица никак не может избежать нотариального заверения. Это является некоей гарантией соблюдения прав несовершеннолетних лиц при сделках с недвижимыми объектами.

ВНИМАНИЕ !!! Одним лишь согласием законных представителей несовершеннолетнего обойтись не получится. Потребуется еще и согласие на проведение сделки со стороны органов опеки и попечительства для того, чтобы подтвердить, что жилищные условия в процессе обмена ухудшены, не будут.

Еще все расходы по заключению такого договора лягут на совершеннолетнего контрагента по данному договору. Условие о равном участии сторон сделки в таких расходах в этом случае неприменимо в соответствии с законодательством.

Договор мены доли квартиры: образец

Образец договора здесь.

ДОГОВОР

мены долей в праве собственности на квартиры

г. Екатеринбург 12 ноября 2021 г.

Петрова Анастасия Вячеславовна, 28 июня 1977 года рождения, именуемая в дальнейшем «Сторона 1», в лице Петрова Дмитрия Павловича, 18 августа 1975 года рождения, действующий на основании генеральной доверенности №847/37 от 10 ноября 2021 г., с одной стороны, и Малахов Константин Ильич, 28 мая 1974 года рождения, именуемый в дальнейшем «Сторона 2», в лице Малахова Игоря Ильича, 24 июля 1971 года рождения, действующий на основании доверенности 382/32 от 11 ноября 2021 г., с другой стороны, именуемые вместе «Стороны», а по отдельности «Сторона», заключили настоящий договор (далее — Договор) о нижеследующем.

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.2. Сторона 1 передает Стороне 2 принадлежащую ей 1/2 долю в праве общей долевой собственности на квартиру N64 в доме, расположенном по адресу: г. Екатеринбург, ул. Шефская, 38, в обмен на принадлежащую Стороне 2 на праве собственности 1/2 долю в квартире N 84 в доме, расположенном по адресу: г. Екатеринбург, ул. Сулимова, 33, Сторона 2 меняет принадлежащую ей на праве собственности квартиру N 84 в доме по адресу: Сулимова, 33.

1.3. 1/2 доля в праве общей долевой собственности на квартиру N 64 в доме, расположенном по адресу: г. Екатеринбург, ул. Шефская, 38, принадлежит Стороне 1 на основании договора дарения №83/37 от 04 марта 2000 года. Право собственности Стороны 1 на 1/2 долю в праве общей долевой собственности на указанную квартиру зарегистрировано в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по г. Екатеринбург.

Договор мены жилого дома на квартиру.

Как составить договор мены квартиры, читайте тут.

Как происходит размен квартиры, читайте по ссылке:

Указанная квартира расположена на 4 этаже жилого кирпичного (железобетонного/кирпичного/панельного и т. д.) дома, состоит из четырех комнат, имеет общую площадь (в том числе площадь балкона с коэффициентом) 140 (сто сорок) кв. м, площадь квартиры 125 (сто двадцать пять) кв. м, в том числе: жилую площадь 110 (сто десять) кв. м, подсобную площадь 15 (пятнадцать) кв. м, кадастровый N 73:47:8372745:9473, что подтверждается справкой выданной Центральным БТИ г. Екатеринбург.

Инвентаризационная оценка 1/2 доли указанной квартиры составляет 5700000 (пять миллионов семьсот тысяч) рублей.

1.4. 1/2 доля в праве общей долевой собственности на квартиру N 84 в доме, расположенном по адресу: Екатеринбург, ул. Сулимова, 33, принадлежит Стороне 2 на основании договора купли-продажи №74/4 от 03 мая 2009 года. Право собственности Стороны 2 на 1/2 долю в праве общей долевой собственности на указанную квартиру зарегистрировано в.

Указанная квартира расположена на третьем этаже жилого панельного (железобетонного/кирпичного/панельного и т.д.) дома, состоит из четырех комнат, имеет общую площадь (в том числе площадь балкона с коэффициентом) 140 (сто сорок) кв. м, площадь квартиры 125 (сто двадцать пять) кв. м, в том числе: жилую площадь 110 (сто десять) кв. м, подсобную площадь 15 (пятнадцать) кв. м, кадастровый N 38:83:8384835:8918, что подтверждается справкой выданной Центральным БТИ г. Екатеринбург.

Инвентаризационная оценка 1/2 доли указанной квартиры составляет 5700000 (пять миллионов семьсот тысяч) рублей.

2. ПОРЯДОК ОБМЕНА

— одновременно в следующий срок: «10» декабря 2021 г. по следующему адресу: г. Екатеринбург, ул. Шефская, 38 кв.64

— в следующем порядке: Сторона 1 передает имущество Стороне 2 в следующий срок: «10» декабря 2021 г. по следующему адресу: г. Екатеринбург, ул. Шефская, 38 Сторона 2 передает имущество Стороне 1 в следующий срок: «10» декабря 2021 г. по следующему адресу: Екатеринбург, ул. Сулимова, 33 кв.84.

Каким налогом облагается договор мены между родственниками?

Независимо от степени родства, в отличие от наследования или дарения, налог на доходы физических лиц подлежит уплате. Но только в случае неравной ценности долей недвижимости. Соответственно, обязанность оплатить такой налог в размере 13 % от разницы в стоимости обмениваемых долей возникает у получившего более дорогую недвижимость.

ВАЖНО !!! Единственным основанием освобождения от уплаты налога является срок нахождения предоставляемой доли в собственности у прежнего владельца. Он должен составлять не менее 5 лет.

Полученный доход должным образом декларируется в налоговой службе. Причем оплачивается налог сразу же после получения недвижимости, иначе она не будет зарегистрирована Росреестром.

Как происходит приращение

Приращение реализуется в два этапа, которые должны быть пройдены в срок до 6 месяцев.

1 этап

Исключение наследника по одной из указанных выше причин. Наследник, который хочет написать отказ от имущества умершего, на имя нотариуса подает соответствующее заявление. Документ передается лично или любым другим удобным способом. В том числе и через доверенное лицо.

После того, как юрист рассмотрит вопрос и одобрит заявление, можно двигаться дальше.

Следует помнить, что отказаться от завещанных материальных благ гражданин вправе даже после принятия наследства. Главное – соблюсти срок в 6 месяцев.

Если же он решит отказаться от имущества позже этого срока, то дело будет рассматриваться уже в судебном порядке.

2 этап

Начинается процедура перераспределения имущества покойного с учетом отпавших наследников. При этом соблюдаются установленные законом нормы.

После всех перерасчетов долей наследники подают заявление на принятие имущества и готовят пакет документов, который требуется нотариусу в конкретном случае. По итогам им выдается свидетельство о праве на наследство.

На этом этапе любое заинтересованное лицо вправе оспорить перераспределение долей в судебном порядке. В этом случае процесс выдачи свидетельств о праве на наследство приостанавливается до вынесения судом окончательного решения по делу.

Особенности обмена долями в неприватизированной недвижимости

Подобный дом-квартира находится в социальном найме, что накладывает свой отпечаток на перечень предоставляемых документов.

Сюда относятся:

Документы, подтверждающие личности участников соглашения.
Договор, закрепляющий социальный найм жилого помещения вместе с ордерами, на основе которых осуществлялось вселение.
Письменное разрешение районной администрации на вселение в квартиры.
Справки с указанием составов семей нанимателей.
Справки об отсутствии долгов по оплате услуг ЖКХ.
Если нанимателей несколько, то от каждого из них требуется согласие на обмен доли.
Согласие органов опеки и попечительства, при проживании на данной территории несовершеннолетних лиц.

Правила приращения

Принцип перерасчета долей зависит от того, были ли завещаны наследодателем все ценности или лишь их часть:

Если гражданин составил завещание на все имеющиеся у него материальные блага, то в случае, когда некоторые наследники признаются недостойными, имущество распределяется между другими наследниками по завещанию в соответствии с размерами их долей в наследстве. Вначале из завещанного имущества вычитается обязательная доля наследства для социально уязвимых наследников (если таковые имеются), а последующее приращение наследственных долей производится и без них, и без наследников по закону.
Если в завещании была описана лишь часть имущества либо завещание вовсе не было составлено, то доля отпавших наследников распределяется между наследниками по закону с учетом положенных им долей. Если есть наследники по завещанию, то перераспределение долей на них не распространяется, так как они получают лишь ту часть имущества, которая была указана в завещании.

В каких случаях невозможно зарегистрировать договор мены в Росреестре?

Таких случаев не так уж и мало:

Если жилье предназначено не для личного пользования, а предоставлено в связи с выполнением каких-либо служебных обязанностей. Такой объект недвижимости вообще не может быть объектом никакой имущественной сделки.
Подтвержденное соответствующим актом аварийное состояние объекта недвижимости, если оно полностью непригодно для проживания.
Объект недвижимости нуждается в капитальном ремонте.
Участник сделки является носителем заразной хронической болезни, ставящей под угрозу здоровье иных лиц, которые проживают на территории данной недвижимости.
Судебным решением четко определен порядок использования жилого помещения и обмен он не предусматривает.

Случаи, при которых приращение не возникает

Тема не будет раскрыта без рассмотрения случаев, когда приращение не возникает:

В завещание вписан только один наследник либо завещание признано недействительным. Если единственный указанный в завещании гражданин отказался от наследства, оказался недостойным либо если завещание было аннулировано, то имущество умершего переходит к его наследникам по закону в соответствии с причитающимися им долями. Приращение в этом случае невозможно, так как изначально не было разделения имущества между несколькими сторонами.
Если в завещание вписаны не только прямые наследники, но и подназначенные наследники. Последние вступают в права на имущество тогда, когда прямые наследники: умирают до открытия наследства или после, но не приняв его;
умирают одновременно с завещателем;
не принимают наследство или отказываются от него;
не имеют прав на наследство или признаются недостойными.

Если же от имущества откажутся даже подназначенные лица и других наследников нет, то наследство будет признано выморочным и перейдет на баланс государства.

Правда, здесь есть исключение. Так, если подназначенный наследник отпадет по какой-то причине, а в завещании будут указаны еще наследники, то его доля приращивается к долям других лиц, претендующих на имущество покойного:

в случае перехода прав на получение наследства путем наследственной трансмиссии;
когда наследник указывает, в пользу кого он отказывается от наследства;
наследник умер раньше или одновременно с наследодателем (наследование по закону).

Процедура

С чего начинать поиски и куда обращаться?

Для решения этого вопроса можно обратиться к интернету, где существует множество сайтов, наполненных предложениями об обмене жилья.
Стоит обратить внимание и на социальные сети. Во многих из них есть группы, где предлагается обмен. Там можно найти подробное описание объекта недвижимости с фотографиями, а также задать интересующие вопросы.
В конце концов, существуют профессиональные риэлторские конторы, где подберут вариант обмена в соответствии с вашими пожеланиями.

Необходимые документы

Выбрав подходящий вариант обмена, необходимо проверить его правовую чистоту, а со своей стороны тоже быть готовым предоставить тот же пакет документов.

Получить достоверную информацию об интересующем объекте можно обратившись в Росреестр и заказав выписку из ЕГРН об объекте недвижимости, его кадастровом номере, площади, кадастровой стоимости, обременениях и арестах. Там же можно заказать и специальную выписку об истории сделок с объектом недвижимости — о регистрации перехода прав собственности. Она нужна для анализа рисков сделки.

В случае приобретения комнаты имеется одна сложность. Согласно действующему законодательству (статья 250 ГК РФ), соседи имеют право преимущественной покупки жилого помещения, находящегося в долевой собственности.

Только в случае их письменного отказа у лица, желающего продать свою долю, возникает право продать ее другому покупателю. Следует помнить, что цена, по которой решено продать данное имущество, должна быть одинаковой как для соседей, так и для третьих лиц. В противном случае всю процедуру придется начинать заново.

Важно! Срок, в течение которого заинтересованные лица (то есть соседи) должны дать ответ на извещение о продаже комнаты, составляет один месяц.

Но отказ от права преимущественной покупки может быть получен и ранее этого срока. Он обязательно должен быть оформлен письменно. Несоблюдение вышеуказанных требований может привести к оспариванию сделки.

Для совершения обмена стороны должны собрать следующий пакет документов:

Выписка из ЕГРП, подтверждающая право собственности. Она должна быть получена не ранее трех дней до обращения за регистрацией.
Справка из БТИ (кадастровый или технический паспорт).
Договор об обмене в двух экземплярах.
Два заявления на регистрацию прав собственности от обменивающихся.
Согласие остальных жильцов квартиры (комната из которой обменивается) и совершеннолетних членов семьи. Если в квартире прописаны несовершеннолетние, не достигшие 14 лет, то требуется письменное согласие их официальных представителей на проведение сделки. С 14 лет требуется согласие самого несовершеннолетнего лица.
Паспорта лиц, участвующих в сделке. Если сторону представляет доверенное лицо, то нужна нотариально удостоверенная доверенность.
Справка об отсутствии у владельцев задолженности по коммунальным услугам в отношении каждого объекта.
Акт приема-передачи квартиры и комнаты.
Квитанции об оплате госпошлины.
Если квартира или комната подвергались перепланировке, то должен иметься документ, подтверждающий ее законность.
Если в каком-то из объектов недвижимости зарегистрировано несовершеннолетнее лицо, то потребуется разрешение на сделку со стороны органов опеки и попечительства.
Нотариально заверенное согласие супруга, в случае если имущество является совместной собственностью. Оно не требуется, если имущество было приобретено до брака или получено в порядке наследования или дарения.

Определение цены и доплаты

Для определения цены комнаты и квартиры необходимо просмотреть объявления о продаже схожих объектов и вывести среднюю сумму для каждого.

Справка! Для расчета доплаты берется средняя стоимость квадратного метра площади.

Узнать стоимость доплаты можно, сравнив цены рынка недвижимости. Из площади квартиры нужно вычесть площадь комнаты, а получившийся результат умножить на среднюю стоимость 1 кв.м. Это и будет сумма доплаты.

Заключение договора

Процедура обмена может быть осуществлена двумя способами: путем купли-продажи или заключения договора мены.

Первый случай более громоздкий, так как заключается два договора — на квартиру и комнату. Это потребует больше времени, придется оформить вдвое больше документов, затратить больше денег за регистрацию. Кроме того, этот способ рискован, т.к. он используется для мошеннических схем.

Большинство лиц, совершающих обмен жилья, выбирает второй путь и заключает договор мены. В договоре мены необходимо указать подробные характеристики обмениваемых помещений:

наименование и местонахождение;
площадь;
этажность здания;
назначение и другие параметры;
обязательно прописывается стоимость жилья.

Договор может быть составлен сторонами самостоятельно либо с помощью квалифицированного специалиста.

Поскольку комната является долей недвижимости, то такой договор обязательно заверяется у нотариуса. Обращение к нотариусу послужит дополнительной гарантией безопасности сделки.

Особенности договора между родственниками

Нередко на практике имеет место договор мены на долю или комнату между родственниками. Такой вид обмена не предполагает послаблений при сборе документов или в процессе регистрации. Потребуются те же бумаги, что и в других случаях, и никаких налоговых льгот не имеется.

Сроки и стоимость сделки

За регистрацию права собственности взимается государственная пошлина в размере 2000 рублей. Нотариус за регистрацию договора мены возьмет (статья 333.24 Налогового Кодекса РФ) 0,5% суммы договора, но не менее 300 рублей и не более 20 000 рублей.

Кроме того, большинство сделок проходит через риэлторов, т.к. проверка юридической чистоты жилья дело очень хлопотное и под силу не каждому. Их услуги в в среднем составляют 2–3% от стоимости сделки.

Внимание! Срок получения документов, свидетельствующих о переходе права собственности, составляет 7 рабочих дней с даты приема заявления в случае подачи в Росреестр и 9 рабочих дней с даты приема, если бумаги подавались через МФЦ.

Как происходит регистрация?

Регистрация сделки осуществляется Росреестром. Документацию можно направить следующими способами:

Лично, обратившись в территориальное отделение регистрирующего органа.
Посредством обращения в специальные многофункциональные центры.
Посредством почтового направления документов. Подпись заявителя в заявлении, а также сама подлежащая госрегистрации сделка удостоверяется в нотариальном порядке, в комплект документов включается копия удостоверяющего личность заявителя или его представителя документа, например паспорта (см. п. 12 ст. 18 закона № 218 «О государственной регистрации недвижимости).
С помощью сайта госуслуг или официального портала Росреестра. В этом случае заявление заполняется в электронной форме самим заявителем и подписывается его электронной подписью. Документы-основания прилагаются либо в электронной форме, либо в виде электронных образов.