Как оспорить площадь квартиры или другого помещения

Отвечает руководитель юридического департамента агентства недвижимости «Бон Тон» Дмитрий Логинов:

Согласно 214-ФЗ, расторжение ДДУ допускается только при существенном расхождении между проектной и фактической площадью. Под существенным расхождением понимается 5% от площади квартиры. В данном случае речь идет о студии, то есть квартире малой площади, и увеличение на 2,8 кв. метра, действительно, может составить более 5%. Если так и есть, то дольщик имеет все основания для расторжения ДДУ в судебном порядке по п.п.2 п. 1.1. ст. 9 закона 214-ФЗ.

Если дольщик не пожелает воспользоваться своим правом на расторжение договора, то возникает новый вопрос, связанный с обязанностью доплаты за излишние квадратные метры. Здесь необходимо изучать положения договора, касающиеся порядка формирования цены ДДУ и ее оплаты. Если цена ДДУ определена как произведение цены 1 кв. метра на стоимость 1 кв. метра и предусмотрен порядок автоматического изменения цены ДДУ, то требования застройщика о доплате обоснованы.

Покупка квартиры в новостройке без внутренних стен

Купить квартиру и сделать ремонт за 12 месяцев

В настоящее время практически во всех ДДУ указывается примерная (проектная) площадь квартиры и отдельно прописывается, что окончательная площадь подлежит уточнению по обмерам БТИ. То есть застройщик предупреждает, что расхождение возможно, и дольщик, подписывая договор, подтверждает, что ознакомлен с данным обстоятельством.

Реконструкция и перепланировка нежилого помещения- увеличение площади

Владельцу потребуется зарегистрировать изменение площади нежилого помещения лишь в том случае, когда эти изменения коснуться изменения площади. Перепланировка этого не подразумевает. Однако при дальнейшей продаже или другом регистрационном действии в Росреестре потребуется соответствующее разрешение.

Реконструкция, увеличение площади как жилого, так и нежилого помещения всегда потребует согласования с органами и инстанциями, которые занимаются рассмотрением подобного рода обращений. Это следует учитывать, чтобы впоследствии избежать негативных последствий. Как уже понятно из вышеизложенного, любое увеличение площади помещения, неважно, квартиры, или нежилого помещения в результате перепланировки должно быть обязательно зарегистрировано в Росреестре, а перед регистрацией изменения в ЕГРН необходимо обязательно внести изменения в кадастровый учет в Росреестре. Вывод прост, при любом изменении площади помещения, неважно, увеличении или уменьшении, произошедшем в результате перепланировки, необходимо зарегистрировать изменения в Росреестре, и обязательно это должно быть сделано через техплан на внесение изменений. В таком случае необходимо обратиться к специалистам, в первую очередь, к кадастровым инженерам.

Отвечает ведущий юрист единой городской службы «Помощь дольщикам» Жанна Малис:

Требование застройщика о необходимости доплатить после увеличения размера объекта долевого строительства допустимо и законно. Но только в тех случаях, когда такая возможность изначально была предусмотрена в договоре долевого участия.

В законе о долевом участии в строительстве (214-ФЗ) допускается возможность изменения сторонами цены объекта строительства даже после заключения самого договора. Одним из самых распространенных оснований для подобного изменения будет являться модификация площади объекта строительства.

Следует отметить, что в 95% случаев размер объекта долевого участия, определенный в ДДУ, будет отличаться от фактической площади передаваемой квартиры/апартаментов. Тогда предусматривается перерасчет уплаченной суммы. Если фактическая площадь уменьшается, застройщик обязан вернуть излишне выплаченные денежные средства. Если же метраж увеличивается, то дольщик обязуется доплатить необходимую сумму. Но возможен и такой вариант, что цена в договоре фиксирована и дальнейшему изменению не подлежит даже в случае перерасчета площади объекта.

Таким образом, если застройщик требует оплаты за увеличение площади объекта строительства, то, скорее всего, действует правомерно. Определить, действует застройщик добросовестно или же пытается извлечь необоснованную выгоду, можно на основании конкретных формулировок условий договора о цене. Для того чтобы избежать подобных спорных моментов, следует внимательно ознакомиться с текстом договора при его заключении и удостовериться, что условия поняты верно.

Приемка квартиры в новостройке без отделки

Инструкция: как принять квартиру в новостройке

Какой метраж комнат в квартире оптимальный?

Рассмотрим каждую комнату отдельно и поразмышляем, какой метраж для какой комнаты будет комфортнее всего для проживания.

Прихожая

Ширина этого помещения для комфортной жизни должна быть больше 1,4 м. Но в такую комнату поставить какую-либо мебель невозможно. Намного лучше, если этот коэффициент достигает 1,6-2 м. Но площадь комнаты не должна быть больше 20% от общего метража всего жилья. Длинные и узкие прихожие – плохой вариант, поскольку в них сложно эргономически расположить мебель, правильно и красиво их оформить достаточно сложно.

Особенное внимание следует уделить простенкам:

1. Если их толщина 30-40 см при ширине коридора 1,5 м, то у вас получится монтировать открытую вешалку и закрытую обувную тумбу.
2. Если их толщина 60 см, коридора — 1,6 м, в такой комнате можно установить двухстворчатый шкаф.
3. Если их толщина 70 см, в таком случае 1 м ширины оставляется на проход.

Кухня

Как советуют специалисты, площадь кухни должна быть не менее 8 м2. Это позволит вместить всю требуемую мебель: холодильник, кухонный гарнитур, газовую плиту, мойку, духовку и посудомоечную машину при необходимости. Кроме того, планировка должна предусматривать комфортное размещение стола и нескольких стульев.

Спальня

Оптимальная площадь спальни – 13 м2. Она позволяет разместить стандартную двуспальную кровать, небольшой двухстворчатый шкаф, комод, пару прикроватных тумбочек и красивый напольный светильник. При этом учтите тот факт, что ширина комнаты должна быть как минимум 4 метра.

Комплексный ремонт квартир под ключ

• Всё включено В стоимость ремонта входит всё: работы, материалы, документы.
• Без вашего участия После согласования проекта мы беспокоим хозяев только при сдаче ремонта.
• Цена известна заранее Стоимость ремонта фиксируется в договоре.
• Фиксированный срок ремонта Ремонт квартиры под ключ за 3,5 месяца. Срок закреплен в договоре.

Подробнее о Сделано

Детская

Минимальная жилая площадь на 1 человека по правилам — 6 м2. По этой причине габариты детской должны быть с расчетом на количество детей. Если в семье растет 2 ребенка, то площадь детской — не менее 12 м2. Но на таком метраже можно только функционально расположить мебель, столы для учебы и пару шкафов. Свободного пространства для игр или активных упражнений не остается. По этой причине оптимальной площадью является 15 м2. Если же на площади 12 м2 проживает только 1 ребенок, тогда свободного пространства в комнате 12 м2 предостаточно.

Гостиная

Оптимальная площадь гостиной для комфортного проживания 4 человек — 16-20 м2. В помещении такого типа можно функционально разместить пару небольших диванчиков или один большой угловой диван с журнальным столиком. Минимальное расстояние от мягкого уголка до телевизора составляет 5 диагоналей экрана. Если же гостиную комнату вы хотите совместить с кухней, то общая площадь помещений может быть меньше, чем метраж комнат по отдельности. Наиболее оптимальный вариант — европланировка квартиры, где тандем этих 2 помещений определен проектом, а их число измеряется количеством спален. Покупая квартиру, узнайте, можно ли объединить эти два помещения воедино. Если жильё продается без внутренних перегородок, то это возможно. Но часто случается такое, что между кухней и гостиной идет несущая стена, что делает воплощение данной идеи невозможным.

Санузел

В большинстве панельных новостроек туалеты имеют метраж до 1,2 м2. Так, в этом помещении не получится разместить умывальник. Площадь ванной до 3 м2 тоже существенно ограничивает владельца в проявлении воображения: в нее можно вмонтировать ванную длиной 1,6-1,7 м, а также компактную раковину с узкой тумбочкой. Если же для стиральной машины нет места даже на кухне, то можно установить угловой душ, а стиральную машину поставить в угол. Отличным вариантом станет объединенный санузел.

В помещении с метражом 4-5 м2 будет достаточно места для ванны, умывальника, унитаза и стиральной машины. Если вы хотите доукомплектовать санузел джакузи, двойной раковиной или биде, то следует при покупке выбирать квартиру с площадью санузла более 7 м2.

Помимо основных комнат в квартире обязательно должно быть место для хранения всех вещей. Оптимальная площадь кладовой составляет в среднем 4-5 м2. При необходимости ее можно сформировать посредством перегородки за счет другой комнаты.

Вам нужен ремонт?

Мы отремонтировали уже больше 500 квартир, с удовольствием поможем и вам

Узнать стоимость ремонта

Отвечает адвокат, управляющий партнер компании Sdelky.ru Денис Вольнов:

Скорее всего, речь идет о договоре долевого участия, заключенного в соответствии с 214-ФЗ. Согласно вышеуказанному закону, застройщик и дольщик обязаны согласовать цену договора. В соответствии с п.2 ст. 5 данного закона, стороны вправе предусмотреть в договоре условия об изменении цены.

На основании указанной нормы права большинство застройщиков включают пункт, согласно которому при увеличении площади более чем на 1 кв. метр (или определенный процент от общей площади) дольщик обязан доплатить. При уменьшении площади более чем на 1 кв. метр, застройщик обязан произвести возврат денежных средств. Введения в заблуждение нет, так как дольщик подписывал договор и был ознакомлен с его условиями.

В каких ситуациях возможна перепланировка с изменением жилой площади

Суть проблемы заключается в том, что общий метраж и параметры квартиры, отражаемые в свидетельстве о собственности на нее, отличаются от тех, что содержит выдаваемый БТИ после перепланировки новый вариант техпаспорта. Технически это означает, что перепланировка квартиры является незаконной, хотя по факту это совсем не так, по крайней мере, если все сделать в соответствии с действующим законодательством.

Для начала стоит разобраться с вопросом, когда и в результате чего может появиться такое явление, как перепланировка с изменением жилой площади квартиры. Увеличение площади квартиры происходит гораздо реже, чем увеличение, обычно это относится к тем ситуациям, когда запланированы демонтажные работы в большом масштабе и объеме.

В качестве примера можно привести ситуацию, когда происходит слом сантехкабины, в результате чего можно получить примерно один метр дополнительного пространства.

В монолитных или кирпичных домах получить прирост квартирной площади возможно в результате сноса ненесущих перегородок и подоконных блоков.

Дело в том, что в таких зданиях подобные конструкции обладают весьма приличной толщиной, отсюда и некоторое прибавление в метраже. Даже обычный демонтаж встроенных шкафов может принести пусть и небольшую, но прибавку в метраже квартиры.

Крайне редко встречается ситуация, когда увеличение площади квартиры вызвано к жизни присоединением к ней части общедомовой собственности, редкость этого явления обусловлена тем, что получить разрешение на такую операцию очень сложно, в частности, для этого понадобится заручиться согласием, причем в письменном и задокументированном виде, не менее 73 % жильцов дома.

Уменьшение площади квартиры происходит чаще, в частности, при установке в ней новых перегородок даже банальное выравнивание стен способно изменить общий метраж жилого объекта, не говоря уже об установке колонн декоративного назначения или защиты отопительных стояков. Все подобные мероприятия должны отражаться в техпаспорте БТИ, следовательно, потенциально они могут вызвать немало осложнений у собственника в том случае, если он не займется надлежащим оформлением перепланировки своей квартиры.

Перепланировка с изменением жилой площади: какие нужны документы

По окончании всех ремонтных работ в квартире ее владелец должен пригласить представителей специальной комиссии для обследования и вынесения вердикта о том, соответствует ли она заявленным в проектных документах решениям. Помимо этого, в ходе такого приема перепланировки квартиры выполняются обмеры помещений, в результате которых становится понятно, изменилась ли площадь квартиры или нет. Если это произошло, то собственнику необходимо будет сменить свидетельство о собственности на новое.

Сделать это несложно, достаточно обратиться в Росреестр с пакетом документов, подтверждающим законность факта изменения площади квартиры. В их число входит старое свидетельство о праве собственности, удостоверение личности заявителя, техпаспорт на квартиру, разрешение на перепланировку, акт о ее выполнении и поэтажный план здания с экспликацией.

Рассмотрение подобного заявления длится недолго, в пределах двух недель, после чего собственник квартиры получает новый вариант свидетельства о праве собственности на квартиру.

О вероятных расходах на перепланировку, ее оформление и согласование, можно получить информацию из предложенного здесь калькулятора.

Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

Проектная площадь действительно зачастую отличается от фактической. Обязательство о доплате по метрам прописано в договоре долевого участия, следовательно, в силу вступают договорные взаимоотношения. В случае, если в договоре не было никаких уточняющих пунктов по данному вопросу, то «лишнюю площадь» придется оплачивать. Если же Вы считаете, что данный договор противоречит действующему законодательству, то необходимо оспаривать это в судебном порядке.

В чем смысл поправок в 214-ФЗ?

6 простых способов сэкономить, покупая квартиру в новостройке

Выполненные работы

Перепланировка двухэтажного нежилого здания

Задача

Провести перепланировку двухэтажного нежилого здания.
Площадь
1639 м².
Назначение
Офисные и торговые помещения.

Выполненные работы

1. Демонтажные работы перегородок, антресоли, тамбура, пандуса.
2. Заложение части дверных проемов.
3. Устройство дверных проёмов новых пандусов и крылец.
4. Расширение оконных проёмов.
5. Возведение новых перегородок.
6. Монтаж лестниц.

Перепланировка помещения аптеки

Задача

Разработать и узаконить проект перепланировки
Объект
Помещение аптеки

Порядок перепланировки

Процедура согласования осуществляется в несколько этапов.

• Получение в БТИ технического паспорта помещения
  , поэтажных планов выше и ниже расположенных этажей.
• Получение технического заключения (ТЗК)
  о возможности перепланировки. На данном этапе лицензированная организация проводит анализ технического состояния помещения. В результате выдается ТЗК, в котором содержится информация о возможности внесения изменений в планировку.
• Получение заключения о допустимости на перепланировку/переустройство в КГИОП
  . Это необходимо, если здание является памятником архитектуры, истории, культуры.
• Разработка проекта
  перепланировки.
• Согласование перепланировки
  . В каждом случае количество согласующих инстанций варьируется в зависимости от особенностей помещений и характера переустройства объекта. Как правило, в список входят Роспотребнадзор, КГА, пожарный надзор, жилищная инспекция. По результатам проверки с их стороны выдаются соответствующие заключения.
• Получение разрешения.
  Документы и заключения от надзорных органов представляются в муниципальный отдел градостроительства, который выдает разрешение на перепланировку.
• Ремонтные работы.
  Они должны выполняться в соответствии с ТЗК и разработанным проектом.
• Составление акта.
  Для проверки выполненного ремонта на соответствие проекту приглашается инспектор БТИ. По результатам составляется акт о завершении перепланировки.
• Постановка на кадастровый учет.
  Новые параметры объекта фиксируются после обмеров инженером по обследованию и кадастровым инженером. Объект получает новый технический паспорт с внесенными изменениями и ставится на кадастровый учет.
• Регистрация в ЕГРН.
  Владелец помещения получает выписку из ЕГРН. Перепланировка помещения официально считается узаконенной.

Важно:
для перепланировки нежилого помещения в жилом доме нужно получить согласие собственников жилья в МКД, как правило для этого необходимо проведение общего собрания жильцов.

Какие документы потребуются

1. Свидетельство о праве собственности.
2. Проект перепланировки.
3. Технический план.
4. Техническое заключение о состоянии конструкций. Чтобы показать, что работы, которые были не затронули несущие конструкции, нагрузка распределяется со всеми требованиями и нормами.
5. Если вы изменяете фасад, требуется письменное согласие комитета по градостроительству и архитектуре Санкт-Петербурга.
6. В случае переноса инженерных сетей, необходимо разрешение на их перенос.

Даём гарантию на наши работы

Членство в СРО

Свидетельство о допуске в области инженерных изысканий

Свидетельство о допуске к видам работ на объекты капитального строительства

Чем грозит незаконная перепланировка

Если работы проведены без необходимых согласований и разрешений, владелец помещения может потерять право на его эксплуатацию и совершение с ним каких-либо юридических — действий — например, обмена или продажи. На владельца наложат штраф, размер которого зависит от формы организации хозяйственной деятельности (юрлицо, ИП) и региона. В соответствии со статьей 29 Жилищного кодекса РФ по решению судебной инстанции помещение должно быть приведено в первоначальное состояние в установленные судом сроки. Если такового не происходит, помимо указанных мер, возможна продажа помещения с публичных торгов.

Варианты штрафных санкций

По факту уже проведенной самовольной перепланировки у владельца остается возможность узаконить ее через суд с предоставлением соответствующих документов. В судебном порядке ему предстоит доказать, что:

• перепланировка не представляет угрозы здоровью и жизни окружающих;
• не нарушает законных прав третьих лиц;
• не нарушены правила пожарной и санитарной безопасности.

Предоставляется: проектная документация, технический паспорт, заключения контролирующих инстанций, составленный кадастровым инженером технический план и свидетельство о праве собственности.

Инструкция: что делать, если площадь квартиры не соответствует документам

Сегодня вся информация о нашей недвижимости хранится в базах Росреестра. К сожалению, сведения не всегда бывают достоверными. Мы уже рассказывали о ситуации, когда документы на жильё есть, но квартира или дом «потерялись»: сведения исчезли из базы данных. Сегодня – разговор об иных ошибках.

Знай! Как получить информацию об объекте недвижимости?

• Можно воспользоваться услугами МФЦ
  , заказав выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Правда, запрос платный, стоимость зависит от того, что именно вы хотите узнать.
• Актуальные сведения о квартире (а также доме, даче, земельном участке) можно получить бесплатно в режиме реального времени на официальном сайте Росреестра
  .
  Сервис «Справочная информация об объектах недвижимости в режиме online» позволяет найти общедоступную информацию об объекте: описание, адрес, сведения о наличии или отсутствии зарегистрированных прав, ограничений или обременений. Поиск возможен по кадастровому номеру, условному номеру, адресу, номеру госрегистрации права или ограничения (обременения) права. Это окажется полезным и в случае, если вы собираетесь приобрести данную квартиру или дом. Чтобы получить более подробные сведения, необходимо зайти в личный кабинет под своей учётной записью, логин и пароль – такие же, как и для входа на сайт Госуслуг.

Предположим, на сайте Росреестра вы увидели, что площадь квартиры не соответствует той, что значится в ваших документах.

Чем это грозит?

• Во-первых, вам некорректно начислят налог: при формировании уведомлений налоговики используют базы «первоисточников», в случае с недвижимостью – Росреестра.
• Соответственно, либо вам придётся переплачивать, либо, когда ошибка всплывёт – могут сделать перерасчёт. Причём разовый платёж может оказаться весьма существенным.
• Во-вторых, проблемы могут возникнуть при совершении каких-либо операций с недвижимостью (продажа, обмен, дарение). Особенно, если сделку нужно будет оформит оперативно.

К сведению. Почему могла возникнуть ошибка?

• Ситуация может быть связана с методикой расчета площади квартир.До 01.05.2005 года в общую площадь квартиры включалась площадь балкона (лоджии), после указанной даты площадь балкона (лоджии) в общую площадь квартиры не включается.
• Ошибки, связанные с объединением двух реестров.С 1 января 2021 года вместо Единого государственного реестра прав (ЕГРП) и Государственного кадастра недвижимости (ГКН) – появился Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). При его объединении баз могли возникнуть технические неполадки.
• Техническая ошибка.Описка, опечатка, грамматическая или арифметическая ошибка и т.п, которую допустили сотрудники органа регистрации прав.
• Вы провели перепланировку или реконструкцию
  объекта недвижимости, сведения о которой в Росреестр не попали.

Как исправить ситуацию? (А сделать это необходимо)

Техническую ошибку

сотрудники Росреестра обязаны исправить в течение трех рабочих дней со дня обнаружения, либо по заявлению любого заинтересованного лица.

Если вы обнаружили расхождения в сведениях ЕГРН, вам необходимо направить обращение в региональное Управление Росреестра. Сделать это можно одним из следующих способов:

• в письменном виде по почте либо при личном визите по адресу: 308010, г. Белгород, пр-т Б. Хмельницкого, д.162;
• в письменном виде на адрес электронной почты;
• заполнив специальную форму на официальном сайте Росреестра;
• через Единый портал госуслуг (www.gosuslugi.ru);
• в устной форме через Ведомственный центр телефонного обслуживания (ВЦТО) Росреестра 8-800-100-34-34;

После исправления технической ошибки правообладателю объекта недвижимости направляется уведомление, содержащее информацию о внесенных в ЕГРН изменениях.

Если несоответствие площади возникло в результате проведенной реконструкции

(в том числе, надстройки, перестройки, расширения объекта и т.п.), то собственнику помимо заявления необходимо представить в орган регистрации прав технический план объекта недвижимости.

Отметим, в этом случае изменения в сведения ЕГРН вносятся только на основании заявления заинтересованного лица:

• при личном обращении в МФЦ
• посредством почтового отправления с объявленной ценностью, описью вложения и уведомления о вручении. согласно перечню подразделений органа регистрации прав, опубликованному на официальном сайте;
• через Интернет: при помощи сервисов единого портала Госуслуг, или на официальном сайте Росреестра.

Знай!

Телефон Управления Росреестра по Белгородской области: 8(4722) 30-00-10.

Актуальную контактную информацию в любой момент можно уточнить на сайте Росреестра в разделе «Территориальная сеть».
Обращения граждан — Портал услуг Федеральной..rosreestr.ru