2.3. Предоставление участка для строительства на условиях публичного сервитута

Когда и зачем может быть установлен публичный сервитут на земельный участок

Публичный сервитут может быть установлен для обеспечения государственных, муниципальных нужд, а также нужд местного населения, без изъятия земельных участков (п. 2 ст. 23 ЗК РФ). В частности, его могут ввести в интересах жителей определенного населенного пункта. А вот в интересах конкретного лица публичный сервитут не установят. Для обеспечения таких интересов можно, например, заключить соглашение о частном сервитуте.

Как правило, публичный сервитут устанавливают, только если интересы неопределенного круга лиц нельзя обеспечить другим способом. При этом его можно установить как на частные земли, так и на земли, находящиеся в государственной (муниципальной) собственности, в том числе переданные в срочное или бессрочное пользование.

После установления публичного сервитута правообладатель земельного участка может его продать или иным образом передать права на землю. При этом публичный сервитут не прекратится и его условия не изменятся (п. п. 5, 6 ст. 23 ЗК РФ).

Публичный сервитут может быть установлен в следующих целях (п. 4 ст. 23 ЗК РФ):

проход или проезд через земельный участок, в том числе для обеспечения свободного доступа граждан к водному объекту общего пользования и его береговой полосе;
размещение межевых знаков, геодезических пунктов государственных геодезических сетей, гравиметрических пунктов, нивелирных пунктов и подъездов к ним;
проведение дренажных работ;
забор (изъятие) водных ресурсов из водных объектов и водопой;
прогон сельскохозяйственных животных;
сенокошение, выпас сельскохозяйственных животных в сроки, соответствующие местным условиям и обычаям;
охота, рыболовство, аквакультура (рыбоводство).

Также есть отдельные цели, для которых публичный сервитут устанавливается в специальном порядке (на основании ходатайства заинтересованного лица), например для размещения инженерных сооружений или автодорог в туннелях.

В границах публичного сервитута может располагаться как земельный участок, так и его часть (Письмо Минэкономразвития России от 31.07.2019 N Д23и-25919).

Обратите внимание: в случае установления публичного сервитута на земельный участок запись об ограничении (обременении) – госрегистрации сервитута – в реестр прав на недвижимость ЕГРН не вносится.

Публичный сервитут не подлежит госрегистрации в реестре прав на недвижимость ЕГРН. Часть земельного участка, на которую распространяется публичный сервитут, также не вносится в кадастр недвижимости ЕГРН. В связи с этим п. 122 Порядка ведения ЕГРН, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 16.12.2015 N 943, не подлежит применению. В реестр границ ЕГРН вносятся сведения об установлении публичного сервитута.

Если публичный сервитут распространяется на часть земельного участка, сведения о местоположении границ которого содержатся в ЕГРН, то орган регистрации прав осуществляет действия по образованию данной части и вносит эти сведения в записи кадастра недвижимости об этом участке в установленном порядке и объеме.

Что такое сервитут земельного участка простым языком?

Земельный сервитут – что это такое? Простым языком, сервитут — это ограничение, урезка прав на пользование землей или недвижимостью, оформленное документально. В чем выражается это ограничение? Предположим, у вас есть в собственности земельный участок, а некое лицо, к примеру сосед, изъявляет желание частично воспользоваться вашей землей (пройти с краюшку, вдоль забора). По закону, это частичное и ограниченное пользование оформляется соглашением между собственником, регистрируется надлежащим образом. Результат — установление сервитута на часть земли, которая нужна для прохода.

Кто вправе устанавливать публичный сервитут на земельный участок

Публичный сервитут устанавливают своим решением исполнительные органы государственной власти или органы местного самоуправления (п. 2 ст. 23 ЗК РФ). В частности, Росавтодор устанавливает сервитут в отношении земельных участков и (или) земель:

в границах полос отвода автомобильных дорог общего пользования федерального значения (п. 19 ст. 23 ЗК РФ, ч. 4.2 ст. 25 Федерального закона от 08.11.2007 N 257-ФЗ, п. п. 1, 4(14) Положения о Федеральном дорожном агентстве, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 23.07.2004 N 374);
для устройства пересечений (п. 5.4(16) Положения о Федеральном дорожном агентстве):

автодорог общего пользования федерального значения с железнодорожными путями общего пользования в границах полос отвода железных дорог;
автомобильных дорог, железнодорожных путей с автодорогами общего пользования федерального значения или примыканий автодорог к автодорогам общего пользования федерального значения в границах полос отвода автодорог;

для размещения железнодорожных путей в туннелях автомобильных дорог общего пользования федерального значения или размещения таких автодорог в туннелях железнодорожных путей (п. 5.4(16) указанного Положения).

Вы вправе обратиться в суд за защитой ваших прав и законных интересов, если не согласны с обременением вашего участка публичным сервитутом либо его условиями (п. 14 ст. 23 ЗК РФ).

Что такое сервитут? Понятие, утвержденное в законе

Понятие и порядок установления сервитута содержится в Гражданском кодексе РФ (ст. 274) и в Земельном кодексе РФ (ст. 23). На страницах гражданского кодекса раскрывается понятие сервитута, как предоставление возможности частичного (не выходя за рамки соглашения и договора) пользования соседним участком. Земельный кодекс также говорит о сервитуте, как о возможности ограничения (обременения) прав, при этом раскрывает понятие публичного сервитута, а также особенности установления сервитута в отношении государственных земель. Таким образом, сервитут — это некая урезка прав на земельный участок, которое необходимо в силу определенных обстоятельств.

На какой срок устанавливается публичный сервитут

В общем случае срок публичного сервитута определяет уполномоченный орган и указывает его в решении об установлении такого сервитута. Срок публичного сервитута участков на землях, зарезервированных для государственных (муниципальных) нужд, не может превышать срока такого резервирования (п. 7 ст. 23 ЗК РФ).

Публичный сервитут может быть прекращен по решению уполномоченного органа, если отпали общественные нужды, для которых он был установлен (п. 2 ст. 48 ЗК РФ).

Также он считается прекращенным с месяца, следующего за месяцем, в котором истек срок публичного сервитута. Решение уполномоченного органа в данном случае не требуется (п. 3 ст. 48 ЗК РФ).

Кроме этого, публичный сервитут можно прекратить в судебном порядке по иску правообладателя земельного участка, к примеру, если из-за осуществления публичного сервитута невозможно использовать такой участок (п. 6 ст. 48 ЗК РФ).

Срок публичного сервитута, установленного в специальном порядке, имеет ряд особенностей в зависимости от цели обременения и оснований прекращения обременения.

Важно знать! Частный сервитут: как установить, зарегистрировать

Регистрация сервитута

Для установления сервитута на земельный участок требуется договоренность с собственником. Инициатором оформления сервитута может быть либо собственник участка, в отношении которого сервитут устанавливается, либо лицо, которому сервитут необходим. Если собственник против установки сервитута, тогда будущий обладатель сервитута может воспользоваться своими правами через суд. Регистрация сервитута совершается Росреестром на основании письменного обращения заявителя или по судебному решению. Также требуется пакет документов, необходимый для оформления сервитута (выписки ЕГРН, документы, подтверждающие право собственности, соглашение об установлении сервитута, решение суда и пр.).

В каком порядке устанавливается плата за публичный сервитут на земельный участок

При установлении публичного сервитута можно потребовать соразмерную плату, если он создает существенные затруднения в использовании вашего участка. Обращаться с заявлением, составленным в свободной форме, следует в орган, который установил сервитут (п. 13 ст. 23 ЗК РФ). Учтите, что плата за пользование участком должна соответствовать тем неудобствам и ограничениям, которые вы испытываете из-за публичного сервитута. Рекомендуем обосновать требования и собрать доказательства того, что использование участка стало затруднительным. Например, указать площадь, которую вы из-за публичного сервитута не можете использовать по назначению.

Также следует приложить к заявлению заключение оценщика, в котором рассчитана плата за публичный сервитут. Оно подтвердит ваши доводы и поможет рассчитать размер платы.

Если вам отказали в установлении платы, вас не устроил ее размер или на заявление не отреагировали, обращайтесь в суд (п. 14 ст. 23 ЗК РФ). Для этого нужно подготовить иск об установлении соразмерной платы и определении порядка выплат. К иску нужно приложить документы, подтверждающие претензии.

Плата за публичный сервитут, установленный в специальном порядке, определяется с учетом особенностей.

Как установить публичный сервитут в специальном порядке на основании ходатайства

В каких случаях применяется специальный порядок установления публичного сервитута

Для отдельных целей публичный сервитут устанавливается в специальном порядке. Такой сервитут в зависимости от целей обременения устанавливается на следующие сроки, например (ст. ст. 39.37, 39.45 ЗК РФ):

размещение инженерных сооружений и их частей, если они являются объектами федерального, регионального или местного значения, либо предназначены для обеспечения населения коммунальными ресурсами, подключения к инженерно-техническим сетям, либо их переноса в связи с изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд (на срок от 10 до 49 лет);
складирование стройматериалов, размещение временных, вспомогательных сооружений, строительной техники для обеспечения строительства, реконструкции, ремонта объектов федеральной, региональной или местной транспортной инфраструктуры (на срок выполнения данных работ);
устройство пересечений автодорог или железнодорожных путей с железнодорожными путями общего пользования на государственных земельных участках в границах полос отвода железных дорог (на срок от 10 до 49 лет);
устройство пересечений автодорог или железнодорожных путей с автодорогами или примыканий одних автодорог к другим автодорогам на государственных или муниципальных земельных участках в границах полосы отвода автомобильной дороги (на срок от 10 до 49 лет);
размещение автомобильных дорог и железнодорожных путей в туннелях (на срок от 10 до 49 лет);
инженерные изыскания при подготовке документации по планировке территории для размещения линейных объектов федерального, регионального или местного значения, для строительства, реконструкции объектов и сооружений, перечисленных в п. 1 данного списка (на срок не более одного года).

Возможность установить публичный сервитут не зависит от формы собственности на земельный участок (п. 4 ст. 39.39 ЗК РФ).

Обращаем внимание, что в отдельных случаях нельзя устанавливать публичный сервитут в отношении земельных участков, предоставленных для ИЖС, ведения садоводства, огородничества и личного подсобного хозяйства. В частности, не могут установить публичный сервитут для размещения на таких участках инженерных сооружений. Исключением являются, например, случаи, когда его необходимо установить для эксплуатации или реконструкции существующих инженерных сооружений (п. 5 ст. 39.39 ЗК РФ).

Кто вправе установить публичный сервитут в специальном порядке и как это сделать

Публичный сервитут в специальном порядке устанавливается решением исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления на основании ходатайства (п. 1 ст. 39.39, ст. 39.41 ЗК РФ).

Требования к форме, содержанию ходатайства, а также приложениям указаны в п. п. 1 – 7 ст. 39.41 ЗК РФ. Его форма утверждена Приказом Минэкономразвития России от 10.10.2018 N 542. К ходатайству прилагается, в частности, электронный документ, который содержит сведения о границах публичного сервитута (пп. 1 п. 5 ст. 39.41 ЗК РФ). Формат такого документа, Требования к графическому описанию местоположения этих границ и точности определения их характерных точек утверждены Приказом Минэкономразвития России от 10.10.2018 N 541.

Ходатайство заявитель может подать на бумажном носителе лично, по почте или направить электронный документ на электронную почту уполномоченного органа (п. 8 ст. 39.41, п. 8 ст. 56.4 ЗК РФ).

С ходатайством об установлении публичного сервитута в отдельных целях вправе обратиться (в рамках своей компетенции) (ст. 39.40 ЗК РФ):

субъекты естественных монополий (например, для размещения инженерных сооружений, необходимых для деятельности субъекта);
организации связи (например, для размещения линий или сооружений связи);
владельцы объектов транспортной инфраструктуры федерального, регионального или местного значения (например, для размещения автомобильной дороги в туннеле);
организации, подавшие ходатайство об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд, для реконструкции инженерного сооружения, переносимого в связи с таким изъятием. Перечень организаций, имеющих право на такое ходатайство, указан в п. 1 ст. 56.4 ЗК РФ;
иные лица, уполномоченные на основании правовых актов РФ, субъекта РФ или договоров (соглашений) с органами государственной власти или местного самоуправления осуществлять деятельность, для которой возможно установить публичный сервитут.

Если порядок подачи ходатайства нарушен (например, оно подано в целях, в которых установление публичного сервитута не предусмотрено, либо к ходатайству приложены не все обязательные документы), уполномоченный орган возвращает его без рассмотрения в течение пяти рабочих дней (п. 9 ст. 39.41 ЗК РФ).

Уполномоченный орган в срок не более семи рабочих дней со дня поступления ходатайства должен совершить действия по выявлению правообладателей земельных участков и их извещению о возможном установлении публичного сервитута. В частности, он размещает сообщение на своем официальном сайте и сайте соответствующего муниципального образования (п. п. 1, 3 ст. 39.42 ЗК РФ).

Если права на земельный участок не зарегистрированы в ЕГРН, то для участия в процедуре обременения вам нужно в течение 30 дней со дня опубликования сообщения подать в уполномоченный орган заявление об учете прав на участок, а также подтверждающие документы и указать способ связи с вами (п. 8 ст. 39.42 ЗК РФ).

В течение пяти рабочих дней со дня принятия решения уполномоченный орган направляет его копию правообладателю земельного участка, обладателю публичного сервитута и в орган регистрации прав, а также размещает решение на своем сайте и публикует его в установленном порядке (п. 7 ст. 39.43 ЗК РФ). В случае отказа копия решения с указанием всех оснований отказа (например, не соблюдены условия установления публичного сервитута) направляется заявителю в тот же срок (п. 2 ст. 39.44 ЗК РФ).

Публичный сервитут считается установленным со дня, когда сведения о нем внесены в ЕГРН (п. 8 ст. 39.43 ЗК РФ).

Важно знать! Частный сервитут: как установить, зарегистрировать

Как составить соглашение об осуществлении публичного сервитута

Обладатель публичного сервитута и правообладатель земельного участка, в отношении которого установлено обременение, должны заключить соглашение в письменной форме (п. 2 ст. 39.47 ЗК РФ). В него необходимо включить, в частности, такие условия (п. 1 ст. 39.47 ЗК РФ):

реквизиты решения об установлении публичного сервитута;
цель установления публичного сервитута;
кадастровый номер земельного участка, в отношении которого заключается соглашение;
срок публичного сервитута;
размер платы за публичный сервитут, порядок и срок ее внесения;
права и обязанности обладателя публичного сервитута.